Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.160.362/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2711554 MC EXPL 14-502)
arrest van 8 maart 2016
in de zaak van
Vesteda Investment Management B.V.,
gevestigd te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
Vesteda,
Vesteda,
advocaat: mr. K.A.M. Jaspers, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
niet verschenen.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 11 december 2013 en 20 augustus 2014 van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Almere (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 november 2014;
- de memorie van grieven.
- de memorie van grieven.
2.2
[geïntimeerde] is niet verschenen en tegen hem is verstek verleend.
2.3
Vervolgens heeft Vesteda de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.4
De vordering van Vesteda luidt:
"Dat het Uw Hof moge behagen bij arrest, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter te Almere, onder zaaknummer 2711554 MC EXPL 14-502 en tussen partijen uitgesproken op 20 augustus 2014, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, alsnog de vorderingen van Vesteda toe te wijzen en de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in conventie en reconventie, zowel in eerste instantie als in hoger beroep.".
3.De beoordeling van het geschilvaststaande feiten
3.1
De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht, zodat in appel van de door de kantonrechter vastgestelde feiten kan worden uitgegaan, die aangevuld met enkele andere feiten op het volgende neerkomen.
3.1.1
De rechtsvoorganger van Vesteda heeft met ingang van 16 januari 2007 aan
[geïntimeerde] (en zijn toenmalige partner) in huur verstrekt het appartement gelegen aan de
[geïntimeerde] (en zijn toenmalige partner) in huur verstrekt het appartement gelegen aan de
[a-straat] 195 te [B] in het complex Side by Side tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.165,85 per maand. De huurovereenkomst is vastgelegd in een door partijen ondertekend huurcontract van 22 januari 2007. In artikel 1 van dit huurcontract is bepaald:
"Artikel 1. Object
"Artikel 1. Object
Verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder huurt van verhuurder de woning met aanhorigheden:
[a-straat]nr.l95 [B]
uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis, hierna verder te noemen "het gehuurde”.
Verhuurder verleent tevens aan huurder het recht gebruik te maken van de eventuele ten behoeve van het gehuurde, aanwezige centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten, alsmede van de bijkomende voorzieningen en/of te verstrekken diensten. (..) "
In de aanvullende bepalingen van de huurovereenkomst is onder meer het volgende
bepaald:
“ParkeerplaatsBij deze huurovereenkomst behoort het alleenrecht van gebruik van de parkeerplaats in de parkeergarage onder het gebouw. De parkeerplaats is genummerd met:62. De parkeerplaats is onlosmakelijk verbonden met de huur van de woning en kan uitsluitend tezamen met de huur van de woning worden opgezegd.(…)Voorzieningen
Huurder heeft het recht gebruik te maken van het in het complex gelegen voorzieningen, bestaande uit het zwembad, de fitnessapparatuur en de sauna. Het gebruik geschiedt om niet en kan door de verhuurder op ieder moment om haar moverende redenen worden beperkt of met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden worden beëindigd. Het gebruiksrecht staat los van de huurovereenkomst met betrekking tot onderhavige woning.
Het gebruik van de voorzieningen geschiedt op eigen risico."
3.1.2
Partijen hebben op 22 januari 2007 ook een huurcontract ondertekend betreffende de huur door [geïntimeerde] van Vesteda van een parkeerplaats, parkeerplaats 62, voor een bedrag van € 65,- per maand.
3.1.3
De door [geïntimeerde] op 7 juli 2007 voor akkoord getekende algemene voorwaarden Vesteda Health Club Side By Side bevatten de volgende bepaling:
"
Artikel 1.4Iedere huurder van een Vesteda appartement van de gebouwen Side by Side heeft het recht gebruik te maken van de Health Club, bestaande uit zwembad, sauna en fitnessruimte. Het gebruik geschiedt om niet.
Artikel 1.4Iedere huurder van een Vesteda appartement van de gebouwen Side by Side heeft het recht gebruik te maken van de Health Club, bestaande uit zwembad, sauna en fitnessruimte. Het gebruik geschiedt om niet.
Vesteda behoudt het recht om eventueel een vergoeding te vragen voor het gebruik van de Health Club."
3.1.4
Door Vesteda zijn verschillende wervingsfolders en brochures uitgebracht
betreffende het complex Side by Side, met voor zover van belang de volgende inhoud:
-de folder Side by Side:
“Wonen op een toplocatie inclusief health club, zwembad en services
(..) Bovendien kunnen de bewoners van Side by Side beschikken over een exclusieve health club met fitness, zwembad en sauna. (..)Dat is nou thuiskomen bij VestedaNaast die heerlijke eigen fitness, met zwembad en sauna, beschikken de bewoners van Side bij Side(…)”
- de brochure Het goede wonen in Side by Side:
"(...) Omdat we als Nederlanders meer en meer kiezen voor gemak en service vind je in een aantal van onze gebouwen en appartementen faciliteiten op het gebied van fitness, zwembaden, lounges, boodschappendiensten, gastenverblijven, medische diensten, noem maar op.(…) Ook uniek is dat u als huurder van Side by Side uw eigen exclusieve health club, bestaande uit een sauna, zwembad en fitness, in huis hebt. Om te sporten en ontspannen hoeft u de deur niet meer uit.(..) "
Deze brochure bevat foto’s van een zwembad en een fitnessruimte, met de volgende tekst:
“Exclusieve health club
“Exclusieve health club
Tussen de twee torens van Side by Side op het niveau van het Weerwater, is een exclusieve health club ondergebracht, speciaal voor bewoners van Side by Side. Een sport- en ontmoetingscentrum waar je kunt zwemmen en fitnessen en na afloop kunt genieten van de sauna. Een perfecte locatie om je conditie op peil te houden. "
3.1.5
Bij brief van 4 april 2007 deelt Vesteda aan [geïntimeerde] mede dat een aantal voorzieningen in Side by Side nog niet gereed is. De brief vermeldt dienaangaande onder meer:
“Zwembad/Health Club:De oplevering en ingebruikname van het zwembad loopt uit waardoor u niet op de aan u toegezegde datum gebruik kan maken van het zwembad en de Health Club.(…) Omdat Vesteda het ten zeerste betreurt dat wij onze belofte aan u niet hebben kunnen waarmaken, willen wij u compenseren voor het gederfde woongenot. Wij zullen u € 200,- per maand retourneren op uw maandelijkse huur vanaf het moment dat uw huurbetalingen zijn ingegaan, tot het moment van oplevering en ingebruikname van het zwembad en de Health Club."
“Zwembad/Health Club:De oplevering en ingebruikname van het zwembad loopt uit waardoor u niet op de aan u toegezegde datum gebruik kan maken van het zwembad en de Health Club.(…) Omdat Vesteda het ten zeerste betreurt dat wij onze belofte aan u niet hebben kunnen waarmaken, willen wij u compenseren voor het gederfde woongenot. Wij zullen u € 200,- per maand retourneren op uw maandelijkse huur vanaf het moment dat uw huurbetalingen zijn ingegaan, tot het moment van oplevering en ingebruikname van het zwembad en de Health Club."
3.1.6
De door Vesteda uitgegeven nieuwsbrief Side by Side van 18 september 2009 vermeldt onder meer het volgende:
“
Alle bewoners die op 1 september 2009 huurder waren van Side by Side krijgen een eenmalige vergoeding uitgekeerd van 100 euro, omdat het zwembad van 31 augustus t/m15 september 2009 gesloten was."
Alle bewoners die op 1 september 2009 huurder waren van Side by Side krijgen een eenmalige vergoeding uitgekeerd van 100 euro, omdat het zwembad van 31 augustus t/m15 september 2009 gesloten was."
3.1.7
In een e-mailbericht van 23 juli 2013 aan Vesteda heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
“
Daarnaast is het u bekend dat er wederom problemen zijn met het zwembad. Deze problemen zijn in het verleden ook sedert enkele malen aan de orde geweest en daarvoor ben ik als huurder gecompenseerd in mijn woonlasten. Voor zover ik nu heb begrepen ziet het er naar uit dat het zwembad, de sauna met bijbehorende faciliteiten dit jaar niet meer in gebruik worden genomen. Het lijkt me dan ook niet meer dan reëel dat Vesteda een huurkorting hanteert minimaal gelijk aan de compensatie, à EUR 200,-, die ik in het verleden heb gehad. Ik vind het erg vervelend, juist nu de zomermaanden zijn begonnen, dat ik geen gebruik kan maken van de faciliteiten en wens daar dan ook niet voor te betalen.”
“
Daarnaast is het u bekend dat er wederom problemen zijn met het zwembad. Deze problemen zijn in het verleden ook sedert enkele malen aan de orde geweest en daarvoor ben ik als huurder gecompenseerd in mijn woonlasten. Voor zover ik nu heb begrepen ziet het er naar uit dat het zwembad, de sauna met bijbehorende faciliteiten dit jaar niet meer in gebruik worden genomen. Het lijkt me dan ook niet meer dan reëel dat Vesteda een huurkorting hanteert minimaal gelijk aan de compensatie, à EUR 200,-, die ik in het verleden heb gehad. Ik vind het erg vervelend, juist nu de zomermaanden zijn begonnen, dat ik geen gebruik kan maken van de faciliteiten en wens daar dan ook niet voor te betalen.”
Als een reactie van Vesteda uitblijft, deelt [geïntimeerde] in een e-mailbericht van
26 augustus 2013 aan Vesteda mee dat hij met ingang van 1 juli 2013 een korting van € 200,- heeft toegepast op de door hem te betalen huur. Vesteda reageert dan in een e-mailbericht van 27 augustus 2013, waarin zij onder meer aangeeft dat zwembad en sauna gesloten zijn vanwege een lekkage en dat de aannemer bezig is de lekkage te verhelpen. Verder schrijft Vesteda:
Het zwembad, sauna en bijbehorende kleed- en doucheruimte is op dit moment eigendom van alle eigenaren in woontoren 1 Side by Side, dus ook Vesteda. Vesteda voert de exploitatie en betaalt op dit moment alle kosten voor de Health Club (zwembad, sauna, bijbehorende kleed-/doucheruimte en fitness). Vesteda heeft in 2009 besloten om deze kosten tot en met 31
26 augustus 2013 aan Vesteda mee dat hij met ingang van 1 juli 2013 een korting van € 200,- heeft toegepast op de door hem te betalen huur. Vesteda reageert dan in een e-mailbericht van 27 augustus 2013, waarin zij onder meer aangeeft dat zwembad en sauna gesloten zijn vanwege een lekkage en dat de aannemer bezig is de lekkage te verhelpen. Verder schrijft Vesteda:
Het zwembad, sauna en bijbehorende kleed- en doucheruimte is op dit moment eigendom van alle eigenaren in woontoren 1 Side by Side, dus ook Vesteda. Vesteda voert de exploitatie en betaalt op dit moment alle kosten voor de Health Club (zwembad, sauna, bijbehorende kleed-/doucheruimte en fitness). Vesteda heeft in 2009 besloten om deze kosten tot en met 31
december 2013 te betalen. Per 1 januari 2014 wordt het eigendom van het zwembad, de sauna en bijbehorende kleed-/doucheruimte overgedragen aan alle eigenaren in woontoren 1 van Side by Side, behalve Vesteda. Huurders van Vesteda hebben per 1 januari 2014 geen toegang meer tot het zwembad, sauna en bijbehorende kleed-/douchruimte. (..)De meeste huurders zijn hiervan middels de "algemene voorwaarden Vesteda Health Club Side by Side" op de hoogte. Echter toen u in 2007 huurder werd, was het besluit van Vesteda om tot en met 31 december 2013 eigenaar van het zwembad, sauna en kleed-/doucheruimte te zijn nog niet genomen. Derhalve zeggen wij het gebruik van het zwembad, sauna en bijbehorende kleed-/doucheruimte per 1 januari 2014 met u op."
3.1.8
[geïntimeerde] heeft een deel van de huurprijs onbetaald gelaten.
procedure in eerste aanleg
procedure in eerste aanleg
3.2
Vesteda heeft [geïntimeerde] gedagvaard en betaling gevorderd van een bedrag van
€ 2.303,59 (inclusief rente en buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met rente vanaf de dagvaarding en proceskosten. De kantonrechter heeft deze vordering in het verstekvonnis van 11 december 2013 toegewezen.
3.3
[geïntimeerde] heeft verzet ingesteld tegen dit vonnis en heeft gevorderd dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vordering van Vesteda alsnog wordt afgewezen. Hij heeft ook een reconventionele vordering ingesteld, inhoudende dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2013 (subsidiair met ingang van 1 februari 2014) met een bedrag van € 225,80 per maand wordt verminderd en, in de subsidiaire variant, dat Vesteda veroordeeld wordt tot betaling van vervangende schadevergoeding van € 225,80 per maand van 1 juli 2013 tot en met 1 februari 2014. Vesteda heeft bij repliek in oppositie haar vordering vermeerderd, in die zin dat zij haar vordering heeft herberekend tot en met april 2014.
3.4
In het vonnis in verzet heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en de huurprijs met ingang van 1 juli 2013 met een bedrag van € 116,58 per maand verminderd. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] , uitgaande van deze vermindering en rekening houdend met de vermeerdering van eis van Vesteda, veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.916,63, te vermeerderen met contractuele rente. Verder heeft de kantonrechter de proceskosten in conventie gecompenseerd en Vesteda veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
bespreking van de grieven
bespreking van de grieven
3.5
In het vonnis van 20 augustus 2014 heeft de kantonrechter zich allereerst de vraag gesteld hoe de rechtsverhouding tussen partijen betreffende de voorzieningen van de Health Club dient te worden gekwalificeerd, als (onderdeel van de) huurovereenkomst of als gebruiksovereenkomst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de voorzieningen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst en derhalve als “huur” moeten worden gekwalificeerd. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter vooropgesteld dat op basis van een zuiver taalkundige
interpretatie van het huurcontract het gebruik van de Health Club is gebaseerd op een gebruiksovereenkomst, maar dat daarmee nog niet is gezegd dat partijen dit ook hebben beoogd. Dat hangt af van alle overige omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en van de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst. In dat verband heeft de kantonrechter in aanmerking genomen, dat Vesteda in reclame-uitingen de indruk heeft gewekt dat bij de verhuur de faciliteiten van de Health Club onderdeel uitmaken van de overeenkomst (1), dat Vesteda meerdere malen een compensatie heeft aangeboden voor het niet kunnen gebruiken van het zwembad en deze compensatie heeft gekwalificeerd als een compensatie voor “gederfd woongenot”(2), dat niet aannemelijk is dat Vesteda, als commerciële organisatie, de faciliteiten om niet ter beschikking stelde aan haar huurders (3) en dat Vesteda, anders dan [geïntimeerde] , dient te worden aangemerkt als een professionele partij (4). Op grond van al deze omstandigheden dient te worden aangenomen dat [geïntimeerde] heeft beoogd mede de voorzieningen te huren, aldus de kantonrechter.
interpretatie van het huurcontract het gebruik van de Health Club is gebaseerd op een gebruiksovereenkomst, maar dat daarmee nog niet is gezegd dat partijen dit ook hebben beoogd. Dat hangt af van alle overige omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en van de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst. In dat verband heeft de kantonrechter in aanmerking genomen, dat Vesteda in reclame-uitingen de indruk heeft gewekt dat bij de verhuur de faciliteiten van de Health Club onderdeel uitmaken van de overeenkomst (1), dat Vesteda meerdere malen een compensatie heeft aangeboden voor het niet kunnen gebruiken van het zwembad en deze compensatie heeft gekwalificeerd als een compensatie voor “gederfd woongenot”(2), dat niet aannemelijk is dat Vesteda, als commerciële organisatie, de faciliteiten om niet ter beschikking stelde aan haar huurders (3) en dat Vesteda, anders dan [geïntimeerde] , dient te worden aangemerkt als een professionele partij (4). Op grond van al deze omstandigheden dient te worden aangenomen dat [geïntimeerde] heeft beoogd mede de voorzieningen te huren, aldus de kantonrechter.
3.6
Met de
grieven 1 tot en met 5, die met elkaar samenhangen en die het hof om die reden tezamen zal behandelen, komt Vesteda op tegen dit oordeel van de kantonrechter over de uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven het volgende voorop. Op grond van artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover die als (al dan niet zelfstandige) woonruimte is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden, te weten de zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject. Voor het antwoord op de vraag of ten aanzien van een voorziening sprake is van een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW zijn de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening bepalend. Daarbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop het gebruik in het huurcontract is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7356). In dit verband overweegt het hof dat de vraag of een voorziening tot de onroerende aanhorigheden behoort van belang is voor de reikwijdte van diverse dwingendrechtelijke bepalingen, zoals betreffende de huurprijs en de opzegging van de overeenkomst, die de huurder beogen te beschermen. Die bescherming zou worden ondergraven indien op basis van (enkel en vooral) een omschrijving of kwalificatie in het huurcontract zou worden aangenomen dat geen sprake is van een onroerende aanhorigheid.
grieven 1 tot en met 5, die met elkaar samenhangen en die het hof om die reden tezamen zal behandelen, komt Vesteda op tegen dit oordeel van de kantonrechter over de uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven het volgende voorop. Op grond van artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover die als (al dan niet zelfstandige) woonruimte is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden, te weten de zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject. Voor het antwoord op de vraag of ten aanzien van een voorziening sprake is van een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW zijn de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening bepalend. Daarbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop het gebruik in het huurcontract is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7356). In dit verband overweegt het hof dat de vraag of een voorziening tot de onroerende aanhorigheden behoort van belang is voor de reikwijdte van diverse dwingendrechtelijke bepalingen, zoals betreffende de huurprijs en de opzegging van de overeenkomst, die de huurder beogen te beschermen. Die bescherming zou worden ondergraven indien op basis van (enkel en vooral) een omschrijving of kwalificatie in het huurcontract zou worden aangenomen dat geen sprake is van een onroerende aanhorigheid.
3.7
Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat het gebruik van de voorzieningen van de Health Club als het gebruik van onroerende aanhorigheden in de overeenkomst is begrepen. Daartoe is het volgende redengevend.
3.8
De tekst van (met name de aanvullende bepalingen van) het huurcontract duidt erop dat het gebruik van de voorzieningen van de Health Club is gebaseerd op een afzonderlijke gebruiksovereenkomst. In de aanvullende bepalingen is dat uitdrukkelijk bepaald. Daarin is ook bepaald dat het gebruik door de verhuurder kan worden opgezegd, terwijl dat voor het gebruik van de garage juist niet is bepaald. Ten aanzien van het gebruik van de garage is juist uitdrukkelijk bepaald dat het tot de huurovereenkomst behoort.
3.9
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt evenwel dat de omschrijving in de overeenkomst niet zonder meer doorslaggevend is. Diverse omstandigheden wijzen erop dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het gebruik van de Health Club wel tot het gehuurde behoorde:
- allereerst heeft Vesteda in haar brochures betreffende Side by Side, aangehaald in rechtsoverweging 3.1.4 consequent en structureel de indruk gewekt dat degenen die een appartement in dat complex van haar zouden huren, daarmee (dus onlosmakelijk verbonden aan de huurovereenkomst) gebruik zouden kunnen maken van diverse voorzieningen in het complex, waaronder het gebruik van de voorzieningen van de “exclusieve” health club. De bewoners van Side by Side, waaronder de huurders (de brochures waren gericht op huurders van door Vesteda beschikbaar gestelde appartementen) konden “beschikken” over (de voorzieningen van) deze club, de club was “speciaal voor bewoners” en een bewoner (dus ook een huurder) hoefde om te sporten “de deur niet meer uit”. Gelet op deze niet voor tweeërlei uitleg vatbare teksten in de brochures mochten potentiële huurders, zoals [geïntimeerde] , er redelijkerwijs vanuit gaan dat zij met het huren van een appartement ook gedurende de huur toegang zouden hebben tot de voorzieningen van de Health Club;
- vervolgens waren de voorzieningen van de Health Club ook gelegen in een pand dat verbonden was aan de torens waarin de verhuurde appartementen waren gelegen en ook vanuit deze torens toegankelijk. Gesteld noch gebleken is bovendien dat de voorzieningen beschikbaar waren voor anderen dan bewoners (waaronder huurders) van appartementen in deze torens. De aard van de voorziening is dan ook niet in strijd met het karakter van een onroerende aanhorigheid;
- verder heeft [geïntimeerde] vanaf het begin van de huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de voorzieningen van de Health Club, zonder dat daarvoor een aparte vergoeding in rekening is gebracht. Toen [geïntimeerde] gedurende enige tijd geen gebruik kon maken van het zwembad, heeft hij een vergoeding van € 200,- per maand ontvangen, die door Vesteda is omschreven als een compensatie voor “gederfd woongenot”, welke compensatie werd geretourneerd op de maandelijkse huurbetaling. Dat wijst erop dat de kosten voor het gebruik van deze voorziening in de huurprijs waren begrepen.
- allereerst heeft Vesteda in haar brochures betreffende Side by Side, aangehaald in rechtsoverweging 3.1.4 consequent en structureel de indruk gewekt dat degenen die een appartement in dat complex van haar zouden huren, daarmee (dus onlosmakelijk verbonden aan de huurovereenkomst) gebruik zouden kunnen maken van diverse voorzieningen in het complex, waaronder het gebruik van de voorzieningen van de “exclusieve” health club. De bewoners van Side by Side, waaronder de huurders (de brochures waren gericht op huurders van door Vesteda beschikbaar gestelde appartementen) konden “beschikken” over (de voorzieningen van) deze club, de club was “speciaal voor bewoners” en een bewoner (dus ook een huurder) hoefde om te sporten “de deur niet meer uit”. Gelet op deze niet voor tweeërlei uitleg vatbare teksten in de brochures mochten potentiële huurders, zoals [geïntimeerde] , er redelijkerwijs vanuit gaan dat zij met het huren van een appartement ook gedurende de huur toegang zouden hebben tot de voorzieningen van de Health Club;
- vervolgens waren de voorzieningen van de Health Club ook gelegen in een pand dat verbonden was aan de torens waarin de verhuurde appartementen waren gelegen en ook vanuit deze torens toegankelijk. Gesteld noch gebleken is bovendien dat de voorzieningen beschikbaar waren voor anderen dan bewoners (waaronder huurders) van appartementen in deze torens. De aard van de voorziening is dan ook niet in strijd met het karakter van een onroerende aanhorigheid;
- verder heeft [geïntimeerde] vanaf het begin van de huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de voorzieningen van de Health Club, zonder dat daarvoor een aparte vergoeding in rekening is gebracht. Toen [geïntimeerde] gedurende enige tijd geen gebruik kon maken van het zwembad, heeft hij een vergoeding van € 200,- per maand ontvangen, die door Vesteda is omschreven als een compensatie voor “gederfd woongenot”, welke compensatie werd geretourneerd op de maandelijkse huurbetaling. Dat wijst erop dat de kosten voor het gebruik van deze voorziening in de huurprijs waren begrepen.
3.1
Gelet op deze omstandigheden, en in aanmerking genomen hetgeen het hof heeft overwogen over de bescherming van de huurder, kent het hof geen doorslaggevende betekenis toe aan de tekst van de overeenkomst. Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat Vesteda een commerciële partij is en [geïntimeerde] een particulier, die in beginsel mag afgaan op de juistheid van hetgeen hem in de wervende brochures van Vesteda is voorgehouden over de voordelen van het huren van een appartement van Vesteda in Side by Side.
3.11
Hetgeen hiervoor is overwogen, betekent dat de grieven falen.
3.12
Nu de voorzieningen zijn begrepen in het huurobject, zijn ook de regels betreffende de opzegging van de huur van woonruimte van toepassing.
Grief 6, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat de opzeggingsregels van artikel 7:271 jo. 274 BW van toepassing zijn, slaagt dan ook niet. Het hof merkt in dit verband op dat voor zover de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden voorzien in een van deze wettelijke bepalingen afwijkende regeling voor opzegging, Vesteda zich niet op deze regeling kan beroepen (vgl. artikel 7:282 BW).
Grief 6, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat de opzeggingsregels van artikel 7:271 jo. 274 BW van toepassing zijn, slaagt dan ook niet. Het hof merkt in dit verband op dat voor zover de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden voorzien in een van deze wettelijke bepalingen afwijkende regeling voor opzegging, Vesteda zich niet op deze regeling kan beroepen (vgl. artikel 7:282 BW).
3.13
Ook de
grieven 7 tot en met 9- waarin wordt opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat Vesteda door niet langer de voorzieningen van de Health Club beschikbaar te stellen niet langer het overeengekomen huurgenot verschaft en tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor zij schadeplichtig is en een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is en [geïntimeerde] gerechtigd is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten - zijn gegrond op de stelling van Vesteda dat het gebruik van de voorzieningen van de Health Club door [geïntimeerde] is gebaseerd op een gebruiksovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd. Nu die stelling onjuist is gebleken, falen de grieven reeds om die reden.
grieven 7 tot en met 9- waarin wordt opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat Vesteda door niet langer de voorzieningen van de Health Club beschikbaar te stellen niet langer het overeengekomen huurgenot verschaft en tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor zij schadeplichtig is en een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is en [geïntimeerde] gerechtigd is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten - zijn gegrond op de stelling van Vesteda dat het gebruik van de voorzieningen van de Health Club door [geïntimeerde] is gebaseerd op een gebruiksovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd. Nu die stelling onjuist is gebleken, falen de grieven reeds om die reden.
3.14
De vraag die resteert is, welk bedrag gemoeid is met het niet beschikbaar stellen van het gebruik van de voorzieningen van de Health Club. De kantonrechter is uitgegaan van een bedrag van € 116,58 per maand, 10% van de huurprijs. Vesteda meent dat dit bedrag te hoog is en komt met
grief 10tegen dit oordeel op. Volgens haar is een bedrag van € 50,- - de kosten van een abonnement bij een luxe sportschool - per maand het maximum. Het hof volgt Vesteda niet in dit betoog, nu het miskent dat de meerwaarde van het gebruik van de voorzieningen van de Health Club, ook volgens de eigen aanprijzingen van Vesteda, gelegen is in het “in house” karakter van de voorzieningen. Het hof laat dan nog daar dat de voorzieningen niet alleen bestaan uit een fitness-faciliteit, maar ook uit een zwembad- en saunafaciliteit, ook weer “in house”. Al met al kan het hof zich verenigen met het door de kantonrechter begrote bedrag. De grief is dan ook vergeefs voorgesteld.
grief 10tegen dit oordeel op. Volgens haar is een bedrag van € 50,- - de kosten van een abonnement bij een luxe sportschool - per maand het maximum. Het hof volgt Vesteda niet in dit betoog, nu het miskent dat de meerwaarde van het gebruik van de voorzieningen van de Health Club, ook volgens de eigen aanprijzingen van Vesteda, gelegen is in het “in house” karakter van de voorzieningen. Het hof laat dan nog daar dat de voorzieningen niet alleen bestaan uit een fitness-faciliteit, maar ook uit een zwembad- en saunafaciliteit, ook weer “in house”. Al met al kan het hof zich verenigen met het door de kantonrechter begrote bedrag. De grief is dan ook vergeefs voorgesteld.
3.15
Met
grief 11komt Vesteda op tegen de beslissing betreffende de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ziet het hof geen reden om anders over de proceskosten te oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan. De grief faalt dan ook.
grief 11komt Vesteda op tegen de beslissing betreffende de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ziet het hof geen reden om anders over de proceskosten te oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan. De grief faalt dan ook.
3.16
Het hof heeft vastgesteld dat de kantonrechter, overigens zonder dat dit was gevorderd, de contractuele rente van 1% per maand heeft toegewezen over de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Het hof ziet zich voor de vraag gesteld of het het rentebeding in de algemene voorwaarden ambtshalve moet toetsen. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe is het volgende redengevend:
- de huurovereenkomst van Vesteda als professionele verhuurder en [geïntimeerde] als voor privé doeleinden handelende huurder valt binnen het bereik van de Richtlijn 93/13 EG (HvJ EU, 30 mei 2013, C-488/11);
- de Hoge Raad heeft in het arrest van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, geoordeeld dat de rechter die over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt om te vermoeden dat een overeenkomst onder het bereik van Richtlijn 93/13 valt en een beding bevat dat oneerlijk is, daarnaar onderzoek dient te doen, ook indien daarop gerichte stellingen niet aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd;
- de huurovereenkomst van Vesteda als professionele verhuurder en [geïntimeerde] als voor privé doeleinden handelende huurder valt binnen het bereik van de Richtlijn 93/13 EG (HvJ EU, 30 mei 2013, C-488/11);
- de Hoge Raad heeft in het arrest van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, geoordeeld dat de rechter die over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt om te vermoeden dat een overeenkomst onder het bereik van Richtlijn 93/13 valt en een beding bevat dat oneerlijk is, daarnaar onderzoek dient te doen, ook indien daarop gerichte stellingen niet aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd;
- de Hoge Raad heeft in genoemd arrest ten aanzien van de door de appelrechter te maken ambtshalve toetsing overwogen dat de appelrechter wel de grenzen van de rechtsstrijd van partijen dient te respecteren;
- in zijn arrest van 26 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:340) heeft de Hoge Raad overwogen dat de regel dat de appelrechter de grenzen van de rechtsstrijd dient te respecteren, betekent dat de appelrechter niet bevoegd of gehouden is tot het onderzoek of een bepaald beding dat op zichzelf onder het toepassingsbereik van Richtlijn 93/13 valt als oneerlijk in de zin van die Richtlijn heeft te gelden, indien tegen toe- of afwijzing van de desbetreffende vordering in hoger beroep niet is opgekomen;
- in dit geval heeft Vesteda betaling gevorderd van de volgens haar achterstallige huur met 'rente' en heeft de kantonrechter een deel van de gevorderde achterstallige huur toegewezen, vermeerderd met de contractuele rente;
- in hoger beroep is Vesteda opgekomen tegen het feit dat de kantonrechter haar vordering niet geheel heeft toegewezen, maar is [geïntimeerde] , die verstek heeft laten gaan, niet opgekomen
tegen het feit dat de kantonrechter een deel van de vordering wel (met contractuele rente) heeft toegewezen. De rechtsstrijd in hoger beroep is dan ook beperkt tot het niet toegewezen deel van de gevorderde hoofdsom en de daarover gevorderde rente;
- in dit geval bekrachtigt het hof (de kwestie van de contractuele rente daargelaten) het vonnis van de kantonrechter;
- indien het hof het rentebeding ambtshalve zou toetsen, kan deze toetsing hetzij tot uitkomst hebben dat het rentebeding niet oneerlijk is en daarmee geldig, hetzij dat het beding oneerlijk is en daarmee nietig. Bij een toetsing met een uitkomst als in het eerste geval is geen belang terwijl een toetsing met een uitkomst als in het tweede geval niet kan leiden tot een beslissing van het hof op de door de kantonrechter toegewezen vordering doordat het hof dan buiten de rechtsstrijd zou treden.
- in zijn arrest van 26 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:340) heeft de Hoge Raad overwogen dat de regel dat de appelrechter de grenzen van de rechtsstrijd dient te respecteren, betekent dat de appelrechter niet bevoegd of gehouden is tot het onderzoek of een bepaald beding dat op zichzelf onder het toepassingsbereik van Richtlijn 93/13 valt als oneerlijk in de zin van die Richtlijn heeft te gelden, indien tegen toe- of afwijzing van de desbetreffende vordering in hoger beroep niet is opgekomen;
- in dit geval heeft Vesteda betaling gevorderd van de volgens haar achterstallige huur met 'rente' en heeft de kantonrechter een deel van de gevorderde achterstallige huur toegewezen, vermeerderd met de contractuele rente;
- in hoger beroep is Vesteda opgekomen tegen het feit dat de kantonrechter haar vordering niet geheel heeft toegewezen, maar is [geïntimeerde] , die verstek heeft laten gaan, niet opgekomen
tegen het feit dat de kantonrechter een deel van de vordering wel (met contractuele rente) heeft toegewezen. De rechtsstrijd in hoger beroep is dan ook beperkt tot het niet toegewezen deel van de gevorderde hoofdsom en de daarover gevorderde rente;
- in dit geval bekrachtigt het hof (de kwestie van de contractuele rente daargelaten) het vonnis van de kantonrechter;
- indien het hof het rentebeding ambtshalve zou toetsen, kan deze toetsing hetzij tot uitkomst hebben dat het rentebeding niet oneerlijk is en daarmee geldig, hetzij dat het beding oneerlijk is en daarmee nietig. Bij een toetsing met een uitkomst als in het eerste geval is geen belang terwijl een toetsing met een uitkomst als in het tweede geval niet kan leiden tot een beslissing van het hof op de door de kantonrechter toegewezen vordering doordat het hof dan buiten de rechtsstrijd zou treden.
3.17
Gezien het bovenstaande ten overvloede merkt het hof op dat in het Nederlandse civiele appelrecht het beginsel van het verbod op reformatio in peius geldt, hetgeen inhoudt dat een appellant als gevolg van zijn eigen appel niet in een mindere positie kan komen te verkeren dan waarin hij door de bestreden beslissing was gebracht. Het HvJ EU heeft (in geschillen met een bestuursrechtelijke achtergrond) uitgemaakt dat het nationaalrechtelijk beginsel van het verbod op reformatio in peius niet strijdig is met Europees recht en derhalve niet meebrengt dat de nationale rechter met voorbijgaan van dat beginsel het Europese recht (ambtshalve) heeft toe te passen (HvJ EG 7 juni 2007 C-222/05 t/m C-225/05 en HvJ EG 25 november 2008, C-455/06). Het hof ziet geen reden om voor zuiver civielrechtelijke geschillen tot een ander oordeel te komen. Bij een ambtshalve toetsing met als resultaat dat het beding oneerlijk zou zijn, zou ook het verbod van reformatio in peius aan het alsnog afwijzen van de door de kantonrechter toegewezen contractuele rente in de weg staan.
3.18
De slotsom is dat, nu al de aangevoerde grieven falen, het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst zal Vesteda worden verwezen in de aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen kosten van het geding in hoger beroep, te begroten op nihil.
4 De beslissing
4 De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 20 augustus 2014;
veroordeelt Vesteda in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen op nihil;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 maart 2016.