Uitspraak
29 mei 2009
Eerste Kamer
07/11359
RM/IS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E.F.A. Linssen-van Rossum,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. C.J. Dreef.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerster] c.s.
1. Het geding in feitelijke instanties
[Verweerster] c.s. hebben bij exploot van 27 december 2001 [eiseres] gedagvaard voor de kantonrechter te 's-Gravenhage en onder meer gevorderd te verklaren voor recht dat het op 1 mei 1985 aan [eiseres] verleende gebruiksrecht met betrekking tot de halve zolderetage van de woning in kwestie geen huur is en niet mocht worden gerekend tot de aan [eiseres] als huurster toekomende rechten en dat het gebruiksrecht kan worden beëindigd op de daartoe gebruikelijke wijze. [Verweerster] c.s. hebben voorts gevorderd een redelijke termijn te bepalen waarop het gebruiksrecht van [eiseres] zal eindigen.
[Eiseres] heeft de vorderingen bestreden.
Bij tussenvonnis van 8 augustus 2002 heeft de kantonrechter een bezichtiging ter plaatse in aanwezigheid van partijen bevolen. De descente heeft plaatsgevonden op 19 september 2002, hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij eindvonnis van 31 oktober 2002 heeft de kantonrechter de vorderingen van [verweerster] c.s. afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [verweerster] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 6 april 2007 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, kort gezegd, voor recht verklaard dat het op 1 mei 1985 aan [eiseres] verleende gebruiksrecht geen huur is en derhalve kan worden opgezegd op de daartoe gebruikelijke wijze. Het hof heeft voorts bepaald dat voormeld gebruiksrecht zal eindigen per 1 juni 2007.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor [verweerster] c.s. toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] heeft vanaf 1 mei 1985 bij schriftelijke huurovereenkomst de tweede etage van de woning aan de [a-straat 1-II] in [woonplaats] gehuurd van de toenmalige eigenaar van het pand. Inmiddels gelden [verweerster] c.s. als de verhuurders.
(ii) Deze schriftelijke huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
"(...) Artikel 1
De verhuurder verhuurt aan de huurder, die in huur aanneemt:
de (...) 2e Etage woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1-II] om te worden gebruikt uitsluitend als woonruimte.
Artikel 2
Deze overeenkomst is aangegaan voor: (...) onbepaalde tijd, ingegaan op 1 Mei 1985
(...)
Artikel 21
Huurder aanvaardt het gehuurde in de staat waarin het zich bevindt. Alle kosten voor reparatie c.q. vernieuwingen van gas-, water-, en electrische leidingen komen geheel voor rekening van huurder, alles in de ruimste zin des woords.
Huurster heeft het gebruiksrecht van de halve zolder. Zij zal toegang dienen te verlenen aan de huurder(ster) van de 1e etage om de andere helft te kunnen bereiken (...)"
(iii) Een rapport van de Huurcommissie betreffende zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1-II] te [woonplaats] van 22 oktober 1985 vermeldt als "bevindingen rapporteur" onder het kopje "VERTREKKEN": "(...) zolderkamer (...) doucheruimte" en onder het kopje "SANITAIR": "douche/lavet met garnituur (...)".
(iv) Bij proces-verbaal van schikking van 23 juni 1994 in een procedure tussen de toenmalige eigenaar, die zelf niet woonachtig was in het pand - hij had de eerste etage aan een derde verhuurd - en [eiseres] is overeengekomen dat [eiseres] bij bezoeken van de toenmalige eigenaar aan de voorzijde van de zolder op vooraf aan te geven tijdstippen aanwezig zou zijn om die eigenaar daarin feitelijk toe te laten.
(v) Het proces-verbaal van bezichtiging door de kantonrechter van 19 september 2002 houdt onder meer onder meer in:
"(...) Het volgende werd vastgesteld:
De kantonrechter heeft de situatie boven de tweede etage bekeken. Komende via de trap vanaf de tweede etage bevindt men zich in een portaaltje dat toegang geeft tot respectievelijk een douchecel met een afgesloten deur, twee bij huurder in gebruik zijnde ruimtes, de ene min of meer als washok en de andere als rommelkamer. Een derde grote ruimte aan de voorkant staat leeg en is de ruimte die aan verhuurder voor gebruik toekomt. (...)"
3.2 In deze procedure hebben [verweerster] c.s. gevorderd, voor zover thans nog van belang, een verklaring voor recht dat het gebruiksrecht van [eiseres] met betrekking tot de halve zolderetage van de woning niet mag worden gerekend tot de aan [eiseres] als huurster toekomende rechten en dat dit gebruiksrecht kan worden beëindigd - en ook daadwerkelijk is beëindigd - door opzegging.
3.3 In het eindvonnis in eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat de halve zolderetage moet worden aangemerkt als ten titel van huur en verhuur aan [eiseres] in gebruik gegeven en de bedoelde vorderingen van [verweerster] c.s. afgewezen.
3.4 Op het door [verweerster] c.s. ingestelde hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat dit gebruiksrecht geen huur is en de desbetreffende vorderingen alsnog toegewezen. Het hof heeft daartoe het volgende overwogen:
"5.1 Ten aanzien van de grief in het principaal appel overweegt het hof ten eerste dat de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft overwogen dat hij van oordeel is dat, gezien het gebruik van de douche, de zolderruimte aan de achterzijde onderdeel uitmaakt van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Dat betekent dat de grief vanuit dit gezichtspunt bezien moet worden.
5.2 Krachtens de door [verweerster] c.s. overgelegde schriftelijke overeenkomst van 3 april 1985 huurt [eiseres] de tweede etage van het pand (artikel 1) en heeft zij het gebruiksrecht van de halve zolder (artikel 21). Het hof is van oordeel dat gelet op deze omschrijving dit gebruiksrecht geen huur is.
5.3 Volgens [eiseres] is zij artikel 21 nooit overeengekomen. Dit artikel is later aan de overeenkomst toegevoegd dan dat deze door [eiseres] is getekend. [verweerster] c.s. hebben dit betwist.
5.4 Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat artikel 21 niet is overeengekomen - en [eiseres] dus niet het gebruiksrecht van de halve zolder heeft -, stelt het hof vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiseres] het feitelijk gebruik daarvan heeft. Uit de rapportage van de Huurcommissie valt af te leiden dat [eiseres] al in 1985 een deel van de zolder als doucheruimte in gebruik heeft. Dit feitelijk gebruik levert echter geen huurrecht op, nu uit de huurovereenkomst (ook zonder artikel 21) blijkt dat enkel de tweede etage als woonruimte) door [eiseres] is gehuurd. Ook het argument dat [eiseres] nooit zou zijn verhuisd van een etage met douche naar een woning zonder douche, is onvoldoende om aan te nemen dat de huur tevens betrekking heeft op de halve zolder. Andere feiten of omstandigheden ter onderbouwing van die stelling zijn niet gesteld. Evenmin heeft [eiseres] bewijs aangeboden van haar stelling dat zij in 1985 de tweede etage inclusief de halve zolder heeft gehuurd.
5.5 [Verweerster] c.s. betwisten niet dat de voormalige eigenaren en zijzelf op de hoogte waren van het gebruik van de halve zolder door [eiseres] als woon- en doucheruimte. Uit het enkele feit dat de (toenmalige) verhuurders hebben gedoogd dat [eiseres] sedert 1985 de halve zolder in gebruik heeft genomen als woon- en doucheruimte en in feite heeft toegevoegd aan haar woonruimte op de tweede etage, kan niet worden afgeleid dat als gevolg daarvan de huur tevens betrekking zou hebben op de halve zolder. Zeker indien een wijziging in het voorwerp van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen heeft, zoals hier, omdat daardoor het huurregime ook van toepassing wordt op de halve zolder, zal overeenstemming daarover ondubbelzinnig vast moeten staan. Daarvan is naar het oordeel van het hof geen sprake.
5.6 Het vorenstaande leidt ertoe dat de grief in het principaal appel slaagt.
De halve zolder maakt geen onderdeel uit van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. (...)"
3.5 Het hof heeft in rov. 5.2 onderzocht of, indien art. 21 is overeengekomen, de overeenkomst inhoudt dat het daarbij aan [eiseres] toegekende recht van gebruik van de halve zolder als huur kan worden aangemerkt. In rov. 5.4-5.6 heeft het hof onderzocht of, indien art. 21 niet zou zijn overeengekomen, de huur tevens betrekking heeft op de halve zolder. Daarbij heeft het hof niet vastgesteld welke van de aan deze twee mogelijkheden ten grondslag liggende veronderstellingen - het al of niet bestaan van een overeenkomst die voorziet in het gebruiksrecht van de halve zolder - feitelijk juist is, maar het heeft zijn oordeel dat het gebruik van de halve zolder geen onderdeel uitmaakt van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst kennelijk gegrond op de verwerping van deze beide mogelijke alternatieven.
3.6 Het middel richt klachten tegen het oordeel van het hof (in rov. 5.2) dat, uitgaande van de veronderstelling dat bij de schriftelijke overeenkomst is voorzien in het recht van gebruik van de halve zolder, dit gebruik niet in de huur is begrepen.
3.7.1 De huurovereenkomst heeft betrekking op het verschaffen van het genot van woonruimte. Het hof heeft bij zijn overwegingen kennelijk, en in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk, als feitelijk uitgangspunt voor ogen gehad dat [eiseres] in de woning op de tweede etage niet over een douchegelegenheid beschikt.
3.7.2 Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de bewuste zolderruimte onderdeel uitmaakt van de gehuurde woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.7.3 Indien het hof zijn oordeel dat het bij de overeenkomst voorziene recht van gebruik van de halve zolderetage niet in de huur is begrepen, uitsluitend heeft gegrond op de letterlijke omschrijving van dat gebruik in art. 21 van de huurovereenkomst, heeft het de vorenbedoelde maatstaf miskend.
Indien het hof dit niet heeft miskend, is zonder nadere motivering, die het hof niet heeft gegeven, niet begrijpelijk dat het heeft geoordeeld dat het bij de huurovereenkomst voorziene recht van gebruik van de halve zolder ten dienste van een - naar [eiseres] heeft gesteld en het hof in het midden heeft gelaten: reeds bij de aanvang van de huur op de zolder aanwezige - voorziening als een doucheruimte niet wordt gerekend tot het genot van de woonruimte dat de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verplicht is [eiseres] te verschaffen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, terwijl het hof onverklaard heeft gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst is afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder tegenprestatie wordt verschaft, waardoor de mogelijkheid is opengebleven dat dit louter is geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken.
3.7.4 Het middel treft doel.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 6 april 2007;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 3.052,03 in totaal, waarvan € 2.977,03 op de voet van art. 243 Rv. te betalen aan de Griffier, en € 75,-- aan [eiseres].
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, W.A.M. van Schendel en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 29 mei 2009.