ECLI:NL:GHARL:2016:10474

• Datum uitspraak: 27 december 2016
• Publicatiedatum: 27 december 2016
• Zaaknummer: 200.181.237
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th.C.M. Willemse; J.H. Lieber; H.L. Wattel; E. Oostra; J.H. Jurrius
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van pachtovereenkomst wegens onbevoegde onderverpachting en schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 27 december 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een pachtovereenkomst. De appellant, eigenaar van landbouwgrond in de Hedwigepolder, had de grond verpacht aan de vader van de geïntimeerde. Na het overlijden van de vader heeft de geïntimeerde de pachtovereenkomst voortgezet, maar zonder schriftelijke toestemming van de verpachter heeft hij de grond onderverpacht aan een derde partij. De verpachter heeft de onderverpachting betwist en ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd.

Het hof heeft vastgesteld dat de pachter niet bevoegd was tot onderverpachting zonder toestemming van de verpachter, zoals vereist volgens artikel 7:355 BW. De pachter voerde aan dat de rentmeester, die de belangen van de verpachter behartigde, de onderverpachting oogluikend had toegestaan. Het hof oordeelde echter dat er onvoldoende feiten en omstandigheden waren die de schijn van volmachtverlening door de verpachter aan de rentmeester konden rechtvaardigen. De rentmeester was niet bevoegd om rechtshandelingen namens de verpachter te verrichten, en de pachter had niet gerechtvaardigd vertrouwd op een volmacht.

Uiteindelijk heeft het hof de ontbinding van de pachtovereenkomst uitgesproken en de ontruiming van de gepachte gronden bevolen. De kosten van de procedure werden toegewezen aan de in het ongelijk gestelde partij, de geïntimeerde. Dit arrest benadrukt het belang van schriftelijke toestemming bij onderverpachting en de rol van vertegenwoordigingsbevoegdheid in pachtzaken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.181.237

(zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant 3352053)

arrest van de pachtkamer van 27 december 2016

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] , [land] ,
verder te noemen: [appellant] ,
appellant,

in eerste aanleg: eiser,

advocaat: mr. E.H.M. Harbers,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1]2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ( [land] )

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. B. Nijman.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 juli 2016 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald, die nader is bepaald en heeft plaatsgevonden op 30 november 2016. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 11 november 2016 door mr. Nijman namens [geïntimeerde] zijn ingebracht. Aan het slot van de comparitie heeft het hof arrest bepaald.

1.2

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - de vonnissen van 24 april 2015 en 30 oktober 2015 te vernietigen en alsnog de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst op grond van artikel 7:376 BW en subsidiair op grond van artikel 7:377 BW te ontbinden, met veroordeling van [geïntimeerde] het gepachte te ontruimen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

2.1

[appellant] is eigenaar van gronden in de Hedwigepolder. Op basis van een reguliere pachtovereenkomst had [appellant] 15.16.29 ha landbouwgrond aan de vader van [geïntimeerde] verpacht. De vader is op 28 december 2001 overleden. [geïntimeerde] heeft de boerderij met bedrijfsgebouwen daarna te koop gezet.

2.2

In 2002 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] , [X] en [rentmeester] , de rentmeester van [appellant] . [X] had interesse de boerderij van [geïntimeerde] te kopen en de pachtgrond te gaan gebruiken.

2.3

Op 24 oktober 2002 heeft [geïntimeerde] als opvolgend pachter de pachtovereenkomst met [appellant] , ingaande 1 oktober 2002, ondertekend. Deze overeenkomst is op 20 juni 2003 door de grondkamer goedgekeurd en betreft dezelfde 15.16.29 ha landbouwgrond die daarvoor aan de vader van [geïntimeerde] was verpacht..

2.4

[geïntimeerde] gebruikt nog twee hectare van het gepachte voor suikerbietenteelt. [X] gebruikt de rest van de pachtgrond voor het plaatsen van mest en de teelt van maïs en betaalt daarvoor een pachtprijs aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] betaalt de volledige pachtprijs door tussenkomst van [rentmeester] aan [appellant] .

2.5

[rentmeester] was naast rentmeester ook assurantietussenpersoon. [geïntimeerde] en [X] hadden diverse verzekeringen bij hem lopen.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg na wijziging van eis de ontbinding van de pachtovereenkomst ten aanzien van [geïntimeerde] gevorderd primair op grond van artikel 7:376 BW en daarnaast (niet alleen ten aanzien van [geïntimeerde] , maar ten aanzien van alle pachters op zijn eigendomsgronden) op basis van artikel 7:377 BW.

3.2

De pachtkamer heeft bij vonnis van 24 april 2015 de ontbindingsvordering op grond van artikel 7:377 BW tegen de andere pachters afgewezen en ten aanzien van de grondslag 7:376 BW [geïntimeerde] opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat [rentmeester] zich akkoord verklaarde met de voorgestelde regeling dat [X] de boerderij van [geïntimeerde] zou kopen en het gepachte voor [X] beschikbaar zou blijven en verklaarde dat hij dit oogluikend zou toestaan. In het eindvonnis heeft de pachtkamer overwogen dat [geïntimeerde] in het bewijs was geslaagd en de vordering zowel die gebaseerd op artikel 7:376 BW als die op artikel 7:377 BW afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.

4. Debeoordelingvandegrievenendevordering

4.1

Het hoger beroep legt de vraag aan het hof voor of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst doordat hij de pachtgrond onbevoegd heeft onderverpacht. Dat sprake is van onderpacht neemt het hof als vaststaand aan, nu [geïntimeerde] zijn eerdere verweer, dat hij het gebruik van de gronden niet aan [X] heeft afgestaan, omdat hij zelf alle werkzaamheden uitvoert en op twee hectare nog voor eigen rekening en risico boert, heeft prijsgegeven (vgl. memorie van antwoord onder 5.5 – 5.7). Ook indien moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] dat verweer niet heeft prijsgegeven, oordeelt het hof dat de situatie moet worden gekwalificeerd als onderverpachting. Wat er van de gestelde omstandigheden ook zij, niet in geschil is immers dat [geïntimeerde] het grootste deel van de door hem gepachte grond in gebruik heeft verstrekt aan [X] ter uitoefening van diens landbouwbedrijf, tegen betaling van een pachtprijs. Dat [geïntimeerde] tegen een vergoeding landbouwwerkzaamheden voor [X] is blijven verrichten, maakt dit niet anders.

4.2

De pachter is niet bevoegd tot onderverpachting dan met schriftelijke toestemming van de verpachter (artikel 7:355 BW). De pachtovereenkomst bevat in artikel 6 een gelijksoortige bepaling (productie 19 van [appellant] in eerste aanleg). Het verlenen van toestemming ex artikel 7:355 BW is een eenzijdige gerichte rechtshandeling. In dit geding staat vast dat de verpachter, [appellant] , niet zelf hoogstpersoonlijk toestemming heeft verleend aan [geïntimeerde] tot onderpacht.

4.3

[geïntimeerde] heeft als bevrijdend verweer aangevoerd dat [rentmeester] de onderverpachting oogluikend heeft toegestaan. Als uitgangspunt geldt dat de rentmeester in beginsel niet gevolmachtigd is rechtshandelingen namens zijn opdrachtgever te verrichten (vgl. voor de makelaar HR 9 augustus 2002, ECLI NL:HR:2002:AE2380, [eisers] / [verweerder] ). Dit is anders indien de opdrachtgever aan hem een volmacht heeft verleend of tussen partijen een rechtsverhouding bestaat of is ontstaan waaruit die volmacht voortvloeit (uitdrukkelijke of stilzwijgende volmachtverlening, artikel 3:60 en 61 lid 1 BW). In dergelijke gevallen kunnen derden uitgaan van de geldigheid van de door de rentmeester (dan vertegenwoordiger) namens de opdrachtgever (dan de vertegenwoordigde) verrichte rechtshandelingen.

4.4

Daarnaast is het mogelijk dat de verpachter toch gebonden is aan door de rentmeester verrichtte rechtshandelingen, ook al heeft de verpachter de rentmeester niet gevolmachtigd. Dat is het geval indien de verpachter de schijn van volmachtverlening heeft gewekt jegens de derde (artikel 3:61 lid 2 BW). Voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de verpachter kan tot slot ook plaats zijn ingeval een derde gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de verpachter komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671, [eiseres] / [verweerster] ). Vereist is in dat geval dat de derde niet alleen heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend maar in de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijs mocht aannemen dat dat het geval was.

4.5

In dit geval hebben [geïntimeerde] en [X] aangenomen dat [rentmeester] door de vingers zag dat [X] de gronden van [geïntimeerde] zou gaan gebruiken tegen betaling. Indien met de pachtkamer in eerste aanleg wordt aangenomen dat [rentmeester] een gebaar heeft gemaakt als door [geïntimeerde] en [X] verklaard én voor zover het door de vingers zien zag op onderpacht, moet dit gebaar dus worden aangemerkt als toestemming voor de onderverpachting. Dan rijst de vraag of [geïntimeerde] (en [X] ) redelijkerwijs mocht(en) aannemen dat [rentmeester] bevoegd was namens [appellant] toestemming te geven voor onderpacht. Immers alleen dan kan geoordeeld worden dat de onderverpachting met toestemming van de eigenaar is geschied en jegens hem geen tekortkoming oplevert.

4.6

Niet is aangevoerd dat [rentmeester] uitdrukkelijk of stilzwijgend is gevolmachtigd tot het verrichten van rechtshandelingen namens [appellant] . Door en namens [appellant] is in dit verband onweersproken aangevoerd dat [appellant] alle pachtcontracten en de verzoeken die daarmee samenhangen zelf accordeert en/of ondertekent. Evenmin is gesteld dat [appellant] door zijn toedoen (verklaring of gedraging) de schijn van volmachtverlening jegens [geïntimeerde] heeft gewekt. Het komt er dan op aan of [geïntimeerde] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening door [appellant] aan [rentmeester] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [appellant] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid.

4.7

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [rentmeester] de contactpersoon was voor [appellant] , dat op zijn adres de pachtcontracten staan geregistreerd en dat [rentmeester] de pachtbetalingen factureert en ontvangt. Deze werkzaamheden behoren bij het takenpakket van een rentmeester maar brengen niet zonder meer mee dat deze gevolmachtigd is andere (rechts)handelingen te verrichten namens [appellant] . [geïntimeerde] voert verder aan dat hij uit het gesprek met [rentmeester] in 2002 heeft begrepen dat deze instemde met de onderverpachting, maar hij heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat [appellant] daardoor naar verkeersopvattingen is gebonden. Het uitgangspunt is immers dat de rentmeester de verpachter
niet bindt (zie hiervoor onder 4.3). [geïntimeerde] heeft daarnaast aangevoerd dat de onderpacht tien jaar heeft geduurd. Dit tijdsverloop brengt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet mee dat [appellant] (alsnog) wordt gebonden. Dat [rentmeester] wegens een wijziging in zijn verzekeringsportefeuille op de hoogte is geraakt van de beëindiging van de verzekering voor de bedrijfsgebouwen van [geïntimeerde] is in elk geval onvoldoende. Dat [X] naar zijn zeggen in 2004 de jachtrechten van [appellant] slechts heeft willen verlengen omdat hij de grond van [geïntimeerde] onderpachtte, is gemotiveerd door [appellant] weersproken. Hoe dan ook stuit het beroep op deze omstandigheid af op de overweging dat het aanvaarden van een dergelijke voorwaarde eveneens een rechtshandeling is waarvan gesteld noch gebleken is dat [rentmeester] bevoegd was deze namens [appellant] te verrichten.

4.8

Daarbij komt dat als onweersproken moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] [rentmeester] slechts eenmaal in 2002 heeft gesproken over de wens van [X] de pachtgrond te gebruiken en [appellant] nooit. [rentmeester] heeft voorts ter zitting verklaard dat hij weliswaar regelmatig in de polder is, maar [X] of [geïntimeerde] nooit op de pachtgrond heeft aangetroffen. Van de overdracht van het bedrijf van [geïntimeerde] aan [X] heeft hij destijds geen weet gehad en de beëindiging van de verzekeringen heeft hem niet op het idee gebracht dat [geïntimeerde] mogelijk zijn bedrijf had beëindigd. Dat [X] onderpachtte is [rentmeester] en [appellant] pas bekend geworden op het moment dat [X] schadeloosstelling claimde tijdens de taxaties in het kader van de onteigeningsprocedure. Tot slot staat vast dat alle pachters in de polder ervan op de hoogte waren dat [appellant] vanaf het moment dat de ontpoldering van de Hedwigepolder dreigde, geen nieuwe reguliere pachtovereenkomsten meer wilde sluiten. Vrijkomende pachtgrond verpachtte hij uitsluitend geliberaliseerd en alleen aan zittende pachters. [X] is geen pachter van [appellant] en zou daarom al geen kans hebben pachtgrond van [appellant] in gebruik te krijgen. Dat en waarom [appellant] in dit licht wel zou instemmen met onderpacht aan [X] , heeft [geïntimeerde] niet toegelicht.

4.9

Nu van toestemming van of namens [appellant] voor de onderverpachting geen sprake is geweest, is de onderverpachting onbevoegd geschied. [geïntimeerde] is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst. Deze tekortkoming geeft [appellant] de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. In eerste aanleg (randnummer 5.1.6 akte houdende uitlating van 10 maart 2015) heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat de ontbinding van de pachtovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Aan dit beroep op artikel 6:248 lid 2 BW heeft [geïntimeerde] echter geen, althans onvoldoende klemmende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd (anders dan de stelling dat van de zijde van [appellant] zou zijn ingestemd met de regeling zoals die in 2002 is aangegaan, waarop hiervoor is ingegaan en die ook in dit kader niet genoegzaam is), zodat het hof eraan voorbij gaat.

4.1

De primaire vordering zal dan ook alsnog worden toegewezen. Aan nadere bewijslevering wordt niet toegekomen, nog daargelaten dat een (aanvullend) bewijsaanbod van [geïntimeerde] ontbreekt. Andere stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer omdat deze, indien besproken, niet tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

4.11

Het hoger beroep is gegrond zodat de bestreden vonnissen in zoverre moeten worden vernietigd. Het hof zal de ontbinding uitspreken en de ontruiming toewijzen als na te melden. De vordering daarbij de sterke arm te mogen inschakelen zal het hof afwijzen omdat aan de deurwaarder de bevoegdheid al toekomt zo nodig de sterke arm in te schakelen (artikel 555 jo 556 Rv en artikel 2 Politiewet).

4.12

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 135

- griffierecht € 77

- getuigentaxen € nihil

subtotaal verschotten
€ 212

- salaris advocaat € 900 (3 punten x kantontarief € 300)

Totaal
€ 1.112

De kosten voor de procedure in hoger beroep zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 77,84

- griffierecht € 311

subtotaal verschotten
€ 388,84

- salaris advocaat € 1.788 (2 punten x tarief II)

Totaal
€ 2.176,84

4.13

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt de vonnissen voor zover tussen [appellant] en [geïntimeerde] gewezen van de pachtkamer te Middelburg van 24 april 2015 en 30 oktober 2015 en doet opnieuw recht:

ontbindt de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst op grond van artikel 7:376 BW;

veroordeelt [geïntimeerde] de gepachte gronden uiterlijk op 1 maart 2017 met al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en machtigt [appellant] de gronden op kosten van [geïntimeerde] zelf te ontruimen indien [geïntimeerde] dat niet tijdig doet;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.112 en tot aan deze uitspraak vastgesteld op
€ 2.176,84 en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 december 2016.