Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummer 16/00302
uitspraakdatum: 13 december 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 februari 2016, nummer LEE 15/2934, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Borger-Odoorn(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Borger-Odoorn(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2015 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 vastgesteld op € 1.038.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 februari 2016 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit opstal, ondergrond en omliggende grond. De opstal is een in 1999 gebouwd opslag- en distributiepand, bestaande uit: kantoor begane grond (32 m²), spoelruimte begane grond (122 m²), werkplaats begane grond (228 m²), opslag begane grond (2.122 m²), kantine en sanitair eerste verdieping (56 m²), kantoor eerste verdieping (41 m²) en opslag eerste verdieping (17 m²). De oppervlakte van het terrein bedraagt 8809 m², waarvan ongeveer 2.500 m² is bebouwd. Van het onbebouwde gedeelte van het terrein is 5.500 m² van bestrating voorzien.
2.2
De onroerende zaak was op de peildatum verhuurd. In de loop van 2014 is de huur geëindigd. Met ingang van 1 april 2015 is een gedeelte van de opstal (oppervlakte 1.000 m²), te samen met 1.000 m² terrein voor de periode van een jaar verhuurd voor € 35.000 per jaar. De gehele onroerende zaak wordt sinds 8 april 2015 te huur aangeboden voor een huurprijs van € 91.065 per jaar.
2.3
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de heffingsambtenaar door [C] op 10 september 2015 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport zijn ter onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak gegevens opgenomen van acht transacties van verhuur of verkoop van andere bedrijfspanden (hierna: de vergelijkingspanden of – transacties). Het rapport bevat een matrix waarin de gegevens van de vergelijkingspanden zijn opgenomen en waarin de waardering van de onroerende zaak is uitgewerkt. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een enigszins aangepaste versie van deze matrix overgelegd. Hierbij zijn in de matrix de gegevens van het per 1 april 2015 verhuurde gedeelte opgenomen. Bij de waardering is onderscheid gemaakt tussen de basiskavel en de extra grond (of restgrond). De basiskavel is de oppervlakte die geacht wordt normaliter te worden gebruikt bij een gebouw van een bepaalde omvang. De waarde in het economische verkeer van deze basiskavel met de daarop staande opstal is vastgesteld door huurwaardekapitalisatie. De waarde in het economische verkeer van de extra grond is door vergelijking bepaald.
2.4
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbende door [D] op 17 augustus 2015 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is ter uitwerking van de waardering een taxatiekaart opgenomen. In deze taxatiekaart wordt, evenals in de matrix van de heffingsambtenaar, onderscheid gemaakt tussen de waardering van de basiskavel (huurwaardekapitalisatie) en afzonderlijke waardering van de extra grond (door middel van vergelijking). In hoger beroep heeft belanghebbende een herziene versie van het taxatierapport ingebracht. In de herziene versie van de taxatiekaart wordt de extra grond niet meer afzonderlijk door vergelijking gewaardeerd, maar wordt die grond in de huurwaardekapitalisatie meegenomen.
2.5
De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen opbouw van de waardering van de onroerende zaak luidt als volgt.
Oppervlakte
Huurwaarde per m²
Waarde per m²
Huurwaarde per jaar
KF
Waarde
Kantoor
32
70,50
2.256
Spoelruimte
122
35,25
4.301
Werkplaats
228
35,25
8.038
Opslag
2122
35,25
74.806
Kantine 1e etage
56
26,44
1.481
Kantoor 1e etage
41
52,88
2.168
Opslag 1e etage
17
17,63
300
Totaal waarde basiskavel
93.35
9,1
849.47
Overkapping
38
100
3.8
Erfverharding
5500
15
82.5
Extra grond
3497
35
122.395
Waarde object
1.058.165
2.6
De in de taxatiekaart van belanghebbende opgenomen opbouw van de waardering van de onroerende zaak luidt als volgt.
Oppervlakte
Huurwaarde per m²
Huurwaarde per jaar
KF
Waarde
Kantoor
32
50,00
1.6
Spoelruimte
122
25,00
3.05
Werkplaats
228
25,00
5.7
Opslag
2122
25,00
53.05
Kantine 1e etage
56
35,00
1.96
Kantoor 1e etage
41
50,00
2.05
Opslag 1e etage
17
25,00
425
Overkapping
38
11
418
Erfverharding
5500
2,50
13.75
Extra grond
3497
2,50
8.743
Waarde object
90.746
9,1
825.736
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum. Belanghebbende bepleit vermindering van de waarde tot € 825.000. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.038.000 niet te hoog is vastgesteld.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vaststelling van de waarde op € 825.000, met veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust - ook in hoger beroep - op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.038.000 niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald door toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie. Evenmin is tussen partijen in geschil dat daarbij, gelet op de kenmerken van de onroerende zaak, een kapitalisatiefactor van 9,1 moet worden gehanteerd.
4.4
Anders dan belanghebbende, neemt de heffingsambtenaar het standpunt in dat daarnaast de aanwezige extra grond afzonderlijk in aanmerking dient te worden genomen en dat de waarde daarvan door middel van vergelijking moet worden bepaald. Volgens belanghebbende wordt aldus dubbel rekening gehouden met de waarde van de extra grond, omdat deze geacht moet worden al in de huurprijs per m² van de opstal te zijn begrepen.
4.5
Het Hof acht de door de heffingsambtenaar voorgestane waarderingsmethode in beginsel aanvaardbaar. Ook het Algemeen Deel van de Taxatiewijzer 2014 maakt op pagina 71 melding van het waarderen van een basiskavel met opstal en het afzonderlijk in aanmerking nemen van extra grond. Belanghebbende heeft deze extra grond overigens ook zelf afzonderlijk in aanmerking genomen, in eerste aanleg op dezelfde wijze als de heffingsambtenaar voorstaat en in hoger beroep door aan de extra grond een afzonderlijke huurwaarde toe te kennen. Het Hof acht deze methode aanvaardbaar, mits bij de waardering van basiskavel en opstal wordt uitgegaan van de huurwaarde van vergelijkbare panden (dus eveneens zonder extra grond). De extra grond kan dan worden gewaardeerd door middel van vergelijking of door middel van huurwaardekapitalisatie, rekening houdend met de (eventueel beperkte) gebruiksmogelijkheden van die extra grond. De bewijslast dat bij die waardering van de extra grond wordt uitgegaan van de juiste waarde in het economische verkeer (bij toepassing van de vergelijkingsmethode) of van de juiste huurwaarde en kapitalisatiefactor (huurwaardekapitalisatie), rust ook op de heffingsambtenaar.
4.6
Ter onderbouwing van de door hem bij de waardering gehanteerde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar acht in de matrix opgenomen vergelijkingstransacties. Het Hof acht de zes koop- en/of huurtransacties van de onroerende zaken [a-straat] 16B, [a-straat] 12C, [a-straat] 26A, [a-straat] 23A, [b-straat] 23/23B en [b-straat] 23C (alle te [Z] ) niet geschikt om de huurwaarde van de onroerende zaak te onderbouwen. De verhuurbare oppervlaktes van deze objecten variëren van 126 m² tot 387 m². Belanghebbende voert terecht aan dat deze oppervlaktes in vergelijking met de verhuurbare oppervlakte van de onroerende zaak (ruim 2.600 m²) zeer klein zijn en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de praktijkervaring dat naarmate de te verhuren oppervlakte groter is de huurprijs per m² afneemt.
4.7
Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingstransacties van de panden [c-straat] 10 te [E] en [d-straat] 26 te [F] heeft belanghebbende aangevoerd dat deze buiten beschouwing moeten worden gelaten omdat deze panden niet op de markt ten verkoop zijn aangeboden en het transacties tussen gelieerde partijen betreft, zodat niet ervan kan worden uitgegaan dat de overeengekomen prijzen de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen.
4.8
In dit verband heeft de heffingsambtenaar in de eerste plaats gesteld dat hij van de Belastingdienst heeft vernomen dat voor de heffing van inkomsten- en/of vennootschapsbelasting geen winstcorrecties zijn aangebracht bij de betrokken partijen, zodat ervan kan worden uitgegaan dat sprake is geweest van zakelijke transacties. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd niet aannemelijk gemaakt dat de Belastingdienst enig onderzoek naar de bewuste transacties heeft verricht. De door de heffingsambtenaar ter zitting voorgelezen citaten uit een brief van de Belastingdienst zien slechts op het algemene kader van zakelijk handelen in het economische verkeer en op de opmerking dat die dienst in de verbondenheid op zich geen reden heeft gevonden voor een winstcorrectie.
4.9
Met betrekking tot het vergelijkingspand [d-straat] 26 blijkt uit de door belanghebbende overgelegde akte dat sprake is geweest van verkoop binnen concernverband in het kader van een interne reorganisatie (verkoop aan een 100% dochtervennootschap). De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat dit pand niet op de markt is aangeboden. Gelet hierop kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof zal deze vergelijkingstransactie daarom buiten beschouwing laten. Daarnaast acht het Hof deze transactie niet geschikt voor vergelijkingsdoelen omdat de transactiedatum (26 maart 2012) te ver van de peildatum ligt.
4.1
Het vergelijkingspand [c-straat] 10 is op 14 augustus 2014 verkocht voor € 425.000. Het betreft 960 m² verhuurbare oppervlakte. De heffingsambtenaar heeft uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,1 de huurwaarde berekend op € 72 per m² voor kantoorruimte en € 36 per m² voor werkplaats en opslagruimte. Met betrekking tot dit pand heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat het op genoemde datum door [G] BV voor € 425.000 is verkocht aan een onafhankelijke derde, te weten [H] BV en vervolgens door deze laatste vennootschap voor hetzelfde bedrag (verhoogd met de geheven overdrachtsbelasting) binnen concernverband is overgedragen. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar de desbetreffende notariële akte overgelegd. Gelet hierop is aannemelijk gemaakt dat van een door gelieerde verhoudingen beïnvloede verkoopprijs geen sprake is geweest. Gelet op de omvang van de verhuurde oppervlakte (960 m²) en de omstandigheid dat deze transactie relatief kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen, acht het Hof deze transactie geschikt voor vergelijkingsdoeleinden.
4.11
Ook heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verhuur van een gedeelte van de onroerende zaak voor € 35.000 per jaar met ingang van 1 april 2015. Het Hof acht deze transactie niet geschikt voor vergelijkingsdoelen omdat de transactiedatum te ver van de waardepeildatum ligt.
4.12
Gelet op het vorenstaande komt slechts de transactie van het pand [c-straat] 10 op 14 augustus 2014 voor vergelijkingsdoelen in aanmerking. De uit de analyse van deze transactie voortvloeiende huurwaardes van respectievelijk € 72 per m² (kantoor) en € 36 per m² (magazijn en werkplaats) geven enige onderbouwing aan de door de heffingsambtenaar bij de onroerende zaak van belanghebbende in aanmerking genomen huurwaarde (respectievelijk € 70,50 en € 35,25). Naar het oordeel van het Hof is echter niet aannemelijk geworden dat in voldoende mate rekening is gehouden met de veel grotere omvang van het verhuurbare oppervlakte van de onroerende zaak (met de daarbij behorende basiskavel) en de daaruit te verwachten lagere huurprijs per m². Voor de afzonderlijke waardering van de extra grond heeft de heffingsambtenaar, nu het Hof de door hem aangedragen vergelijkingstransactie niet heeft aanvaard, geen onderbouwing gegeven.
4.13
Daarnaast is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de erfverharding tot een omvang van 2.000 m² dubbel in zijn waardering heeft meegenomen. De erfverharding bedraagt in totaal 5.500 m², waarvan - zo blijkt uit de tekeningen - (afgerond) 3.500 m² ligt op de extra grond. Hieruit volgt dat 2.000 m² erfverharding op de basiskavel ligt. De door een verhuurder te bedingen vergoeding voor op de basiskavel liggende bestrating maakt onderdeel uit van de vergoeding per m² verhuurbare ruimte. Uit de foto’s van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten blijkt dat in alle gevallen sprake is van een geheel of grotendeels van erfverharding voorziene basiskavel. In de analyses van de heffingsambtenaar van deze transacties heeft hij in geen enkel geval op de basiskavel liggende erfverharding afzonderlijk gewaardeerd. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar ten onrechte 2.000 m² erfverharding afzonderlijk gewaardeerd.
4.14
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar ten slotte nog aangevoerd dat uit de publicatie “Funda in business” blijkt dat bij objecten met extra grond die zowel te koop als te huur worden aangeboden sprake is van een hogere kapitalisatiefactor dan bij objecten zonder extra grond. In die gevallen bedraagt de kapitalisatiefactor (gevraagde koopsom gedeeld door gevraagde huur) tussen 10 en 13. Voor de onroerende zaak van belanghebbende berekent de heffingsambtenaar deze factor op 11,54, zijnde de waarde volgens de beschikking van € 1.038.000) gedeeld door een huurwaarde van € 90.032 per jaar. Volgens de heffingsambtenaar ligt de door hem vastgestelde waarde daarom in lijn met de marktgegevens in de door hem aangehaald publicatie.
4.15
Het Hof overweegt dat de door de heffingsambtenaar genoemde publicatie niet tot de gedingstukken behoort. Daarnaast ziet de publicatie kennelijk op vraagprijzen. Deze kunnen niet zonder meer kunnen worden gebruikt omdat ze geen feitelijke transacties weergeven. Ook blijkt die hogere factor niet uit de gegevens van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten met extra grond. Bij [a-straat] 26A is wel sprake van een verhuurtransactie met extra grond, maar geen verkooptransactie. Bij [d-straat] 26 (2.012 m² verhuurbare oppervlakte; extra grond 2.105 m²; verkoop in maart 2012 voor € 880.000 en verhuur in maart 2012 voor € 92.000) bedraagt de kapitalisatiefactor in maart 2012 kennelijk 9,56. In de naar de peildatum herleide transactiegegevens bedraagt die factor 9,5. Gelet hierop geven deze gegevens evenmin steun aan het standpunt van de heffingsambtenaar.
4.16
Het Hof concludeert op grond van het hiervoor overwogene dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.17
Ook belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Anders dan hij stelt, kan de door hem vanaf 1 april 2015 voor de gehele onroerende zaak gevraagde huurprijs van € 91.065 niet tot uitgangspunt worden genomen, reeds vanwege de omstandigheid dat het moment waarop deze vraagprijs is vastgesteld te ver van de waardepeildatum ligt. Ook overigens heeft belanghebbende geen andere onderbouwing gegeven van de door hem bij de waardering gehanteerde huurwaarden, dan dat deze zijn afgeleid van de vraaghuurprijs.
4.18
Omdat geen van de partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Alle omstandigheden in aanmerkingen nemende, stelt het Hof de waarde op de waardepeildatum vast op € 950.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 2.230 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (beroep: 2 punten wegingsfactor 1 € 496; hoger beroep idem; bezwaar: 1 punt x wegingsfactor 1 x € 246). De overige kosten stelt het Hof vast op € 761,02 (beroep: 2 uren taxatierapport, 5,5 uren bijstand taxateur ter zitting; hoger beroep: 2 uren taxatierapport; tarief € 65 per uur; plus Btw; plus € 13,85 kosten).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 950.000
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.991,02,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 13 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma)
(A.I. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 december 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.