Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.150.041
(zaaknummer rechtbank Gelderland 2478727)
arrest van de derde kamer van 10 februari 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Exploitatiemaatschappij Gelredome B.V.,
gevestigd te Arnhem,
appellante,
hierna: Gelredome,
advocaat: mr. T.E.P.A. Lam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Het Gelders Stadion B.V.,
gevestigd te Deventer,
geïntimeerde,
hierna: het Gelders Stadion,
advocaat: mr. J.W. Adriaansens.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
27 november 2013 en 19 maart 2014 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) tussen Gelredome als eiseres en het Gelders Stadion als gedaagde heeft gewezen.
27 november 2013 en 19 maart 2014 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) tussen Gelredome als eiseres en het Gelders Stadion als gedaagde heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 mei 2014,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
Vanaf 1 oktober 2003 heeft (de rechtsvoorgangster van) het Gelders Stadion aan
Gelredome verhuurd ‘een multifunctioneel complex te Arnhem (de “Dome”)’.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende.
‘(...)
a. a) dat huurder is opgericht in 1997 en tot statutair doel heeft, samengevat, het huren en
exploiteren van (register)goederen, in het bijzonder van een multifunctioneel complex te
Arnhem ( de “Dome”);
b) dat de exploitatie van de “Dome” omvat:
- het organiseren van evenementen en het verhuren van ruimten ten behoeve van
evenementen:
- het verhuren van het Stadion aan onderhuurders, waaronder B.V. Vitesse;
- het beheren en onderhouden van het Stadion;
- het faciliteren van de wedstrijden van Vitesse en eigen evenementen;
(...)
1.2
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als multifunctioneel complex voor het
organiseren en houden van evenementen, waaronder voetbalwedstrijden, congressen,
concerten, etcetera, alles in de ruimste zin van het woord.
1.3
In aansluiting op het bepaalde in 6.1, 6.2 en 6.7 van de algemene bepalingen (...) stellen
partijen vast dat ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst het gehuurde geschikt is
voor het houden van voetbalwedstrijden, doch dat verhuurder geen enkele garantie kan of wil
geven dat het gehuurde die geschiktheid ook in de toekomst zal behouden. Indien en
voorzover een overheid en/of de KNVB nadere (inrichtings)eisen stelt/stellen aan een
voetbalstadion en/of de omliggende ruimten, zal huurder verhuurder nimmer tot
dienovereenkomstige aanpassing van het Stadion kunnen noodzaken, althans en in ieder
geval niet zonder vergoeding aan verhuurder van de daarmee gepaard gaande kosten.
(...)’
3.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst
Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
In de algemene bepalingen staat, voor zover van belang, het volgende.
‘(...)
Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
13.1
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven
onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van
huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden (...) aan het gehuurde. (...)
13.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
(...)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
(...)
13.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van
huurder:
a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;
(...)
d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen,
verlichting (inclusief armaturen), (...);
(...)’
3.3
Bij brief van 3 september 2012 heeft Gelredome Eurocommerce, de rechtsvoorgangster van het Gelders Stadion, verzocht om medewerking aan de vervanging van de veldverlichtingsinstallatie overeenkomstig de bijgevoegde offerte van Oostendorp, leverancier voor de veldverlichtingsinstallatie.
3.4
In een e-mail heeft [naam], verbonden aan de KNVB,
Gelredome bericht dat het gehuurde niet aan de lichteisen van de UEFA voldoet.
3.5
Gelredome heeft bij e-mail van 8 november 2012 en bij brief van 13 november 2012 Eurocommerce opnieuw verzocht over te gaan tot (onder meer) vervanging van de veldverlichting.
3.6
Het Gelders Stadion is sinds 17 december 2012 eigenaar van het gehuurde.
3.7
Bij e-mail van 22 januari 2013 en bij brief van 25 januari 2013 heeft Gelredome haar verzoek tot vervanging van de veldverlichting herhaald tegenover onderscheidenlijk [de bestuurder], bestuurder van Spes Bona B.V., die op haar beurt bestuurder is van het Gelders Stadion, en Curo Vastgoed B.V., door het Gelders Stadion ingeschakeld voor het technische beheer van het gehuurde.
3.8
Op 14 februari 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen (onder meer) de
heer [de directeur], directeur van Gelredome, en [de bestuurder] voornoemd. Van de bespreking is een verslag gemaakt.
Voor zover van belang is het volgende vastgelegd:
‘(...)
5. Verzoek tot vervanging veldverlichting:
Om aan de eisen van UEFA t.a.v. Champions League te voldoen waarbij de veldverlichting
1400 lux dient te zijn, zullen de armaturen moeren worden vervangen. Bezien dient te worden of dit voor rekening van de eigenaar c.q. huurder is. Afgesproken is de firma Oostendorp te vragen de prijsopgave te splitsen in een offerte voor het vervangen van de armaturen en voor de lampen. Het vervangen van de lampen is voor de huurder. Tevens dient te worden onderzocht of de eis van 1400 lux een nieuwe voorwaarde is van de UEFA c.q. in het verleden werd gehaald met de bestaande armaturen.
(...)’
3.9
Na voorafgaande correspondentie per e-mail, waarin Gelredome (de rechtsvoorgangster van) het Gelders Stadion vroeg naar de status van de vervanging van de veldverlichting en namens deze werd aangegeven dat alternatieve offertes werden opgevraagd en vervolgens ontkend werd dat sprake zou zijn van een gebrek / gehoudenheid van het Gelders Stadion om tot vervanging van de veldverlichting over te gaan, heeft Gelredome het Gelders Stadion per brief van 24 juni 2013 opnieuw verzocht om over te gaan tot vervanging van de veldverlichting. Op die brief heeft het Gelders Stadion per e-mail van l8 juli 2013 gereageerd.
‘(...)
Echter, het door u aangehaalde artikel ziet op meegehuurde installaties. In artikel 13.4 van de
Algemene Bepalingen is met zoveel woorden opgenomen dat de vervanging van (onder meer) lampen en armaturen voor rekening van huurder zijn. Mij zijn geen andere stukken bekend waaruit afwijkende afspraken blijken.
Om die reden ben ik van mening dat het Gelders Stadion B.V. niet gehouden is de kosten voor vervanging te dragen.’
3.1
Bij brief van 23 juli 2013 heeft de gemachtigde van Gelredome het Gelders Stadion kenbaar gemaakt dat Gelredome haar vordering tot nakoming omzette in een vordering tot vervangende schadevergoeding, met aansprakelijkstelling van het Gelders Stadion voor alle schade die zij lijdt en in de toekomst zou lijden als gevolg van de weigering van het Gelders Stadion om tot vervanging van de veldverlichting over te gaan.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Gelredome heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, voor zover
mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het Gelders Stadion zal veroordelen tot betaling aan haar
van een bedrag van € 160.000,00 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 oktober 2013 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van het Gelders Stadion in de kosten van deze procedure. Zij heeft daaraan, zakelijk weergegeven, ten grondslag gelegd dat, nu de veldverlichtingsinstallatie niet goed functioneert c.q. gebrekkig is, het Gelders Stadion tekort schiet in de op haar rustende verplichting uit de huurovereenkomst en artikel 7:203 BW om aan Gelredome het gehuurde (lees: een voetbalstadion) ter beschikking te stellen.
Voorts schiet het Gelders Stadion, aldus Gelredome, tekort in de op haar rustende verplichting uit hoofde van artikel 7:206 lid 1 BW omdat het Gelders Stadion niet bereid is om op verlangen van Gelredome de gebreken aan het gehuurde, te weten de gebrekkige
veldverlichting, te verhelpen, zodat Gelredome niet langer het genot
heeft van de veldverlichting en daarmee van het gehuurde, dat zij bij het aangaan van de
huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten.
Omdat het Gelders Stadion tekort schiet in deze op haar rustende verplichting, is
Gelredome op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW gerechtigd de
gebreken zelf te verhelpen en is zij eveneens gerechtigd om de kosten hiervan op het
Gelders Stadion te verhalen, aldus nog steeds Gelredome.
4.2
Het Gelders Stadion heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.3
De kantonrechter heeft de vordering van Gelredome afgewezen, kortweg omdat de vervanging van lampen en armaturen volgens de rechtsverhouding tussen partijen voor rekening komt van Gelredome.
Tegen dat oordeel, opgenomen in het eindvonnis van 19 maart 2014, richt Gelredome tien grieven, die het hof achtereenvolgens zal behandelen.
Tegen het tussenvonnis van 27 november 2013 heeft Gelredome geen grieven gericht.
Nu tegen dat vonnis: een kaal comparitievonnis, geen hoger beroep openstond, zal het hof Gelredome in haar beroep daartegen niet-ontvankelijk verklaren.
Tegen het tussenvonnis van 27 november 2013 heeft Gelredome geen grieven gericht.
Nu tegen dat vonnis: een kaal comparitievonnis, geen hoger beroep openstond, zal het hof Gelredome in haar beroep daartegen niet-ontvankelijk verklaren.
4.4
De eerste zes grieven betreffen de vaststelling van de feiten door de voorzieningenrechter.
Bij de vaststelling van de feiten heeft het hof daarmee, voor zover niet bestreden dan wel juist, reeds rekening gehouden. Deze grieven slagen in zoverre.
Bij de vaststelling van de feiten heeft het hof daarmee, voor zover niet bestreden dan wel juist, reeds rekening gehouden. Deze grieven slagen in zoverre.
4.5
Grief 7 betreft de vraag of de algemene bepalingen op de vervanging van armaturen en lampen al dan niet toepasselijk zijn. Gelredome stelt zich op het standpunt dat toepassing van de algemene bepalingen ten aanzien van de veldverlichting niet mogelijk is. Het gaat daarbij niet om gewone lampen in de zin van artikel 13.4 sub d van de algemene bepalingen, maar om een essentiële installatie in het gehuurde, zo voert zij aan. Zonder de veldverlichting kan het gehuurde niet als voetbalstadion gebruikt worden. De algemene bepalingen zijn daarom niet van toepassing. Voor zodanig geval hebben partijen de toepasselijkheid van de algemene bepalingen in artikel 2.2 van de huurovereenkomst uitgesloten. In die bepaling is immers vastgelegd dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn indien toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. De algemene bepalingen die partijen van toepassing hebben verklaard zijn bestemd voor kantoorruimten, aldus nog steeds Gelredome.
4.6
Het hof stelt het volgende voorop.
De algemene bepalingen opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) zien op kantoorruimte en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230 a BW. Deze zien dus op alle gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte zijn.
Een multifunctioneel stadion als het Gelredome valt daaronder.
Een multifunctioneel stadion als het Gelredome valt daaronder.
Voorts staat tussen partijen vast dat voor de inkadering van het begrip ‘groot onderhoud’ moet worden teruggevallen op de onderhavige algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen (zie het arrest van dit hof van 14 juni 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR1266, rechtsoverweging 4.29).
Voor de vraag voor wiens rekening de vervanging van lampen en armaturen komt, zijn de algemene bepalingen dus beslissend. Niet valt in te zien waarom toepassing van deze bepalingen ten aanzien van de veldverlichting niet mogelijk zou zijn. Het enkele feit dat het gehuurde zonder de veldverlichting niet als voetbalstadion gebruikt kan worden, waarvoor het Gelders Stadion overigens niet garant staat (zie hiervoor onder 3.1), is daarvoor geen genoegzaam argument. Zoals het Gelders Stadion terecht naar voren brengt, is verlichting altijd essentieel in die zin dat ook in een kantoorpand, in loodsen en in sporthallen niet kan worden gewerkt zonder verlichting. Hoge kosten mede ten gevolge van het noodzakelijk gebruik van hoogwerkers dan wel de noodzaak van specialistische technische kennis voor vervanging zullen geen uitzondering zijn. Buitendien dienen de kosten uiteraard aan de gebruiksduur te worden toegerekend, naar het hof begrijpt in dit geval aan de periode sinds de opening van het complex (in 1998).
4.7
Artikel 13 lid 4 van de algemene bepalingen luidt, zoals hiervoor onder 3.2 reeds werd aangehaald, als volgt:
13.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van
huurder:
a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;
(...)
d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen,
verlichting (inclusief armaturen), (...);
(...)’
Het onderhoud, herstel en de vernieuwing van lampen en armaturen worden in deze bepaling expliciet genoemd, dit ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op het in artikel 13.1 bepaalde.
Volgens artikel 13.1 zijn voor rekening van de huurder de kosten van de overige (dat wil zeggen niet in artikel 13.3 weergegeven en voor rekening van de verhuurder zijnde)
onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden (...) aan het gehuurde.
onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden (...) aan het gehuurde.
Volgens artikel 13.3 onder c. zijn voor rekening van verhuurder:
‘vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties’.
Juist gelet op de verduidelijking dan wel afwijking of aanvulling waarvan in artikel 13.4 van de algemene bepalingen sprake is en de specifieke vermelding daarin van lampen en armaturen (verlichting), moet het ervoor gehouden worden, dat onder tot het gehuurde behorende installaties als onder 13.3 onder c. bedoeld, niet de veldverlichting is te rekenen. Zelfs als dit anders zou zijn komt de vervanging van lampen en armaturen volgens die verduidelijking dan wel afwijking of aanvulling als bedoeld in artikel 13.4 overigens voor rekening van Gelredome als huurder.
Aan de vraag of het bij de onderhavige verplichting gaat om een kleine herstelling waartoe de huurder ingevolge het bepaalde in artikel 7:217 BW verplicht is, komt het hof dan ook niet toe.
Grief 7 faalt derhalve.
4.8
Met grief 8 bestrijdt Gelredome het oordeel van de kantonrechter dat zonder nadere toelichting die ontbrak, niet valt aan te nemen dat de door derden voor de onderhavige werkzaamheden in rekening gebrachte kosten van € 160.000,- exclusief BTW niet gering zijn.
Bij deze grief heeft Gelredome, gelet op hetgeen naar aanleiding van grief 7 is overwogen, geen belang, zodat deze buiten verdere behandeling zal blijven.
Bij deze grief heeft Gelredome, gelet op hetgeen naar aanleiding van grief 7 is overwogen, geen belang, zodat deze buiten verdere behandeling zal blijven.
4.9
Gelredome komt voorts met een negende grief op tegen de uitleg door de kantonrechter van der partijen overeenkomst. Een redelijke uitleg brengt naar haar oordeel niet met zich dat de kosten van vernieuwing van de armaturen en de lampen van de veldverlichting voor rekening van Gelredome komen.
Bij uitleg komt, zo voert zij aan, in het licht van de Haviltex-formule, naast de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, tevens betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de overeenkomst, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen van de overeenkomst. Ook de
maatschappelijke positie van partijen speelt daarbij een rol.
maatschappelijke positie van partijen speelt daarbij een rol.
4.1
In het arrest waarnaar Gelredome in dit verband verwijst (HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178), vormden bedoelde punten echter evenzovele redenen waarom de betrokken bepaling volgens de meest voor de hand liggende (Engelstalige) grammaticale maatstaf moest worden geïnterpreteerd. Ook in het tweede genoemde arrest
(HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909) werd gekozen voor een in beginsel taalkundige uitleg van het betrokken commerciële contract.
(HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909) werd gekozen voor een in beginsel taalkundige uitleg van het betrokken commerciële contract.
Het hof oordeelt dienovereenkomstig. Het gaat hier om een commercieel contract dat na zorgvuldig overleg is gesloten, bij de totstandkoming waarvan partijen zich hebben laten bijstaan door deskundige raadslieden.
Bovendien staat tussen partijen, zo kwam hiervoor onder 4.6 reeds aan de orde, vast dat voor de inkadering van het begrip ‘groot onderhoud’ moet worden teruggevallen op de onderhavige algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen.
Voorts bereikten partijen, zo blijkt uit de allonge bij de huurovereenkomst d.d. 30 januari 2012, de volgende afspraak:
‘Partijen stellen vast dat hun rechten en verplichtingen met betrekking tot het onderhoud, herstel en vernieuwing zijn vastgelegd in de huurovereenkomst/gebruiksovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen; zij zullen geen beroep doen op mondelinge en schriftelijke afspraken die niet in de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen zijn vastgelegd.’
Voor zijn taalkundige uitleg verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen.
Weliswaar biedt Gelredome, zo begrijpt het hof, nog bewijs aan van een andere partijbedoeling. Zoals het Gelders Stadion in dit verband echter terecht tegenwerpt, heeft Gelredome zelf (zie haar memorie van grieven onder 53) naar voren gebracht dat partijen noch voorafgaand aan noch bij het sluiten van de overeenkomst expliciet hebben gesproken over onderhoud, herstel en vernieuwing van bepaalde zaken in het gehuurde. Evenmin hebben partijen voorafgaand aan of bij het sluiten van de overeenkomst gesproken over wie de kosten van de vervanging van de veldverlichting zou dragen.
Gelredome heeft ook geen feiten te bewijzen aangedragen, die tot een ander oordeel omtrent de uitleg van de onderhavige bepalingen zou leiden. De enkele stelling van Gelredome dat tussen partijen altijd uitgangspunt zou zijn geweest dat een ‘voetbalstadion’ wordt verhuurd, is daartoe, zo al juist (het Gelders Stadion heeft gemotiveerd naar voren gebracht dat het hier gaat om een multifunctioneel stadion) onvoldoende.
Het hof zal het bewijsaanbod van Gelredome dus passeren. Dit geldt tevens voor het bewijs van de noodzakelijkheid van de vervanging van de veldverlichting, nu deze niet in debat is.
Ook grief 9 faalt derhalve.
4.11
Grief 10, betreffende een slotgrief, waarin Gelredome de afwijzing van haar vorderingen en haar proceskostenveroordeling aan de orde stelt, moet het lot van de grieven 7 en 9 dragen en faalt derhalve eveneens.
5.Slotsom
5.1
Het hof zal Gelredome niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 27 november 2013.
5.2
De grieven 1 tot en met 6 slagen goeddeels, de grieven 7, 9 en 10 falen, grief 8 blijft buiten behandeling bij gebrek aan belang. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
5.3
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Gelredome in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van het Gelders Stadion zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.114,-
- salaris advocaat
€ 2.632,-(1 punt x tarief V)
€ 2.632,-(1 punt x tarief V)
Totaal € 7.746,-
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart Gelredome niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van
27 november 2013;
27 november 2013;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) van 19 maart 2014;
veroordeelt Gelredome in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Gelders Stadion vastgesteld op € 5.114,- voor verschotten en op € 2.632,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, Th.C.M. Willemse en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2015.