ECLI:NL:GHARL:2015:346

• Datum uitspraak: 20 januari 2015
• Publicatiedatum: 20 januari 2015
• Zaaknummer: 200.137.371-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; D.H. de Witte; H.H.B. Vedder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen voorwaardelijke ontbinding huurovereenkomst wegens betalingsachterstand

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder en huurder over de afrekening van servicekosten en de betalingsachterstand van de huurder. De kantonrechter stelde de betalingsachterstand vast en ontbond de huurovereenkomst voorwaardelijk, waarbij de huurder een termijn van een maand kreeg om alsnog te betalen. De huurder betaalde binnen die termijn, waarna de verhuurder in hoger beroep ging tegen de voorwaardelijke ontbinding en ontruiming.

Het hof stelde vast dat de kantonrechter een ruime bevoegdheid heeft om al dan niet de terme de grâce toe te passen volgens artikel 7:280 BW. Gelet op de omstandigheden, waaronder het feit dat de huurder de achterstand binnen de termijn betaalde, verminderd huurgenot had door asbestsanering en de verhuurder zelf bijdroeg aan de problemen door onjuiste inning, was de toepassing van de terme de grâce gerechtvaardigd.

De door de verhuurder ingebrachte eiswijziging in hoger beroep werd niet toegestaan wegens strijd met de procesorde. Het hof verwierp de grieven van de verhuurder en bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, waarbij het salaris van de advocaat werd beperkt vanwege nodeloos pleidooi.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en wijst het verzoek tot onvoorwaardelijke ontbinding af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.137.371/01

(zaak- en rolnummer rechtbank Midden-Nederland 659599 MC EXPL 13-3693)

arrest van de eerste kamer van 20 januari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. J.M. Bakx-van den Akker, kantoorhoudende te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. L. van Eck Rasmussen.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het tussenvonnis van 5 juni 2013 en het eindvonnis van 25 september 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, kantonrechter, locatie Almere (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 november 2013;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord;

- akte tevens houdende rectificatie van enkele verschrijvingen in de memorie van grieven van de zijde van [appellant];

- antwoord-akte tevens overlegging nadere producties van de zijde van [geïntimeerde].

Vervolgens heeft [geïntimeerde] pleidooi gevraagd dat op 19 november 2014 is gehouden. Van het pleidooi is een proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.

2.2

De vordering van [appellant] luidt dat het hof:

"mogen behagen het vonnis van (....) 25 september 2013 (....) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toestaat, alsnog de vorderingen van appellant als genoemd onder A. en B. van het petitum in de inleidende dagvaarding toe te wijzen, te weten (onvoorwaardelijke) ontbinding van de tussen appellant en geïntimeerde bestaande huurovereenkomst betreffende het door geïntimeerde gehuurde deel van de woning aan de [adres] te [woonplaats] en (onvoorwaardelijke) veroordeling van geïntimeerde tot ontruiming van het gehuurde, alsook de vordering van appellant sub C. van het petitum in de inleidende dagvaarding voor zover betrekking hebbende op de aldaar verzochte veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de somma van € 334,96 voor elke maand, gelegen tussen 1 april 2013 en de daadwerkelijke ontruiming toe te wijzen, alsmede de vordering van appellant sub D. van het petitum in de inleidende dagvaarding toe te wijzen, en voorts geïntimeerde te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep.”

3. De feiten

3.1

De kantonrechter heeft onder rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis kort de feiten vastgesteld. Tegen deze feitenvaststelling richt zich de eerste grief van [appellant]. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de niet bestreden feiten als volgt.

3.2

[appellant] heeft aan [geïntimeerde] in huur gegeven woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] tegen een prijs van € 750,- per maand. De gehuurde woonruimte is gelegen boven de ruimte op de begane grond waar [appellant] zijn fysiotherapiepraktijk uitoefent.

3.3

De huurcommissie heeft bij uitspraak van 11 december 2007 geoordeeld, dat de tussen partijen overeengekomen prijs een zogeheten “all-in” prijs is, waarna de huurcommissie met ingang van 1 juni 2007 de (kale) huurprijs heeft gesteld op € 295,58 per maand, zijnde 55% van de maximale huurprijsgrens behorende bij een woningkwaliteit van 125 punten en het voorschot voor het verbruik van gas, water en elektra heeft bepaald op € 73,90 per maand.

3.4

In dezelfde uitspraak van 11 december 2007 heeft de huurcommissie een aantal gebreken in de categorie C vastgesteld en de huurprijs in verband daarmee met ingang van 1 juni 2007 gesteld op 40% van de maximale huurprijsgrens van het gehuurde, zijnde € 214,96 per maand.

3.5

De kantonrechter in [woonplaats] heeft [geïntimeerde] bij vonnis van 7 mei 2008 veroordeeld tot betaling van € 3.060,- wegens huurschuld t/m november 2007, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 november 2007 onder compensatie van de proceskosten. [appellant] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen, waarna het gerechtshof te Amsterdam bij arrest van 2 juni 2009 het vonnis van de kantonrechter heeft bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

3.6

[appellant] heeft [geïntimeerde] bij dagvaarding van 1 februari 2010 opnieuw wegens een huurschuld in rechte betrokken. Bij vonnis van 13 oktober 2010 heeft de kantonrechter te [woonplaats] [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 397,49 wegens huurschuld t/m januari 2010, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2010 en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.7

In het vonnis van de kantonrechter te [woonplaats] van 7 mei 2008 en nadien bekrachtigd bij arrest van 2 juni 2009 door het gerechtshof te Amsterdam was bij de berekening van de hoogte van de huurschuld geen rekening gehouden met de door de huurcommissie bij uitspraak van 11 december 2011 vastgestelde verlaagde huurprijs vanaf 1 juni 2007, zodat [geïntimeerde] het teveel betaalde bedrag terugvorderde nadat [appellant] beide gerechtelijke uitspraken voor het toegewezen bedrag ten uitvoer had gelegd. Bij vonnis van 18 januari 2012 heeft de kantonrechter in [woonplaats] de vordering van [geïntimeerde] tot een bedrag van € 1.085,64 toegewezen.

3.8

Het voorschot voor gas, water en elektra is per 1 januari 2010 verhoogd naar € 100,- per maand.

3.9

De huurcommissie heeft bij uitspraak van 29 februari 2012, verbeterd bij brief van

12 april 2012, de kosten voor gas, water en elektra bepaald op € 2.335,92 voor 2009 en op € 2.129,88 voor 2010. De huurcommissie heeft daarbij de door de nutsbedrijven gehanteerde afrekenperioden en bijbehorende kosten gevolgd en gebruikt voor het kalenderjaar waarop deze voor het grootste deel betrekking heeft.

3.1

In ieder geval in de eerste helft van 2012 heeft enige briefwisseling tussen [geïntimeerde] en de gemachtigde van [appellant] plaatsgevonden over de vraag of [geïntimeerde] teveel of te weinig aan huur en servicekosten had betaald en welk bedrag aan voorschot van de servicekosten hij had te voldoen.

3.11

Bij notitie van 19 juni 2012 met bijlagen heeft [appellant] de afrekening servicekosten over 2011 opgesteld. In de afrekening is het bedrag aan servicekosten berekend op € 1.950,48 incl. btw, waardoor [geïntimeerde] na aftrek van de voorschotten nog een bedrag van € 951,40 had te betalen. Bij brief van 27 juni 2012 heeft [geïntimeerde] deze afrekening betwist. Vervolgens heeft [geïntimeerde] het oordeel van de huurcommissie ingeroepen die hem bij uitspraak van 15 juli 2013 in het ongelijk heeft gesteld.

3.12

Bij brief van 16 juli 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] de afrekening van de servicekosten 2012 aan [geïntimeerde] toegezonden. Het bedrag aan verbruik voor gas, water en elektra is berekend op € 2.725,05 incl. btw. Na aftrek van de door [geïntimeerde] betaalde voorschotbedragen resteert een door hem te betalen bedrag van € 1.365,05. Na aanvankelijk bij brief van 22 juli 2013 de eindafrekening servicekosten over 2012 te hebben betwist, heeft [geïntimeerde] zich uiteindelijk bij deze afrekening neergelegd.

4. De vordering en beoordeling in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft na wijziging van eis in conventie gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woonruimte met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.493,43 wegens huurschuld t/m maart 2013 en de afrekening servicekosten 2012, de wettelijke rente over de huurschuld en de servicekosten, € 363,- aan buitengerechtelijke incassokosten, € 334,96 per maand wegens huur en voorschot servicekosten vanaf april 2013 tot de datum van ontruiming en met veroordeling van [geïntimeerde] in de afwikkelings- en ontruimingskosten en de proceskosten met rente.

4.2

[geïntimeerde] heeft na vermindering van eis in voorwaardelijke reconventie gevorderd, voor het geval zijn vordering in conventie niet voor verrekening in aanmerking komt, [appellant] te veroordelen tot betaling van € 780,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

22 mei 2013 en voorzover komt vast te staan dat [appellant] nog een vordering op [geïntimeerde] heeft en tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken en [geïntimeerde] toe te staan alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.3

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] de servicekosten 2012 gelet op de door de Huurcommissie gekozen systematiek op correcte wijze berekend. De in het gevorderde bedrag begrepen rente en portokosten worden als onvoldoende onderbouwd afgewezen. De kantonrechter acht het aannemelijk dat [geïntimeerde] tot 26 november 2012 een verminderd huurgenot wegens de asbestsanering heeft gehad, maar wijst verrekening van de betalingsachterstand met een bedrag aan huurprijsvermindering af, omdat de vordering tot huurprijsvermindering niet binnen de wettelijke vervaltermijn van 6 maanden is ingesteld. De sanering van de asbestplaten in de ruimte waar de wasmachine stond, heeft volgens de kantonrechter bij [geïntimeerde] tot schade geleid, welke schade wordt geschat op € 172,50.

[geïntimeerde] heeft daardoor voor dat bedrag de huur mogen opschorten en dit bedrag kan met de betalingsachterstand worden verrekend. Alsdan resteert een betalingsachterstand tot en met maart 2013, waarbij inbegrepen de afrekening servicekosten over 2012, van € 1.320,93.

De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt volgens de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte. De kantonrechter kent aan [geïntimeerde] evenwel een terme de grâce toe, zodat alleen de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] de gehuurde woonruimte heeft te ontruimen als hij niet binnen een maand na het vonnis de betalingsachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, betaalt. De door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden tot een bedrag van € 363,- toegewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beoordeling in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft in appel twee grieven ontwikkeld. De eerste grief is gericht tegen de volgens [appellant] onvolledige vaststelling van de feiten en de tweede grief tegen de toegekende terme de grâce.

5.2

Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld en aangevuld, zodat [appellant] in zoverre bij
grief 1 geen belang meer heeft. In de toelichting bij grief 1 heeft [appellant] ook waarderingen aan feiten gegeven, waarvoor naar het oordeel van het hof in de feitenvaststelling geen plaats is. Voorzover relevant worden die waarderingen betrokken bij de behandeling van grief 2.

5.3

In
grief 2 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat alleen in het geval [geïntimeerde] de in het vonnis vastgestelde betalingsachterstand niet binnen een maand na het vonnis heeft voldaan, de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] de gehuurde woonruimte heeft te ontruimen. [appellant] betoogt dat de kantonrechter onvoorwaardelijk de huurovereenkomst had moeten ontbinden en [geïntimeerde] tot ontruiming had moeten veroordelen.

5.4

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk heeft ontbonden wegens de betalingsachterstand. [appellant] heeft geen grief ontwikkeld, waarin wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte achterwege heeft gelaten de ontbinding van de huurovereenkomst mede te gronden op slecht huurders gedrag ten gevolge waarvan de verhoudingen tussen [appellant] en [geïntimeerde] ernstig (zouden) zijn verstoord. Dit betekent dat het hof gebonden is aan de door de kantonrechter aan de ontbinding gegeven grondslag.

5.5

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter voor de beslissing de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden gebruik heeft gemaakt van de in artikel 7:280 BW neergelegde bevoegdheid de huurder een termijn van ten hoogste een maand toe te staan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden. In artikel 7:280 BW zijn geen nadere voorwaarden gesteld waaronder de rechter van deze bevoegdheid gebruik kan maken, terwijl volgens de wettekst deze bevoegdheid door de rechter “kan” worden gebruikt. Hieruit blijkt dat de rechter een grote vrijheid heeft al dan niet de terme de grâce toe te passen.

5.6

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] binnen een maand na het vonnis de betalingsachterstand heeft voldaan, zodat de kantonrechter op goede grond heeft overwogen dat [geïntimeerde] in staat zou zijn de achterstand op korte termijn te voldoen.

Voorts is [appellant] niet opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] gedurende 26 weken in 2012 vanwege de aanwezigheid van asbest en de asbestsanering een deel van de gehuurde woonruimte, waaronder de ruimte waarin zijn wasmachine stond, niet kon gebruiken. Dit betekent dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde] in 2012 verminderd huurgenot heeft gehad.

Voorts heeft [appellant] de huurschuld van € 3.060,00, zoals neergelegd in het vonnis van de kantonrechter te [woonplaats] van 7 mei 2008 en bekrachtigd door het gerechtshof te Amsterdam bij arrest van 2 juni 2009, ten uitvoer gelegd, terwijl [appellant] toen wist dat bij de bepaling van dat bedrag geen rekening was gehouden met de door de Huurcommissie vastgestelde verlaagde huurprijs vanaf 1 juni 2007. Door op basis van dat vonnis en arrest een hoger bedrag te innen dan [appellant] toekwam, was [geïntimeerde] genoodzaakt het teveel geïncasseerde bedrag in een gerechtelijke procedure terug te vorderen. Hierdoor heeft de kantonrechter terecht overwogen dat ook [appellant] heeft bijgedragen aan de tussen partijen bestaande problemen.

Voorts betrekt het hof in de afweging de hoogte van het door de kantonrechter in het bestreden vonnis toegewezen bedrag aan betalingsachterstand en dat deze betalingsachterstand niet zozeer betrekking heeft op de maandelijks verschuldigde huurtermijnen maar vooral de jaarafrekening servicekosten betreft.

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] heeft berust in de specificatie en de berekeningsmethodiek van de servicekosten over 2012 en 2013.

Tot slot is nog niet eerder een terme de grâce aan [geïntimeerde] toegekend.

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter op grond van voornoemde omstandigheden op goede gronden een terme de grâce kunnen geven, zodat de daartegen gerichte grief wordt verworpen.

5.7

[appellant] heeft bij pleidooi nog als grondslag aangevoerd dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Deze aanvulling van de grondslag van de vordering is een eiswijziging. De bevoegdheid daartoe is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Op deze “in beginsel strakke regel” kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. Onverkort blijft dan gelden dat de eisverandering of –vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde (zie o.a. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4859, HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064). Nu de eiswijziging niet bij memorie van grieven is gedaan en niet is gebleken dat één van de uitzonderingen op de “in beginsel strakke regel” van toepassing is, laat het hof deze eiswijziging buiten beschouwing, zodat daarop niet behoeft te worden beslist.

5.8

[appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordeeld. Hoewel de lengte van de pleitnota van de gemachtigde van [appellant] anders doet vermoeden, heeft [appellant] terecht aangevoerd dat het pleidooi vooral een herhaling bevatte van hetgeen in eerste aanleg en in de memories was aangevoerd. Onder deze omstandigheden zal het hof het salaris van de advocaat beperken tot anderhalve punt (1 punt voor de memorie en een ½ punt voor de door [appellant] uitgelokte antwoord-akte), tarief II.

Slotsom

5.9

De grieven van [appellant] slagen niet, zodat het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. [appellant] wordt in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten in hoger beroep zullen worden vastgesteld op € 299,- aan verschotten en op € 1.341,- aan geliquideerd salaris van de advocaat.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigd het eindvonnis van de kantonrechter van 25 september 2013;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vast op € 299,- aan verschotten en op € 1.341,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het geen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. D.H. de Witte en mr. H.H.B. Vedder en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 januari 2015.