ECLI:NL:GHARL:2015:1365

• Datum uitspraak: 24 februari 2015
• Publicatiedatum: 25 februari 2015
• Zaaknummer: 13/00903, 13/00904, 13/00905, 13/00906
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; J.A. Monsma; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardering van onroerende zaken onder de Wet WOZ met betrekking tot de invloed van hoogspanningsleidingen

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 24 februari 2015 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardering van een onroerende zaak, een woonboerderij, onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, een eigenaar uit British Columbia, Canada, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland vastgestelde waarden van de onroerende zaak voor de jaren 2009 tot en met 2012. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 396.000 voor 2009, met een daling naar € 312.000 voor 2012. De belanghebbende betwistte deze waarderingen en voerde aan dat de aanwezigheid van hoogspanningsleidingen, een hogedrukgasleiding, en andere factoren de waarde negatief beïnvloedden. De rechtbank Overijssel had eerder de beroepen van de belanghebbende ongegrond verklaard, behalve voor het jaar 2009, waar de rechtbank de waarde verlaagde tot € 369.000.

In hoger beroep heeft het Hof de argumenten van beide partijen gehoord. De belanghebbende stelde dat de heffingsambtenaar de waarden te hoog had vastgesteld en dat rekening gehouden moest worden met de verhuurde staat van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar verdedigde zijn waarderingen met taxatierapporten, maar het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had onderbouwd hoe de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding de waarde beïnvloedde. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar niet had aangetoond dat de vastgestelde waarden niet te hoog waren en stelde de waarde van de onroerende zaak vast op € 325.000 voor de jaren 2009, 2010 en 2011, en € 300.000 voor 2012. Het Hof vernietigde de uitspraken van de rechtbank en de heffingsambtenaar, verklaarde de beroepen gegrond en verlaagde de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummers 13/00903, 13/00904, 13/00905 en 13/00906

uitspraakdatum:
24 februari 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[X] te
[Z], British Columbia, Canada (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 19 juli 2013, nummer Awb 12/1192 en van 22 juli 2013, nummer Awb 12/1193, nummer Awb 12/1194 en nummer Awb 12/1544, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 396.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 340,56.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 393.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2010 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 330,51.

1.3

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 369.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2011 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 319,92.

1.4

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 312.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2012 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 290,78.

1.5

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen voor de jaren 2009, 2011 en 2012 gehandhaafd, de vastgestelde waarde voor het jaar 2010 verminderd tot € 369.000 en de opgelegde aanslag OZB 2010 dienovereenkomstig verminderd.

1.6

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep voor de jaren 2010, 2011 en 2012 bij de uitspraken van 22 juli 2013 ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 19 juli 2013 het beroep voor het jaar 2009 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot een waarde van € 369.000 en de aanslag OZB 2009 dienovereenkomstig verminderd.

1.7

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.8

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.9

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], WOZ-taxateur (hierna: [B]). Belanghebbende is niet verschenen. Kort voor de zitting heeft hij telefonisch aan de griffier bericht dat hij ziek was en dat het Hof hem tijdens de zitting desgewenst telefonisch vragen kon stellen.

1.1

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak waartoe een in het jaar 1935 gebouwde woonboerderij, vier bijgebouwen en een perceel van 28.167 m² behoren. De woonboerderij heeft een inhoud van 498 m³. Het perceel, waarop tevens een meer is gelegen, heeft diverse houtopstanden.

2.2

Boven het perceel hangen hoogspanningskabels, die zijn verbonden met een op het perceel geplaatste hoogspanningsmast van enkele tientallen meters hoog. De woonboerderij is op ongeveer 50 meter van het hart van de hoogspanningsleiding gelegen.

2.3

Onder het perceel bevindt zich een hogedrukgasleiding.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil zijn de waarden van de onroerende zaak voor de Wet WOZ voor de jaren 2009 tot en met 2012.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld en verwijst daarbij onder meer naar de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding, een nabij gelegen spoorlijn, een manage, de hogedrukgasleiding, overlast van buren, de omstandigheid dat de onroerende zaak in het verleden voor criminele activiteiten is gebruikt en de omstandigheid dat de woning in verhuurde staat verkeert. Volgens belanghebbende dient de waarde van een deel van de onroerende zaak buiten aanmerking te worden gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, letter a of c, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Artikel 2 eerste lid, letter c, van de Uitvoeringsregeling leidt volgens belanghebbende tot discriminatie van natuurlijke personen, omdat deze regeling enkel voor rechtspersonen geldt.

3.3

De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarden onder verwijzing naar onder meer de door hem overgelegde taxaties.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarden tot maximaal 50% daarvan.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Artikel 2 van de Uitvoeringsregeling

4.1

Belanghebbende stelt dat op grond van letter a dan wel letter c van artikel 2, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling de waarde van een deel van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten.

4.2

Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de waarde van een deel van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling. Met name heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden gesteld die leiden tot het oordeel dat met betrekking tot een deel van de onroerende zaak sprake is van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

4.3

Ook de stelling van belanghebbende dat een deel van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onder c, van de Uitvoeringsregeling faalt, omdat, zo al sprake zou zijn van een natuurterrein, dit niet wordt beheerd door een rechtspersoon. Het standpunt van belanghebbende dat deze regeling leidt tot discriminatie van natuurlijke personen, faalt omdat de Hoge Raad in het arrest van 28 juni 2013, nr. 12/05004, ECLI:NL:HR:2013:66 heeft beslist dat de besluitgever de hem toekomende ruime beoordelingsmarge niet heeft overschreden.

Waardering in verhuurde staat

4.4

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat rekening moet worden gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak.

4.5

In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is een fictie opgenomen waarover het volgende in de Memorie van Toelichting is opgenomen:

“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44)

4.6

De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt bereikt door ervan uit te gaan dat de onroerende zaak op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175). Belanghebbendes stelling dat rekening moet worden gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak, faalt derhalve.

Waarde onroerende zaak

4.7

Op de heffingsambtenaar rust bij betwisting de last aannemelijk te maken dat de beschikte waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. De heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer taxatierapporten van [B] (2009 en 2012) en [C] (2010 en 2011) aan.

4.8

Desgevraagd ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij voor alle jaren bij de waardering van de tot de onroerende zaak behorende grond is uitgegaan van € 8 per vierkante meter. Dit is de waarde van agrarische grond. Volgens de heffingsambtenaar is dit de minimale waarde van de grond. Op deze waarde is een korting van € 20.000 (2009: € 22.000) toegepast vanwege de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding. De korting is gebaseerd op de korting tussen 5 en 10 percent die uit de jurisprudentie voortvloeit. Bij de taxatierapporten heeft de heffingsambtenaar een staffel met prijzen per m2 grond opgenomen, waarbij is uitgegaan van het ervaringsgegeven dat een grondprijs per m² lager wordt naarmate de omvang van het perceel toeneemt (hierna: de staffel). Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar de staffel niet gebruikt.

4.9

Met de enkele verwijzing naar niet nader genoemde jurisprudentie waaruit een korting tussen 5 en 10 percent voor de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding volgt, onderbouwt de heffingsambtenaar niet de waardedruk die uitgaat van de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding op ongeveer 50 meter van de woonboerderij. Evenmin volgt daaruit wat de waardedruk is van een hoogspanningsmast die op het perceel van de onroerende zaak is geplaatst. De verwijzing naar het op 27 november 2007 verkochte vergelijkingspand [b-straat] 3 te [L], dat volgens de heffingsambtenaar op 160 meter van de hoogspanningsleiding is gelegen en waarvoor hij in de waardering geen aftrek voor de ligging nodig heeft geacht, geeft geen inzicht in de waardedruk die uitgaat van een boven een perceel hangende hoogspanningsleiding en een op het perceel geplaatste hoogspanningsmast.

4.1

Het hanteren van een vaste, lage prijs per m2 voor het gehele perceel biedt geen inzicht in de invloed van het meer, dat een aanzienlijk deel van het perceel beslaat, op de waarde.

4.11

Voor de jaren 2010, 2011 en 2012 heeft de heffingsambtenaar bij de analyse een staffel gevoegd die, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, is bedoeld voor woningen binnen de bebouwde kom. De aangedragen vergelijkingspanden zijn echter gelegen buiten de bebouwde kom. De in de analyse van de verkoopprijzen gebruikte grondwaarden zijn niet duidelijk. Toepassing van de staffel leidt tot een waarde van de grond die afwijkt van de in de analyse vermelde waarde. Daarnaast wordt voor het vergelijkingspand [c-straat] 37 te [M] een hogere prijs per m2 gehanteerd dan de basis-grondprijs die uit de staffel volgt. De analyse van de verkoopprijzen kan, nu geen inzicht bestaat in de opbouw van de grondwaarden, evenmin inzicht bieden in de aan de opstallen toegerekende waarden.

4.12

Voor het jaar 2009 heeft de heffingsambtenaar wel de staffel vermeld die bij de analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden is gebruikt. Het vergelijkingspand [d-straat] 6 is echter ingrijpend gerenoveerd, waarbij onder andere het volledige dak is vervangen. Niet duidelijk is wanneer deze renovatie is geschied. Het vergelijkingspand [e-straat] 8 te [N] grenst aan een rijksweg, terwijl de onroerende zaak geïsoleerd is gelegen. Onduidelijk is hoe met dit verschil in ligging rekening is gehouden. Voor het vergelijkingspand [b-straat] 3 te [L] ontbreekt inzicht in de hoge prijs per m3 (€ 534 tegen € 305 per m3) terwijl dit vergelijkingspand aanzienlijk groter is (801 m3 tegen 498 m3) dan de onroerende zaak. Daarnaast geldt voor deze vergelijkingspanden dat de onderhoudstoestand onduidelijk is. Eveneens is onduidelijk wat de invloed van de bijgebouwen op de waarde is. Met de vergelijkingspanden onderbouwt de heffingsambtenaar dan ook de door hem verdedigde waarde niet.

4.13

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt welke invloed de aanwezigheid van de hoogspanningsleiding heeft op de, voor elk van de jaren vastgestelde waarde. Voor de jaren 2010, 2011 en 2012 heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoe hij bij de analyse van de verkoopprijzen de waarde van de grond heeft bepaald. Voor het jaar 2009 heeft hij de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspanden niet inzichtelijk gemaakt en evenmin de gevolgen van de verschillen voor de waarde. Deze feilen worden niet geheeld door het gebruik van een zeer lage prijs per m2 van de grond in de taxaties. De heffingsambtenaar heeft daarom voor geen van de jaren aannemelijk gemaakt, dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.14

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.

4.15

Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal 50% van de voor elk jaar vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft deze waarden, gelet op het onder 4.1 tot en met 4.6 vermelde en gelet op de weerspreking door de heffingsambtenaar middels de door hem overgelegde taxatierapporten, niet aannemelijk gemaakt.

4.16

Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 325.000 (jaar 2009, waardepeildatum 1 januari 2008), € 325.000 (jaar 2010, waardepeildatum 1 januari 2009), € 325.000 (jaar 2011, waardepeildatum 1 januari 2010) en € 300.000 (jaar 2012, waardepeildatum 1 januari 2011),

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten nu dergelijke kosten zijn gesteld noch gebleken.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraken van de Rechtbank,

– verklaart de tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroepen gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 325.000 (jaar 2009), € 325.000 (jaar 2010), € 325.000 (jaar 2011) en € 300.000 (jaar 2012), en vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem in hoger beroep bij het Hof verschuldigde griffierecht van € 118 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J.A. Monsma en
mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 24 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 25 februari 2015.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.