ECLI:NL:GHARL:2014:8847

• Datum uitspraak: 18 november 2014
• Publicatiedatum: 18 november 2014
• Zaaknummer: 14/00300
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma; J.P.M. Kooijmans; A.J. Kromhout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardevaststelling van onroerende zaak na verbouwing tot kantoorpand

In deze zaak gaat het om de waardevaststelling van een onroerende zaak, een hoekwoning die verbouwd is tot kantoorpand, door de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 250.000 per waardepeildatum 1 januari 2012, wat leidde tot een aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2013. De belanghebbende, [X] B.V., heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd. De rechtbank Overijssel heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende hoger beroep heeft ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de zitting heeft de directeur van de belanghebbende, [A], verklaard dat de onroerende zaak in de tweede helft van 2012 is geschilderd om deze beter verkoopbaar te maken. De heffingsambtenaar heeft echter betoogd dat de verkoopprijs van € 250.000 de waarde van de onroerende zaak weergeeft, inclusief het achterstallige onderhoud. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, omdat het achterstallige schilderwerk niet in de verkoopprijs is verdisconteerd. Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 240.000.

De uitspraak van de rechtbank is vernietigd, en de heffingsambtenaar is veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van de belanghebbende. De beslissing is op 18 november 2014 openbaar uitgesproken, en beide partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer: 14/00300

uitspraakdatum:
18 november 2014

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2014, nummer Awb 13/2027, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 250.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, naar het Hof begrijpt, bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 februari 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] (hierna: [A]), directeur van belanghebbende, vergezeld van mr. [B]. De heffingsambtenaar is met schriftelijke kennisgeving aan het Hof niet ter zitting verschenen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een voormalige, in 1935 gebouwde, hoekwoning die intern tot kantoorpand is verbouwd. De totale vloeroppervlakte van het pand bedraagt 204 m².

2.2

Belanghebbende heeft de vanaf 2009 leegstaande onroerende zaak op 21 september 2012 verkocht voor een prijs van € 250.000. De akte van levering is gedagtekend 14 januari 2013. De akte is op 15 januari 2013 in het register van het kadaster ingeschreven.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij stelt dat op de waardepeildatum het achterstallige onderhoud exclusief het achterstallige schilderwerk
€ 25.000 bedroeg. Ter zake van het achterstallige schilderwerk verwijst zij naar het in eerste aanleg overgelegde bouwkundige keuringsrapport van 17 januari 2012, waarin al het achterstallige onderhoud is opgenomen. Zij is van mening dat het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gebaseerd op onjuiste aannames inzake de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en dat het niet concludeert tot een waarde die overeenstemt met het marktniveau op de peildatum.

3.3

De heffingsambtenaar die bij de waardebepaling onder meer rekening heeft gehouden met de onder 2.2 vermelde eigen verkooptransactie, beantwoordt de partijen verdeeld houdende vraag ontkennend. Hij stelt dat de nieuwe eigenaar na aankoop van de onroerende zaak deze heeft verbouwd en verbeterd. Hij neemt op grond daarvan het standpunt in dat in de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak het door belanghebbende gestelde achterstallige onderhoud is verdisconteerd. Voor zover moet worden aangenomen dat in het jaar 2012 de onroerende zaak is verbouwd en verbeterd (hetgeen hij betwist), neemt hij het standpunt in dat dan artikel 18 van de Wet WOZ van toepassing is, op grond waarvan de onroerende zaak moet worden gewaardeerd per de waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 150.000 per waardepeildatum 1 januari 2012.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij heeft bijgebracht.

4.3

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van [C] van 22 oktober 2013, waarin de waarde is getaxeerd op € 250.000.

4.4

Bij de waardebepaling en de taxatie is onder meer rekening gehouden met de onder 2.2 vermelde eigen verkooptransactie. Daarbij is ervan uitgegaan dat in de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak al het onder 3.2 genoemde achterstallige onderhoud is verdisconteerd.

4.5

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en vervolgens aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak, zoals in het onderhavige geschil, kort na de waardepeildatum verkoopt.

4.6

[A] heeft ter zitting van het Hof verklaard dat belanghebbende de onroerende zaak in de tweede helft van het jaar 2012 in- en uitwendig heeft laten schilderen, ten einde deze beter verkoopbaar te maken. Voorts heeft hij verklaard dat het schilderwerk gereed was voordat de nieuwe eigenaar de onroerende zaak kocht. Op grond van deze, naar het oordeel van het Hof geloofwaardige, verklaringen acht het Hof aannemelijk dat vóór de verkoop van de onroerende zaak op 21 september 2012, in elk geval enig schilderwerk heeft plaatsgevonden. Het daarmee gemoeide bedrag heeft belanghebbende opgeofferd om de verkoopprijs van € 250.000 te kunnen realiseren.

4.7

Nu de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak per 1 januari 2012 ten onrechte ervan is uitgegaan dat al het achterstallige schilderwerk in de bij de waardebepaling betrokken verkoopprijs van de onroerende zaak van € 250.000 is verdisconteerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 van € 250.000 niet te hoog is. Omdat het Hof meer waarde hecht aan het eigen verkoopcijfer doet hetgeen [C] in zijn rapport heeft gesteld omtrent het vergelijkingsobject [b-straat] 5 daaraan niet af.

4.8

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door haar verdedigde waarde van € 150.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. [A] heeft in dat verband ter zitting van het Hof enkel gesteld dat de kosten van het schilderwerk € 30.000 à € 40.000 hebben bedragen. Met hetgeen hij naar voren heeft gebracht maakt hij dat bedrag echter niet aannemelijk, laat staan dat daarmee aannemelijk wordt dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum € 100.000 lager was dan de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs.

4.9

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem/haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Het Hof merkt daarbij op dat het onderhavige schilderwerk achterstallig onderhoud betreft en derhalve niet is aan te merken als een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, lid 3, onderdeel d, van de Wet WOZ. De waarde dient derhalve te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

4.1

Gelet op een en ander stelt het Hof die waarde in goede justitie vast op € 240.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 1 punt (zitting)  wegingsfactor 1  € 487 = € 487 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en op 2 x € 18 = € 36 aan reis en verblijfkosten. De in het formulier proceskosten vermelde verletkosten zijn niet gespecificeerd. [A] heeft ter zitting van het Hof deze kosten bij het overleggen van het formulier niet nader toegelicht. Het Hof bepaalt de verletkosten in goede justitie op € 200.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 240.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 723,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 318 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en
mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 18 november 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts)

(J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 november 2014.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.