ECLI:NL:GHARL:2014:7470

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00073

uitspraakdatum:
30 september 2014

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 december 2013, nummer UTR 13/3083, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente De Ronde Venen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19A [0000] te [L] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 661.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) aan belanghebbende bekend gemaakt.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 18 december 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2014 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen [A] en namens de heffingsambtenaar [C], tot bijstand vergezeld van [B], taxateur.

1.8

Belanghebbende heeft op 1 september 2014 het Hof en de wederpartij een pleitnota doen toekomen. Deze pleitnota wordt met instemming van de wederpartij geacht ter zitting te zijn voorgedragen. Ter zitting zijn door belanghebbende overzichtsfoto’s overgelegd van recreatiepark [D] en door de heffingsambtenaar is een overzichtsfoto overgelegd van [a-straat] 19A [0001].

1.9

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Feiten

2.1

Belanghebbende is in 2012 zakelijk gerechtigde met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 19A [0000] te [L] (hierna: de onroerende zaak) geworden. Het betreft een in 1990 gebouwde vrijstaande recreatievilla met berging, terras en aanlegsteigers en heeft een inhoud van 330 m3. De onroerende zaak is alleen per boot bereikbaar en permanente bewoning is niet toegestaan. Er is met betrekking tot de onroerende zaak sprake van het recht van erfpacht, welk recht op 31 december 2025 zal eindigen. De canon bedroeg in 2011 € 4.000, welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd.

2.2

In de koopovereenkomst die belanghebbende in februari 2012 heeft gesloten, is

bepaald dat hij voor € 287.500 het recht van erfpacht van een perceel grond met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen heeft gekocht.

2.3

De heffingsambtenaar heeft de woz-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2012, per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 661.000. Hiertegen heeft belanghebbende vergeefs bezwaar en beroep aangetekend.

3.Geschil

3.1

Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en wijst op een door hem overgelegd taxatierapport van [E] (hierna: [E]) van 27 januari 2014 waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 wordt getaxeerd op € 395.000.

3.3

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 661.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het in de procedure bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van [F] (hierna: [F]) van 11 oktober 2013, in hoger beroep aangevuld met een gecorrigeerde taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix).

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 395.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

Proces-verbaal

4.1

De Rechtbank heeft het Hof en de partijen de handgeschreven aantekeningen van het verhandelde ter zitting toegestuurd.

4.2

In artikel 8:61, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is bepaald dat de griffier aantekening houdt van het verhandelde ter zitting. In het derde lid van genoemd artikel is bepaald dat de griffier een proces-verbaal van de zitting opmaakt, indien – voor zover hier van belang – hoger beroep wordt ingesteld.

4.3

De griffier van de Rechtbank heeft blijkens het dossier handmatig aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting van 30 oktober 2013 van de Rechtbank. Die niet uitgewerkte aantekeningen zijn vervolgens, nadat door belanghebbende hoger beroep is ingesteld, naar het Hof en de partijen verzonden.

4.4

Belanghebbende vindt het opmerkelijk dat de handgeschreven aantekeningen van de griffier niet zijn getypt.

4.5

In aanmerking genomen dat het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank voor de partijen en voor de hogerberoepsrechter de enige kenbron vormt van hetgeen ter zitting van de Rechtbank is verhandeld, dient het proces-verbaal voor de partijen en voor de hogerberoepsrechter leesbaar en duidelijk te zijn. In dat verband verdient het de voorkeur dat de handgeschreven aantekeningen van de griffier worden getypt. In ieder geval is vereist dat de aantekeningen van de griffier worden uitgewerkt tot een leesbaar en duidelijk geheel.

4.6

Het onderhavige proces-verbaal voldoet niet aan deze eis. Alsdan kan niet worden gezegd dat te dezen sprake is van een proces-verbaal als bedoeld in artikel 8:61, lid 3, van de Awb.

4.7

Aan dit gebrek behoeven in de onderhavige procedure – ondanks de terecht aangevoerde klacht van belanghebbende – geen processuele gevolgen te worden verbonden, nu niet is gesteld dat belanghebbende nadeel heeft ondervonden van het gebrekkige proces-verbaal en voorts bij belanghebbende – zoals hij ter zitting van het Hof uitdrukkelijk heeft aangegeven – geen behoefte bestaat aan een terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank.

Goede procesorde

4.8

Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank de goede procesorde heeft geschonden doordat zij het eerst ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde verweerschrift en het taxatierapport van [F] van 11 oktober 2013 tot de gedingstukken heeft gerekend.

4.9

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat hij tijdens de zitting van de Rechtbank bezwaar heeft gemaakt tegen de inbreng van het in 4.8 genoemde verweerschrift en het taxatierapport, omdat zijn verdedigingsbelang was geschonden. Hoewel de kenbron van hetgeen ter zitting van de Rechtbank is voorgevallen, het proces-verbaal, handgeschreven is, kan het Hof daaruit opmaken dat belanghebbende deze stelling inderdaad voor de Rechtbank heeft betrokken. Gelet hierop – en nog daargelaten dat de stukken ook voor de Rechtbank nieuw waren – had de Rechtbank het verweerschrift en het taxatierapport niet zonder meer in haar oordeel mogen betrekken. Zij had, gelet op het beginsel van hoor en wederhoor, hetzij de stukken moeten weigeren, hetzij belanghebbende in de gelegenheid moeten stellen om op deze stukken te reageren door de zaak aan te houden. Gelet op een en ander, moet worden geconcludeerd dat de Rechtbank de goede procesorde heeft geschonden.

4.1

Aan deze schending behoeven in de onderhavige procedure evenwel geen processuele gevolgen te worden verbonden, nu belanghebbende desgevraagd ter zitting van het Hof uitdrukkelijk heeft aangegeven dat bij hem geen behoefte bestaat aan een terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank.

Waarde

4.11

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.12

Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervoor in 4.11 genoemde wetsbepaling, voor woningen (zoals in het onderhavige geval aan de orde is), bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.13

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (zie Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

4.14

Gelet op het in 4.13 vermelde, is naar het oordeel van het Hof niet uitgesloten dat bij een aankoop van een onroerende zaak, waarbij sprake is van een recht van erfpacht, de woz-waarde van die onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de betaalde prijs, mits de aankoop niet te ver van de waardepeildatum is gelegen en deze prijs kan worden herleid naar deze waarde.

4.15

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.16

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [F] van 11 oktober 2013, in hoger beroep aangevuld met de taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 661.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van drie andere vrijstaande woningen:

Object

[a-straat] 19A [0000]

[b-straat] 42 [0002]

[c-straat] 91A

[d-straat] 242 [0003]

[L]

Bouwjaar

1990

1960

1987

1970

Woning

330 m3

270 m3

260 m3

128 m3

Prijs/m3

€ 958

€ 1.100

€ 1.010

€ 1.240

Waarde woning

€ 316.140

€ 297.000

€ 262.600

€ 158.720

Perceel

805 m2

1.600 m2

849 m2

800 m2

Prijs/m2

€ 421

€ 233

€ 580

€ 476

Waarde perceel

€ 338.905

€ 372.800

€ 492.420

€ 380.800

Bijgebouwen

€ 6.500

€ 7.000

€ 7.500

€ 860

Waarde afgerond

€ 661.000

€ 676.000

€ 762.000

€ 540.000

Datum levering

01-04-2011

02-06-2010

03-06-2011

Koopsom

€ 670.000

€ 780.000

€ 525.000

Bovendien is ter onderbouwing de verkoop van bouwgrond ([e-straat] 13 te [L]) op 6 mei 2011 voor (745 m2 x € 403 =) € 300.000 vermeld.

4.17

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 661.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat in het taxatierapport van [F] is uitgegaan van een perceel van 875 m2 terwijl in de taxatiematrix is uitgegaan van een perceel van 805 m2 en de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet heeft kunnen aangeven waarom dit niet tot een andere waarde van de onroerende zaak heeft geleid. Verder heeft het Hof in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geen verklaring kon geven waarom bij een nagenoeg gelijke perceelsomvang van de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [d-straat] 242 [0003] (respectievelijk 805 m2 en 800 m2) de gehanteerde m2-prijs aanzienlijk uit elkaar ligt (respectievelijk € 421 en € 476). Ten slotte merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar, ondanks het verzoek daartoe van belanghebbende in zijn op 1 september 2014 toegestuurde pleitnota (zie 1.8), geen nadere informatie omtrent de verkoop van [e-straat] 13 te [L] heeft verstrekt.

4.18

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.19

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 395.000 verwezen naar een taxatierapport van [E] van 27 januari 2014. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak en de aankoop daarvan in februari 2012 (zie 2.2) – de objectkenmerken opgenomen van twee andere vrijstaande woningen:

Object

[a-straat] 19A [0000]

[a-straat] 19A [0001]

[a-straat] 19A [0004]

[L]

Bouwjaar

1990

1975

1976

Woning

330 m3

385 m3

270 m3

Prijs/m3

€ 440

€ 452

€ 585

Waarde woning

€ 145.200

€ 174.020

€ 157.950

Perceel

875 m2

1.293 m2

528 m2

Prijs/m2

€ 280

€ 182

€ 400

Waarde perceel

€ 245.000

€ 235.326

€ 211.200

Bijgebouwen

€ 5.000

€ 11.000

€ 20.500

Waarde afgerond

€ 395.000

€ 420.000

€ 397.000

Datum levering

19-04-2013

Tekoopstaand sinds 04-09-2010

Koopsom

€ 400.000

4.2

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van
€ 395.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat belanghebbende niet duidelijk heeft kunnen maken waarop de door hem betaalde koopprijs precies betrekking heeft (zie 2.2) en onder welke voorwaarden het recht van erfpacht is gevestigd omdat de akte van de vestiging van het recht van erfpacht niet door belanghebbende is overgelegd. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [a-straat] 19A [0001] merkt het Hof op dat de transactiedatum van 19 april 2013 te ver van de waardepeildatum 1 januari 2011 is gelegen om de door belanghebbende voorgestane waarde te onderbouwen. Het tweede aangedragen vergelijkingsobject [a-straat] 19A [0004] kan dit evenmin omdat daarvan niet een transactie- doch (slechts) een vraagprijs voorhanden is. Opmerking hierbij verdient dat niet is uitgesloten dat een vraagprijs onder zeer bijzondere omstandigheden zou kunnen worden gebruikt voor een onderbouwing van een vastgestelde woz-waarde, maar in het onderhavige geval is dat niet aan de orde aangezien er hier voldoende gerealiseerde verkoopprijzen (van de heffingsambtenaar en belanghebbende) voorhanden zijn.

4.21

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd – de waarde in goede justitie vast op € 500.000.

SlotsomGelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.

5.Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.434 (2 punten voor het bezwaarschrift en de hoorzitting à € 243; 4 punten voor het beroepschrift, het hoger beroepschrift en het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof à € 487; wegingsfactor 1).

Het Hof berekent de te vergoeden taxatiekosten met betrekking tot de taxatierapporten van 10 juni 2013 en 27 januari 2014 met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 363 (€ 50 verhoogd met 21% BTW x 6 uur).

De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 2.797.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;

– vernietigt de uitspraken op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 500.000;

– vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.797;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 30 september 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

De voorzitter,

(B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 30 september 2014.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.