ECLI:NL:GHARL:2014:4846

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.129.578

(zaaknummer rechtbank 867082)

arrest van de tweede civiele kamer van 17 juni 2014

in het kort geding van

de stichting
Stichting Multiculturele Dagverzorging,

gevestigd te Nijmegen,

appellante,

hierna: SMD,

advocaat: mr. D.A.J. Coppens,

tegen:

de rechtspersoon naar publiekrecht
Gemeente Nijmegen,

zetelend te Nijmegen,

geïntimeerde,

hierna: Gemeente Nijmegen,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 31 mei 2013 dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, heeft gewezen tussen SMD als eiseres en Gemeente Nijmegen als gedaagde.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 28 juni 2013 met één grief,

- de conclusie van eis,

- de memorie van antwoord,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 6 december 2013 door mr. Coppens voornoemd namens SMD zijn toegezonden en van de stukken die bij bericht van 10 december 2013 door mr. Knüppe voornoemd namens Gemeente Nijmegen zijn toegezonden.

2.2.

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

Het gaat in deze zaak om een tussen partijen gesloten huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW, met betrekking tot gedeeltes van het bedrijfspand aan de [adres] in Nijmegen (hierna: het pand). De schriftelijke vastlegging van die overeenkomst (hierna: het huurcontract) is als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegd. Het huurcontract houdt dat Gemeente Nijmegen per 4 juli 2011 twee ruimtes van het pand aan SMD verhuurt. Het gaat daarbij om minder dan 3% van de oppervlakte van het gehele pand. Het grootste deel van het pand was namelijk reeds in gebruik bij de publiekrechtelijke rechtspersoon WNO-Bedrijven - hierna te noemen bij haar handelsnaam [handelsnaam].

4.2.

[handelsnaam] heeft het pand op 1 januari 2013 verlaten. Gemeente Nijmegen heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst met SMD in elk geval in januari 2013 niet langer gold en heeft in februari 2013 de levering van gas, elektriciteit en water aan het pand laten stoppen. SMD is van mening dat de huurovereenkomst destijds nog niet was geëindigd en heeft het onderhavige kort geding aangespannen om voortzetting van de energie- en waterleverantie aan het pand te bewerkstelligen. De voorzieningenrechter heeft de desbetreffende vorderingen van SMD in het bestreden vonnis afgewezen met veroordeling van SMD in de proceskosten. SMD is tegen dat vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van één grief.

4.3.

Intussen heeft SMD ook een bodemzaak ex artikel 7:230a BW aanhangig gemaakt, waarin zij de kantonrechter heeft verzocht om voor zover nodig (indien de huurovereenkomst in januari 2013 niet meer zou gelden) heeft verzocht om de ontruimingsdatum op 1 november 2013 vast te stellen. In zijn beschikking van 31 juli 2013 heeft de kantonrechter het standpunt van SMD verworpen en de ontruimingsdatum op 30 september 2013 bepaald. SMD heeft tegen die beschikking hoger beroep ingesteld bij dit hof. In dat hoger beroep (zaaknummer 200.134.445) doet het hof eveneens vandaag uitspraak.

4.4.

Volgens Gemeente Nijmegen heeft SMD niet langer spoedeisend belang bij de voortzetting van de leveranties doordat zij het pand op 1 november 2013 heeft verlaten. Voor toewijzing van de vordering in kort geding is inderdaad vereist dat de eiser daarbij voldoende spoedeisend belang heeft en doordat SMD het bedrijfspand niet langer in gebruik heeft, heeft zij bij de vorderingen tot voortzetting van de leveranties en tot naleving van de huurovereenkomst geen spoedeisend belang meer. Zij heeft echter belang blijven houden bij haar hoger beroep tegen de proceskostenveroordeling. Of zij in eerste aanleg terecht in de proceskosten is veroordeeld, hangt af van het antwoord op de vraag of zij terecht als de in het ongelijk gestelde partij is aangemerkt, dus van het antwoord op de vraag of haar vorderingen tot voortzetting van de leveranties in het bestreden vonnis terecht werden afgewezen.

4.5.

In het bestreden vonnis is het verweer van Gemeente Nijmegen dat artikel 8.1 geen derdenbeding inhoudt, maar een mededeling inhoudt over de rol die [handelsnaam] destijds speelde, gehonoreerd. SMD klaagt daarover in de toelichting op haar grief: volgens haar was Gemeente Nijmegen uit hoofde van (de artikelen 4.6, 5 en 8.1 van) het huurcontract verplicht tot levering van energie en bijkomende diensten. Dat [handelsnaam] als beheerder daarvoor zou zorgen, verandert daar niets aan.

4.6.

SMD beroept zich op de volgende teksten van het contract:

“
4.6 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor bijkomende leveringen en dienst … is verdisconteerd in de huurprijs”,

“
5. Als door of vanwege [handelsnaam] i.o.m. de huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen hetgeen bij de bijzondere bepalingen van artikel 8 daarover is opgenomen” en:

“
8.1 Vanaf de ingangsdatum van deze overeenkomst verzorgt [handelsnaam] ten behoeve van zichzelf en de overige huurders van[het pand]
het beheer van het pakket van services en diensten … zoals schoonmaak, klein onderhoud en verrekening energiekosten.”

4.7.

Bij de uitleg van de onderhavige overeenkomst is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen daarvan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, beslissend. Nu het gaat om een schriftelijk contract, dient die uitleg daarom niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427,
DSM - Fox).

4.8.

Niet bestreden is dat partijen onder de in het contract bedoelde bijkomende diensten de in het geding zijnde
toevoervan gas, water en elektriciteit hebben begrepen (ten behoeve van verbruik daarvan). Of de afgesproken huurprijs tevens een vergoeding inhoudt voor het
verbruikvan gas, water en elektriciteit, is hier niet beslissend. Uit de teksten van de hiervóór geciteerde contractbepalingen hadden partijen redelijkerwijze moeten opmaken dat [handelsnaam] (als beheerder) voor de toevoer daarvan zou zorgen en dat de door SMD te betalen huurprijs onder meer voor die verzorging een vergoeding inhoudt. Dat strookt met de e‑mailberichten die partijen vóór het sluiten van de huurovereenkomst met elkaar hebben uitgewisseld zie productie 3 bij dagvaarding in hoger beroep waarin zij schrijven over huurprijzen “...
all in. Dus inclusief servicekosten …” en “
incl. servicekosten”.

4.9.

Het ligt voor de hand dat partijen in het huurcontract een beschrijving hebben willen geven van hetgeen zij over en weer aan rechten en plichten willen laten gelden. Dat met het contract tevens een verplichting voor [handelsnaam] in het leven is geroepen, is niet gesteld of gebleken. De vermelding in het contract van de in artikel 8.1 bedoelde bijkomende diensten en in artikel 4.6, waarin staat dat een deel van de door SMD aan Gemeente Nijmegen te verrichten betalingen ziet op die (door [handelsnaam] te
verzorgen) diensten, impliceert dan ook in beginsel het bestaan van een eigen verplichting van Gemeente Nijmegen tot levering van die diensten. Bijkomende omstandigheden kunnen echter, in het licht van het hiervoor bedoelde uitlegcriterium, tot een andere uitkomst leiden.

4.10.

Gemeente Nijmegen heeft aangevoerd dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat SMD zelf voor de voorzieningen tot levering van energie en water zou zorgen, maar heeft niet toegelicht wanneer en op welke wijze die afspraken zouden zijn gemaakt. Dat partijen tijdens besprekingen dieper zijn ingegaan op de betekenis van de in de mailwisseling gebruikte termen
all inen
inclusief servicekosten, of op de betekenis van het in het contract meermalen gebruikte werkwoord
verzorgenis niet aangevoerd en blijkt overigens ook al niet uit de overgelegde getuigenverklaringen of uit andere feiten of omstandigheden, die in de processtukken staan beschreven. Het beroep van Gemeente Nijmegen op artikel 13.4 aanhef en sub g. en j. van de op de overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen, waarvan de tekst inhoudt dat de kosten van bepaalde vormen van onderhoud en die van herstel van bepaalde gebreken voor rekening van SMD komen, is ongegrond, nu Gemeente Nijmegen niet duidelijk heeft gemaakt op grond waarvan SMD, al of niet op grond van die tekst, redelijkerwijs had moeten begrijpen dat deze bepaling tevens ziet op de verzorging van toevoer van water en energie. Het beroep van Gemeente Nijmegen op het bepaalde in artikel 16 van de Algemene Bepalingen is te vaag, doordat in de tekst van dat artikel zowel een regeling wordt gegeven voor de situatie waarin de verhuurder zich
niettot bijkomende prestaties heeft verplicht de huurder moet in dat geval volgens in beginsel zelf levering met de leveranciers overeenkomen als voor de situatie waarin de verhuurder zich wel verplicht heeft tot levering van bijkomende diensten. Welke van de twee gevallen hier toepasselijk is, blijkt niet uit artikel 16.

4.11.

In dit kort geding moet er bij gebrek aan voldoende gemotiveerd verweer tegen het beroep dat SMD op de tekst van het contract heeft gedaan, voorshands vanuit worden gegaan dat SMD uit hoofde van de huurovereenkomst recht had op de toevoer van energie en water zolang de overeenkomst van kracht was. De grief slaagt.

4.12.

Door de devolutieve werking van het hoger beroep komt het primaire verweer van Gemeente Nijmegen aan de orde, volgens welk de overeenkomst vóór, of uiterlijk op 1 januari 2013 is geëindigd. In de uitspraak die het hof vandaag doet in de bodemzaak (zaaknummer 200.134.445) oordeelt het hof dat de huurovereenkomst tot 1 november 2013 doorliep. Er is niet gebleken van redenen om in het onderhavige geval af te wijken van de hoofdregel, dat de kort geding-rechter zich naar oordelen van de rechter in de bodemzaak moet richten. Het primaire verweer van Gemeente Nijmegen faalt daarom.

4.13.

Gemeente Nijmegen heeft voor het eerst bij memorie van antwoord opgeworpen dat SMD ná het vertrek van de andere huurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kon verlangen dat zij alle gemeenschappelijke ruimtes van het pand zou schoonhouden, onderhouden en van energie voorzien. Zij heeft dit beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid onderbouwd door te wijzen op de schade, die zij stelt te hebben geleden doordat de door SMD gebruikte gedeeltes van het pand niet konden worden verwarmd zonder ook de rest van het pand te verwarmen, hetgeen hoge kosten met zich meebracht. SMD had gebruik moeten maken van de mogelijkheid om die kosten te beperken, door in te gaan op een offerte tot aanpassing van de verwarmingsinstallatie, aldus Gemeente Nijmegen.

4.14.

Bij toepassing van de (in artikel 6:248 lid 2 BW bedoelde) beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid moet de rechter terughoudend zijn. Weging van de verschillende belangen, die daar over en weer bij waren betrokken, brengt in het licht van de gebleken omstandigheden niet mee dat SMD naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelde door aanspraak te maken op nakoming van de verplichting inzake de toevoer van energie en water, te minder nu het kennelijk mogelijk was om de door Gemeente Nijmegen bedoelde hoge kosten van verwarming te beperken. Het verwijt dat SMD de kosten van de daarvoor nodige aanpassingen had moeten dragen, berust op een in dit kort geding verworpen uitleg van het huurcontract, zodat het hof daaraan bij de gemaakte afweging geen gewicht van betekenis heeft toegekend.

4.15.

Uit het vorenstaande blijkt dat de vordering om de toevoer van energie en water in stand te houden in het bestreden vonnis had moeten worden toegewezen. In hoeverre de vordering om (ook overigens) de overeenkomst na te leven toewijsbaar was, hoeft niet onderzocht te worden: indien die vordering had moeten worden afgewezen, zou Gemeente Nijmegen eveneens als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg zijn veroordeeld. Dit betekent dat de in het bestreden vonnis gegeven proceskostenbeslissing moet worden vernietigd.

4.16.

De discussie over de kosten van het water- en energieverbruik staat los van de vraag of Gemeente Nijmegen jegens SMD gehouden was om leverantie van energie en water aan het pand te (laten) verzorgen. Voor een ten overvloede te geven oordeel over de kosten daarvan bestaat onvoldoende duidelijkheid, mede doordat de kwestie onvoldoende in het debat van partijen is betrokken. Die kwestie zal in de bodemzaak in eerste aanleg moeten worden beslist, indien partijen daarover geen vergelijk met elkaar kunnen treffen.

5.Slotsom

5.1.

De grief is gegrond, maar dat leidt niet tot vernietiging van de in het bestreden vonnis uitgesproken afwijzing van de hoofdvorderingen doordat het spoedeisend belang daarbij inmiddels is komen te vervallen. Het leidt wel tot vernietiging van de (neven) veroordeling van SMD in de proceskosten in eerste aanleg.

5.2.

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof Gemeente Nijmegen in de kosten van de beide instanties veroordelen. In eerste aanleg gaat het om € 112 aan griffierecht en € 200 wegens salaris van de advocaat, in hoger beroep om € 683 aan griffierecht en € 2.682 wegens salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (3 punten à € 894).

6.De beslissing

Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter te Nijmegen van 31 mei 2013 voor zover SMD daarbij is veroordeeld in de proceskosten, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;

veroordeelt Gemeente Nijmegen in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van SMD wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 112 voor verschotten en op € 200 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 683 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, G.J. Rijken en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2014.