ECLI:NL:GHARL:2014:37

• Datum uitspraak: 8 januari 2014
• Publicatiedatum: 7 januari 2014
• Zaaknummer: BK 13/00545
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E. Polak; G.J. van Leijenhorst; G.J. van Muijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen te hoge WOZ-waarde woning in Leeuwarden

Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning aan de [a-straat] 129 te [Z] voor het kalenderjaar 2012, die was vastgesteld op €180.000. Na bezwaar en een ongegrond verklaard beroep bij de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de zitting op 27 november 2013 verscheen alleen de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die een onderbouwde matrix met vergelijkingsobjecten overlegde. De heffingsambtenaar gaf aan de waarde van de woning te willen verlagen tot €170.000 vanwege onduidelijkheid over de waardering van de garage. Belanghebbende was niet aanwezig.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van €170.000 niet te hoog is, mede gelet op de vergelijking met referentieobjecten en de onderbouwing van verschillen in ligging, inhoud en kaveloppervlakte. De door belanghebbende aangevoerde bezwaren, zoals onrechtmatig gebruik van perceel door buren en belemmerde toegang, zijn onvoldoende onderbouwd.

Het hoger beroep wordt gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd, en de WOZ-waarde wordt vastgesteld op €170.000. De heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €170.000, lager dan de oorspronkelijke €180.000.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 13/00545

uitspraakdatum: 8 januari 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 april 2013, nummer AWB 12/1795, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente [M] (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking (hierna: de beschikking) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 129 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 180.000.

1.2

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 april 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft en alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] namens de heffingsambtenaar bijgestaan door [B], taxateur. Belanghebbende is, hoewel daartoe uitgenodigd bij aangetekende brief van 25 september 2013, die op 26 september 2013 bij hem is bezorgd, niet verschenen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.8

Na sluiting van het onderzoek ter zitting van 27 november 2013 ontving het Hof op 2 december een brief van de heffingsambtenaar met dagtekening 29 november 2013. Deze brief is in kopie aan deze uitspraak gehecht. Kort samengevat komt de brief er op neer dat de heffingsambtenaar, anders dan ter zitting is gesteld, stelt na de zitting het waardeverschil tussen de garage behorende tot de onroerende zaak en de garages behorende tot de onroerende zaken welke zijn genoemd in een door de heffingsambtenaar in deze procedure overgelegde matrix te hebben uitgezocht en alsnog te kunnen verklaren. De heffingsambtenaar stelt op basis hiervan dat de vastgestelde waarde dient te worden bevestigd. De heffingsambtenaar verzoekt de betreffende brief in de besluitvorming te betrekken.

1.9

Het Hof ziet in de brief van de heffingsambtenaar geen aanleiding het onderzoek in de zaak te heropenen. Het Hof overweegt daartoe dat procespartijen belang hebben bij een afdoening van de hogerberoepsprocedure binnen een redelijke termijn en dat van een gemachtigde van een bestuursorgaan mag worden verwacht dat hij zich deugdelijk op een zitting voorbereidt. Ter zitting van het Hof gegeven informatie of ingenomen standpunten kunnen niet zonder meer worden herroepen omdat de gemachtigde zich nadien in de zaak verdiept. Het Hof is van oordeel dat de in de brief opgenomen informatie reeds ter zitting naar voren gebracht had kunnen worden. Evenmin is ter zitting door de heffingsambtenaar ter zake een bewijsaanbod gedaan. Het Hof wijst op grond van het vorenstaande het - impliciete - verzoek tot heropening van de zaak af, en zal de brief van 29 november 2013 niet tot de stukken van het geding rekenen.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning uit omstreeks 1989 met een garage. De woning heeft een inhoud van circa 375 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 730 m2.

2.2

De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift bij de Rechtbank de vastgestelde waarde van de woning onderbouwd met een matrix welke gegevens bevat aan de hand waarvan die waarde uit de op de markt gerealiseerde verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid:

Bjr Inh €/m3 Kw/Oh kavel waarde

[a-straat] 129 1989 375 265 6/6 730 € 57.000

[Z]

[b-straat] 13 1992 325 355 7/7 292 € 51.000

[L]

[c-straat] 12 1989 340 300 6/6 356 € 54.000

[M]

[c-straat] 10 1989 340 300 6/6 356 € 54.000

[M]

Bijgebouw Waarde WOZ-waarde

[a-straat] 129
Garage vrijstaand met kap 24 m2 € 24.000 €180.000 [Z]

[b-straat] 13 Garage aangebouwd met kap, 29m2 € 17.400

[L] Tuinhuisje 2x € 3.000 € 186.000

[c-straat] 12 Garage aangebouwd platdak, 21 m2 € 10.500 € 166.000

[M]

[c-straat] 10 Inpandige garage 21
m2 € 10.500

tuinhuisje € 2.000

Aanbouw woonruimte € 23.000 € 191.000

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat een deel van het perceel zonder zijn toestemming daartoe wordt gebruikt door de buren, dat de toegang tot het perceel wordt belemmerd door een elektriciteitskast, en dat de woningen waarmee de onroerende zaak is vergeleken beter zijn gelegen.

3.3

De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting in hoger beroep nader op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde dient te worden verlaagd.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 153.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert in hoger beroep eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de waarde tot € 170.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak, zoals door hem in hoger beroep verdedigd, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin, met de onder 2.2 opgenomen matrix en na de onder 4.3 vermelde wijziging van zijn standpunt ter zitting, geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgeen hierna is overwogen.

4.3

Naar volgt uit de matrix en de daarbij gegeven toelichting is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van modelmatige vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: de referentieobjecten). Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar aangegeven geen inzicht te kunnen verschaffen in de waardering van de tot de onroerende zaak behorende garage en de garages behorende bij de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft hieraan de conclusie verbonden dat de waarde van de onroerende zaak met € 10.000 dient te worden verminderd tot een waarde van € 170.000. Met hetgeen overigens ter toelichting door de heffingsambtenaar is aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten wat betreft de ligging, de inhoud, de staat van onderhoud, en de oppervlakte van de kavels waarop de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn gelegen, in voldoende mate in aanmerking is genomen. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

4.4

Aan het onder 4.3. gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter bestrijding van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar verdedigde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Het door belanghebbende gestelde, onrechtmatige, gebruik door de buren van zijn perceel is niet nader onderbouwd en door de heffingsambtenaar onder verwijzing naar de situatie ter plaatse, de kadastrale kaart en de situatieschets op de oorspronkelijke bouwtekening gemotiveerd bestreden. De gestelde belemmering van de toegang tot het perceel is evenmin aannemelijk gemaakt. De van de situatie overgelegde foto overtuigt niet en sluit aan bij het ter zake gevoerde verweer van de heffingsambtenaar. Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak, anders dan de referentieobjecten, is gelegen in het buitengebied, is deze stelling door hem niet nader onderbouwd en door de heffingsambtenaar bestreden. Voor wat betreft de vergelijking met de ligging van twee objecten in de plaats [M] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze betere ligging tot uitdrukking is gebracht in de waardering van de kavels.

4.5

Resumerend oordeelt het Hof dat hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht, niet tot een lagere waarde dan € 170.000 kan leiden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten en griffierecht

Nu daarvan niet gebleken is, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Wel zal het Hof de heffingsambtenaar in het griffierecht in eerste aanleg en hoger beroep veroordelen.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het beroep van belanghebbende gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2012 wordt vastgesteld op € 170.000;

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt te weten € 42 in verband met het beroep en € 118 in verband met het hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 8 januari 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(E. Polak)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 januari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.