ECLI:NL:GHARL:2014:2902

• Datum uitspraak: 8 april 2014
• Publicatiedatum: 9 april 2014
• Zaaknummer: 13/00431
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van een appartement in een serviceflat onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om de waardering van een appartement in een serviceflat, gelegen aan [a-straat] 6-33 te [Z], voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Renkum heeft de waarde van het appartement per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 72.000. Belanghebbende, de eigenaar van het appartement, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en is in beroep gegaan bij de rechtbank Oost-Nederland, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de zittingen is naar voren gekomen dat de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald op basis van vergelijkingsobjecten, maar dat belanghebbende van mening is dat deze objecten niet vergelijkbaar zijn met haar appartement. Belanghebbende verwijst naar de verkoopprijs van het appartement in 2006 en naar de staat van onderhoud van het gebouw. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde en dat de door belanghebbende aangedragen argumenten en gegevens niet zijn weerlegd.

Uiteindelijk heeft het Hof de waarde van het appartement in goede justitie vastgesteld op € 50.000, waarmee het hoger beroep van belanghebbende gegrond werd verklaard. De uitspraak van de rechtbank is vernietigd en de heffingsambtenaar is veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende. Deze uitspraak benadrukt het belang van vergelijkbaarheid bij de waardering van onroerende zaken onder de Wet WOZ en de noodzaak voor de heffingsambtenaar om zijn waardebepaling adequaat te onderbouwen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00431

uitspraakdatum: 8 april 2014

Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 21 februari 2013, nummer AWB 12/479, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat]
6-33 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 72.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 80.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door ing. [C] (WOZ-taxateur) .

1.7

Van het verhandelde ter eerste zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 17 december 2013 aan partijen is toegezonden.

1.8

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door ing. [C].

1.9

Partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

1.1

Van het verhandelde ter tweede zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het onderhavige object, plaatselijk aangeduid als [a-straat] 6-33 te [Z] (hierna te noemen: de onroerende zaak), betreft een appartement met een inhoud van 147 m³ dat is gelegen op de derde verdieping van een appartementengebouw dat plaatselijk bekend is als Serviceflat [E]. Het appartementengebouw is omstreeks 1970 gebouwd. Tot de onroerende zaak behoort voorts een berging.

2.2

Bij een op 15 maart 2006/20 maart 2006 ondertekende koopakte heeft belanghebbende het appartementsrecht van de onroerende zaak verkocht aan de Stichting [F] te [L]. Bij akte van fusie/statutenwijziging van 30 juni 2008 is de naam Stichting [F] gewijzigd in Stichting [G].

2.3

De onroerende zaak maakt blijkens de in 2.2. bedoelde koopakte het 149/10.000 aandeel uit in de gemeenschap van de Serviceflat [E], bestaande uit:

• het gebouw met toebehoren, erf en grond
• het eeuwigdurende erfpachtsrecht van een perceel grond, waarvan de bloot eigendom toebehoort aan de Stichting [F] als erfverpachter

2.4

In de koopakte is – voor zover hier van belang – vermeld:

“
1. Koopsom

De koopsom bedraagt € 30.000,-- (prijspeil 2005)

De koopsom zoals die bij het passeren van de akte van levering verschuldigd is, is voornoemd bedrag geïndexeerd overeenkomstig de indexatieclausule van artikel 20

(…)

3. Eigendomsoverdracht

3.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op een door verkoper te bepalen tijdstip ten overstaan van een van de notarissen verbonden aan notariskantoor
[H] te [L] , of diens plaatsvervanger, hierna verder te noemen notaris.

De akte van levering zal echter uiterlijk 3 maanden na het overlijden van verkoper gepasseerd worden, of indien verkoper op het moment van het sluiten van deze overeenkomst gehuwd is en het moment van overlijden van zijn/haar in de woning levende echtgenoot/echtgenote later is dan het overlijden van verkoper, uiterlijk 3 maanden na het overlijden van die echtgenoot/echtgenote.

(…)

7. Feitelijke levering, overdracht aanspraken

7.1

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats bij de juridische eigendomsoverdracht, vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten.

(…)

13. Financiën Vereniging van Eigenaars

13.1

In de koop is mede begrepen het aandeel van verkoper in de aanwezige reserve- en onderhoudsfondsen, ten tijde van de feitelijke levering. (…)

(…)

20. Indexatie

Alle in deze overeenkomst genoemde bedragen zullen jaarlijks per 01 juli aangepast met een percentage dat gelijk is aan de wijziging van het consumentenprijsindexcijfer (Alle huishoudens, 2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

(…)

22. Bijzondere bepalingen

(…)

22.5

Verkoper verplicht zich de erfpachtscanon eeuwigdurend af te kopen uiterlijk voorafgaand aan de juridische levering.

Voor het bepalen van de afkoopsom zullen in afwijking van het bepaalde in de akte van uitgifte in erfpacht, de termijnen van de erfpachtcanon die verschijnen tussen de datum van ondertekening van deze koopakte en de levering voor de helft in mindering strekken op de afkoopsom (…).”

2.5

De (juridische) levering van het appartementsrecht van de onroerende zaak heeft tot op heden nog niet plaatsgevonden. Blijkens een opgave van de Stichting [G] van 18 april 2011, zou bij levering van het verkochte op 31 december 2009, op grond van de koopvereenkomst een bedrag van € 17.835 aan belanghebbende zijn uitbetaald. Blijkens een brief van Stichting [G] van 9 oktober 2012 is daarbij reeds rekening gehouden met de veronderstelde afkoop van het erfpachtrecht op 31 december 2009 met waarde van € 14.288.

2.6

Bij brief van 9 oktober 2012 heeft [I], Hoofd Financieel Economische Zaken van Stichting [G], aan de gemachtigde – voor zover hier van belang – in antwoord op diens vragen geschreven:

“
Hoe typeert u de staat van onderhoud van [E] en meer specifiek appartement nr 33?

In 2006 heeft [F] alle woningen direct dan wel op termijn aangekocht. In het hele complex was destijds sprake van achterstallig onderhoud. (…) Elk appartement dat leeg komt, wordt om verhuurbaar te zijn vrijwel volledig gestript en van een goede badkamer en keuken incl. afzuiging voorzien. Dit kost gemiddeld per appartement zo’n € 20.000 tot € 25.000.

(…)”

2.7

In een brief van de gemeente Renkum van 29 juli 2013 aan bewoners van serviceflats is – onder meer – opgenomen:

“(…)

Wij hebben in 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de leegstand van serviceflats binnen onze gemeente. Naar aanleiding van dit onderzoek is geconstateerd dat sprake is van een grote leegstand. Dat was voor ons aanleiding om in samenwerking met de Stadsregio Arnhem-Nijmegen mee te doen aan een pilot-onderzoek.

(…)

De pilot heeft serviceflat [K] als voorbeeld genomen, met de bedoeling om de uitkomsten van dit onderzoek te gebruiken voor een regiobrede aanpak van de leegstand in serviceflats.

(…)”

2.8

In het verslag van het door [J] namens de gemeente Renkum uitgevoerde Woonwensenonderzoek Serviceflat [K] van 4 juni 2013 staat – onder meer – vermeld (blz. 23):

“De aandachtspunten betreffen met name de oppervlakte van zowel woonkamer als balkon en het beperkte aantal slaapkamers bij een 2-kamerappartement. Aan deze ruimten is te zien dat het appartement uit begin jaren ’60 stamt. De senioren van vandaag hebben echter behoefte aan meer ruimte en meer kamers. Vrijkomende de 3-kamerappartementen in [K] worden dan ook altijd relatief snel verkocht.”

2.9

In een email van 18 september 2013 aan de gemachtigde van belanghebbende, schrijft de directeur van Serviceflat [E]:

“Het is helaas inderdaad zo, dat ook [E] te maken heeft gekregen met leegstand. Het aantal loopt sinds 2011 gestaag op. (…)”

2.1

De heffingsambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet WOZ van het object van belanghebbende voor het kalenderjaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 72.000.

2.11

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 21 februari 2013 ongegrond verklaard.

2.12

Bij brief van 8 februari 2014 heeft de gemachtigde van belanghebbende de gemeente Renkum, met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur, verzocht om informatie over de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2014, naar de waardepeildatum 1 januari 2013, van drie serviceflats. Dit betreft ruim 100 WOZ-waarden. Bij brief van 28 februari 2014 heeft de gemeente Renkum de gevraagde waarden van drie, nader door de gemachtigde van belanghebbende aangeduide appartementen doen toekomen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. Zij verwijst daarbij naar de in 2006 voor het object gerealiseerde verkoopprijs, naar de voor appartementen gelegen in de nabij gesitueerde Serviceflat [K] rond waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en op het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Verder wijst belanghebbende erop dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar het door hem ingebrachte taxatierapport. Het door belanghebbende in 2006 gerealiseerde verkoopcijfer acht de heffingsambtenaar voor de onderhavige situatie niet relevant, onder meer omdat – aldus de heffingsambtenaar – geen sprake is geweest van een afgeronde verkoop, die verkoop te ver voor de waardepeildatum heeft plaats gevonden en de verkoop bovendien niet de volle en onbezwaarde eigendom van het object betrof. Verder voert de heffingsambtenaar aan dat Serviceflat [K] een coöperatieve vereniging is en dat de verkoopprijzen waarnaar door belanghebbende wordt verwezen derhalve niet zijn betaald voor de verkrijging van een appartement maar voor de verkrijging van een aandeel in de vereniging, en dat daarbij bovendien sprake is van verkopen op basis van (particuliere) erfpacht.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 32.000 met dienovereenkomstige vermindering van de belastingaanslag, en veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding in beroep en in hoger beroep.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.

4.2

Niet in geschil is dat belanghebbende op 1 januari 2011 het genot krachtens juridische eigendom van de onroerende zaak had.

4.3

Ingevolge artikel 40, lid 1, Wet WOZ kan op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de heffingsambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan. In dit kader heeft belanghebbende aan de heffingsambtenaar verzocht om verstrekking van de vastgestelde waarden van meer dan 100 onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 2013. Het Hof stelt voorop dat deze gegevens – die betrekking hebben op een waardepeildatum die drie jaar ná de in deze procedure relevante waardepeildatum is gelegen – niet van belang zijn voor het onderhavige geschil. Zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase zijn door de heffingsambtenaar in voldoende mate gegevens verstrekt van met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbare panden. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, gelet op die verstrekte gegevens, in ieder geval in beroep niet is belemmerd in het voeren van een procedure.

4.4

De heffingsambtenaar dient, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op die datum. De heffingsambtenaar heeft daartoe in de procedure voor de Rechtbank een op 16 april 2012 gedateerd taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de WOZ-taxateur [C], die de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum heeft getaxeerd op € 80.000. Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden, opgenomen van een negental appartementen, te weten: [b-straat] 2 te [M] (176m³, geen serviceflat), [c-straat] 356 te [M] (129m³, geen serviceflat), [d-straat] 80-307, 80-402, 80-706 en 80-505 te [O] (alle: 213m³, serviceflat) en [a-straat] 6-54, 6-9 en 6-31 te [Z] (alle: 227m³, serviceflat). Deze laatste drie appartementen zijn gelegen in hetzelfde gebouw als de onroerende zaak van belanghebbende.

4.5

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waardering dient plaats te vinden op basis van het eigen verkoopcijfer, zoals overeengekomen in de koopovereenkomst van maart 2006, en de opgave van de koper in de brief van 18 april 2011. De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake is van een verkoopovereenkomst en dat de overeengekomen prijs en de opgave van de koper als uitgangspunt voor de waardering van de onroerende zaak kunnen dienen.

4.6

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór de waardepeildatum verkoopt en de levering kort ná de waardepeildatum plaatsvindt. Daarvan is in de onderhavige situatie geen sprake. De onroerende zaak is in maart 2006 – derhalve ruim drie jaar en negen maanden vóór de waardepeildatum – verkocht voor een bedrag van € 30.000. Levering heeft nog niet plaatsgevonden. Daarnaast geschiedt de verkoop van de onroerende zaak aan de erfpachter van de grond. Gezien deze verkoop aan de erfpachter en de onder 2.4 opgenomen bepalingen van de koopovereenkomst, vertegenwoordigde de in maart 2006 overeengekomen prijs van € 30.000 naar het oordeel van het Hof op dat moment niet de waarde van de onroerende zaak. Het Hof acht dit verkoopcijfer en de opgave van de koper in de brief van 18 april 2011 daarom voor het onderhavige geschil niet van belang.

4.7.1

Het Hof stelt voorop dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt (HR 23 februari 2000, nr. 34 900, ECLI:NL:HR:2000:AA4901, BNB 2000/191).

4.7.2

Belanghebbende heeft echter – door de heffingsambtenaar onvoldoende weersproken – gesteld dat er gezien het eigen karakter van serviceflats, een beperkte belangstelling en een aparte markt voor dit soort flats is. Op grond daarvan moet ervan worden uitgegaan dat rekening moet worden gehouden met het feit dat aan een serviceflat als gevolg van de aard en de functie daarvan een specifiek imago kleeft. Gelet op dit specifieke imago zal de veronderstelde meestbiedende gegadigde op de markt van serviceflats een andere zijn dan de meestbiedende op de markt van gewone appartementen, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is. Dit brengt met zich mee dat de markt voor serviceflats als de onderhavige van dien aard is dat – ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten – voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats (vgl. Hoge Raad van 3 februari 2012, nr. 10/05475, ECLI:NL:HR:2012:BV2583, BNB 2012/95). De onderbouwende marktgegevens van de heffingsambtenaar met betrekking tot de [b-straat] 2 te [M] en [c-straat] 356 te [M] die geen service-appartementen zijn, zijn daardoor zonder nadere toelichting – die evenwel ontbreekt – onvergelijkbaar met de onroerende zaak, dat wel onderdeel is van een serviceflat en kunnen dus niet dienen ter ondersteuning van het standpunt van de heffingsambtenaar.

4.7.3

De overige zeven door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten betreffen alle appartementen in serviceflats. Het betreft in alle zeven gevallen zogenaamde 3-kamerappartementen. De inhoud van deze appartementen is 45%-55% groter dan het appartement van belanghebbende. In het door de gemeente Renkum in 2011 uitgevoerde onderzoek bij serviceflats (2.7), werd grote leegstand geconstateerd. Het Hof acht op die grond aannemelijk dat deze leegstand ook reeds op waardepeildatum bestond, nu immers een dergelijk onderzoek eerst pleegt te worden geëntameerd indien sprake is van een min of meer bestendige toestand, en zich dus reeds gedurende enige tijd zal hebben ontwikkeld. Uit het daaropvolgend uitgevoerde Woonwensenonderzoek (2.8) komt naar voren dat de problemen bij de leegstand van serviceflats zich met name voordoen bij kleinere appartementen, zoals dat van belanghebbende. Dit terwijl de verkoop van 3-kamerappartementen daarentegen blijkbaar nog wel plaats had. Het Hof acht het op grond hiervan aannemelijk dat de marktsituatie voor 3-kamerappartementen in een serviceflat, omstreeks de waardepeildatum, aanmerkelijk verschilde van de marktsituatie voor 2-kamerappartementen in een serviceflat. Op grond hiervan acht het Hof, met belanghebbende, ook deze zeven door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te kunnen onderbouwen. De verklaring van de heffingsambtenaar dat met de vermelde verschillen in 2- en 3-kamerappartementen bij de bepaling van de hoogte van de prijs per m³ (€ 489/m³ voor de onroerende zaak tegen gemiddeld € 575/m³ voor de appartementen [d-straat] 80-307, 80-402, 80-706 en 80-505 te [O], en gemiddeld € 428/m³ voor de appartementen [a-straat] 6-54, 6-9 en 6-31) voldoende rekening is gehouden, acht het Hof zonder nadere toelichting – welke evenwel ontbreekt – niet aannemelijk. Dit te meer nu in dat verschil – naar de heffingsambtenaar heeft gesteld – eveneens de mindere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en de gedateerde staat van onderhoud van de onroerende zaak zijn verdisconteerd. Voor de appartementen [a-straat] 6-54, 6-9 en 6-31 geldt bovendien dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen tot stand zijn gekomen als gevolg van verkopen en leveringen aan Stichting [G], op basis van overeenkomstige voorwaarden als de door belanghebbende gesloten verkoopovereenkomst (2.2), als gevolg waarvan die prijzen ook op de onder 4.6 vermelde gronden niet als vergelijkingsmaatstaf voor de gezochte waarde kunnen dienen. Het Hof acht de heffingsambtenaar dan ook niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.

4.8

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).

4.9

Voor zover belanghebbende ter onderbouwing van haar stellingen verwijst naar de in 2006 tot stand gekomen koopovereenkomst, gaat het Hof daaraan – op grond van hetgeen reeds onder 4.5 werd overwogen – voorbij. Belanghebbende heeft verder nog gewezen op een drietal rond de waardepeildatum in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van serviceappartementen aan de [d-straat] 62, nrs. 57, 60 en 104 (Serviceflat [K])
. De heffingsambtenaar heeft daartegenover – onder meer – gesteld dat de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen niet zien op verkopen van volle eigendom, maar van opstallen staande op grond uitgegeven in particuliere erfpacht. De door de gemachtigde van belanghebbende overgelegde gegevens met betrekking tot deze objecten bevestigen dat sprake is van erfpachtsituaties, zodat deze verkoopprijzen zonder nadere toelichting – welke evenwel ontbreekt – niet ter ondersteuning van het standpunt van belanghebbende kunnen dienen. Op de door belanghebbende overgelegde gegevens met betrekking tot vraagprijzen voor appartementen in [K] slaat het Hof geen acht, omdat die prijzen geen in de markt gerealiseerde verkoopgegevens betreffen. Ook belanghebbende slaagt derhalve niet in het van haar verlangde bewijs.

4.1

Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010 in goede justitie vast op € 50.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 974 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, met een waarde van € 487 per punt) en € 1.461 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, 0,5 punt voor het geven van nader inlichtingen en 0,5 voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde van € 487 per punt).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 50.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.435,

– gelast dat de gemeente de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
8 april 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 april 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.