ECLI:NL:GHARL:2014:2569

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00829

uitspraakdatum:
25 maart 2014

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] NVte
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juni 2013, nummer UTR 13/419, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de gemeente
Zeist(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 2.861.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank), de opvolger van de rechtbank Utrecht, heeft het beroep bij uitspraak van 5 juni 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door de gemachtigde van belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E].

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een monumentale kantoorvilla die rond 1900 is gebouwd met een vloeroppervlakte van 775 m², verdeeld over vier bouwlagen waaronder een souterrain. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.420 m².

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak aangekocht op 2 januari 2004 voor € 3.686.964, inclusief de woning [a-straat] 1A. Aan deze woning is op de onderhavige peildatum een WOZ-waarde toegekend van € 972.000. De onroerende zaak wordt binnen concernverband door belanghebbende verhuurd.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

3.2

Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 11,8. Bij de vaststelling van de te hanteren kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan van de zogenoemde bottum-upmethode. De daarbij te hanteren formule is exact gelijk aan de formule die gehanteerd wordt in de discounted casflow-methode. De door de heffingsambtenaar aangedragen huur- en verkooptransacties zijn te gering in aantal en betreffen niet vergelijkbare objecten. Daardoor kan de zogenoemde top-downmethode niet worden gehanteerd bij de berekening van de kapitalisatiefactor, zoals de gemeente heeft gedaan.

3.3

De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport. Door de verslechterde marktomstandigheden is een geringer aantal vergelijkingstransacties beschikbaar. Er zijn echter voldoende transacties beschikbaar om de vergelijkingsmethode te kunnen hanteren.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.013.069.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3

Het Hof stelt voorop dat het bij de hiervoor in 4.2 bedoelde waarderingsregels gaat om richtlijnen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De gezochte waarde kan echter ook op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004AP1375).

4.4

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.5

De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 3 april 2013, opgemaakt door [D] voornoemd, als WOZ-taxateur werkzaam bij de gemeente Zeist. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van (afgerond) € 2.861.000, uitgaande van een huurwaarde van € 171.325 per jaar en een kapitalisatiefactor van 16,7.

4.6

Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de huurgegevens opgenomen van een vijftal verhuurde objecten, alsmede de op basis van de verkoopcijfers van drie verkochte objecten berekende kapitalisatiefactoren, welke objecten alle naar het oordeel van [D] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit deze gegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:

[b-straat] 82 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 1.100 m² verdeeld over vier bouwlagen, waarvan 300 m² in de kelder en 200 m² onder de kapconstructie. Het pand is per 1 juni 2010 verhuurd voor € 196.966 per jaar.
[c-straat] 6A te [L], een kantoorpand waarvan 445 m², verdeeld over de eerste en tweede verdieping, per 1 februari 2013 zijn verhuurd voor € 122.000 per jaar.
[a-straat] 2A te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlakte van 350 m² verdeeld over twee bouwlagen, dat per 1 januari 2012 is verhuurd voor € 70.000 per jaar
[a-straat] 22 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlakte van 321 m², verdeeld over drie bouwlagen. Het pand is per 1 september 2010 verhuurd voor € 60.000 per jaar.
[d-straat] 2 te [L]. Van dit kantoorpand is per 1 juni 2011 228 m², gelegen op de eerste verdieping, verhuurd voor € 38.860 per jaar.

In het rapport zijn de volgende verkoopgegevens vermeld:

[e-straat] 5 en 5A te [L]. Het betreft één gebouw dat in gebruik is als kantoor (nummer 5 met een vloeroppervlakte van 475 m²) en één gebouw dat in gebruik is als opslag (nummer 5A met een vloeroppervlakte van 66 m²). De huurwaarde is vastgesteld op € 99.540. Het object is op 1 februari 2011 verkocht voor € 1.550.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt dan 15,7.
[b-straat] 75 en 75A te [L], twee afzonderlijke panden die beide in gebruik zijn als kantoorpand. Het ene gebouw heeft een vloeroppervlakte van 1.700 m², verdeeld over vijf bouwlagen waaronder een souterrain. Het andere gebouw heeft een vloeroppervlak van 500 m² verdeeld over twee bouwlagen. De huurwaarde van beide panden gezamenlijk is vastgesteld op € 372.600. Zij zijn op 2 september 2010 verkocht voor € 6.300.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt dan 16,7.
[b-straat] 129 te [L]. Het betreft een kantoorpand met een vloeroppervlak van 590 m² verdeeld over vier bouwlagen inclusief souterrain. De huurwaarde is vastgesteld op € 129.665. Het pand is op 28 augustus 2008 verkocht voor € 1.948.750. De waarde is door Janmaat, ten behoeve van de vergelijking, geïndexeerd. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt dan 16,7.

4.7

Met de in het rapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. [D] heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. In het rapport is niet inzichtelijk gemaakt hoe hoog de huurprijzen per m² per bouwlaag zijn, noch hoe de prijzen zich tot elkaar verhouden, rekening houdend met grootte van de objecten, de ouderdom, de onderhoudstoestand en dergelijke. In enkele gevallen zijn de verschillen in grootte en uitstraling zodanig dat een nadere verklaring mag worden verwacht. Dat geldt evenzeer voor de berekende huurwaarden van de verkochte objecten. De gegeven verklaringen hebben het Hof onvoldoende kunnen overtuigen van de juistheid van de vergelijking en de daaruit voortvloeiende waarde van de onroerende zaak. Dat waarderen geen exacte wetenschap is, zoals de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift opmerkt, moge juist zijn, zulks neemt niet weg dat verschillen tussen het te waarderen object en de gehanteerde vergelijkingsgegevens voldoende verklaard moeten worden.

4.8

Uit de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk maakt volgt niet zondermeer dat dan de door belanghebbende gestelde waarde kan worden gevolgd. Ook die waarde zal aannemelijk moeten worden gemaakt.

4.9

Belanghebbende heeft uitvoerig onderbouwde berekeningen overgelegd die zijn gemaakt door [C] voornoemd en waaruit een kapitalisatiefactor zou voortvloeien van 11,8 (de feitelijke berekening die leidt tot die uitkomst is in het stuk niet vermeld). Zij stelt in haar beroep in eerste aanleg, welk standpunt zij in hoger beroep heeft herhaald, dat “uitgaande van de door de gemeente vastgestelde huurwaarde en onze kapitalisatiefactor” de waarde van de onroerende zaak € 2.013.069 dient te zijn. Hoeveel de werkelijke jaarhuur op de waardepeildatum bedroeg, is in deze procedure niet komen vast te staan. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat door de huurder in het verleden een huur is opgegeven van € 227.000 per jaar.

4.1

Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende met de door haar overgelegde berekeningen de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk. Een taxatierapport dat is gebaseerd op vergelijkende gegevens is door belanghebbende niet overgelegd. Nu belanghebbende bij uitstek degene is die op de hoogte is van de werkelijke jaarhuur had van haar verwacht mogen worden dat zij bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak daarvan was uitgegaan. Zij is echter uitgegaan van de huurwaarde die door [D] in aanmerking is genomen, doch daarvan heeft het Hof reeds geoordeeld dat die onvoldoende is onderbouwd. Daarmee komt ook de grond aan de waardebepaling door belanghebbende te ontvallen. Daar komt bij dat op enkele uitgangspunten die belanghebbende in aanmerking neemt bij de berekening van de kapitalisatiefactor valt af te dingen. De waardebepaling op grond van de Wet WOZ dient elk jaar opnieuw plaats te vinden op grond van de dan op de waardepeildatum bekende factoren. Dat, bijvoorbeeld en zoals belanghebbende – onder meer – stelt, rekening moet worden gehouden met een extra risico-opslag omdat de risico’s mogelijk niet goed zijn ingeschat en met een toekomstige groei van de exploitatielasten, is in de praktijk niet gebruikelijk en het Hof is er ook niet van overtuigd dat dit leidt tot een betere bepaling van de waarde zoals bedoeld in de Wet WOZ. Het Hof heeft die overtuiging mede bekomen omdat naar zijn oordeel niet anders kan worden geoordeeld dan dat de uitkomst van de berekeningen van belanghebbende niet strookt met het waardeniveau dat blijkt uit de verkopen die in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport zijn opgenomen. Dat de kapitalisatiefactor in dit geval niet hoger kan zijn dan 11,8 is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden.

4.11

Nu geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof ter finale beslechting van het geschil de waarde in goede justitie vaststellen. Voor het benoemen van een deskundige ziet het Hof in dit geval geen aanleiding. Rekening houdend met al hetgeen uit de stukken blijkt en partijen verder nog naar voren hebben gebracht, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak vast op € 2.500.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Kosten

Hoewel [C] in deze zaak, onder de naam van de gemachtigde ([F] BV) kennelijk het bezwaar heeft behandeld (motivering bezwaarschrift 25 april 2012) en zijn bevindingen omtrent de waardebepaling heeft gerapporteerd onder de naam van de gemachtigde, zal het Hof die waardebepaling als deskundigenrapport aanmerken en ter zake daarvan een vergoeding vaststellen. Het Hof vind geen aanleiding in deze zaak af te wijken van het Besluit proceskosten bestuursrecht, de daarbij behorende Bijlage en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Nu in bezwaar niet om een kostenvergoeding is verzocht, berekent het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op 2,5 (proceshandelingen) x € 487 x 1 (gewicht van de zaak) ofwel € 1.217,50 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, en op 2 x € 487 x 1 ofwel € 974 voor de behandeling van het hoger beroep. Nu naar het oordeel van het Hof sprake is van een courante niet-woning stelt het Hof de vergoeding voor het taxatierapport in redelijkheid vast op 6 uren x € 65, ofwel € 390. Het is niet gebleken dat de omzetbelasting voor rekening van belanghebbende blijft.

6.Beslissing

Het Gerechtshof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.500.000,

– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.581,50, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 310 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 478 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op
25 maart 2014in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 april 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.