ECLI:NL:GHARL:2014:2261

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

nummers 13/00598 en 13/00671

uitspraakdatum:
18 maart 2014

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Gelderland van 16 april 2013 nummer AWB 11/3080 en van 14 mei 2013 nummer AWB 12/5926, in het geding tussen belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna:de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 87 te [L], naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 750.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, vastgesteld op € 2.043.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag voor het jaar 2011 gehandhaafd.

1.3

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 87 te [L], naar de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 744.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB vanwege het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, vastgesteld op € 2.192,57.

1.4

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de voor het jaar 2012 vastgestelde waarde verminderd tot € 528.000 en de aanslag voor dat jaar verminderd tot € 1.556,02.

1.5

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep tegen de uitspraken op bezwaar voor het jaar 2011 gegrond verklaard, de vastgestelde waarde voor dat jaar verminderd tot € 528.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraken op bezwaar voor het jaar 2012 ongegrond verklaard.

1.6

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

1.7

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.8

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2014. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ-taxateur). Ter zitting zijn de hoger beroepen in de zaken met de nummers 13/00598 en 13/00671 gelijktijdig behandeld.

1.9

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de rond 1880 gebouwde onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 87 te [L] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gelegen in het centrum van [L], en heeft een oppervlakte van ongeveer 102 m², bestaande uit een kelder, begane grond en een opkamer. Boven de onroerende zaak bevindt zich een appartement bestaande uit een eerste en tweede verdieping en een zolder ([a-straat] 88), dat eveneens eigendom is van belanghebbende. Het gehele pand [a-straat] 87-88 heeft de status van gemeentelijk monument.

2.2

De onroerende zaak is als horecagelegenheid verhuurd aan derden.

2.3

Tot 1 oktober 2013 vond de verhuur plaats aan [D] te [M]. Deze verhuur – destijds aangegaan door de moeder van belanghebbende – vond plaats op basis van een overeenkomst van verhuur van 28 november 1984, en werd afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 september 1984, met de mogelijkheid van verlenging. Van deze mogelijkheid van verlening is steeds gebruik gemaakt. In de bij deze huurovereenkomst behorende allonge is, onder meer, bepaald dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag bedragen dan 5%. De huur over het jaar 2011 bedroeg voor het gehele pand € 23.780.

2.4

Omdat de exploitant van de in de onroerende zaak gevestigde horecagelegenheid met pensioen ging, heeft deze zijn onderneming overgedragen aan [E]. Deze nieuwe exploitant heeft daarbij, in overleg met [D] N.V. en belanghebbende, de huurovereenkomst van de onroerende zaak overgenomen door zelfstandig een huurovereenkomst aan te gaan met belanghebbende. Deze overeenkomst is gedateerd op 25 september 2013, en is aangegaan voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 oktober 2013, met de mogelijkheid tot verlenging. De contractuele huur bedraagt € 21.300 per jaar, en wordt jaarlijks geïndexeerd, voor het eerst op 1 januari 2015.

2.5

In de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2010 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 528.000, en de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 op dezelfde basis op € 531.000.

2.6

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de eigen huurprijs van de onroerende zaak, gelet op recente huurovereenkomsten van vergelijkingsobjecten, noch op de waardepeildatum 1 januari 2010 noch op de waardepeildatum 1 januari 2011 marktconform is. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010 niet minder bedraagt dan € 528.000, en dat de heffingsambtenaar de waarde op waardepeildatum 1 januari 2011, na deze bij uitspraak op bezwaar te hebben verminderd tot € 528.000, niet te hoog heeft vastgesteld.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010, na vermindering door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011, na uitspraak op bezwaar, te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen bevestigend. Hij bestrijdt de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar ter bepaling van een genormaliseerde jaarhuur gebruikte referentiepanden. Ook bestrijdt belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor. Daarbij wijst belanghebbende op de in het met een onafhankelijke derde overeengekomen huurcontract opgenomen huurprijs, en op in de markt gevraagde huurprijzen voor in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen objecten. Ook wijst belanghebbende op de door hem overgelegde taxatierapporten van [F] B.V. en [G].

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend. Hij acht de door belanghebbende werkelijk ontvangen huurprijs niet marktconform. Deze kan naar zijn mening dan ook niet als uitgangspunt voor de waardering worden gebruikt. De in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten vermelde huurprijzen voor referentiepanden zijn daarvoor wel goed bruikbaar, en door toepassing van een set van correctiefactoren zijn de onderlinge verschillen tussen de verschillende objecten en de onroerende zaak, naar het oordeel van de heffingsambtenaar, op een juiste en objectieve wijze in de analyse betrokken.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, en tot vaststelling van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2010 en van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2011 op € 367.000 en – naar het Hof begrijpt – tot evenredige vermindering van de aanslagen OZB.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2010 respectievelijk 1 januari 2011.

4.2

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251).

4.4

De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarden niet te hoog zijn vastgesteld rust, ook in het geval de vastgestelde waarde door de Rechtbank is verminderd, op de heffingsambtenaar.

4.5

De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak – na vermindering door de Rechtbank (2011) en na uitspraak op bezwaar (2012) – niet te hoog is vastgesteld, taxatierapporten overgelegd van [C]. In het rapport voor het jaar 2011 is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 528.000, berekend op basis van een huurwaarde van € 40.622 en een kapitalisatiefactor van 13. Bij de taxatie van de huurwaarde is [C] uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 558 per m².

4.6

Ter onderbouwing van zijn taxatie voor het jaar 2011, met name van de door hem gehanteerde primaire huurwaarde per m², heeft Koster in zijn taxatierapport een zevental vergelijkingobjecten vermeld, met de daarbij behorende objectkenmerken, waarvan rondom de waardepeildatum in de markt tot stand gekomen huurprijzen bekend zijn. Deze betreffen de onroerende zaken [b-straat] 2, [a-straat] 71c, [a-straat] 18, [a-straat] 77, [a-straat] 6 inclusief 7, [a-straat] 13a en [c-straat] 26. [b-straat] 2 wordt verhuurd in het kader van de exploitatie van een café op basis van een huurcontract dat is ingegaan op 1 mei 2006. De overige referentie-objecten betreffen verhuurde winkelruimten (voornamelijk detailhandel).

4.7

In het rapport voor het jaar 2012 is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011 door de heer [C] op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 531.000, berekend op basis van een huurwaarde van € 40.914 en een kapitalisatiefactor van 13. Bij de taxatie van de huurwaarde is hij uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 562 per m².

4.8

Ter ondersteuning van zijn taxatie voor het jaar 2012 heeft [C] in zijn taxatierapport een viertal vergelijkingobjecten vermeld, met de daarbij behorende objectkenmerken, waarvan rondom de waardepeildatum in de markt tot stand gekomen huurprijzen bekend zijn. Deze betreffen de onroerende zaken [b-straat] 2, [a-straat] 71c, [a-straat] 15a en [c-straat] 26. Ook in dit geval wordt [b-straat] 2 verhuurd in het kader van de exploitatie van een café op basis van een huurcontract dat is ingegaan op 1 mei 2006. De overige referentie-objecten betreffen wederom verhuurde winkelruimten (voornamelijk detailhandel).

4.9

Ter zitting heeft [C] verklaard dat bij het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ uitgegaan dient te worden van de meest gunstige wijze van exploiteren van de onroerende zaak. Daarbij geldt – aldus [C] – dat verhuur van de onroerende zaak in het kader van een winkelbedrijf tot een hogere (berekende) huurwaarde leidt dan verhuur van de onroerende zaak als horecagelegenheid. Volgens het bestemmingsplan behoort het gebruik van de onroerende zaak als winkelpand tot de mogelijkheden. Desgevraagd heeft [C] ter zitting verklaard dat teneinde de onroerende zaak als winkel te kunnen exploiteren wel een verbouwing noodzakelijk is.

4.1

Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken gesteld, zodat dit ten processe vaststaat, dat gezien de status van de onroerende zaak als monument, het feitelijk niet mogelijk is de onroerende zaak zodanig te verbouwen dat exploitatie daarvan als winkel mogelijk zou worden. Alsdan resteert slechts de mogelijkheid tot exploitatie van de onroerende zaak als horecagelegenheid. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in de taxatierapporten berekende huurwaarden voor winkelpanden niet tot onderbouwing van zijn standpunt met betrekking tot de vastgestelde waarden van de onroerende zaak kunnen dienen, nu het feitelijk onmogelijk is dergelijke huurprijzen voor de onroerende zaak te realiseren. Evenmin kunnen de huurgegevens met betrekking tot [b-straat] 2 – het enige referentiepand dat eveneens als horecagelegenheid (café) wordt verhuurd – daartoe dienen, nu het huurbedrag van dat pand is gebaseerd op een huurcontract dat dateert van 1 mei 2006, welke datum naar het oordeel van het Hof te ver is verwijderd van zowel de waardepeildatum 1 januari 2010 als de waardepeildatum 1 januari 2011.

4.11

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, bieden de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende grond voor de stelling dat de waarden van de onroerende zaak, na vermindering door de Rechtbank en na uitspraak op bezwaar, niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarden daarmee niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens is hij daarin niet geslaagd.

4.12

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:AU4300, BNB 2005/378).

4.13

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt van de door hem bepleite waarden van de onroerende zaak in de eerste plaats gewezen op het werkelijk door hem gerealiseerde huurbedrag. Daarnaast heeft belanghebbende in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd van 24 april 2007, opgemaakt door [F] B.V.. Daarin wordt de vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak tezamen met het bovengelegen appartement, in totaal getaxeerd op € 375.000. Verder heeft belanghebbende nog een rapport van [G] met dagtekening 2 augustus 2012 overgelegd. Daarin wordt de vrije onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak tezamen met het bovengelegen appartement getaxeerd op in totaal € 580.000.

4.14

De door belanghebbende in het jaar 2011 gerealiseerde huur bedroeg voor het gehele pand € 23.780. Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De in 1984 tot stand gekomen huurprijs is echter zeer ver verwijderd van de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011, terwijl gegevens over de huurprijsontwikkeling van horecagelegenheden in [L], voor de periode 1984-2010 ontbreken. Evenmin is aannemelijk geworden dat op enig moment na 1984 de onroerende zaak op de vrije markt ter verhuur is aangeboden, nu immers het huurcontract met de huurder sinds 1984 steeds is verlengd. Het Hof acht het eigen huurbedrag voor 2011 daarom niet bruikbaar om de gezochte huurwaarde te onderbouwen. Ook van het in het huurcontract van 25 september 2013 overeengekomen huurbedrag van € 21.300 kan – gezien de wijze waarop deze overeenkomst zijn beslag heeft gekregen (zie 2.4) – niet worden gezegd dat deze door vraag en aanbod op de vrije markt tot stand is gekomen, zodat ook dit huurcijfer niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de gezochte huurwaarde.

4.15

Ook de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten zijn onvoldoende om de aannemelijkheid van het standpunt van belanghebbende te onderbouwen. De taxatie van [F] is te ver van de waardepeildata verwijderd en onduidelijk is of deze taxatie heeft plaatsgevonden in overeenstemming met de voor de Wet WOZ geldende uitgangspunten. Dit laatste bezwaar geldt ook ten aanzien van het rapport van [G]. Ook de door belanghebbende vermelde huurvraagprijzen van diverse objecten in de binnenstad van [L] bieden in dit verband niet voldoende inzicht, nu deze geen gerealiseerde huurprijzen betreffen en omtrent de vergelijkbaarheid van de betreffende objecten met de onroerende zaak van belanghebbende niets is komen vast te staan.

4.16

Belanghebbende is derhalve evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaak per beide waardepeildata aannemelijk te maken.

4.17

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarden van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.

4.18

Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van het object op de waardepeildatum
1 januari 2010 en naar de toestand op die datum vast op € 475.000, en op de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum eveneens op € 475.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep voor beide jaren gegrond.

5.Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast als volgt.

Voor de kosten in eerste aanleg voor het jaar 2011 op € 1.217,50 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting en 0,5 punt voor het bijwonen van een nadere zitting, met een waarde van € 487 per punt) en voor het jaar 2012 op € 974 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, met een waarde van € 487 per punt).

Voor elk van de jaren 2011 en 2012 op € 1.169 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, met een waarde van € 487 per punt) alsmede € 390 voor het opstellen van twee deskundigenrapporten (6 uren á € 65 per uur, exclusief BTW), waarbij de kosten van de deskundigenrapporten aan elk van deze jaren voor de helft wordt toegerekend.

6.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraken van de Rechtbank;,
vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor zowel het jaar 2011 als het jaar 2012 tot € 475.000,
vermindert de aanslagen OZB 2011 en 2012 dienovereenkomstig,
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.386,50 voor het jaar 2011 en € 2.134 voor het jaar 2012,
gelast dat de gemeente Arnhem aan belanghebbende de betaalde griffierechten van in totaal € 319 vergoedt, te weten € 41 en €42 in verband met de beroepen bij de Rechtbank en tweemaal € 118 in verband met de hoger beroepen bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.

De beslissing is op
18 maart 2014in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Bezemer) (M.G.J.M van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 maart 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.