ECLI:NL:GHARL:2014:1997

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.099.185/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 311698/CV EXPL 11-1789)

arrest van de tweede kamer van 11 maart 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. R.J. Efdée, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudend te Leeuwarden.

Het tussenarrest van 6 maart 2012 wordt hier ingelast (onder rectificatie van het aldaar onder 1 weergegeven procesverloop van de procedure in eerste aanleg, in die zin dat de genoemde vonnissen van 29 september 2000 en 2 februari 2011 daartoe niet behoren).

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

De bij voormeld tussenarrest bevolen comparitie na aanbrengen heeft geen doorgang gevonden. Het verdere verloop van de procedure is als volgt:

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellant] in hoger beroep luidt:

"het Uw Gerechtshof moge behagen te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Assen, sector kanton d.d. 20 september 2011 tussen partijen gewezen, aldaar bekend onder zaaknummer/rolnummer 311698/ CV EXPL 11-1789 en opnieuw recht doende, zonodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:

I.
geïntimeerde te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 3.250,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening;

II.
geïntimeerde te veroordelen tot betaling van de inspectiewerkzaamheden van [A] van [A. Advies] ten aanzien van het opstellen van het inspectierapport d.d. 23 februari 2011, wel bedrag is begroot op € 217,77;

III.
geïntimeerden te veroordelen in de kosten van deze appèlprocedure, alsmede de procedure in eerste aanleg."

2.De feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis van 20 september 2011 een aantal in deze zaak vaststaande feiten weergegeven. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil. Aangevuld met andere relevante vaststaande feiten, gaat het om het volgende.

2.2

[appellant] heeft op 2 november 2009 van [geïntimeerde] een appartementsrecht gekocht dat onder meer recht geeft op het uitsluitend gebruik van het op de begane grond gelegen circa 100 jaar oude appartement aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: het appartement). Het appartement bevindt zich in een gebouw met vier woonlagen. Boven de ingang (voordeur) van het appartement bevindt zich de trapopgang naar de daarboven gelegen woningen.

2.3

De koopovereenkomst is opgemaakt conform het NVM-model.

Artikel 5.1 luidt, voor zover van belang:

“
Het appartementsrecht zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken.”

Artikel 5.3 luidt, voor zover van belang:

“Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

2.4

[geïntimeerde] heeft in een bijbehorende vragenlijst vraag 19 luidende "
Dak(en): “
Ooit last gehad van lekkages” negatief beantwoord. Bij vraag 21 inzake vloeren, wanden en plafonds heeft bij de vraag : “
Is er sprake van vochtdoorslag bij een van deze elementen?", ingevuld:
“soms bij de voordeur.”

2.5

Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar van [geïntimeerde] [appellant] gewezen op

lekkagesporen in de tochthal bij de voordeur en [appellant] meegedeeld dat er na een reparatie

lange tijd geen lekkage meer was geweest.

2.6

De levering van het appartement heeft plaatsgevonden op 28 december 2009.

2.7

Direct na ingebruikname heeft [appellant] - zo stelt hij - een nieuwe lekkage in de hal

geconstateerd. Hij heeft [geïntimeerde] hiervoor bij aangetekende brief van 10 november 2010

aansprakelijk gesteld en hem gesommeerd om over te gaan tot herstel.

2.8

[appellant] heeft een inspectierapport laten opmaken door [A. Advies]. In dat

rapport staat onder meer het volgende:

“Tijdens de inspectie geen daadwerkelijke lekkage geconstateerd. Aan de binnenzijde

(zichtbaar na verwijdering van een gipsplaat over een hardstenen plaat, hof
) is duidelijk te

zien dat het hier om een langer bestaande lekkage gaat gezien de conditie van het achterhout

wat is aangetast. Ook de stalenbalk welke roestwerend is behandeld vertoont roest sporen

door vocht inwerking. Om verdere lekkage en schade te voorkomen zal men moeten

zorgen dat er geen watertransport van boven naar beneden kan plaatsvinden…".

2.9

[A. Advies] begroot de kosten op € 3.000,- tot € 3.500,- inclusief btw.

2.1

[geïntimeerde] heeft aansprakelijkheid afgewezen en het gebrek niet hersteld.

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld:

primair: tot betaling van € 3.250,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der

dagvaarding; subsidiair: tot betaling van de inspectiewerkzaamheden van [A. Advies], begroot op € 217,77 en meer subsidiair: tot herstel van de geconstateerde lekkage, alsmede betaling van de kosten van de procedure.

3.2

[appellant] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat hij recht heeft op schadevergoeding omdat het appartement niet de eigenschappen bezit die hij - gelet op hetgeen door [geïntimeerde] in de vragenlijst was ingevuld en meegedeeld als koper mocht verwachten. Subsidiair stelt hij dat sprake is van bedrog, te weten het opzettelijk verzwijgen dan wel opzettelijk onjuist invullen van die vragenlijst, dan wel dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten (aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nihil).

4.De bespreking van de grieven

4.1

Met zijn
grieven 1 en 2komt [appellant] op tegen rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis. In deze rechtsoverweging staat echter niet een oordeel van de kantonrechter maar wordt het verweer van [geïntimeerde] weergegeven. De grieven falen.

4.2

Met zijn
zevende grief(genummerd als "4") klaagt [appellant] dat de kantonrechter in rechtsoverweging 4.3 ten onrechte heeft geoordeeld dat hij niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. De grief is terecht voorgedragen, reeds omdat het oordeel van de kantonrechter niet is gemotiveerd. Het beroep op schending van de klachtplicht (artikel 7:23 BW) verwerpt het hof, nu [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd dat hij enig nadeel zou hebben ondervonden als gevolg van het feit dat [appellant], naar [geïntimeerde] stelt, 11 maanden na ontdekking van de lekkage daarover heeft geklaagd. Het hof verwijst naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad waaruit volgt dat het nadeel dat een verkoper lijdt een belangrijke rol speelt bij de hier te maken belangenafweging (zie onder andere Hoge Raad 29 juni 2007, LJN AZ7617,

NJ 2008, 606). De grief kan echter op zichzelf niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis, nu het oordeel van de kantonrechter mede steunt op de hierna te bespreken rechtsoverweging 4.2.

4.3

De
grieven 3 tot en met 6komen vanuit verschillende invalshoeken op tegen rechtsoverweging 4.2 van het bestreden vonnis en zullen door het hof gezamenlijk worden besproken. De bedoelde rechtsoverweging luidt als volgt:

De verweren van [geïntimeerde] treffen doel. Op grond van artikel 5.1 van de

koopovereenkomst komen alle zichtbare en onzichtbare gebreken die het appartement bij het

sluiten van de koopovereenkomst kende, voor rekening en risico van [appellant]. Dit is slechts

anders indien sprake is van een - niet kenbaar - gebrek dat aan een normaal gebruik van het

appartement in de weg staat (wat hier niet aan de orde is), of [geïntimeerde] in strijd met de

waarheid mededelingen omtrent de staat van het appartement heeft gedaan waarop [appellant]

zonder eigen onderzoek af mocht gaan. In dat laatste geval kan het naar maatstaven van

redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat [geïntimeerde] zich op de vrijwaringsbepaling

beroept. Die situatie doet zich hier echter niet voor. Vaststaat dat [appellant] de vochtplekken

tijdens de bezichtiging van het appartement heeft gezien en dat de makelaar van [geïntimeerde]

hem heeft verteld dat sprake was van een oude lekkage die al lange tijd niet meer actief was.

Gesteld noch gebleken is dat die mededeling onjuist was. Van wanprestatie, bedrog of

(verschoonbare) dwaling is dan ook geen sprake. Ook niet indien er (wat uit het rapport van

[A. Advies] overigens niet blijkt) inmiddels een nieuwe lekkage is opgetreden; [geïntimeerde]

heeft immers niet gezegd dat dit niet meer zou kunnen gebeuren. Dat [appellant] er voor heeft

gekozen om geen nader onderzoek naar de vochtdoorslag te laten doen, komt dan ook voor

zijn rekening en risico.

4.4

In de (toelichting op de) onderhavige grieven voert [appellant] hiertegen aan (i) dat het appartement niet geschikt is voor normaal gebruik omdat bij regen emmers in de gang moeten worden geplaatst, (ii) dat door [geïntimeerde] en zijn makelaar een garantie is gegeven inzake de afwezigheid van lekkage, nu aan [appellant] is meegedeeld dat de lekkage was hersteld en dat na dit herstel er geen lekkage meer is geweest en (iii) dat die mededeling onjuist bleek te zijn aangezien na levering bleek dat er wel lekkage optrad.

4.5

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

(Ad i)

Onder “normaal gebruik” in de zin van artikel 5.3 van de NVM koopakte moet worden verstaan wat hier naar gangbaar spraakgebruik onder valt: Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. Normaal gebruik betekent onder meer dat in een woning op een veilige manier gewoond moet kunnen worden, met een bepaalde mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt de ouderdom van de verkochte woning een rol. In beginsel dient bij de koop van een oude woning (in casu: circa 100 jaar) rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. De aanwezigheid van enige scheurvorming in het dakje boven de toegangsdeur van het appartement waardoor bij regenval lekkage optreedt in de hal tast naar het oordeel van het hof het normale gebruik van een woning als de onderhavige niet wezenlijk aan.

(Ad ii)

Een mededeling van een (particuliere) verkoper en zijn makelaar dat er vroeger lekkage is geweest maar dat deze is verholpen, kan naar het oordeel van het hof in het algemeen niet als een
garantie op het uitblijvenvan lekkages worden opgevat. Feiten en omstandigheden op grond waarvan [appellant] in het onderhavige geval wel van deze verstrekkende uitleg mocht uitgaan, zijn gesteld noch gebleken.

(Ad iii)

Uit het enkele feit dat na de levering lekkage bleek op te treden in de hal volgt nog niet dat de hiervoor bedoelde mededeling onjuist is geweest. [geïntimeerde] heeft gesteld dat in de periode van anderhalf jaar voor de verkoop er geen lekkage is opgetreden. Door [appellant] zijn onvoldoende feiten gesteld waaruit, indien bewezen, kan volgen dat dit wel het geval is geweest, terwijl ook een hierop toegesneden bewijsaanbod ontbreekt.

4.6

De grieven falen.

5.De slotsom

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (wat betreft het aan de zijde van [geïntimeerde] te liquideren salaris van de advocaat te begroten op 1 punt in tarief I), te vermeerderen met de gevorderde nakosten als hierna te formuleren.

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 291,- aan verschotten en € 632,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat, vermeerderd met € 131,00 voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan en met € 68,00 voor nasalaris van de advocaat indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. M.W. Zandbergen en mr. M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014.