ECLI:NL:GHARL:2014:1939

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.114.544

(zaaknummer rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn, 463949)

arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014

in de zaak van

1.[appellant sub 1]

2
[appellante sub 2],

beiden wonende te [woonplaats appellanten], gemeente [gemeente],

appellanten,

hierna: [appellanten],

advocaat: mr. J.H. Brouwer,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats geïntimeerde],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. A.A. Krips.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Voor de procedure in eerste aanleg en het verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 4 december 2012.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 22 april 2013; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.

1.3

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van grieven met producties, waarbij [appellanten] tevens hebben gevorderd om bij de kostenveroordeling de nota van [naam bedrijf] van 31 mei 2013 ad € 260,15 als verschot aan [appellanten] toe te kennen,

- de memorie van antwoord.

1.4

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd, hebben [appellanten] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Bij akte van 19/21 april 2006 hebben [appellanten] voor € 395.000 kosten koper, van [geïntimeerde] de vrijstaande bungalow met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] gekocht. [geïntimeerde], sedert 1994 eigenaar, had in 1995 of 1996 de woonkamer en de entree uitgebreid en een slaapkamer toegevoegd, waarbij deze aanbouw is geïsoleerd met glaswol in de buitenspouwmuren.

2.2

Van de door partijen gebruikte standaard NVM
“Koopakte bestaande eengezinswoning”(productie 1 bij de inleidende dagvaarding) luidt artikel 5:

“Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

en luidt de bij getypte, niet-standaardbepaling:

“Artikel 19

Koper is ervan op de hoogte dat de buitenmuren zijn nageïsoleerd met glaswol en de thermopane ruit van het draairaam op de slaapkamer lekt, met dien verstande dat er sprake is van condensvorming in de spouw van de thermopane ruit.”

2.3

In de aan [appellanten] voor de koop ter hand gestelde verkoopbrochure van de verkoopmakelaar (productie 2 bij de inleidende dagvaarding) was onder meer opgenomen:

“Info:

de woning is voorzien van centrale verwarming met een HR combiketel uit 1995, de muren zijn geïsoleerd, het plafond is geïsoleerd en alle ramen zijn voorzien van thermopane beglazing. (…)”.

2.4

De levering heeft plaatsgevonden op 1 maart 2007. [appellanten] hebben de woning vervolgens betrokken.

2.5

Toen [appellanten] eind 2010 twee nieuwe ramen en kozijnen lieten plaatsen, hebben zij geen isolatie in de spouwmuren waargenomen, maar alleen tempex onder een raam. Van het ontbreken van isolatie hebben zij [geïntimeerde] bij brief van 28 februari 2011 op de hoogte gebracht, waarop deze in zijn brief van 10 maart 2011 heeft gereageerd (producties 3 en 4 bij de inleidende dagvaarding).

2.6

Op 11 maart 2011 heeft [naam bedrijf 2] aan [appellanten] een orderbevestiging gezonden voor het aanbrengen van 91,30 m² spouwmuurisolatie en 4 ventilatieroosters voor in totaal € 2.152,58 inclusief btw (productie 5 bij de inleidende dagvaarding).

2.7

Bij brieven van 4 april en 16 mei 2011 heeft Stichting Univé Rechtshulp namens [appellanten] [geïntimeerde] in gebreke gesteld (producties 6 en 8 bij de inleidende dagvaarding).

2.8

Op verzoek van [appellanten] heeft [naam bedrijf] twee rapporten Bouwtechnische Inspectie uitgebracht, een van 29 april 2011 en een van 31 mei 2013 (productie 9 bij de inleidende dagvaarding en productie 1 bij memorie van grieven).

In het eerste rapport heeft [naam bedrijf] op basis van endoscopisch onderzoek geconcludeerd (op bladzijde 4 bovenaan) dat van de buitenspouwmuren 86 m² niet is geïsoleerd (volgens bijlage 2 de wanden A, B, D, F en G) en 36 m² wel is geïsoleerd (de wanden C, H en E waarbij een deel van die laatste wand is gerekend als geïsoleerd) en (op bladzijde 6) de volgende berekening uitgevoerd:

“extra verbruik aardgas.

Aan de hand van de berekening in de VABI software blijkt dat bij een deels ongeïsoleerde spouwmuur per jaar 33677 Mj meer warmte opgewekt moet worden. Omgerekend met de hierboven genoemde calorische waarde van 31.65 Mj per m³ aardgas komt dit neer op een extra verbruik van 1064 m³ per jaar.

Extra stookkosten.

Gerekend met de gegevens uit de database van VABI versie 2.04 d.d. 11 maart 2011 komen de extra stookkosten uit op:

Extra verbruik Gasprijs per m³ Extra stookkosten/jaar

1064 0.6673 € 710 “.

In het tweede rapport, naar aanleiding van [geïntimeerde] verweer dat isolatiemateriaal kon zijn weggezakt, heeft [naam bedrijf] echter na aanvullend endoscopisch onderzoek op dezelfde plaatsen, nu op aanwijzing van [geïntimeerde] lager bij het maaiveld, nergens in de spouwmuren isolatie aangetroffen behalve op plaats 3 (dat is wand E op bijlage 2 bij het eerste rapport).

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1

Met een beroep op een toerekenbare tekortkoming (garantie althans non-conformiteit) dan wel dwaling hebben [appellanten] gevorderd:

- primair: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van (€ 2.152,58 wegens het aanbrengen van isolatie + € 2.840 wegens extra stookkosten + € 308,81 wegens de eerste expertise =) € 5.301,39;

- subsidiair: de koopovereenkomst partieel te ontbinden en de verkoopprijs vast te stellen op de koopprijs, verminderd met voormeld bedrag van € 5.301,39;

- meer subsidiair: de koopovereenkomst partieel te vernietigen en de verkoopprijs vast te stellen op de koopprijs, verminderd met voormeld bedrag van € 5.301,39;

- in beide laatste gevallen met veroordeling van [appellanten] tot (terug-)betaling van het bedrag van de vermindering en

- in alle gevallen met de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

3.2

Na een comparitie en verdere conclusiewisseling heeft de kantonrechter bij zijn eindvonnis van 4 juli 2012 het gevorderde afgewezen. Met hun acht grieven tegen het eindvonnis leggen [appellanten] het geschil in hoger beroep in volle omvang voor. Daarbij hebben zij tevens gevorderd om bij de kostenveroordeling tevens de nota van [naam bedrijf] van 31 mei 2013 ad € 260,15 wegens de tweede expertise (productie 2 bij memorie van grieven)
“als verschot”aan [appellanten] toe te kennen.

Tegen deze eisvermeerdering heeft [geïntimeerde] op zichzelf geen bezwaar gemaakt, terwijl er ook ambtshalve geen grond aanwezig is om deze vermeerdering van eis buiten beschouwing te laten, zodat hierop in hoger beroep moet worden beslist.

3.3

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] de inhoud van de beide rapporten van [naam bedrijf] niet gemotiveerd weersproken. Daarmee staat vast dat de spouwmuren, met uitzondering van de in 1995/1996 door [geïntimeerde] toegevoegde aanbouw, ten tijde van de koopovereenkomst niet (eerder) waren geïsoleerd, ook niet met glaswol.

3.4

Volgens [appellanten] beantwoordt de afgeleverde woning daarmee niet aan de door [geïntimeerde] in artikel 19 gegeven garantie of gedane mededeling en aldus niet aan de overeenkomst, hetgeen [geïntimeerde] gemotiveerd betwist.

3.5

Hierover oordeelt het hof als volgt.

De vraag welke eigenschappen de koper op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst op grond daarvan mocht verwachten, is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Het gaat hier om de verkoop van een gebruikte woning van minstens enkele decennia oud, waarbij de verkoper zich heeft laten bijstaan door een makelaar die een verkoopbrochure hanteerde met onder meer de informatie dat de muren geïsoleerd waren.

3.6

Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat de wervende verkoopbrochure de strekking had om potentiële kopers uit te nodigen de woning te bezichtigen. Deze brochure bevat echter over de isolatie niet zomaar een algemene en/of blote mededeling, geen lege kwalificatie, maar heel concrete feitelijke informatie, namelijk dat de muren zijn geïsoleerd, welke info, naar de verkoper moest begrijpen, de aantrekkelijkheid van de woning voor de koper moest verhogen vanwege isolatiecomfort en door isolatie gedrukte stookkosten. Dat in de verkoopbrochure een voorbehoud was opgenomen dat daaraan geen verwachtingen of rechten konden worden ontleend, is gesteld noch gebleken. Dit vormt dus een belangrijke opmaat voor het volgende.

3.7

Tijdens de onderhandelingen hebben partijen zelf niet gesproken over isolatie. De mededeling van [appellanten] ter comparitie in hoger beroep dat makelaar [naam makelaar] bij de bezichtiging heeft verteld dat de spouw was volgespoten met vlokken, is gemotiveerd betwist en staat daarom niet vast. De kopers zelf werden niet bijgestaan door een makelaar.

3.8

De informatie in de verkoopbrochure over isolatie stond niet op zichzelf, maar heeft een vervolg gekregen in artikel 19 van de koopakte, waarin de makelaar van [geïntimeerde] als bijzondere bepaling heeft opgenomen:

“
Artikel 19

Koper is ervan op de hoogte dat de buitenmuren zijn nageïsoleerd met glaswol (…)”

Deze bepaling vormt een bijzondere toevoeging ten opzichte van de standaardbepaling van artikel 5, zodat het ontbreken van de isolatie als onzichtbaar gebrek niet is uitgesloten door artikel 5.1.

3.9

In het licht van de informatie uit de van de verkoopmakelaar afkomstige verkoopbrochure, die een concreet vervolg kreeg in de door de verkoper in artikel 19 neergelegde informatie, mochten [appellanten] de verwachting ontlenen van hetgeen het artikel feitelijk inhoudt, namelijk dat de buitenmuren (ooit) waren na geïsoleerd met glaswol. [geïntimeerde], bijgestaan door een makelaar, behoorde ook te begrijpen dat [appellanten] als kopers hierop hun verwachting zouden baseren. Dat wordt niet anders doordat [appellanten], zoals [geïntimeerde] aanvoert, bij de onderhandelingen niet hebben gezegd dat spouwmuurisolatie voor hen van essentieel of doorslaggevend belang was of zelf niet hebben aangedrongen op opname van een bijzonder artikel (naast artikel 19?). Als [geïntimeerde] de kopers had willen meedelen dat de spouwmuren volgens zijn voorgangers geïsoleerd waren, maar dat hij niet wist hoeveel er na al die jaren nog van deze isolatie over was, met uitzondering van de isolatie in de aanbouw van 1995/1996, dan had hij deze relativering van de schriftelijk vastgelegde informatie over de isolatie uit eigen beweging aan [appellanten] behoren te melden, ook nu [appellanten] niets hebben gezegd over hun belang bij isolatie. Dat [geïntimeerde] slechts zou zijn afgegaan op mededelingen van zijn voorgangers in 1994 doet niet ter zake omdat hij die beperking niet aan [appellanten] heeft meegedeeld, zodat het ervoor moet worden gehouden dat zij die niet konden kennen.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij niet beter wist. Voor zover hij daarmee wil aanvoeren dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, wordt dit verweer verworpen. Met de in de verkoopbrochure opgenomen mededeling en de in artikel 19 van de koopakte opgenomen bijzondere bepaling dat de buitenmuren zijn na geïsoleerd met glaswol heeft hij dit gegeven immers zelf, zonder beperkende verwijzing naar de mededelingen van zijn voorgangers, als waar gepresenteerd en daarmee krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening genomen.

3.1

Aldus mochten [appellanten] er redelijkerwijs op vertrouwen een woning te kopen met in het verleden aangebrachte spouwmuurisolatie. Of artikel 19 nu een garantie bevat dan wel, minder ver strekkend, een serieuze opgave kan hier geredelijk in het midden blijven. Ook in het laatste geval mochten [appellanten] als kopers verwachten dat de woning overeenkomstig die mededeling van de verkoper de eigenschap bezat dat haar buitenmuren in het verleden waren na geïsoleerd met glaswol. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat een oudere woning door het ontbreken van spouwmuurisolatie nog niet de eigenschappen mist die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en dat hij ingevolge artikel 5.3 van de koopakte niet instaat voor andere eigenschappen. Dit mag waar zijn, maar gaat langs de kern heen omdat de verkoper hier in dit geval nu juist de hiervoor beschreven vertrouwenwekkende mededeling in de verkoopbrochure en in het bijzondere artikel 19 heeft neergelegd, welke de inhoud van de overeenkomst bepalen. Op grond van die mededeling mochten [appellanten] Als kopers verwachten dat hen in huis zou worden geleverd dat in het verleden was na geïsoleerd. Overigens valt niet in te zien waarom, zoals [geïntimeerde] aanvoert, [appellanten] afgezien van dit bijzondere artikel 19 nog een bijzondere bepaling in de koopovereenkomst zouden hebben moeten laten opnemen. Volgens [geïntimeerde] hebben [appellanten], hoewel daartoe ingevolge artikel 5.5 van de akte gerechtigd, geen onderzoek gedaan of bouwkundige inspectie laten uitvoeren en zich ook niet laten bijstaan door een makelaar. Tot een bouwkundige inspectie of ander voorafgaand onderzoek behoefden zij echter op dit punt niet over te gaan omdat zij juist mochten vertrouwen op deze duidelijke en concrete mededelingen van [geïntimeerde]. Dat geldt ook indien juist zou zijn dat [appellant sub 1], zoals [geïntimeerde] eerst bij memorie van antwoord heeft aangevoerd en daarom niet vaststaat, professioneel zou zijn en deskundig op het gebied van (ver-)bouwen van woonhuizen. Bijstand van een makelaar was niet vereist en was ook niet aangewezen ter vervanging van een bouwkundige inspectie. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat in het eind van de jaren ‘70 en de jaren ‘80 van de vorige eeuw aangebrachte spouwmuurisolatie van veel mindere kwaliteit is, waardoor daarvan 10 tot 15 jaar later, na het verstrijken van de tienjarige garantietermijn, geen effect meer voelbaar zal zijn omdat zij is verzakt, gekrompen of verkruimeld. Dit verweer ziet er echter aan voorbij dat, afgezien van de toegevoegde aanbouw, in het geheel geen spouwmuurisolatie was aangebracht.

3.11

[geïntimeerde] heeft verdedigd dat artikel 19 was beperkt tot de door hem in 1995 of 1996 uitgevoerde aanbouw. Dat blijkt echter niet uit de tekst van artikel 19, waarbij moet worden bedacht dat partijen in het geheel niet over isolatie hebben gesproken en de verkoopakte in tijd volgde op de verkoopbrochure waarin - heel algemeen - was vermeld:
“de muren zijn geïsoleerd”. Hoewel dat op zijn weg lag, heeft [geïntimeerde] niet uitgelegd dat en waarom [appellanten] uit artikel 19, uit zijn plaats in de akte of uit de vermelding van de verbouwing in 1995/1996 hadden behoren te begrijpen dat de na isolatie van de buitenmuren met glaswol was beperkt tot de toegevoegde aanbouw. Ook uit het tweede deel van de zin van artikel 19 (
“dat de thermopane ruit van het draairaam op de slaapkamer lekt, met dien verstande dat er sprake is van condensvorming in de spouw van de thermopane ruit.”) behoefden [appellanten] nog niet te begrijpen dat het eerste deel van de artikel
(“dat de buitenmuren zijn nageïsoleerd met glaswol”) enkel betrekking had op de aanbouw. Ten overvloede: dit valt ook niet te rijmen met het woord
“nageïsoleerd”omdat het in 1995/1996 reeds algemeen gebruikelijk was dat spouwmuurisolatie in de vorm van glaswol meteen tijdens een verbouwing c.q. bouw en niet pas na afloop werd aangebracht. De toevoeging
“na”suggereert juist dat bestaande bouw achteraf werd geïsoleerd. Al met al heeft [geïntimeerde] hier te weinig gesteld om te worden toegelaten tot tegenbewijs als bedoeld in artikel 151 lid 2 Rv tegen de uit artikel 157 lid 2 Rv voortvloeiende dwingende bewijskracht van de koopakte, zodat dit verweer moet worden verworpen.

3.12

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg bewijs aangeboden door het horen van hemzelf als getuige dan wel de benoeming van een gerechtelijk deskundige ter vaststelling van aanwezigheid van isolatie in de spouwmuren en van de gebruikelijke levensduur van in de jaren ‘80 en/of ‘90 van de vorige eeuw aangebrachte isolatie.

Het bewijsaanbod tot getuigenverhoor wordt gepasseerd omdat [geïntimeerde] dit niet heeft betrokken op enige concrete stelling.

Voor een deskundigenonderzoek bestaat geen aanleiding omdat in dit geval vaststaat dat het merendeel van de spouwmuren nooit is geïsoleerd (met glaswol).

3.13

Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn mededeling dat de buitenmuren zijn na geïsoleerd met glaswol. Het beroep van [appellanten] op dwaling behoeft geen bespreking meer. [geïntimeerde] is verplicht de door zijn toerekenbare tekortkoming veroorzaakte schade te vergoeden.

3.14

Tegen de schadepost van € 2.152,58 voor het aanbrengen van 91,30 m² spouwmuurisolatie en 4 ventilatieroosters heeft [geïntimeerde] geen afzonderlijk verweer gevoerd. Wel heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat in het eind van de jaren ‘70 en de jaren ‘80 van de vorige eeuw aangebrachte spouwmuurisolatie van veel mindere kwaliteit is, waardoor daarvan 10 tot 15 jaar later, na het verstrijken van de tienjarige garantietermijn, geen effect meer voelbaar zal zijn omdat zij is verzakt, gekrompen of verkruimeld. Dit verweer heeft hij echter enkel aangevoerd ter bestrijding van de tekortkoming en niet ter bestrijding van de omvang van de schade, zodat [appellanten] daarop niet in die sleutel hebben gereageerd. Daarom is het bedrag van € 2.152,58 als onweersproken voor toewijzing vatbaar.

3.15

Tegen de schadepost van € 2.840 wegens extra stookkosten heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt op de grond dat hogere energienota’s van [appellanten] niet behoeven te zijn veroorzaakt door een gebrek aan isolatie maar hun oorzaak kunnen vinden in andere omstandigheden, zoals stookgedrag, koude en lange winters et cetera.

Hierover oordeelt het hof als volgt.

Volgens artikel 6:97, eerste volzin, BW begroot de rechter de schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. In een geval als dit ligt een abstracte schadeberekening voor de hand omdat daarbij wordt geabstraheerd van het stookgedrag van de bewoners, zodat het debat over de energierekeningen van [appellanten] niet meer van belang is. [geïntimeerde] heeft de berekening in het eerste rapport van [naam bedrijf] (zie rov. 2.8) niet gemotiveerd betwist, zodat moet worden uitgegaan van extra stookkosten van € 710 per jaar. Over vier jaar bedraagt dit € 2.840, welk bedrag toewijsbaar is.

3.16

Tegen de kosten van beide expertiserapporten ad € 308,81 en € 260,15 heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. Zij zijn toewijsbaar als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96, lid 2, aanhef en onder b. BW.

3.17

Toewijsbaar is derhalve: € 2.152,58 + € 2.840 + € 308,81 + € 260,15 = € 5.561,54.

3.18

Buitengerechtelijke kosten hebben [appellanten] wel gevorderd, maar niet begroot noch onderbouwd. Daarom worden deze afgewezen.

4.Slotsom

4.1

Het hoger beroep slaagt, zodat het bestreden eindvonnis moet worden vernietigd. Het gevorderde wordt grotendeels toegewezen.

4.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 97,81

- griffierecht
€ 202,00

subtotaal verschotten € 299,81

- salaris advocaat
€ 750,00(3 punten x tarief kantonrechter)

Totaal € 1.049,81.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 91,54

- griffierecht
€ 291,00

subtotaal verschotten € 382,54

- salaris advocaat
€ 1.264,00(2 punten x appeltarief I)

Totaal € 1.646,54.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het eindvonnis van de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn, van 4 juli 2012 en doet opnieuw recht:

veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] een bedrag te betalen van € 5.561,54;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 299,81 voor verschotten en op € 750,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 382,54 voor verschotten en op € 1.264,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, H. Wammes en S.M. Evers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2014.