Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.124.031/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/138520/KG ZA 13-9)
arrest in kort geding van de tweede kamer van 18 februari 2014
in de zaak van
Stichting AABorg,
gevestigd te Groningen,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
Stichting AABorg,
Stichting AABorg,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudend te Leeuwarden,
voor wie gepleit heeft mr. B.M.B. Gruppen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[de erven],
[de erven],
advocaat: mr. P.P.R. Hoekstra, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 15 februari 2013 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep tevens houdende de grieven d.d. 14 maart 2013 (met producties),
- de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel (met producties),
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel, tevens houdende akte uitlating producties in het principaal appel (met producties),
- akte uitlating producties van [de erven] (met producties),
- het pleidooi ter gelegenheid waarvan Stichting AABorg nog een akte (met producties) heeft genomen en beide partijen schriftelijke pleitnotities hebben overgelegd.
2.2
Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van de Stichting AABorg luidt:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het vonnis d.d. 15 februari 2013 tussen partijen gewezen door de Voorzieningenrechter in de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen onder zaaknummer C/18/138520/KG ZA 13-9 en voorts:
I. geïntimeerden te gelasten om uiterlijk binnen 2 weken na betekening van het in
deze te wijzen arrest, althans binnen een nader door uw Hof te bepalen korte
termijn, hun medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak
plaatselijk bekend [adres 1],
kadastraal bekend [adres 2]
groot 19 are en 20 centiare tegen voldoening van de door de deskundigen DTZ
Zadelhoff, Troostwijk en Cassander vastgestelde koopprijs van € 215.000,--
kosten koper per 1 oktober 2012 (dan wel subsidiair € 260.000,-- kosten koper
per 14 december 2011) op basis van de in het lichaam van deze dagvaarding
beschreven conceptleveringsakte deel uitmakende van de processtukken in
eerste aanleg als productie 8, welke definitieve akte zal worden verleden door
notaris [notaris] op straffe van verbeurte van een
dwangsom aan appellante ad € 25.000,-- voor iedere dag dat geïntimeerden in
gebreke blijven deze medewerking te verlenen dan wel op enige andere wijze de
levering van voormelde onroerende zaak aan appellante (trachten te) vertragen
dan wel (trachten te) frustreren;
II. geïntimeerden te gelasten om binnen 2 dagen na betekening van het in dezen te
wijzen arrest aan appellante ter hand te stellen kopieën van al de nog lopende
huurcontracten die geïntimeerden, al dan niet met tussenkomst van de Stichting
Eerstejaars Huisvesting Groningen of een derde, hebben gesloten met diverse
studenten ter zake van onzelfstandige woonruimte in de paviljoens Olm, Eik en
Beuk te Groningen op straffe van verbeurte van een dwangsom aan appellante
van € 25.000,-- per dag voor iedere dag dat geïntimeerden hiermede in gebreke
blijven;
III. geïntimeerden met onmiddellijke ingang te verbieden om de vrijkomende kamers
c.q. woonruimte in de paviljoens Olm, Eik en Beuk, al dan niet met tussenkomst
van de Stichting Eerstejaars Huisvesting Groningen of een derde, opnieuw te
verhuren dan wel anderszins aan derden in gebruik te geven op straffe van
verbeurte van een dwangsom aan appellante van € 25.000,-- voor iedere
overtreding van het te geven verbod;
IV. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en
appel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het
wijzen van het arrest."
2.4
[de erven] hebben gevorderd:
" zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, te bevestigen het vonnis van de Rechtbank te Groningen d.d.15 februari 2013, waarvan beroep, met veroordeling van Stichting AABorg in de kosten in beide instanties."
2.5
Stichting AABorg heeft in incidenteel appel geconcludeerd:
" bij arrest uitvoerbaar bij voorraad niet ontvankelijk te verklaren c.q. ongegrond te verklaren het door appellanten in het incidenteel appel ingestelde beroep tegen het vonnis d.d. 15 februari 2013 tussen partijen gewezen door de voorzieningenrechter in de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, met veroordeling van appellanten in het incidenteel appel in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van het arrest."
3.De feiten
3. Grief B in het incidenteel appel is gericht tegen de weergave van de vaststaande feiten in de rechtsoverwegingen 2.5, 2.9 en 2.10 van het vonnis van 15 februari 2013.
De erven bestrijden dat partijen zijn overeengekomen de drie taxateurs als bindend adviseurs aan te stellen en dat reeds sprake was van een definitief rapport. Voorts betwisten zij dat de Stichting hen tijdig schriftelijk heeft gemeld dat zij de panden wilde afnemen tegen een in het rapport vermelde prijs. Het hof zal de aldus bestreden feiten niet als vaststaand aanmerken. Voor het overige is tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.12 ) van het vonnis van 15 februari 2013 geen grief ontwikkeld en is ook anderszins niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat het hof in zoverre ook van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
De erven bestrijden dat partijen zijn overeengekomen de drie taxateurs als bindend adviseurs aan te stellen en dat reeds sprake was van een definitief rapport. Voorts betwisten zij dat de Stichting hen tijdig schriftelijk heeft gemeld dat zij de panden wilde afnemen tegen een in het rapport vermelde prijs. Het hof zal de aldus bestreden feiten niet als vaststaand aanmerken. Voor het overige is tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.12 ) van het vonnis van 15 februari 2013 geen grief ontwikkeld en is ook anderszins niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat het hof in zoverre ook van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
3.1.1
Bij schriftelijke, getekende koopovereenkomst van 16 juli 1996 heeft Stichting AABorg drie paviljoens, te weten de paviljoens Olm, Eik en Beuk (hierna: de paviljoens), behorend tot een aan [adres 2] gelegen complex van vijf gebouwen, verkocht aan [erflater] voor een koopsom van fl. 920.000,-, waarin een bedrag van fl. 50.000,- was begrepen voor roerende zaken. Artikel 15.1 van de koopovereenkomst luidt:
"Van deze overeenkomst maakt deel uit de door makelaarskantoor Kamminga opgestelde en door partijen ondertekende lijst van aanvullingen en afspraken."
Genoemde lijst bevat onder meer de volgende bepaling:
"Kettingbeding
"Kettingbeding
Verkoper verkrijgt het eerste recht van koop indien de koper het pand wil gaan wederverkopen.De waarde van het pand zal dan bepaald worden door drie onafhankelijke NVM-makelaars die de koopprijs bepalen, minimaal hoogste aantoonbare bod derde marktpartij.Het pand is vervaardigd van het materiaal thermotakt."Het zinsdeel "minimaal hoogste aantoonbare bod derde marktpartij" is handgeschreven aan de tekst toegevoegd. Deze toevoeging is door beide partijen voorzien van een paraaf.
3.1.2 In de notariële leveringsakte (hierna: de akte van 1996) van 14 augustus 1996 is onder meer het volgende opgenomen:
3.1.2 In de notariële leveringsakte (hierna: de akte van 1996) van 14 augustus 1996 is onder meer het volgende opgenomen:
"Voormelde overeenkomsten van koop en levering zijn, voor zover ten dezen nog van belang, onder instandhouding van hetgeen in de koopovereenkomst is overeengekomen gesloten onder de volgendeBEDINGEN[…].Bijzondere bepalingen, vestiging kwalitatieve verplichting, aanbiedingsverplichting bij vervreemding
A. Indien de koper het gekochte geheel of gedeeltelijk wenst te vervreemden is hij verplicht dit bij
aangetekend schrijven of per deurwaardersexploit te koop aan te bieden aan de gemelde stichting “Stichting AABorg". Laatstgenoemde dient, indien hij het aanbod wil aanvaarden, hiervan te doen blijken bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploit, te verzenden, respectievelijk te betekenen, binnen drie maanden na de verzending, respectievelijk betekening, van het aanbod.
De prijs zal worden vastgesteld door partijen in onderling overleg, of, indien zij het niet eens kunnen worden, door drie, door hen samen, of bij gebreke van overeenstemming, door de kantonrechter te Groningen, op verzoek van de meest gerede partij te benoemenNVM-makelaars. Indien de aldus tot stand gekomen koopprijs de gemelde stichting niet convenieert, dan dient zij dat binnen één maand nadat de koopprijs aan haar door de betreffende NVM-makelaars schriftelijk is medegedeeld, daarvan bij aangetekend schrijven aan genoemde [erflater] mede te delen en komt géén koopovereenkomst tot stand en is deze aanbiedingsverplichting vervallen. De aanvaarding zal plaats hebben op de bij het aanbod op te geven datum, die niet vroeger dan één en niet later dan drie maanden na verzending, respectievelijk de betekening, van het aanbod mag zijn. (...)"
3.1.3
Bij aangetekende brief van 8 oktober 2010 heeft [erflater] de paviljoens aan
Stichting AABorg te koop aangeboden. Stichting AABorg heeft binnen de daarvoor gestelde
termijn van drie maanden schriftelijk bevestigd de paviljoens te willen kopen.
3.1.4
[in 2010] is de [erflater] overleden. Geïntimeerden zijn de erfgenamen van de [erflater]. Bij brief van 7 juli 2011 hebben [de erven] bevestigd dat de aanbieding van de paviljoens gestand wordt gedaan.
3.1.5
Partijen zijn het onderling niet eens geworden over de koopprijs, waarna drie NVM-makelaars dienden te worden aangewezen. Partijen hebben daartoe afspraken gemaakt, die zijn neergelegd in de brief d.d. 12 juli 2011 van mr. J.W. Kastelein, de toenmalige raadsman van [de erven] en de brief d.d. 14 juli 2011 van mr. C.T. Schouwenburg, de toenmalige raadsvrouwe van Stichting AABorg.
3.1.6
In voornoemde brief van 12 juli 2011 is onder andere het volgende opgenomen:
"1.1 Uw cliënte, Stichting AABorg, wil de drie panden van [de erven] aan [adres 2]kopen, mits de prijs voor haar aanvaardbaar is. Gesproken is over in onderling overleg benoemen van een drietal bedrijfsmakelaars.Daarbij zijn de namen TDZ Zadelhoff, Troostwijk en Cassander genoemd.
1.2
Ik kan u berichten dat cliënten zich kunnen vinden in deze drie makelaars. Ik zal in overleg met u een concept opstellen waarmee de opdracht tot waardering kan worden verstrekt. Ik wijs er op dat, overeenkomstig de akte van 1996, de kosten van deskundigen door beide partijen ieder voor de helft worden gedeeld.
1.3
Aan de makelaars dient door de meest gerede partij de informatie te worden verstrekt waar de makelaars om vragen.
1.4
Beide partijen dienen in de gelegenheid te worden gesteld door de makelaars om bij de opname aanwezig te zijn.
1.5
Het voornemen is om de opdracht nog deze week te verstrekken, opdat op korte termijn het resultaat van de taxatie bekend zal zijn. Ik zal een concept-brief vervaardigen en ter goedkeuring aan u voorleggen.
1.6
Stichting AABorg zal binnen één maand na mededeling van de getaxeerde koopprijs schriftelijk berichten of zij die koopprijs al dan niet aanvaardt."
3.1.7
Bij brief van 14 juli 2011 is Stichting AABorg met het voorgaande akkoord gegaan.
3.1.8
Vervolgens heeft mr. Kastelein op 14 december 2011 een opdrachtbrief aan de
makelaars verstrekt. In deze brief is onder andere het volgende opgenomen:
"Hierbij verzoek ik u namens nader te noemen partijen te kernen tot een waardebepaling van een drietal panden gelegen aan [adres 2], (...).
De taxatie dient te geschieden overeenkomstig de notariële akte van 14 augustus 1996, waarin een regeling is opgenomen voor de waardebepaling in geval de eigenaar het pand te koop aanbiedt aan Stichting AABorg te Groningen. Ik verwijs u naar de pagina's 9 en 10 van de betreffende akte, waarin is opgenomen dat de prijs van de panden bindend dient te worden bepaald door 3 NVM-makelaars in onderling overleg."
3.1.9
Door de benoemde makelaars is op 15 oktober 2012 een rapport aan partijen gezonden, waarin zij tot twee waardebepalingen zijn gekomen, te weten per opdrachtdatum (14 december 2011) € 260.000,00 en per uitwerkingsdatum rapportage (1 oktober 2012)
€ 215.000,00. De makelaars hebben partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 6 november 2012 met vragen en reacties op het rapport te komen. [de erven] hebben de makelaars vervolgens bij e-mail van hun advocaat van 29 oktober 2012 bericht dat die datum voor hen bezwaarlijk was, in verband met een buitenlands verblijf van één van hen, en voorgesteld dat zij uiterlijk 16 november 2012 zouden reageren. Hierop is door de makelaars niet gereageerd.
hebben de makelaars op 16 november 2012 medegedeeld wat hun vragen en opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport waren. Op 19 november 2012 hebben de makelaars partijen bericht dat zij op 6 november 2012 geen opmerkingen of vragen over het conceptrapport hadden ontvangen, zodat het conceptrapport wat hun betreft definitief was geworden.
€ 215.000,00. De makelaars hebben partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 6 november 2012 met vragen en reacties op het rapport te komen. [de erven] hebben de makelaars vervolgens bij e-mail van hun advocaat van 29 oktober 2012 bericht dat die datum voor hen bezwaarlijk was, in verband met een buitenlands verblijf van één van hen, en voorgesteld dat zij uiterlijk 16 november 2012 zouden reageren. Hierop is door de makelaars niet gereageerd.
hebben de makelaars op 16 november 2012 medegedeeld wat hun vragen en opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport waren. Op 19 november 2012 hebben de makelaars partijen bericht dat zij op 6 november 2012 geen opmerkingen of vragen over het conceptrapport hadden ontvangen, zodat het conceptrapport wat hun betreft definitief was geworden.
3.1.10
Stichting AABorg heeft [de erven] bij brief van 30 november 2012 verzocht binnen één week schriftelijk te bevestigen dat zij hun medewerking zullen verlenen aan de levering van de paviljoens tegen een koopsom van € 215.000,- kosten koper.
3.1.11
De erven hebben bericht dat zij geen medewerking aan de verlangde levering zullen
verlenen.
4.Het geschil en de beslissing van de voorzieningenrechter
4.1
Stichting AABorg heeft zich op het standpunt gesteld dat met de vaststelling van de koopprijs door de drie makelaars tussen partijen een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de erven gehouden zijn de paviljoens tegen de vastgestelde prijs te leveren. Zij heeft - kort gezegd - gevorderd de erven te veroordelen hun medewerking aan de levering te verlenen.
4.2
De erven hebben zich op het standpunt gesteld dat er nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat zij als verkoper de mogelijkheid hebben om de onderhandelingen te staken c.q. het aanbod in te trekken als zij niet tegen de getaxeerde prijs willen verkopen.
Zij hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Stichting AABorg en
- voor het geval de voorzieningenrechter zou oordelen dat zij wel tot levering gehouden zouden zijn - vorderingen in voorwaardelijke reconventie ingesteld.
Zij hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Stichting AABorg en
- voor het geval de voorzieningenrechter zou oordelen dat zij wel tot levering gehouden zouden zijn - vorderingen in voorwaardelijke reconventie ingesteld.
4.3
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en daartoe onder meer overwogen:
"5.7 De voorzieningenrechter stelt vast dat in de notariële akte vervolgens wel is opgenomen op welke wijze Stichting AABorg na de prijsvaststelling "het aanbod" al dan niet kan aanvaarden, maar dat deze keuzemogelijkheid voor [de erven] daarin niet is vastgelegd. Anders dan Stichting AABorg is de voorzieningenrechter evenwel van oordeel, dat dit nog niet betekent dat [de erven] na de prijsvaststelling niet tot een terugtreden gerechtigd zou zijn. Niet alleen komt het de voorzieningenrechter voor dat er geen belang is om een dergelijke keuzemogelijkheid voor [de erven] expliciet op te nemen, aangezien zij uitsluitend aan Stichting AABorg mogen verkopen, tenzij laatstgenoemde aangeeft dat van dat voorkeursrecht geen gebruik te willen maken. Maar ook omdat, zo men [de erven] wel had willen verplichten tot levering van de paviljoens aan Stichting AABorg voor de door de taxateurs bepaalde prijs, het dan voor de hand had gelegen om dit juist wel expliciet in de notariële akte op te nemen.
"5.7 De voorzieningenrechter stelt vast dat in de notariële akte vervolgens wel is opgenomen op welke wijze Stichting AABorg na de prijsvaststelling "het aanbod" al dan niet kan aanvaarden, maar dat deze keuzemogelijkheid voor [de erven] daarin niet is vastgelegd. Anders dan Stichting AABorg is de voorzieningenrechter evenwel van oordeel, dat dit nog niet betekent dat [de erven] na de prijsvaststelling niet tot een terugtreden gerechtigd zou zijn. Niet alleen komt het de voorzieningenrechter voor dat er geen belang is om een dergelijke keuzemogelijkheid voor [de erven] expliciet op te nemen, aangezien zij uitsluitend aan Stichting AABorg mogen verkopen, tenzij laatstgenoemde aangeeft dat van dat voorkeursrecht geen gebruik te willen maken. Maar ook omdat, zo men [de erven] wel had willen verplichten tot levering van de paviljoens aan Stichting AABorg voor de door de taxateurs bepaalde prijs, het dan voor de hand had gelegen om dit juist wel expliciet in de notariële akte op te nemen.
5.8
De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat de verplichting van [de erven] om de paviljoens onherroepelijk voor de getaxeerde waarde aan Stichting AABorg te leveren evenmin voortvloeit uit de tussen partijen in juli 2011 gemaakte afspraken.[…]
5.9
De uitleg die Stichting AABorg thans geeft aan de notariële akte van 1996 en de nadien door partijen in juli 2011 gemaakte afspraken, leidt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook tot een contractuele onevenwichtigheid.[…]Het voorgaande klemt te meer daar partijen zeer verdeeld zijn over de noodzaak tot asbestsanering, hetgeen met zich brengt dat er verschil van inzicht bestaat over de toe te passen waarderingsmethodiek en daarmee de waardebepaling van de paviljoens.[…]
5.10 […]
In hoeverre het toch de bedoeling van partijen is geweest dat [de erven] de paviljoens voor de getaxeerde prijs zouden verkopen en leveren […] zal nader bewijs moeten worden bijgebracht en geleverd, waarvoor naar haar aard in kort geding geen gelegenheid bestaat."
5.Bespreking van de grieven
5.1
De grieven in het principaal appel lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
5.2
Kern van het geschil is wat de inhoud en de strekking is van de in de akte van levering opgenomen aanbiedingsverplichting van [de erven].
5.3
Stichting AABorg is van mening dat de erven op grond van die aanbiedingsverplichting gehouden zijn de drie paviljoens te leveren tegen de door de drie makelaars vastgestelde prijs van € 215.000,- subsidiair € 260.000,-.
5.4
De erven hebben bij memorie van antwoord in principaal appel tevens grieven in incidenteel appel een afschrift van de onder 3.1.1 vermelde koopovereenkomst die aan de akte van levering ten grondslag ligt in het geding gebracht. Zij hebben aangevoerd dat uit die koopovereenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat de koopprijs minimaal gelijk dient te zijn aan het hoogste aantoonbare bod van een derde marktpartij. In de onder 3.1.2 vermelde akte van levering is bepaald dat de levering geschiedt onder instandhouding van hetgeen in de koopovereenkomst is overeengekomen.
De erven hebben onder verwijzing naar productie 13 benadrukt dat zij in het voorjaar van 2012 een bod van [X] voor de drie paviljoens hebben ontvangen van € 650.000,-
Voorts hebben zij ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep gesteld dat er onlangs nog een bod van € 575.000,- op de drie paviljoens is gedaan.
De erven zijn om die reden van mening dat zij niet gehouden kunnen worden de paviljoens voor een bedrag van € 215.000,- of € 260.000,- aan de Stichting AABorg te leveren.
Daarnaast hebben zij kritiek op de wijze van totstandkoming van het taxatierapport van de drie makelaars en op de inhoud daarvan, namelijk waar het betreft de door hen gebezigde waarderingsmethode, te weten de residuele grondwaarde.
De erven hebben onder verwijzing naar productie 13 benadrukt dat zij in het voorjaar van 2012 een bod van [X] voor de drie paviljoens hebben ontvangen van € 650.000,-
Voorts hebben zij ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep gesteld dat er onlangs nog een bod van € 575.000,- op de drie paviljoens is gedaan.
De erven zijn om die reden van mening dat zij niet gehouden kunnen worden de paviljoens voor een bedrag van € 215.000,- of € 260.000,- aan de Stichting AABorg te leveren.
Daarnaast hebben zij kritiek op de wijze van totstandkoming van het taxatierapport van de drie makelaars en op de inhoud daarvan, namelijk waar het betreft de door hen gebezigde waarderingsmethode, te weten de residuele grondwaarde.
5.5
De Stichting AABorg heeft ter gelegenheid van het pleidooi betoogd dat de tekst van de koopovereenkomst niet meer relevant is omdat partijen na de totstandkoming daarvan nog met elkaar hebben onderhandeld. In dat verband is naar aanleiding van vragen van het hof aangevoerd dat de [erflater] de koopsom destijds niet volledig kon financieren en dat de Stichting AABorg hem toen een deel van de koopsom bij wijze van lening heeft verstrekt.
In dat kader heeft de [erflater] afstand gedaan van de voorwaarde dat de door Stichting in geval van wederverkoop te betalen koopprijs minimaal gelijk zou zijn aan het hoogste bod van een derde marktpartij, aldus Stichting AABorg. De heer Boonman, die destijds namens de Stichting bij de onderhandelingen was betrokken, zou daarover kunnen verklaren. [de erven] betwisten de door de Stichting AABorg gestelde afstand.
In dat kader heeft de [erflater] afstand gedaan van de voorwaarde dat de door Stichting in geval van wederverkoop te betalen koopprijs minimaal gelijk zou zijn aan het hoogste bod van een derde marktpartij, aldus Stichting AABorg. De heer Boonman, die destijds namens de Stichting bij de onderhandelingen was betrokken, zou daarover kunnen verklaren. [de erven] betwisten de door de Stichting AABorg gestelde afstand.
5.6
Het hof overweegt als volgt. Voor de stelling van de Stichting AABorg dat wijlen de [erflater] de in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde dat de koopprijs minimaal gelijk zou zijn aan het hoogste bod van een derde marktpartij naderhand heeft prijsgegeven, is in het (omvangrijke) procesdossier geen enkel concreet aanknopingspunt te vinden. Integendeel. In de akte van levering is vermeld dat de levering geschiedt onder instandhouding van hetgeen in de koopovereenkomst is overeengekomen en daartoe behoort naar 's hofs voorlopig oordeel ook de in de koopovereenkomst handgeschreven passage van "minimaal hoogste aantoonbare bod derde marktpartij".
5.7
Het hof is van oordeel dat dit geschil zich niet leent voor afdoening in kort geding nu er over cruciale feiten onduidelijkheid bestaat. Voor bewijslevering is in het kader van dit kort geding geen plaats.
5.8
De Stichting heeft ter gelegenheid van het pleidooi nog aangevoerd dat de bestaande onduidelijkheid niet aan toewijzing van haar vordering in de weg hoeft te staan, nu het belang van de erven slechts een financieel belang is. Zo de bodemrechter al tot het oordeel zou komen dat de Stichting de paviljoens voor een hogere prijs zou moeten afnemen, dan kan een nadere afrekening in het kader van de bodemprocedure plaatsvinden, zo betoogt de Stichting.
5.9
Het hof verwerpt dat standpunt. Gelet op de onduidelijkheid die er tussen partijen bestaat over de hoogte van de koopsom is voorshands niet zeker of er tussen partijen wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Toewijzing van de vordering zou voor de erven ingrijpende en onomkeerbare gevolgen hebben, nu Stichting AABorg immers heeft aangegeven de paviljoens te zullen slopen. Daardoor zou het voor de erven onmogelijk worden de exploitatie van de paviljoens, die door hen aan studenten worden verhuurd, voort te zetten indien de bodemrechter achteraf gezien anders mocht oordelen. Voorts geldt dat als zou worden aangenomen dat er wel een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, de erven in dat geval bij overdracht van de paviljoens aanspraak hebben op betaling van de gehele koopsom. Deze is mogelijk (aanmerkelijk) hoger dan het bedrag dat de Stichting blijkens haar vorderingen in dit kort geding voorshands als koopsom wil betalen.
Slotsom
5.1
Het principaal appel kan niet slagen en het vonnis van 15 februari 2013 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, waarvan beroep, zal worden bekrachtigd. Het incidenteel appel behoeft dan geen bespreking.
Stichting AABorg zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. Deze kosten worden voor zover gevallen aan de zijde van de erven wat het geliquideerd salaris voor de advocaat betreft tot aan deze uitspraak begroot op
€ 2.682,- (3 pt, tarief II).
De kosten van het incidenteel appel komen niet ten laste van [de erven]. Naar vaste jurisprudentie kan de omstandigheid dat [de erven] in eerste aanleg gevoerde verweren in de vorm van een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof hebben gebracht, niet ertoe leiden dat verwerping of buiten behandeling laten van die verweren - en dientengevolge de verwerping van het incidenteel hoger beroep - [de erven] op een kostenveroordeling komt te staan (vgl. HR 30 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB4977).
Stichting AABorg zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. Deze kosten worden voor zover gevallen aan de zijde van de erven wat het geliquideerd salaris voor de advocaat betreft tot aan deze uitspraak begroot op
€ 2.682,- (3 pt, tarief II).
De kosten van het incidenteel appel komen niet ten laste van [de erven]. Naar vaste jurisprudentie kan de omstandigheid dat [de erven] in eerste aanleg gevoerde verweren in de vorm van een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof hebben gebracht, niet ertoe leiden dat verwerping of buiten behandeling laten van die verweren - en dientengevolge de verwerping van het incidenteel hoger beroep - [de erven] op een kostenveroordeling komt te staan (vgl. HR 30 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB4977).
De beslissing
Het gerechtshof:
in het principaal appel:
bekrachtigt het vonnis van 15 februari 2013 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen;
veroordeelt Stichting AABorg in de kosten van het hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak voor zover gevallen aan de zijde van [de erven] op € 299,- aan verschotten en op
€ 2.682,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
€ 2.682,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. M.M.A. Wind, mr. R.A. van der Pol en A. van Hees en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 februari 2014.