Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.107.292/01
(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 459918 CV EXPL 09-2302)
arrest van de eerste kamer van 28 mei 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
in eerste aanleg: eiser,
advocaat: mr. W.G. van der Kolk, kantoorhoudend te Welsum (gemeente Olst-Wijhe),
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
in eerste aanleg: gedaagde,
advocaat: mr. W.C. Versteeg, kantoorhoudend te Almelo.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 31 juli 2012 hier over.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 5 september 2012; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken. Partijen zijn op de zitting van 5 september 2012 niet tot een schikking gekomen. De geplande voortzetting van de comparitie op donderdag 18 oktober 2012 heeft geen doorgang gevonden omdat partijen ervoor hebben gekozen om verder te procederen in hoger beroep.
1.2 Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
- de memorie van grieven van 4 december 2012,
- de memorie van antwoord van 29 januari 2013 met producties.
1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
1.4 [appellant] is niet expliciet in de gelegenheid gesteld om op de bij memorie van antwoord overgelegde producties te reageren. Het hof zal op die producties geen acht slag gaan. Uit hetgeen hierna wordt overwogen, zal blijken dat [geïntimeerde] daardoor niet in haar belangen is geschaad.
1.5 De vordering van [appellant] luidt:
“… te vernietigen de vonnissen van de rechtbank Zwolle-Lelystad (kantonrechter, locatie Deventer) op 14 juli 2011 en 8 maart 2012 onder zaaknummer 459918 CV EXPL 09-2302 tussen appellant als eiser en geïntimeerde als gedaagde gewezen en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor over mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip zal worden vastgesteld, waarop de huurovereenkomst tussen appellant als verhuurder en de geïntimeerde als huurster betreffende de woonruimte, gelegen aan [adres] zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag, die valt drie maanden na de dag van het in deze te wijzen arrest, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, en met veroordeling van de geïntimeerde om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels in de bij aanvang van de huur ontvangen staat ter vrije beschikking van appellant te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan appellant bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van geïntimeerde een en ander met veroordeling van de geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”
1.6 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
2. De verdere beoordeling
De vaststaande feiten
2.1 Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
2.1.1 [appellant] is de vader van [geïntimeerde] Sinds 1992 huurt [geïntimeerde] van haar vader een woning die deel uitmaakt van een bedrijfspand met bovengelegen woningen aan [adres] (hierna ook: de woning). [geïntimeerde] bewoont de woning met haar partner en haar twee minderjarige kinderen. [geïntimeerde] heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst een aantal veranderingen in en aan de woning aangebracht, waaronder de verbouwing van de keuken waarbij het dakterras bij de keuken is betrokken.
2.1.2 Bij brief van 8 april 2008 heeft [appellant] [geïntimeerde] de huur opgezegd en haar gesommeerd de woning uiterlijk 1 augustus 2008 te ontruimen.
2.1.3 In zijn brief van 26 mei 2008 aan [geïntimeerde] heeft [appellant], voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
"(…).
Verbouwing van de keuken
De aanvraag van de bouwvergunning laat ik in dit stadium ter uw eigen competentie. Reeds in oktober gaf ik u te kennen daartoe in gebreke te zijn en zorg voor te dragen (…).
Dat u er zeker wel 5x door mij op bent gewezen een bouwaanvraag in te dienen en hieraan geen gevolg hebt gegeven.
(…)
Voorgeschiedenis
Ongeveer een jaar geleden heeft u mij telefonisch benaderd met de vraag of u de keuken mogt vervangen/vernieuwen. Hetgeen ik impliceer als in bestaande reactie ruimte een nieuwe keuken plaatsen.
Mijn reactie hierop was.
Om iets behoorlijks tot stand te brengen zou inderdaad de schouw moeten worden verwijderd. Dat zijn hele ingrepen en veel kosten mee gemoeid. Over de kosten hebben we gesproken. Ook dat met de geringe huuropbrengst die u ophoest geen investering van mij is te verwachten. (…)
Nimmer heb ik wat vernomen tot ik op 26 oktober 2008 bij toeval, vanuit het achterhuis, geconfrenteerd werd met een zichtbare verbouwing aan dak, dakterras en achtergevel van uw keuken. Daarbij een onvoorstelbare uitdragers winkel en sloopmaterialen op een gecreëerd balkon had waar te nemen. Evenzo een vaste trap. De nadien geconstateerde onderbouw was buiten beeld.
Dat was slikken.
(…)
Na opgedane ervaring in het achterhuis. Ben ik met verstand op nul en onderdrukte emoties naar uw behuizing getogen mede om te zien wat er voor mij ontwetend nu weer met mijn goed was uitgevreten.
Zeer verrassend. Het ruimte effect. Ik was echt verbouwereerd en kon op dat moment uw vreugde delen. Heb op dat moment ziet zeikerig willen zijn want ik had mij voorgenomen de zaak op een positieve wijze te benaderen. Heb dat gedaan en u toen al omslachtig op uw tekortkomingen gewezen. (…)
Na die zondag dat ik samen met mijn vrouw het tot stand gebrachte ben wezen bekijken heb ik u op uw kantoorlokatie bezocht en u gewezen op die zaken waartoe u in gebreke was gebleken en gevorderd die te repareren. Was geen aangenaam onderhoud. Ten tijde van een visite bij [X] zijn die feiten besproken. (november). (…)".
2.1.4 Op 23 maart 2009 is aan [geïntimeerde] een bouwvergunning verleend voor het vergroten van de woning.
2.1.5 De rechtbank Zwolle-Lelystad, afdeling bestuursrecht heeft in haar beslissing van
9 november 2010 in het geding tussen [appellant] als eiser en het college van burgemeesters en wethouders van Deventer als verweerder en [geïntimeerde] als belanghebbende overwogen dat het bouwplan, dat ziet op het vergroten van de woning door een deel van het dakterras bij de keuken te betrekken, past binnen het bestemmingsplan en het beroep van [appellant] ongegrond verklaard.
De vordering en de beslissing in eerste aanleg
2.2 De vordering van [appellant] strekt tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en oplevering ervan in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur. Aan de vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door zonder zijn toestemming bouwkundige veranderingen in en aan de woning aan te brengen zich niet heeft gedragen als een goed huurster en aldus is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2.3 [geïntimeerde] heeft betwist dat zij zich niet als een goed huurster zou hebben gedragen. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de verbouwing van de keuken met toestemming van
[appellant] heeft plaatsgevonden. De overige veranderingen, waaronder de trap naar buiten en de bergkast, zijn door haar verwijderd.
2.4 De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 11 februari 2010 een gerechtelijke plaatsopneming van de woning bevolen. In zijn vonnis van 14 juli 2011 heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de verbouwing niet een verandering betreft die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kan worden ongedaan gemaakt en verwijderd. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in verband met het bepaalde in artikel 7:215 BW in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [appellant] haar (rechtstreeks, dan wel indirect) toestemming heeft verleend voor de verbouwing, althans zich dienaangaande zodanig heeft opgesteld dat [geïntimeerde] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [appellant] tegen de voorgenomen verbouwing geen bezwaar had.
2.5 De kantonrechter heeft in zijn eindvonnis van 8 maart 2012 geoordeeld dat de [geïntimeerde] in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. Om die reden heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten van het geding. Tegen de afwijzing van zijn vordering is [appellant] onder aanvoering van drie grieven in beroep gekomen.
De grieven
2.6 De eerste grief (grief 1) komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] is geslaagd in het haar opgedragen bewijs dat [appellant] toestemming heeft gegeven voor de uitbouw van de keuken over het dakterras van de woning. Indien de grief zou slagen, dan zou het hof op grond van de devolutieve werking van het appel de vraag dienen te beantwoorden of de rechtbank [geïntimeerde] terecht heeft belast met het bewijs van bedoelde toestemming. Bij de beantwoording van die vraag dienen de stellingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg en in appel te worden betrokken.
2.7 De bewijsopdracht is door de rechtbank verleend met als uitgangspunt dat het bepaalde in artikel 2:715 BW van toepassing is. Het hof is van oordeel dat dit uitgangspunt niet juist is. Krachtens artikel 206a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is artikel 7:215 BW, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, niet van toepassing op huurovereenkomsten die voor 1 augustus 2003 zijn gesloten. Nu het hier een verandering en toevoeging aan de buitenzijde van de woning betreft en de woning door [geïntimeerde] sinds 1992 aan [geïntimeerde] wordt verhuurd, is de regeling van artikel 7:215 BW en de daarin opgenomen schriftelijkheidseis op het onderhavige geschil niet van toepassing.
2.8 Dit betekent dat het onderhavige geschil aan de hand van het voor 1 augustus 2003 geldende recht dient te worden beantwoord. In het voor 1 augustus 2003 geldende recht komt een bepaling als artikel 7:215 niet voor. Onder het oude recht bezit de huurder van een woning geen algemene bevoegdheid veranderingen aan het verhuurde aan te brengen. De in het oude recht opgenomen regeling in artikel 7A:1633 BW is niet van toepassing op de huur van woonruimte. Het oude huurrecht staat de huurder alleen toe wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen indien die wijzigingen te rijmen zijn met het gebruik van het gehuurde als goed huurder (Art. 7A:1596 BW). Het moet gaan om wijzigingen die redelijkerwijs gepaard (kunnen) gaan met de normale uitoefening van het genotsrecht, zoals dat door de overeenkomst is beoogd. In beginsel gaat het hier om wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten bij het einde van de huur kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Verdergaande wijzigingen mogen door de huurder in beginsel niet worden uitgevoerd, tenzij - al dan niet stilzwijgend - anders is overeengekomen. Voert de huurder die wijzigingen toch uit, dan schiet hij tekort in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen als bedoeld in artikel 7A:1577 lid 1 BW. Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, en dus ook voor de beantwoording van de vraag of [appellant] heeft ingestemd met de onderhavige verbouwing van de keuken over het dakterras door [geïntimeerde], komt het steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158).
2.9 Bij de beoordeling of [geïntimeerde] door de uitbouw van de keuken over het dakterras in haar verplichtingen jegens [appellant] is tekortgeschoten, is van belang dat de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Niet in geschil is dat het gehuurde door [geïntimeerde] als woning mocht worden gebruikt. Gelet op de hiervoor onder 2.9 beschreven beperkte bevoegdheid van de huurder van een woning om wijzigingen aan de woning aan te brengen, is het hof van oordeel dat de uitbouw van de keuken over het dakterras een wijziging aan het gehuurde betreft dat niet zonder toestemming van de verhuurder kan worden uitgevoerd. Door [geïntimeerde] is in dit verband weliswaar onweersproken gesteld dat het onderhoud van de woning - waaronder de vernieuwing van de keuken - aan haar was overgelaten, maar daaruit kan naar het oordeel van het hof nog niet worden afgeleid dat zij, zonder toestemming van [appellant], het recht had het dakterras bij de keuken te betrekken.
2.10 Zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, rust op [geïntimeerde] de bewijslast van de door haar gestelde en door [appellant] betwiste (al dan niet impliciete) toestemming (art. 150 Rv). Zoals hiervoor overwogen is evenwel niet vereist dat de toestemming schriftelijk of voorafgaand aan de verbouwing is verleend. Het gaat er uiteindelijk om of [appellant] zich zodanig heeft gedragen dat [geïntimeerde] er redelijkerwijze op mocht vertrouwen dat [appellant] met de verbouwing heeft ingestemd.
2.11 Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] heeft bewezen dat zij, gelet op de verklaringen en gedragingen van [appellant], eruit van mocht gaan dat hij - al dan niet stilzwijgend - met de verbouwing heeft ingestemd. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter ter motivering van zijn beslissing in rechtsoverwegingen 3 en 4 van het vonnis van 8 maart 2012 heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat uit de memorie van grieven ook met zoveel woorden blijkt dat [appellant] toen hij in oktober 2007 met zijn vrouw de woning van [geïntimeerde] bezocht, heeft ingestemd met de verbouwing. [appellant] stelt dat hij hoopte dat de gemeente de bouwvergunning zou afwijzen zodat hij niet "de kwaaie pier zou zijn die het proces van een misschien verbeterde verhouding verstoorde". De gemeente heeft de bouwvergunning evenwel verleend en daarmee, is naar het oordeel van het hof, ook dat bezwaar tegen de verbouwing weggenomen. De getuigenverklaring van [getuige 1] ontzenuwt het geleverde bewijs niet, nog daargelaten dat de verklaring door [geïntimeerde] wordt weersproken, nu hij niet aanwezig was bij het bezoek van [appellant] aan [geïntimeerde] in oktober 2007. Grief 1 faalt derhalve.
2.12 Onder grief 2 biedt [appellant] aan dat hij alles wat hij ten processe naar voren heeft gebracht als getuige onder ede wil herhalen en bevestigen. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij, nu dat aanbod gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen niet ter zake dienend is.
2.13 Nu [appellant] ook in hoger beroep ongelijk krijgt, is hij door de kantonrechter terecht in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. De daartegen gerichte grief 3 faalt aldus.
3. Slotsom
De slotsom is dat de grieven falen en [appellant] ook in hoger beroep als de verliezende partij in de proceskosten van [geïntimeerde] wordt veroordeeld (1,5 punt in tarief II).
4. De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Deventer van 14 juli 2011 en 8 maart 2012;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op
€ 291,- voor verschotten;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. K.E. Mollema, H. de Hek en R.E. Weening en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 28 mei 2013.