Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.100.905
(zaaknummer rechtbank Arnhem 202338)
arrest van de derde kamer van 23 april 2013
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RiverStone Gebiedsontwikkeling B.V.,
statutair gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te Velp,
2. de naamloze vennootschap
ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C&I Holland B.V.,
statutair gevestigd te Ridderkerk en kantoorhoudende te Nederhorst den Berg,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RiverStone B.V.,
statutair gevestigd te Zwaagdijk en kantoorhoudende te Nederhorst den Berg,
appellanten,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de gemeente Rheden,
zetelende te De Steeg,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.L.G. Haccou.
Appellante sub 1 zal hierna RiverStone Gebiedsontwikkeling, appellante sub 2 ASR, appellante sub 3 C&I en appellante sub 4 RiverStone B.V. worden genoemd. Gezamenlijk zullen appellanten sub 1 en 4 met RiverStone (in enkelvoud) worden aangeduid.
Geïntimeerde zal de gemeente worden genoemd.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
13 oktober 2010 en 31 augustus 2011 die de rechtbank Arnhem tussen RiverStone, ASR en C&I als eiseressen en de gemeente als gedaagde heeft gewezen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR Vastgoed, C&I Holland en RiverStone B.V. hebben bij (herstel)exploten van 25 november 2011, 15 december 2011 en 6 februari 2012 de gemeente aangezegd van dat vonnis van 31 augustus 2011 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van de gemeente voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. zeven grieven tegen dat vonnis van 31 augustus 2011 aangevoerd, hebben zij bewijs aangeboden en drie nieuwe producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, voor zover wettelijk toelaatbaar uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
1. voor recht zal verklaren dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming
van de op haar rustende verplichtingen jegens RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR,
C&I en RiverStone B.V. in het kader van de samenwerking tussen hen, waaronder de
verplichting om binnen de reikwijdte van het raadsbesluit van 26 februari 2008 te
beslissen over de ontwikkeling van het aan RiverStone Gebiedsontwikkeling in eigendom
toebehorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp;
subsidiair:
2. voor recht zal verklaren dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens RiverStone
Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. onder meer door te handelen in
strijd met de toezeggingen gedaan bij het besluit van het college van Burgemeester en
Wethouders van 22 augustus 2006 en het raadsbesluit van 26 februari 2008 dat de nadere
planvorming met betrekking tot het aan RiverStone Gebiedsontwikkeling in eigendom
toebehorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp zou
plaatsvinden binnen de functies wonen en recreatie, althans door te handelen in strijd met
de door de gemeente bij RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V.
gewekte verwachtingen door te beslissen dat ter plaatse van het aan Riverstone
Gebiedsontwikkeling in eigendom behorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9,
11, 13, 15, 17 te Velp geen woningbouw mag worden gerealiseerd, althans door in de
gegeven omstandigheden de onderhandelingen en samenwerking met RiverStone
gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. met betrekking tot de nadere
planvorming met betrekking tot het voornoemde, aan RiverStone Gebiedsontwikkeling in
eigendom toebehorende perceel af te breken zonder RiverStone Gebiedsontwikkeling,
ASR, C&I en RiverStone B.V. tijdig een adequate vergoeding aan te bieden;
primair en subsidiair:
3. de gemeente zal veroordelen tot vergoeding van de door RiverStone
Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. als gevolg van de tekortkoming
zoals hierboven bedoeld onder 1 en/of het onrechtmatig handelen als hierboven genoemd
onder 2, geleden schade en/of gederfde winst, op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 februari
2010 althans de dagtekening van dit (het hof begrijpt:) in dezen te wijzen arrest tot aan de
dag der algehele voldoening;
4. de gemeente zal veroordelen tot (terug)betaling van hetgeen RiverStone
Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. uit hoofde van het vonnis waarvan
beroep d.d. 31 augustus 2011 hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente
vanaf het moment dat RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V.
deze betaling aan de gemeente hebben gedaan;
5. de gemeente zal veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de
wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over vernoemde kosten vanaf 14 dagen na de datum
van het arrest.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft de gemeente verweer gevoerd en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. in hun beroep
niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het beroep zal afwijzen en het eindvonnis van de rechtbank van 31 augustus 2011, zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, zal bekrachtigen en RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en RiverStone B.V. zal veroordelen in de kosten van dit hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 19 november 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR Vastgoed, C&I Holland en RiverStone B.V. door
mr. B.J.M. van Meer, advocaat te Arnhem, en de gemeente door mr. P.L.G. Haccou, advocaat te Arnhem. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Na afloop van het pleidooi heeft het hof, op verzoek van partijen, partijen gedurende vier weken gelegenheid gegeven om in onderling overleg tot een minnelijke oplossing van het geschil te komen. Bij faxberichten van 21 respectievelijk 27 december 2012 hebben
mr. Van Meer en mr. Haccou aan het hof laten weten dat partijen geen minnelijke regeling hebben kunnen treffen. Zij hebben het hof verzocht arrest te bepalen. Daarop heeft het hof arrest bepaald. Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 bij het hof Arnhem aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden.
3. De vaststaande feiten
3.1 In hoger beroep staan, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende (gemotiveerd) weersproken, dan wel op grond van de – in zoverre niet bestreden – inhoud van de overgelegde producties, de volgende feiten vast.
3.2 In 1987 heeft steenfabriek [X], gelegen in de uiterwaarden van de IJssel
tussen de A348 en het zomerbed van de IJssel, plaatselijk bekend als Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp, haar bedrijfsactiviteiten beëindigd.
3.3 Bij mondelinge koopovereenkomst heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Spacelift B.V. (hierna: “Spacelift”), vanaf mei 2006 RiverStone B.V. genaamd, het fabriekspand te Velp aan de Lathumseveerweg 11 met de woonhuizen en het kantoorgebouw aan de Lathumsveerweg 7, 9, 13, 15 en 17 te Velp voor een bedrag van
f 1.860.633,83 van Landex B.V. gekocht. Bij akte van 14 april 1999 heeft Landex B.V. dit onroerend goed (hierna: “terrein RiverStone”) aan RiverStone B.V. geleverd. Terrein RiverStone is gelegen in de zogenaamde “groene wig” tussen Velp en Rheden.
3.4 Blijkens het rapport “Ontwikkeling locatie [X]” van Royal Haskoning van
28 november 2005 is terrein RiverStone na voornoemde beëindiging van bedrijfsactiviteiten in gebruik geraakt als opslagplaats voor zwaar materieel, voor onderdelen van hijskranen en voor gebroken puin, alsmede was op het terrein een aantal dienstwoningen gevestigd, die werden bewoond door onder meer de dagelijkse beheerder van het terrein. Voor de overige delen van het terrein was Spacelift in gesprek met ontwikkelaars over een mogelijke recreatieve invulling daarvan.
3.5 Op 16 januari 2003 heeft Spacelift een bouwvergunning voor het gedeeltelijk vernieuwen/herstellen van de steenfabriek aangevraagd.
3.6 De gemeente heeft bij beschikking van 31 augustus 2004 een last onder dwangsom van € 800.000,- aan Spacelift opgelegd, omdat zij voornoemde invulling van terrein RiverStone niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan achtte.
3.7 De gemeente en Spacelift zijn in 2005 met elkaar in gesprek getreden teneinde een juridische strijd tussen hen te voorkomen en een gezamenlijke invulling van terrein RiverStone overeen te komen. In het kader van dit overleg heeft de gemeente de uitvoering van de dwangsombeschikking (er waren dwangsommen verbeurd, maar nog niet geïncasseerd) opgeschort.
3.8 Op 14 juli 2005 heeft Spacelift een milieuvergunning voor de herontwikkeling van het fabrieksterrein aangevraagd.
3.9 Op 22 december 2005 hebben Spacelift en de gemeente een overeenkomst gesloten
genaamd “intentieovereenkomst terrein ‘Riverstone’”. De aanvragen voor de bouw- en de milieuvergunning zijn daarbij opgeschort. In die overeenkomst staat het volgende vermeld:
“Overwegende dat:
a Aan de Lathumse Veerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp is gelegen een buiten gebruik
zijnde steenfabriek, bekend zijnde als het voormalig het terrein [X];
b Het onder a genoemde terrein sinds 1999 in eigendom is van besloten vennootschap
Spacelift en vanaf heden ‘terrein RiverStone’ wordt genoemd;
c Op terrein Riverstone diverse werktuigen, containers, materialen e.d. aanwezig zijn,
hetgeen door de gemeente Rheden als niet conform de vigerende bestemming zijnde
wordt beschouwd (e.e.a. conform het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 1975);
d Aan Spacelift hiervoor een, ter hoogte van partijen bekend zijnde, dwangsom is
opgelegd door de gemeente, welke door Spacelift bestreden wordt;
e De gemeente Rheden en Spacelift thans zijn overeengekomen dat voortzetting van regie
op basis van dwangmiddelen voor beide partijen niet wenselijk is en er constructief zal
worden gezocht naar mogelijkheden voor een kwalitatief hoogstaande en economisch
haalbare (gerechtvaardigde) invulling van terrein RiverStone, waarbij rekening wordt
gehouden met de bijzondere omgeving.
f Een fabriek voor de productie van bakstenen en/of halffabrikaten voor baksteen niet
conform de ontwikkeling is, verwoord in de structuurvisie van de gemeente Rheden; ‘Een
droom om in te wonen’;
g De gemeente Rheden op termijn de voorbereidingen start voor een nieuw
bestemmingsplan buitengebied. Hierin zal naar verwachting niet zijn voorzien in een
bestemming voor baksteenfabricage of andere bedrijfsvoeringen, maar zal gezocht
worden naar een bestemming die meer aansluit bij de aanwezige natuurwaarden en het
landelijk karakter van de omgeving;
(…)
j De gemeente in overleg is getreden met Spacelift, met als doel om vanuit een principe
gedurende de komende 6 maanden de mogelijkheden te verkennen om te komen tot een
nieuwe ontwikkeling van het terrein RiverStone, zoals genoemd onder e.;
(...)
Ondergetekenden verklaren als volgt te zijn overeengekomen:
Artikel 1 Doel en duur van de overeenkomst
1 Partijen verplichten zich jegens elkaar, ieder vanuit haar eigen taken en
verantwoordelijkheden zoals nader in deze overeenkomst aangeduid, gezamenlijk de
mogelijkheden te verkennen van het terrein, gelegen aan de Lathumse Veerweg 7, 9 en 11
te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie B, nummer 741) en
de Lathumse Veerweg 13, 15 en 17 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend
gemeente Velp, sectie D, nummer 3489), hierna te noemen ‘het terrein RiverStone’;
2 De duur van deze overeenkomst is zes maanden gedurende welke partijen de
mogelijkheden van het terrein RiverStone zullen verkennen, hierna te noemen
de verkenningsfase. (...)
5 Doel van de verkenningsfase is om te komen tot een nieuwe ontwikkeling van terrein
RiverStone, waarbij wordt gezocht naar een kwalitatief hoogstaande en economische
haalbare (gerechtvaardigde) invulling van terrein RiverStone, waarbij rekening wordt
gehouden met de bijzondere omgeving.
(…).
Artikel 7 Vroegtijdige beëindiging samenwerking
1. Partijen zullen zich maximaal inspannen om hun aandeel in de verkenning te realiseren
c.q. aan de realisatie van de gezamenlijke planvorming en daaruit voortvloeiende
ontwikkeling hun medewerking te verlenen, zodanig dat het geheel zo vlot als mogelijk
wordt ontwikkeld, de nakoming van een op een andere partij rustende verplichting niet
onredelijk wordt verzwaard, en de kosten van Partijen zo veel als mogelijk worden
beperkt. Partijen zullen elkaar daarbij – desgevraagd – in redelijkheid alle medewerking
verlenen en elkaar van alle benodigde informatie voorzien. De gemeente zal zich
inspannen om, voor zover het van haar afhangt en redelijkerwijs in haar vermogen ligt, te
bevorderen dat besluiten tijdig door haar College of Raad worden vastgesteld.
(…)
3. In geval van vroegtijdige beëindiging zullen de kosten, voor zover deze reeds zijn
gemaakt, door de partij worden gedragen voor wiens rekening en risico deze volgens
artikel 3 komen.
(…).”
3.10 Partijen hebben Royal Haskoning als gezamenlijk onafhankelijk procesmanager aangesteld.
3.11 In de Structuurvisie 2006 “Een droom om in te wonen”, gedateerd januari 2006 en opgesteld door de gemeente, staat, voor zover hier van belang:
“VOORWOORD
(...)
Met de vaststelling van deze nota kiest de gemeente voor een ruimtelijke ontwikkeling waarbij wonen in Rheden centraal staat. (...) We gaan voor een transformatie van de kanaalzone bij Dieren; van industrieel gebied naar een nieuwe woonomgeving. En daar waar in de toekomst bedrijven naar elders in de regio vertrekken denken we bij een nieuwe bestemming in eerste instantie aan woningbouw. Werkgelegenheid blijft van groot belang maar niet wanneer die afbreuk doet aan de leefomgeving in de dorpen. Hierin ligt een nieuwe uitdaging: die bedrijvigheid faciliteren die past bij de aard en schaal van Rheden. Met de herstructurering van Velp-Zuid en Stenfert 1 gaan we met de bewoners de wijk grondig aanpakken. Tussen de dorpen langs de IJssel zoeken we naar passende invullingen van nieuwe landgoederen tot de revitalisering van de steenfabriek die daar al jaren zichtbaar op wacht. We bieden agrariërs meer mogelijkheden maar wel met het oog voor de kwaliteit van ons landschap.
Onze visie is tot stand gekomen na een lange periode van overleg met verschillende mensen vanuit de dorpen en belangenverenigingen.
(…)
UITWERKING PER THEMA 3
(…)
Bedrijventerreinen: ontwikkelingsrichting (…)
- De bedrijventerreinen in de uiterwaarden bestaan van oorsprong uit steenfabrieken. Deze
bedrijvigheid past minder goed in het omringende landschap. Voor het bedrijventerrein in
de Havikerwaard wordt uitgegaan van de huidige situatie; voor het bedrijventerrein
[X] in de uiterwaarden tussen Velp en Rheden wordt een andere invulling
nagestreefd, passend bij het bijzondere karakter van de plek.
(…).”
3.12 Op 23 maart 2006 heeft de bijeenkomst “Atelier RiverStone” plaatsgevonden. Het doel van de bijeenkomst was om bouwstenen te verzamelen voor de herontwikkeling van terrein RiverStone. Tijdens de bijeenkomst heeft een breed geselecteerd gezelschap, onder leiding van landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen, meegedacht en getekend aan nieuwe invullingen voor het terrein.
3.13 Op 22 juni 2006 hebben RiverStone B.V. en de gemeente een overeenkomst gesloten genaamd “Intentieovereenkomst uitwerkingsfase ontwikkelingsmodellen terrein ‘Riverstone’”. In die overeenkomst wordt het volgende vermeld:
“Overwegende dat:
(…)
h (…) Op 22 december 2005 hebbende de gemeente Rheden en RiverStone een
intentieovereenkomst ondertekend om gedurende 6 maanden de mogelijkheden te
verkennen voor terrein RiverStone (de verkenningsfase). De gemeente Rheden en
RiverStone hebben deze verkenningsfase doorlopen en er is voldoende aanleiding om de
ontwikkelingsmodellen van locatie RiverStone verder uit te werken tot een keuze voor een
nieuwe invulling.
i De gemeente ondersteunt RiverStone, met als doel om vanuit een aantal
ontwikkelingsmodellen, voortvloeiend uit de verkenningsfase, gedurende de komende
6 maanden te komen tot een keuze voor een kwalitatief hoogwaardige invulling van het
terrein RiverStone, die ook een economische rechtvaardiging geeft om het voornemen van
de ontwikkeling van een nieuwe baksteenfabriek te verlaten en leidt tot een verzoek om
bestemmingsplanwijziging;
(…)
Ondergetekenden verklaren als volgt te zijn overeengekomen:
Artikel 1 Doel en duur van de overeenkomst
1 Partijen verplichten zich jegens elkaar, ieder vanuit haar eigen taken en
verantwoordelijkheden zoals nader in deze overeenkomst aangeduid, vanuit een principe
te werken aan een nieuwe invulling van het industrieterrein, gelegen aan de Lathumse
Veerweg 7, 9 en 11 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie
B, nummer 741) en de Lathumse Veerweg 13, 15 en 17 te Velp, gemeente Rheden
(kadastraal bekend gemeente Velp, sectie D, nummer 3489), hierna te noemen ‘het
terrein RiverStone’;
2 De duur van deze overeenkomst is 6 maanden, gedurende welke partijen zich ten doel
stellen te komen tot een keuze voor een kwalitatief hoogwaardige invulling van het
terrein RiverStone, die ook een economische rechtvaardiging geeft aan het voornemen om
de ontwikkeling van een nieuwe steenfabriek te verlaten en tot een verzoek tot
bestemmingsplanwijziging leidt, hierna te noemen de uitwerkingsfase.
3 De 6 maanden gaan in op de dag na ondertekening van partijen. Vindt ondertekening op
onderscheiden tijdstippen plaats, dan is de laatste datum beslissend.
4 Indien na deze 6 maanden partijen menen dat er nog geen concrete, en voor beide
partijen wenselijke keuze, invulling is ontstaan, alsdan zijn partijen gehouden de
uitwerkingsfase, voor een periode van maximaal 6 maanden te verlengen, met de in
artikel 1 lid 2 geformuleerde doelstelling.
5 Aan het einde van de uitwerkingsfase zullen partijen in overleg treden om te
komen tot een nieuwe samenwerkingsvorm, waarbij de gemeente zich zal inspannen de
wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van de gewenste keuze/invulling
mogelijk te maken. Deze bereidheid dient te worden gezien als een
inspanningsverplichting van het college van burgemeester en wethouders. Deze
inspanningsverplichting -alsmede haar andere contractuele verplichtingen- laat
onverlet dat de gemeente ook in deze een publiekrechtelijke rol heeft met de daaraan
verbonden taken en bevoegdheden. Riverstone is ermee bekend dat de gemeente deze
taken en bevoegdheden autonoom zal vervullen c.q. uitoefenen.
(…).
Artikel 3 Financiële kaders
1 Partijen hebben ieder hun eigen financiële verantwoordelijkheden ten aanzien van de
uitwerkingsfase genoemd in artikel 1.
2 RiverStone draagt de kosten van de externe procesmanager genoemd in artikel 2 lid 1, en
bijkomende proceskosten die nodig zijn om te komen tot het beoogde resultaat genoemd
onder artikel 1 lid 2.
3 De gemeente draagt haar eigen (ambtelijke) kosten.
4 De kosten van te organiseren evenementen in het kader van het planproces zullen in
beginsel door RiverStone worden gedragen, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
5 De kosten van eventuele deelonderzoeken op het terrein betreffende geluid, luchtkwaliteit
natuurwaarden worden gedragen door RiverStone.
6 Alle door RiverStone gemaakte kosten gedurende de gehele ontwikkelingsfase, gerekend
vanaf 22 december 2005, worden meegenomen in de financiële
haalbaarheidsberekeningen en komen uiteindelijk ten laste van de opbrengsten van de
totale ontwikkeling.
(…)
8 Indien, ondanks de inspanningen van partijen, het proces om te komen tot een nieuwe
invulling van terrein RiverStone, de uitwerkingsfase voortijdig wordt beëindigd danwel
niet wordt gekomen tot een verzoek om bestemmingsplanwijziging, alsdan zal de
gemeente Rheden 50% van de door RiverStone gemaakte kosten van de externe
procesmanager en de bijkomende proceskosten (genoemd in artikel 3 lid 2), tot een
maximum van € 25.000,- excl. BTW (zegge vijfentwintigduizend euro) vergoeden. Tot de
bijkomende proceskosten behoren de kosten, gemaakt tijdens de uitwerkingsfase,
waarover tussen de partijen overeenstemming bestaat dat deze kosten ten gunste van de
terreinontwikkeling zijn gemaakt.
(…).”
3.14 De in rechtsoverweging 3.13 vermelde intentieovereenkomst van 22 juni 2006 is, na ommekomst van de looptijd van 6 maanden, eenmaal met 6 maanden verlengd, tot
22 juni 2007.
3.15 Op 22 augustus 2006 hebben het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: “B&W”) ingestemd met het initieel concept voor de ontwikkeling van terrein RiverStone, in welk concept “wonen” centraal staat. In de vergadering van de gemeenteraad van de gemeente (hierna: “de raad”) van 12 september 2006 hebben B&W deze instemming ter kennisneming aan de raad voorgelegd.
3.16 Het projectteam Gebiedsvisie Groene Wig Velp-Rheden bestaande uit vertegenwoordigers in gemeente, provincie, rijk en anderen betrokkenen heeft de “Gebiedsvisie Groene Wig Velp Rheden”, gedateerd november 2007, (hierna: “de gebiedsvisie”) opgesteld. In deze visie wordt, voor zover hier van belang, vermeld (pagina 54 en 55):
“RIVERSTONE (…) De locatie van de steenfabriek dient een nieuwe functie te krijgen. De herontwikkeling hiervan moet resulteren in een duurzaam object, in esthetisch, economisch en ecologisch opzicht, dat uitstraling heeft op zijn omgeving en zo mogelijk een schakel (landmark) vormt tussen de omringende gebieden. (…).”
3.17 In opdracht van RiverStone B.V. is het “Masterplan RiverStone”, opgesteld door [bedrijfsnaam], gedateerd december 2007 en waarvan het voorwoord is ondertekend door [wethouder 1] (hierna: “[wethouder 1]”), wethouder van de gemeente, en [medewerker geïntimeerde sub 4] van RiverStone B.V., (hierna: “het masterplan”) opgesteld. In dit plan wordt, voor zover hier van belang, vermeld (pagina 51):
“(…) In principe wordt de ontwikkeling van RiverStone zoals geschetst in het masterplan onderschreven door de provincie Gelderland, de stadsregio Arnhem Nijmegen, Rijkswaterstaat en de gemeente Rheden. Een belangrijke afweging daarbij is de balans tussen de rode en de groen/blauwe ontwikkeling in de groene wig.(...).”
3.18 De gemeente heeft, naast de gebiedsvisie, de kadernotitie “RiverStone, Van plan naar parel”, gedateerd 4 december 2007, (hierna: “de kadernotitie”) opgesteld. In deze notitie wordt, voor zover hier van belang vermeld:
“1 Inleiding
1.1 Aanleiding
(…) Voor de locatie RiverStone is gekozen voor een combinatie wonen, recreatief medegebruik en natuurontwikkeling. Daarbij is de Beleidslijn grote rivieren randvoorwaardelijk. Dat wil zeggen de ontwikkeling van de locatie leidt tot per saldo meer ruimte voor de rivier. Een zorgvuldig doorlopen ‘open planproces’ van circa twee jaar, waarbij tal van overheden, belangenorganisaties en omwonenden betrokken waren, heeft geresulteerd in het masterplan RiverStone.
1.2 Groene Wig
(…)
De gebiedsvisie is bedoeld als een veroorlovend kader waaraan de ontwikkeling van de Groene Wig Velp Rheden met daarin RiverStone kan worden getoetst, door deze op afgewogen wijze te plaatsen in het perspectief van de langere termijn en het regionaal en provinciaal beleid. Een belangrijk uitgangspunt van dit beleid is dat de in de gebiedsvisie opgenomen ontwikkelingen landschapsversterkend van aard moeten zijn en bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarom moeten de rode en groen/blauwe ontwikkelingen (opmerking hof: deze kleuren staan blijkens pagina 21, 23 en 25 van voornoemd masterplan voor respectievelijk “Spelen met bestaande volumes” (dat wil zeggen bouwmassa), “Het landschap als de tuin van iedereen; Gemanipuleerd en gecultiveerd aan de binnenzijde” (dat wil zeggen natuur) en “Natuurlijk en dynamisch aan de buitenkant” (dat wil zeggen uiterwaarden en rivier) in balans zijn. (…)
2.2 Kader
(…)
De haalbaarheid van een ontwikkeling op RiverStone valt of staat met de balans die moet
zijn tussen de rode en de groen/blauwe ontwikkelingen in de Groene Wig. In principe onderschrijven de vertegenwoordigers van de publieke partijen (gemeente Rheden, Stadsregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland, Rijkswaterstaat Oost-Nederland) de (locatie)ontwikkeling RiverStone.
Het college zal daarom de raad verzoeken het volgende kader als ruimtelijk kader vast te stellen. Dit ruimtelijk kader is richtinggevend voor de planvorming en het op te stellen bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt uiteindelijk door de raad vastgesteld.
Algemeen
- Algehele transformatie van een 12 hectare groot industrieterrein (klasse 5) in de
uiterwaarden van de IJssel naar een unieke openbare ontmoetingsplek met woningbouw
in combinatie met recreatieve functies en aandacht voor natuur en landschappelijke
kwaliteiten (Groene Wig en ecologische hoofdstructuur) en water (Ruimte voor de rivier).
(…)
- Functies wonen, werken, natuurontwikkeling, water en recreatie.
(…).”
3.19 In de vergadering van 26 februari 2008 heeft de raad de gebiedsvisie, het masterplan en de kadernotitie besproken. Tijdens die vergadering heeft de raad de “Motie RiverStone en Gebiedsvisie Groene Wig” van PvdA, VVD, CDA, GroenLinks en Christen Unie aangenomen. In deze motie staat, voor zover hier van belang:
De raad van de gemeente Rheden, in vergadering bijeen op 26 februari 2008, sprekend over het voorstel over het Masterplan en de Kadernotitie RiverStone en de Gebiedsvisie Groene Wig,
(…)
Overwegend dat:
- het masterplan en de kadernotitie nog onduidelijkheden laat zien op het gebied van
woningen en bouwmassa in combinatie met natuurontwikkeling;
- de raad het verstandig acht om de voorliggende Kadernotitie en Masterplan nog niet vast
te stellen in de huidige vorm;
- het wel wenselijk is om een richting aan te geven waarheen de ontwikkeling van het
terrein zou moeten gaan, namelijk dat de woningbouwontwikkeling op RiverStone een
bijdrage moet leveren aan de natuurontwikkeling en natuurbeleving van RiverStone en
van de Groene Wig;
- het nog niet duidelijk is welke financiële bijdrage de eigenaar van het terrein RiverStone
en de gemeente moeten leveren voor het realiseren van de plannen voor de Groene Wig;
- de ontwikkelingen op RiverStone van hoogwaardige kwaliteit moeten zijn en moeten
passen in het landschap;
- de beoordeling van de beleefde kwaliteit sterk zal afhangen van het gekozen ontwerp.
Spreekt uit:
- de voorliggende Kadernotie, het Masterplan en de Gebiedsvisie Groene Wig nog niet vast
te willen stellen;
- voor de verdere planontwikkeling als kader mee te geven dat woningbouw en recreatie op
het terrein van RiverStone het uitgangspunt zijn;
- het kader mee te geven dat de verdere uitwerking van het Masterplan zal resulteren in
een uitwerking van minstens drie haalbare en wezenlijk verschillende varianten. Deze
varianten zijn uitgewerkt naar bouwmassa en woningaantallen. Minimaal één van deze
varianten bevat een bouwvolume van maximaal 75% van de huidige bouwmassa;
- dat de uitwerking van het Groenfonds en de plannen voor natuurontwikkeling en
-beleving en de keuze voor een van de drie varianten, waarop de uiteindelijke
bestemmingsplanprocedure zal zijn gebaseerd, tegelijkertijd ter besluitvorming aan de
raad worden voorgelegd;
- dat het raadsvoorstel en -besluit en de kaderstellende notitie in overeenstemming met het
bovenstaande moeten worden aangepast;
- dat het college de raad dient te betrekken bij de verdere ontwikkeling in bovenstaande
richting. (…).”
3.20 Bij brief van 26 mei 2008 hebben B&W, voor zover hier van belang, aan RiverStone B.V., bericht:
“(…)
Hoe nu verder?
Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de Raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone, maar dat zij drie haalbare en wezenlijk verschillende kwalitatief hoogwaardige ontwerpen willen terug zien. Dit betekent dat u door kunt met de planvorming voor RiverStone.
Twee ontwerpen kunnen worden gebaseerd op de bouwmassa die in het masterplan RiverStone is gehanteerd. Dit komt neer op een bouwmassa van circa 150.000 m³. Minimaal één ontwerp moet een bouwvolume hebben van maximaal 75% van de huidige bouwmassa. Op dit moment is sprake van circa 135.000 m³ bouwmassa op de RiverStone-locatie. Dit betekent dat dit ontwerp een bouwmassa van circa 100.000 m³ heeft. Wij gaan er van uit dat u bij alle uit te werken varianten een hoogwaardige kwaliteit nastreeft waarbij recht wordt gedaan aan de landschappelijke inpassing.
(…).”
3.21 RiverStone B.V. is een joint venture aangegaan met ASR in de door hen daartoe op
13 november 2008 opgerichte vennootschap RiverStone Gebiedsontwikkeling B.V. ASR en C&I houden ieder 50% van de aandelen in RiverStone Gebiedsontwikkeling B.V. Daarnaast zijn zij bestuurders van deze vennootschap. Bij (inschrijving van de) notariële akte van
20 februari 2009 heeft RiverStone B.V. terrein Riverstone geleverd aan RiverStone Gebiedsontwikkeling.
3.22 Bij brief van 26 november 2008 hebben B&W aan RiverStone Gebiedsontwikkeling, voor zover hier van belang, bericht:
“Zoals u bekend heeft de Raad van de gemeente Rheden op 28 februari 2008 besloten om ontwikkelingen op het terrein RiverStone mogelijk te maken, waarvan woningbouw en recreatie deel uitmaken. De Raad heeft uitgesproken -binnen randvoorwaarden- bereid te zijn ontwikkelingsmodellen in beschouwing te nemen. Het is ons bekend dat u bezig bent modellen te ontwerpen.
In overleg tussen u en betrokken leden van ons college is bevestigd dat de raadsbesluiten uiteraard zullen worden uitgevoerd. Ook is gemeld dat naar onze inschatting het maatschappelijk draagvlak (nog) zeer broos is en veel risico's op lange procedures inhoudt.
Sinds 28 februari 2008 hebben zich wezenlijke veranderingen in de context voor de bedoelde ontwikkeling voorgedaan. Wij zouden o.i. tekort schieten wanneer wij u daarop niet zouden wijzen en niet zouden stilstaan bij mogelijke consequenties daarvan.
Wij denken aan het volgende:
(…)
- Op 24 oktober 2008 hebben de beide betrokken leden van ons college een bezoek aan het
gebied gebracht, samen met het verantwoordelijke lid van Gedeputeerde Staten, [de gedeputeerde]. (...) De gedeputeerde gaf expliciet te kennen vraagtekens te zetten bij een
relatief omvangrijke woningbouwontwikkeling (150 á 200 woningen) en vroeg
nadrukkelijk naar de mogelijkheden van andere economische dragers voor de beoogde
natuur- en landschapontwikkeling.
Ook gaf hij aan dat bestuurlijk draagvlak op provinciaal niveau verre van zeker is.
Ons college heeft in de afgelopen maanden het draagvlak bij bevolking en instellingen en andere overheden gepeild. De onzekerheden zijn groot; tendensen gaan eerder en sterker in de richting van toenemende nadruk op natuur, landschap en water dan op bebouwing.
Hoe nu verder?
(…).
Vraag is welke positie u wilt innemen wanneer gemeente, in samenwerking met provincie, het initiatief neemt om mogelijkheden voor alternatieve economische dragers in beeld te brengen. (…).”
3.23 RiverStone Gebiedsontwikkeling heeft twee landschapsarchitectuurbureaus, te weten Buro Lubbers en Paul van BeekLandschappen BNT, de opdracht gegeven om elk in concurrentie twee ontwerpen voor de ontwikkeling van terrein RiverStone op te stellen, en vervolgens elk nog één. In deze ontwerpen diende te worden uitgegaan van bouwvolumes van circa 100%, 75% en 50-60% van het oorspronkelijke volume van de steenfabriek. Tijdens een bijeenkomst van 14 april 2009 zijn zes in het kader van deze opdracht uitgewerkte alternatieven aan de raad voorgelegd.
3.24 In opdracht van RiverStone Gebiedsontwikkeling heeft onderzoeksbureau TNS
Nipo in juni 2009 een onderzoek uitgevoerd naar de publieke opinie betreffende het project ontwikkelingsgebied RiverStone. De conclusie van het onderzoeksrapport van 21 juli 2009 luidt, voor zover hiervan belang, als volgt:
“(…) Maar wanneer het er op aan komt en men een weloverwogen keuze moet maken dan kiest een kleine meerderheid voor het plan om het gebied voor ongeveer de helft natuurgebied met recreatieve voorzieningen en voor ongeveer de helft woongebied te maken, waarin de ontwikkeling van het natuurgebied zal worden betaald met de opbrengsten uit de woningbouw.
De stelling dat een overgrote meerderheid tegen een combinatie van woningbouw, natuur en recreatieve voorzieningen is valt hiermee af.
(…).”
3.25 Bij kadernotitie van 18 november 2009 hebben B&W aan de raad voorgesteld in te stemmen met de “groene variant” van de visie “Versteende Waarden” van Buro Lubbers als basis voor verdere planontwikkeling van terrein RiverStone.
3.26 Bij brief van 26 november 2009 heeft de provincie Gelderland, voor zover hier van belang, B&W bericht:
“(…)
Reeds enkele jaren is [medewerker geïntimeerde sub 4], namens RiverStone Gebiedsontwikkeling, bezig met een alternatieve planologische inrichting voor de locatie RiverStone.
Op initiatief van [medewerker geïntimeerde sub 4] en Fortis (thans ASR) heeft op 23 januari 2009 bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer, gedeputeerde [gedeputeerde 2]
(provincie Gelderland), wethouders [wethouder 2] en [wethouder 3] (gemeente Rheden) en [medewerker ministerie] (Ministerie van LNV, Dienst Landelijk Gebied) om de stand van zaken met
betrekking tot het project RiverStone te bespreken en van gedachten te wisselen over een, eventueel gezamenlijk, vervolg traject ten einde stappen te zetten voor een definitief traject.
(…)
Op basis van onze beleidskaders, de notitie Denkrichtingen RiverStone en de bestuurlijke gedachtewisseling conluderen wij dat:
- Ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke, stedenbouwkundige inpassing en inrichting c.q.
(landschap)architectonische doorvertaling), leidend moet zijn voor een eventuele
herontwikkeling.
- Een geheel groenblauwe inrichting van het terrein (financieel) niet haalbaar is.
(…).”
3.27 In de vergadering van 19 januari 2010 heeft de raad de “Motie Geen woningbouw op RiverStone” van VVD, CDA en Gemeentebelangen aangenomen. In deze motie staat vermeld:
“De raad van de gemeente Rheden, in vergadering bijeen op 19 januari 2010, sprekend over het voorstel over RiverStone,
overwegende:
- dat het college voorstelt om in de toekomst op het terrein RiverStone woningbouw toe te
staan;
- dat de raad voor deze zoekrichting op 26 februari 2008 in meerderheid opdracht heeft
gegeven aan het college;
- dat diverse fracties het voorbehoud voor de optie woningbouw hebben gemaakt indien
hiervoor aantoonbaar geen of te weinig draagvlak is;
- dat blijkt dat dit draagvlak zeer broos is;
- dat er geen regionale noch lokale behoefte is aan de woningbouw op RiverStone;
- dat uitgangspunt blijft dat de "rotzooi" op het terrein opgeruimd moet worden;
- dat de gemeente Rheden een groene gemeente is en moet blijven en daarom de
ontwikkelingen in het buitengebied zoveel mogelijk moet beperken;
- dat voormalig wethouder [medewerker gemeente] (PvdA) de raad heeft verzekerd dat er geen
schadeclaims zullen komen, maar er dat hoogstens verrekening van de gemaakte kosten
tussen partijen zal plaatsvinden;
(…)
draagt het college op:
(...)
2. Geen woningbouw op het terrein RiverStone toe te staan.
3. (...) om de eigenaren mee te delen positief te staan tegenover alternatieve mogelijkheden
van een passende, beperkte recreatieve ontwikkeling zo mogelijk in combinatie met
natuurontwikkeling en waterbeheer. De eigenaren kunnen hiervoor op eigen initiatief een
plan ontwikkelen binnen de volgende kaders:
- De totale bouwvolume mag niet meer bevatten dan maximaal 50% van
het huidige bestaande bouwvolume (dus maximaal 67.500 m³);
- Het terrein moet openbaar toegankelijk zijn;
- Passend binnen de natuur- en landschapswaarden van het uiterwaardengebied en het
omringende EHS- en Natura 2000 gebied;
- De eigenaren zijn niet verplicht een bijdrage te doen in een Groenfonds.”
3.28 Bij brief van 8 februari 2010 hebben B&W, voor zover hier van belang, aan RiverStone Gebiedsontwikkeling bericht:
“Op 19 januari 2010 heeft de Raad op basis van een motie besloten om geen woningbouw op het terrein RiverStone toe te staan.
(...)
Ons college heeft de Raad d.d. 19 januari 2010 meegedeeld de motie niet te zullen uitvoeren. (…)”.
3.29 Bij bezwaarschrift van 17 februari 2010 heeft RiverStone Gebiedsontwikkeling geconcludeerd dat het in rechtsoverweging 3.24 vermelde besluit van 19 januari 2010 van de raad vernietigd moet worden en de raad verzocht de bezwaren van RiverStone Gebiedsontwikkeling tegen dat bezwaar gegrond te verklaren. De raad heeft RiverStone Gebiedsontwikkeling in dit bezwaar niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat het besluit van 19 januari 2010 niet als een besluit in de zin van artikel 3:1 van de Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: “AWB”) kan worden aangemerkt.
3.30 Bij aangetekende brief van haar advocaat van 17 februari 2010 heeft RiverStone gebiedsontwikkeling B&W verzocht en – voor zover rechtens vereist – gesommeerd RiverStone Gebiedsontwikkeling uiterlijk op 12 maart 2010 te laten weten dat B&W de aansprakelijkheid voor de door RiverStone Gebiedsontwikkeling geleden en te lijden schade terzake van het eenzijdig afbreken van de onderhandelingen met RiverStone Gebiedsontwikkeling erkent.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 RiverStone Gebiedsontwikkeling, C&I , ASR en RiverStone B.V. hebben aan hun in rechtsoverweging 2.1 vermelde vordering in eerste aanleg het volgende ten grondslag gelegd.
4.2 Primair stellen zij dat de gemeente jegens hen toerekenbaar is tekortgeschoten. De gemeente heeft in de raadsvergadering van 19 januari 2010 bepaald dat woningbouw op terrein RiverStone niet is toegestaan en (derhalve) geen keuze gemaakt uit de drie verschillende tussen partijen overeengekomen varianten woningbouw met recreatie (het aanbod van B&W daartoe is uitgewerkt in het raadsbesluit van 26 februari 2008 en door RiverStone, C&I en ASR aanvaard), aldus RiverStone, C&I en ASR.
4.3 Subsidiair stellen zij dat de gemeente jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld. De gemeente heeft door in de raadsvergadering van 19 januari 2010 te bepalen dat woningbouw op terrein RiverStone niet is toegestaan gehandeld:
- in strijd met de eerder bij raadsbesluit van 26 februari 2008 (en voorafgaande besluiten van
B&W) gedane toezegging dat nadere besluitvorming zal plaatsvinden binnen het ruimtelijk
vastgestelde kader, namelijk woning en recreatie;
- in strijd met de gewekte verwachting dat onderlinge samenwerking zou plaatsvinden binnen het ruimtelijk vastgestelde kader, namelijk woning en recreatie en
- in strijd met de door partijen gevoerde onderhandelingen over een nieuwe ruimtelijke
invulling van terrein RiverStone.
4.4 De rechtbank heeft ten aanzien van de primaire grondslag geoordeeld dat RiverStone niet kan worden gevolgd in de stelling dat de gemeente haar een in de motie van 26 februari 2008 vervat aanbod heeft gedaan en dat gesteld noch gebleken is dat de gemeente RiverStone op enige andere wijze een door laatstgenoemde aanvaard aanbod heeft gedaan. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag heeft de rechtbank geoordeeld dat de door de gemeenteraad aangenomen motie van 19 januari 2010 weliswaar zijn schaduw vooruit werpt op de vraag of woningbouw op terrein RiverStone bestuursrechtelijk tot de mogelijkheden kan behoren, maar dat in de onderhavige civiele procedure niet als vaststaand kan worden aangenomen dat zulks vanwege de houding van de gemeenteraad niet het geval zal zijn. De rechtbank heeft in het dictum van het vonnis van 31 augustus 2011 de vordering van RiverStone, C&I en ASR afgewezen, RiverStone, C&I en ASR veroordeeld in de proceskosten en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.5 RiverStone, C&I en ASR hebben in hoger beroep tegen het vonnis van 31 augustus 2011 juni 2010 zeven grieven aangevoerd, waarmee zij beogen het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor te leggen. Deze grieven lenen zich (deels) voor gezamenlijke bespreking.
Ontvankelijkheid ASR en C&I
4.6 De gemeente heeft als meest verstrekkende verweer tegen de hiervoor in rechtsoverweging 2.2 vermelde vordering van RiverStone aangevoerd dat ASR en C&I bij gebrek aan enig belang niet-ontvankelijk in die vordering zijn.
4.7 Het hof is van oordeel dat dit verweer doel treft. Blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft een aandeelhouder slechts recht op vergoeding van de door hem in deze hoedanigheid geleden schade, indien deze schade het gevolg is van de schending van een jegens hem geldende specifieke zorgvuldigheidsnorm (Hoge Raad 16 februari 2007,
LJN: AZ0419). Dat een zodanige schending jegens ASR en C&I als aandeelhoudster van RiverStone Gebiedsontwikkeling heeft plaatsgevonden, is gesteld noch gebleken. De mogelijk door ASR en C&I geleden schade vormt een afgeleide van de schade, die RiverStone stelt te hebben geleden. Op deze gronden dienen de vorderingen van ASR en C&I te worden afgewezen. Het bestreden vonnis dient derhalve te worden bekrachtigd.
Toerekenbare tekortkoming
4.8 RiverStone stelt primair dat de gemeente jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten. Volgens haar is tussen partijen wilsovereenstemming bereikt, die eruit bestaat dat op terrein RiverStone woningbouw met recreatie zou worden ontwikkeld. RiverStone zou daartoe drie wezenlijk verschillende varianten uitwerken, waarna de gemeente één van de ontwerpen zou kiezen, aldus RiverStone.
4.9 Het hof verwerpt het verweer van de gemeente dat deze vordering niet voldoende bepaald is. RiverStone heeft de vordering juridisch en feitelijk onderbouwd. Deze onderbouwing is voor de gemeente bovendien voldoende kenbaar en duidelijk zijn geweest, nu zij zich daartegen inhoudelijk heeft verweerd. Van schending van het beginsel van hoor en wederhoor is geen sprake. Het hof zal op de primaire vordering van RiverStone beslissen.
4.10 Bij de beoordeling van de primaire vordering stelt het hof voorop dat een overeenkomst ingevolge artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De Hoge Raad heeft bij arrest van
21 december 2001, LJN: AD5352, overwogen: “Het antwoord op de vraag of een overeenkomst is totstandgekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW).” Deze maatstaf zal op het onderhavige geval worden toegepast.
4.11 Van een aanbod is sprake, indien een tot één of meer personen gericht voorstel tot het sluiten van een overeenkomst voldoende is bepaald en daaruit de wil blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn.
4.12 Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: “Rv”) rust op RiverStone, als partij die zich op een aan bepaalde feiten en omstandigheden verbonden rechtsgevolg beroept, de last om die feiten en omstandigheden
– voldoende onderbouwd – te stellen en, bij – voldoende gemotiveerde betwisting - te bewijzen.
4.13 Teneinde aan deze verplichting te voldoen, stelt RiverStone dat de wilsovereenstemming tussen partijen blijkt uit:
- de motie van de raad van 26 februari 2008;
- de brief van B&W aan RiverStone van 26 mei 2008;
- de brief van B&W aan RiverStone van 26 november 2008;
- de overgelegde verklaring van [wethouder 1] als voormalig wethouder bij de gemeente;
- het verzoek van B&W aan RiverStone een professioneel ontwikkelaar bij de
planvorming te betrekken;
- het verzoek van B&W aan RiverStone minimaal twee architectenbureaus in te schakelen en
- de vele (51) overlegrondes, die tussen gemeente en RiverStone hebben plaatsgevonden.
4.14 Naar het oordeel van het hof heeft RiverStone met de verwijzing naar de stukken
– tegenover de stelling van de gemeente daaruit slechts volgt dat B&W inspanningen heeft verricht om te komen tot een haalbaar en uitvoerbaar plan voor een nieuwe invulling van terrein RiverStone – niet, althans onvoldoende onderbouwd dat de gemeente haar heeft aangeboden de in rechtsoverweging 4.8 vermelde woningbouw op terrein RiverStone te ontwikkelen. In dit kader overweegt het hof het volgende.
4.15 De motie van de raad van 26 februari 2008, waarin zij uitspreekt “voor de verdere planontwikkeling als kader mee te geven dat woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone het uitgangspunt moet zijn”, is gericht aan B&W. Een aan RiverStone gericht aanbod kan daaruit niet worden afgeleid. De brief van 26 mei 2008 bevat geen aanbod, maar een toelichting op de motie van de raad van 26 februari 2008 van B&W aan RiverStone, zo blijkt uit de in de brief opgenomen passage “In uw brief van 31 maart jl. verzoekt u om een nadere uiteenzetting van het raadsbesluit over de toekomst van de locatie RiverStone. In antwoord hierop berichten wij het volgende.” Uit de brief van 26 november 2008, de verklaring van [wethouder 1] en de verzoeken, die B&W aan RiverStone zou hebben gedaan,
is zonder nadere toelichting – die ontbreekt – evenmin een aanbod af te leiden. Dat tussen partijen vele gespreksrondes hebben plaatsgevonden betekent op zichzelf niet dat tussen hen wilsovereenstemming is ontstaan. Van een overeenkomst is geen sprake. Daarmee faalt grief VI.
4.16 De hiervoor in rechtsoverweging 2.2 onder sub 1 vermelde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
Onrechtmatige daad
4.17 RiverStone stelt subsidiair dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Volgens haar verkeerden de onderhandelingen tussen partijen tot het sluiten van de in rechtsoverweging 4.8 vermelde wilsovereenstemming tot ontwikkeling van woningbouw met recreatie op terrein RiverStone in een dermate vergevorderd stadium dat het afbreken daarvan onrechtmatig was, meer subsidiair dat het afbreken daarvan zonder een al dan niet gehele kostenvergoeding onrechtmatig was. De gemeente betwist deze stellingen van RiverStone.
4.18 Het hof verwerpt ook nu het verweer dat de vordering niet voldoende bepaald is en verwijst naar hetgeen in rechtsoverweging 4.9 is overwogen.
Bevoegdheid civiele rechter
4.19 Ten aanzien van het verweer van de gemeente dat RiverStone in onderhavige zaak niet de civielrechtelijke weg had moeten bewandelen, maar een verzoek tot bestemmingsplanwijziging had moeten indienen, overweegt het hof als volgt.
4.20 De Hoge Raad heeft bij arrest van 8 juli 2011, LJN: BP3057, overwogen:
“(…) 3.6.3. Wenst de wederpartij van de gemeente nakoming van de uit een dergelijke overeenkomst voortvloeiende verplichting tot het nemen van het besluit, dan dient zij zich, na eventueel bezwaar, tot de bestuursrechter te wenden (in geval van een bestemmingsplan: langs de weg van beroep tegen het goedkeuringsbesluit van een hoger orgaan), als de rechter die bevoegd is ten aanzien van het besluit. (…)
3.6.4. Ter zake van een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie is de burgerlijke rechter evenwel de bevoegde rechter. Dat geldt ook in het zich hier voordoende geval dat de wederpartij schadevergoeding wenst in plaats van nakoming, welke keuze haar vrijstaat. De wederpartij kan weliswaar bij de bestuursrechter vernietiging van een naar aanleiding van de overeenkomst genomen besluit vragen wegens strijd met die overeenkomst, en in geval het beroep bij de bestuursrechter gegrond is, tevens schadevergoeding verzoeken op de voet van art. 8:73 Awb dan wel een schadebesluit van het overheidslichaam uitlokken. Maar deze mogelijkheid brengt niet mee dat de burgerlijke rechter niet langer bevoegd zou zijn kennis te nemen van een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie. (…).”
4.21 Toepassing van dit criterium op onderhavige zaak brengt mee dat RiverStone zich met een eventuele wens tot nakoming van de volgens haar tussen partijen overeengekomen, althans uitonderhandelde verplichting tot het nemen van een besluit van de raad ter ontwikkeling van woningbouw en recreatie op terrein RiverStone niet met succes tot de burgerlijke rechter kon wenden. In het onderhavige geval beoogt RiverStone met haar vordering echter geen nakoming te bewerkstellingen, maar een schadevergoeding wegens het op onrechtmatige wijze afbreken van onderhandelingen van de gemeente te verkrijgen. Op basis van voornoemd criterium stond deze keuze RiverStone vrij. In dat geval diende zij de vordering bij de burgerlijke rechter in te stellen, hetgeen zij ook heeft gedaan. Het verweer van de gemeente dat de burgerlijke rechter van de rechtmatigheid van de motie van
19 januari 2010 moet uitgaan, nu RiverStone geen rechtsmiddel heeft ingesteld tegen het hiervoor in rechtsoverweging 3.29 vermelde besluit op bezwaar heeft de gemeente ter zitting laten varen, zodat deze geen bespreking behoeft. Het hof zal op de subsidiaire vordering van RiverStone beslissen.
Afbreken van onderhandelingen
4.22 Bij de beoordeling van de subsidiaire vordering stelt het hof voorop dat de vraag of de gemeente onrechtmatig jegens RiverStone heeft gehandeld door in een vergevorderd stadium de onderhandelingen tussen B&W en RiverStone af te breken beoordeeld moet worden op basis van de maatstaf in het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005, LJN: AT7337. Deze maatstaf luidt als volgt:
“(…) dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6). (…).”
De vraag of de gemeente in strijd met een toezegging of een ongerechtvaardigd opgewekt vertrouwen jegens RiverStone heeft gehandeld, zal op basis van deze maatstaf, anders dan de gemeente in hoger beroep stelt, aan de orde dienen te komen. Het hof overweegt als volgt.
4.23 Vast staat dat in 2005 tussen RiverStone en B&W gesprekken zijn begonnen over de wijze waarop terrein RiverStone zou kunnen worden ingevuld. De aanleiding daartoe, zo is door de gemeente met stukken onderbouwd, was tweeledig. RiverStone was blijkens het rapport “Ontwikkeling locatie [X]” van Royal Haskoning van 28 november 2005 met ontwikkelaars in gesprek over een mogelijke recreatieve invulling van het terrein. Daarnaast had zij een gepatenteerd proces voor het ontwikkelen van stenen uit vervuild baggerslib ontwikkeld. De gemeente achtte de wijze waarop RiverStone van het terrein – dat was gelegen in de “groene wig” – gebruik maakte, in strijd met het bestemmingsplan en legde ter beëindiging van dit gebruik een last onder dwangsom van € 800.000,- aan RiverStone op. Met deze last kon RiverStone zich niet verenigen. De impasse van de discussie ter zake van de opgelegde last onder dwangsom, die tussen partijen ontstond, en het gezamenlijke belang dat partijen bij een nieuwe invulling van terrein RiverStone hadden, bracht toenmalig wethouder [wethouder 1], blijkens zijn als productie 37 bij de conclusie van repliek overgelegde verklaring, ertoe met RiverStone in gesprek te treden. Alvorens deze gesprekken konden beginnen werd de uitvoering van de last onder dwangsom, op verzoek van RiverStone, opgeschort. De gesprekken tussen B&W en RiverStone hebben geleid tot de zogenaamde verkennings- en uitwerkingsfase, die zijn vastgelegd de intentieovereenkomsten van
22 december 2005 en 22 juni 2006. Het gemeenschappelijk belang van partijen komt tot uitdrukking in sub e van de eerst genoemde overeenkomst, waar staat vermeld “De gemeente Rheden en Spacelift zijn overeengekomen dat voortzetting van regie op basis van dwangmiddelen voor beide partijen (onderstreping hof) niet wenselijk is ”.
4.24 In de verkennings- en uitwerkingsfase is blijkens de formulering van de intentieovereenkomsten geen sprake geweest van een onderhandeling strekkend tot enige resultaatsverplichting aan de zijde van B&W. Partijen zijn in de artikelen 7 respectievelijk
1 lid 5 van deze intentieovereenkomsten uitdrukkelijk een inspanningsverplichting overeengekomen.
4.25 Na afloop van voornoemde fases hebben de gesprekken tussen partijen zich toegespitst
op de ontwikkeling van woningbouw en recreatie. Ten behoeve van de vergadering van
12 september 2006 hebben B&W het initieel concept voor de ontwikkeling van terrein RiverStone, waarin “wonen” centraal staat, aan de raad voorgelegd. In de kadernotitie van
4 december 2007 is vastgelegd dat B&W de raad zal verzoeken de functies “wonen, werken, natuurontwikkeling, water en recreatie” als kader voor de planontwikkeling vast te stellen. In de motie van 26 februari 2008, waarin de raad voor het eerst een standpunt over de invulling van terrein RiverStone inneemt, heeft de raad naar B&W uitgesproken “voor de verdere planontwikkeling als kader mee te geven dat woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone het uitgangspunt moet zijn”. Het hof is, anders dan de gemeente, van oordeel dat daarmee voldoende is aangetoond dat partijen met elkaar in onderhandeling zijn getreden en wel met het oog op het sluiten van een overeenkomst ter ontwikkeling van woningbouw en recreatie op terrein RiverStone. Op basis van voornoemde maatstaf van de Hoge Raad stond het de gemeente vrij deze onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van een gerechtvaardigd vertrouwen of in verband met andere omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.
4.26 Aan het enkele feit dat de raad tijdens de vergadering van 12 september 2006 geen opmerkingen bij het initieel concept heeft geplaatst, mocht RiverStone niet de gerechtvaardigde verwachting ontlenen dat de overeenkomst tot ontwikkeling van het terrein RiverStone tot stand zou komen. Het concept is, blijkens de agenda van die vergadering, slechts ter kennisneming aan de raad voorgelegd, waaraan niet afdoet dat in die agenda onder 2A.7 is vermeld “Instemming met het initieel concept voor de ontwikkeling van terrein Riverstone: Wonen Centraal.”
4.27 In de brief van 26 mei 2008 hebben B&W het in de motie van 26 februari 2008 opgenomen standpunt van de raad jegens RiverStone een positievere uitleg gegeven dan het hof in de motie leest. B&W schrijven dat “de raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone, maar dat zij drie haalbare en wezenlijk verschillende kwalitatief hoogwaardige ontwerpen willen terugzien ” en dat “Dit betekent dat u door kunt met de planvorming voor RiverStone”, terwijl de raad in de motie heeft uitgesproken “de voorliggende Kadernotitie, het Masterplan en de Gebiedsvisie Groene Wig nog niet vast te willen stellen” en “dat de uitwerking van het Groenfonds en de plannen voor natuurontwikkeling en -beleving en de keuze voor een van de drie varianten, waarop de uiteindelijke bestemmingsplanprocedure zal zijn gebaseerd, tegelijkertijd ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd”. Desgevraagd heeft de gemeente ter zitting geen eenduidige verklaring voor deze incongruentie gegeven. De brief vormt een door B&W gegeven interpretatie van een veeleisende onduidelijke motie van de raad, aldus de gemeente. Wat daarvan zij, RiverStone mocht afgaan op deze uitleg van B&W, die haar gesprekspartner was, nu zij op dat moment geen reden had aan de juistheid daarvan te twijfelen.
4.28 Vervolgens is op 13 november 2008 RiverStone Gebiedsontwikkeling B.V. opgericht.
Ter zitting heeft de gemeente bevestigd dat deze samenwerkingsvorm tussen RiverStone B.V, ASR en C&I op initiatief van B&W tot stand is gekomen, waarmee grief III slaagt. Met de oprichting werd beoogd ter waarborging van de kwaliteit een professionele projectontwikkelaar bij de planvorming te betrekken. Daarnaast is voldoende komen vast te staan dat de oprichting ertoe heeft gestrekt een kapitaalkrachtige derde partij bij de uitvoering van de plannen te betrekken. Tegenover de stelling van RiverStone dat in de van de zijde van de gemeente opgestelde kadernotitie van 4 december 2007 onder het kopje “Uitvoering” niet slechts staat “RiverStone wordt ondersteund door een professionele ontwikkelende partij”, maar ook “RiverStone en de ontwikkelaar voeren de grond- en opstalexploitatie voor haar rekening en risico”, heeft de gemeente haar stelling dat bij de oprichting slechts de kwaliteit van de planvorming een rol speelde onvoldoende toegelicht.
4.29 Met de in rechtsoverweging 4.27 genoemde (te) positieve uitleg van de motie van de raad en het in rechtsoverweging 4.28 vermelde initiatief tot oprichting van RiverStone Gebiedsontwikkeling B&W, heeft de gemeente naar het oordeel van het hof bij RiverStone de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat enige vorm van woningbouw en recreatie op terrein RiverStone zou worden toegestaan. De gemeente heeft RiverStone ertoe aangezet drie woningbouwontwerpen op te stellen, een professioneel projectontwikkelaar in te schakelen en een kapitaalkrachtige derde partij te benaderen. Dit zijn vergaande en concrete stappen ter ontwikkeling en uitvoering van het plan te komen tot woningbouw en recreatie op terrein RiverStone. De gemeente moet zich gerealiseerd hebben dat zij dat vertrouwen heeft gewekt. Dat zij zich dit heeft gerealiseerd lijkt ook uit de overgelegde latere reacties van de voormalige wethouders [wethouder 1] en [wethouder 2] te volgen. In de verklaring van [wethouder 1] staat: “Ik ging en ga ervan uit dat [medewerker geïntimeerde sub 4] (opmerking hof: tijdens de onderhandelingen gesprekspartner namens RiverStone) op basis van die motie er zonder meer op mocht vertrouwen dat woningbouw ontwikkeld zou worden, op basis van een van de ontwerpen waarover later beslist zou worden.” [wethouder 2] heeft volgens het verslag van de vergadering van de raad van 19 januari 2010 gezegd: “Hij vindt dat nu ook de consistentie en de betrouwbaarheid van het bestuur in het geding is. Hierover kunnen vragen worden gesteld. Als de raad nu een andere koers kiest, liggen daar geen nieuwe informatie of overwegingen aan ten grondslag. Hij wijst erop dat er mogelijk consequenties aan zijn verbonden.”
Indien de gemeente, zoals zij thans stelt, van mening was dat gezien de aard van projectontwikkelingsbranche een reële kans bestond dat het plan niet zou worden uitgevoerd en dat de kosten daarvan voor rekening van RiverStone behoorden te komen, had het op haar weg gelegen dit aan RiverStone mee te delen. Dat zij dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken.
4.30 Voornoemde omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien, brengen mee dat de onderhandelingen tussen partijen vanaf 26 mei 2008 niet (langer) vrijblijvend konden worden afgebroken. De bekendheid van RiverStone met het feit dat voor de uiteindelijke verwezenlijking van het plan instemming van de raad noodzakelijk was, kan daartegenover niet tot een ander oordeel leiden. RiverStone mocht ervan uitgaan dat de raad zich akkoord had verklaard met enige vorm van woningbouw en recreatie en zij behoefde niet te verwachten dat de raad daar zomaar op terug zou komen.
4.31 Bij brief van 26 november 2008 hebben B&W aan RiverStone laten weten dat zich “wezenlijke veranderingen” hebben voorgedaan. B&W schrijven dat een gedeputeerde heeft aangegeven “vraagtekens te zetten bij een relatief omvangrijke woningbouwontwikkeling” en “bestuurlijk draagvlak op provinciaal niveau verre van zeker is”. B&W hebben “het draagvlak bij bevolking en instellingen en andere overheden gepeild” en “ De onzekerheden zijn groot; tendensen gaan eerder en sterker in de richting van toenemende nadruk op natuur, landschap en water dan op bebouwing”, aldus B&W in de brief.
4.32 Naar het oordeel van het hof had RiverStone op basis van deze brief kunnen en moeten begrijpen dat er politiek en maatschappelijk veel weerstand bestond tegen de uitvoering van het plan tot woningbouw en recreatie en dat deze weerstand mogelijk in de weg zou staan aan de realisatie van dat plan en aan de gerede kans dat tussen partijen een overeenkomst ter ontwikkeling van woningbouw en recreatie op terrein RiverStone tot stand zou komen. Dat zij dit heeft begrepen lijkt te worden bevestigd door het feit dat RiverStone, na ontvangst van de brief, aan onderzoeksbureau TNS Nipo opdracht heeft gegeven een onderzoek naar de publieke opinie met betrekking tot de plannen in te stellen. Het hof acht daarom geen grond aanwezig voor vergoeding van de door RiverStone gevorderde gederfde winst, die met de realisatie van het masterplan zou zijn behaald en de eventuele schade, die verband houdt met het feit dat gedurende 5 jaar geen industriële exploitatie op terrein RiverStone heeft plaatsgevonden.
4.33 De in de brief geformuleerde waarschuwing behoefde echter niet in de weg te staan aan de voortgang van het onderhandelingproces tussen partijen. Het hof is met het oog daarop van oordeel dat het op de weg van de gemeente had gelegen om aan RiverStone mee te delen dat RiverStone de, op initiatief van de gemeente in gang gezette, oprichting van de in rechtsoverweging 4.28 vermelde samenwerkingsvorm en uitvoering van de in rechtsoverweging 4.29 vermelde stappen diende te staken, althans dat de kosten verbonden aan de verdere voortzetting van die oprichting en die uitvoering voor rekening en risico van RiverStone zouden komen. Nu de gemeente dit heeft nagelaten, acht het hof het gerechtvaardigd dat zij de, na de brief van 26 november 2008 door RiverStone gemaakte kosten, tenminste gedeeltelijk aan RiverStone dient te vergoeden. Dit geldt temeer gelet op het feit dat partijen in de intentieovereenkomsten, voor het geval de samenwerking tussen hen voortijdig beëindigd zou worden, een vergoeding voor gemaakte kosten zijn overeengekomen, welke intentieovereenkomsten partijen niet hebben verlengd, terwijl dat blijkens hetgeen zij ter pleidooizitting naar voren hebben gebracht wel hun bedoeling was. Gelet op de ontwikkelingen en het voortschrijden van de tijd geldt hier evenwel niet langer de beperking van artikel 3 lid 8 van de intentieovereenkomst van 22 juni 2006.
4.34 De conclusie van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.22 tot en met 4.33 is overwogen, is dat de onderhandelingen op onrechtmatige wijze zijn afgebroken. Indien de gemeente de onderhandeling heeft afgebroken, is zij aansprakelijk voor tenminste een deel van de kosten, die Riverstone daaraan voorafgaand, heeft gemaakt. De gemeente betwist echter dat zij de onderhandeling heeft afgebroken.
4.35 Volgens de gemeente heeft RiverStone zelf ervoor gekozen de onderhandelingen te beëindigen. B&W hebben tweemaal naar RiverStone uitgesproken dat zij de motie van de raad van 19 januari 2010 niet zouden uitvoeren, zodat de weg naar woningbouw met de motie niet was afgesneden, aldus de gemeente.
4.36 Het hof oordeelt hierover als volgt. De omstandigheid dat RiverStone, zoals de gemeente stelt en RiverStone niet betwist, ervan op de hoogte was dat het plan ter ontwikkeling van woningbouw en recreatie instemming van de raad behoefde alvorens het kon worden uitgevoerd, maakt reeds dat niet van RiverStone kon worden verwacht dat zij de onderhandelingen na afwijzing door de raad nog verder zou voortzetten. Bovendien volgt uit de van de zijde van RiverStone overgelegde stukken dat ook B&W zich, ondanks haar toezegging de motie naast zich neer te leggen, op het standpunt hebben gesteld dat verwezenlijking van het plan niet aannemelijk meer was. In het verslag van de vergadering van de raad van 19 januari 2010 wordt vermeld: “ (…) [gedeputeerde 2] (GL) begrijpt de wethouder aldus, namelijk dat het nu mogelijk is dat de ontwikkelaar verder gaat met woningbouw. Daarop zegt wethouder [wethouder 2] dat deze dan weet dat de kans op succes, gezien de uitspraak van de raad, niet erg groot is. Op de opmerking van [gedeputeerde 2] dat het nu dus aan de ontwikkelaar is, bevestigt hij dat. Het college heeft een voorstel gedaan, de raad accepteert dat niet en daaruit volgt dat het verhaal uit is. (…).” Bij brief van 22 september 2011 laat de gemeente aan RiverStone weten dat “ (…) op dit moment geen enkel uitzicht meer bestaat op een andere invulling van het terrein(…).” De conclusie is dat de motie van de raad van 19 januari 2010 ertoe heeft geleid dat het plan feitelijk onuitvoerbaar was geworden, zodat de raad met het aannemen van die motie de onderhandelingen tussen partijen op onrechtmatige wijze heeft afgebroken. De gemeente is voor de mogelijk daaruit voortgevloeide schade aansprakelijk.
4.37 Grief VII slaagt hiermee deels. De in rechtsoverweging 2.1 onder sub 2 vermelde verklaring voor recht zal als na te melden gedeeltelijk worden toegewezen.
Schade
4.38 De als gevolg van de onrechtmatige handelswijze van de gemeente geleden schade bestaat volgens RiverStone uit 4 componenten, te weten:
a. gederfde winst, die met de realisatie van het masterplan zou zijn behaald;
b. gederfde winst, die verband houdt met het feit dat gedurende 5 jaar geen industriële
exploitatie op terrein RiverStone heeft plaatsgevonden;
c. kosten ter voorbereiding en totstandkoming masterplan;
d. kosten ter oprichting joint venture (oprichtingskosten en overdrachtsbelasting).
4.39 Het hof overweegt als volgt. De onder sub a en b vermelde gederfde winst komt op basis van hetgeen in rechtsoverweging 4.32 is overwogen niet voor vergoeding in aanmerking. De onder sub c en d vermelde kosten dient de gemeente, op grond van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.33 is overwogen, in beginsel wel (gedeeltelijk) aan RiverStone te vergoeden. Omdat het debat van partijen over de omvang van die schade nog onvolkomen is gevoerd, wordt de procedure op dit punt verwezen naar de schadestaatprocedure. De in rechtsoverweging 2.2 onder sub 3 vermelde verklaring voor recht zal in zoverre worden toegewezen.
4.40 In de eerste grief, waarin RiverStone het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof voorlegt, is onvoldoende kenbaar gemaakt waartegen de gemeente zich dient te verweren (vergelijk Hoge Raad 5 december 2003, LJN: AJ3242, rechtsoverweging 3.4.3 en 3.4.4). De grief faalt op die grond.
4.41 Nu het hof hiervoor onder 4 zelfstandig de feiten heeft vastgesteld, heeft RiverStone geen belang bij de behandeling van de tweede grief dat terrein RiverStone geen onderdeel van de provinciale EHS-structuur vormt. Grief II faalt daarom.
4.42 Bij behandeling van grief IV dat de architectenbureaus op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente zijn ingeschakeld, heeft RiverStone geen belang. Vast staat dat de architectenbureaus in navolging van de brief van 26 november 2008, aldus na de duidelijke waarschuwing van B&W en na de periode ter zake waarvan de gemeente jegens RiverStone schadeplichtig is geworden, zijn ingeschakeld. Grief IV faalt dan ook.
4.43 Grief V inhoudende dat RiverStone voorafgaand aan het sluiten van de intentieovereenkomsten in een vergevorderd stadium was met het ontwikkelen van industriële plannen, maar daarvan op verzoek van de gemeente heeft afgezien, faalt op grond van hetgeen in rechtsoverweging 4.23 is overwogen.
4.44 RiverStone noch de gemeente heeft feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
5. Slotsom
5.1 Uit het voorgaande volgt dat de grieven I, II en IV tot en met VI falen. Grief III slaagt. Grief VII slaagt gedeeltelijk. Omwille van de duidelijkheid wordt het bestreden vonnis geheel vernietigd en zal een nieuw dictum worden geformuleerd.
5.2 Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
5.3 De hiervoor in rechtsoverweging 2.2 onder 4 vermelde vordering van RiverStone de gemeente te veroordelen tot (terug)betaling zal gelet op de proceskostencompensatie worden toegewezen, voor zover RiverStone in eerste aanleg de proceskosten van de gemeente heeft gedragen.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Arnhem van 31 augustus 2011, voor zover tegen ASR en C&I gewezen;
vernietigt het vonnis van de rechtbank te Arnhem van 31 augustus 2011, voor zover dit is gewezen tegen Riverstone B.V. en Riverstone Gebiedsontwikkeling, en doet opnieuw recht;
verklaart voor recht dat de gemeente in de periode van 26 mei 2008 tot 26 november 2008 onrechtmatig heeft gehandeld jegens RiverStone B.V. en RiverStone Gebiedsontwikkeling door te handelen in strijd met de door de gemeente bij RiverStone B.V. en RiverStone Gebiedsontwikkeling gewekte verwachtingen door in de gegeven omstandigheden de onderhandelingen en samenwerking met RiverStone B.V. en RiverStone Gebiedsontwikkeling met betrekking tot de nadere planvorming met betrekking tot het voornoemde, aan RiverStone Gebiedsontwikkeling in eigendom toebehorende perceel af te breken zonder RiverStone B.V. en RiverStone Gebiedsontwikkeling tijdig een adequate vergoeding aan te bieden;
veroordeelt de gemeente tot vergoeding van de door RiverStone B.V. en RiverStone Gebiedsontwikkeling als gevolg van het onrechtmatig handelen als hierboven in rechtsoverweging 4.39 bedoelde schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 februari 2010 tot aan de dag ter algehele voldoening;
compenseert de kosten van beide instanties aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
veroordeelt de gemeente tot (terug)betaling van de door RiverStone uit hoofde van het vonnis van 31 augustus 2011 gedragen proceskosten van de gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat RiverStone deze betaling aan de gemeente heeft gedaan;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.C. Frankena, G.P.M. van den Dungen en M.F.J.N. van Osch en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
23 april 2013.