Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
vestiging Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.045.234/01
(zaaknummer rechtbank Leeuwarden 87109 / HA ZA 0862)
arrest van de tweede kamer voor burgerlijke zaken van 5 maart 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LASMOTEC VASTGOED HOLDING B.V.,
gevestigd te Surhuisterveen,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
eiseres in eerste aanleg,
hierna: Lasmotec,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JORCOM B.V.,
gevestigd te Bolsward,
geïntimeerde(n) in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
gedaagde in eerste aanleg,
hierna: JORCOM,
advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis te Leeuwarden.
De inhoud van het tussenarrest van 31 juli 2012 wordt hier als herhaald en ingelast beschouwd.
Het verdere verloop van de procedure
Nadat het hof in het tussenarrest van 31 juli 2012 aan Lasmotec bewijs had opgedragen, is een dag bepaald voor het horen van getuigen, te weten 22 november 2012.
Bij brief van 8 november 2012 heeft Lasmotec het hof en de wederpartij laten weten dat zij niet aan de haar gegeven bewijsopdracht kan voldoen, reden waarom zij vanuit die constatering de procedure wenst voort te zetten. Daarna heeft het hof de zaak verwezen naar de rol van 27 november 2012 voor beraad en uitlating door partijen. Op die roldatum heeft Lasmotec een akte genomen, waarin zij herhaalt hetgeen zij schreef in haar brief van
8 november 2012.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
De verdere beoordeling
Het principale appel
1. De grieven I en II
1.1. In zijn tussenarrest van 13 juli 2012 heeft het hof onder 4.7. en 4.8. overwogen dat Jorcom dient in te staan voor het gebruik van de verkochte zaak als bedrijfsruimte, waaronder Lasmotec naar gangbaar spraakgebruik in elk geval mocht verstaan dat de, ten tijde van de koop bestaande, bebouwing zonder meer gebruikt konden worden als bedrijfsruimte. Volgens Lasmotec mocht zij echter ook verwachten dat de gekochte bodem, zonder extra kosten, zoals die van bodemsanering, geschikt zou zijn om daarop een parkeerterrein aan te leggen of nieuwe bedrijfsruimte te bouwen.
1.2. Hoewel de gangbare betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst geen steun biedt aan deze door Lasmotec verdedigde uitleg, heeft Lasmotec gesteld dat tussen partijen voorafgaand aan en/of bij de totstandkoming van de koop is besproken dat Lasmotec de grond mede zou kopen om daarop ´op enig moment´ inrichtingswerkzaamheden, zoals het aanbrengen van verharding/bestrating te gaan verrichten. Nu Jorcom dit betwist, heeft het hof Lasmotec op wie in deze de bewijslast rust, bewijs daarvan opgedragen.
1.3. Lasmotec heeft vervolgens meegedeeld niet aan die bewijsopdracht te kunnen voldoen. Om die reden zal aan die betwiste stelling van Lasmotec voorbij worden gegaan. De gangbare betekenis van de woorden 'normaal gebruikt als bedrijfsruimte' is dat de door Jorcom te leveren zaak geschikt moet zijn voor het gebruik van de, ten tijde van de koop bestaande, bebouwing als bedrijfsruimte. De grieven I en II in het principale appel zijn gebaseerd op de door Lamoectec bepleite, maar door het hof verworpen uitleg van de overeenkomst en falen derhalve.
2. De grieven III tot en met V
2.1. De grieven III en IV strekken er toe dat op Jorcom een mededelingsplicht aangaande de vervuiling van de bovenlaag van de bodem rustte en dat Lasmotec dienaangaande geen nader onderzoek hoefde te doen. Zoals Lasmotec bij grief IV zelf al opmerkt (MvG onder 36) hangt grief IV (het hof vult aan: evenals grief III) samen met grief I.
2.2. Bij het vaststellen van de omvang van de op Jorcom rustende mededelingsplicht, is de omvang van de leveringsverplichting voor Jorcom van belang. Die mededelingsplicht dient daarom te worden beoordeeld in het licht van de leveringsverplichting zoals het hof die hiervoor heeft vastgesteld. Jorcom was niet gehouden grond te leveren die zodanig schoon was, dat daarop zonder meer uitbreiding en nieuwe bestrating mogelijk was.
2.3. De mededelingsplicht van Jorcom als verkoper strekt in beginsel niet zo ver dat zij ook mededelingen moet doen aangaande (het ontbreken van) niet overeengekomen eigenschappen van de te leveren zaak. Dat zou anders kunnen zijn als Jorcom ervan op de hoogte zou zijn dat bij Lasmotec verdergaande verwachtingen aangaande de grond leefden (de mogelijkheid zonder nadere maatregelen te bouwen of te bestraten). In het voorgaande is overwogen dat dergelijke verwachtingen voorafgaand aan of bij het tot stand komen van de overeenkomst niet tussen partijen zijn besproken. Andere redenen waarom Jorcom toch had moeten meedelen dat wegens vervuiling geen uitbreiding of bestrating mogelijk was, zijn gesteld noch gebleken. De grieven III en IV in het principale appel falen. Grief V borduurt voort op de door Lasmotec aangenomen mededelingsplicht en deelt hetzelfde lot.
3. Grief VI
De zesde grief in het principale appel is ingesteld onder de voorwaarde dat het vonnis wordt vernietigd. Nu uit het vorenstaande volgt dat dit niet het geval is faalt ook grief VI.
4. Dwaling
4.1. Voor zover Lasmotec haar vordering in hoger beroep mede baseert op dwaling kan ook dit niet tot toewijzing van haar vordering leiden. Daartoe overweegt het hof het volgende.
4.2. Kennelijk laat Lasmotec onder 42 tot en met 45 van haar memorie van grieven het aan het hof over welke van de drie in artikel 6:228 BW genoemde dwalingsgronden aan haar beroep op dwaling ten grondslag gelegd moet worden. Hoewel het aan partijen is om de feitelijke grondslag voor hun vordering te kiezen en de rechter niet de vrijheid heeft naar believen te kiezen uit door een partij aangedragen alternatieve grondslagen, overweegt het hof het volgende.
4.3. Uit de (korte) toelichting op de afzonderlijke dwalingsgronden blijkt dat Lasmotec ook hier voortbouwt op een mededelingsverplichting voor Jorcom aangaande de vervuiling. Het hof overweegt daarover het volgende.
4.4. De verklaring in de overeenkomst dat aan Jorcom niet bekend is "of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het normale gebruik door koper of die heeft geleid of naar redelijke verwachting zou kunnen leiden tot een verplichting tot verschoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van nadere maatregelen" (artikel 5.4) doet enerzijds niet af aan de garantieverplichting in artikel 5.3. van de koopovereenkomst (zie het tussenarrest onder 4.5.). De verklaring in art. 5.4. van de overeenkomst betekent anderzijds ook geen uitbreiding van die garantieverplichting, in die zin dat Jorcom instaat voor een geschiktheid die verder gaat dan het overeengekomen “normale gebruik als bedrijfsruimte”. De hier bedoelde verklaring is niet meer dan een mededeling aangaande de bij Jorcom bestaande wetenschap en houdt geen garantie in.
4.5. Met betrekking tot het beroep op dwaling overweegt het hof het volgende. Het beroep op de onder a genoemde dwalingsgrond (memorie van grieven onder 43) faalt omdat uit hetgeen hiervoor is geoordeeld volgt dat de bestaande verontreiniging niet strekt ten nadele van het normale gebruik zoals dat volgt uit de overeenkomst. Van een onjuiste mededeling door Jorcom is derhalve geen sprake. het beroep op de onder b genoemde dwalingsgrond (memorie van grieven, onder 44) faalt op gelijke gronden. Wat betreft de onder c genoemde dwalingsgrond (gezamenlijke dwaling) geldt, dat Jorcom heeft geleverd wat is overeengekomen. Dat betekent niet dat er in het geheel geen sprake was van vervuiling, maar geen vervuiling die in de weg stond aan het overeengekomen gebruik. Ten aanzien van dat laatste bestond bij Jorcom geen onjuiste voorstelling van zaken, althans zulks volgt niet uit de door Lasmotec gestelde feiten en omstandigheden.
Het incidenteel appel
5. Bij de behandeling van de grieven in het incidentele appel mist Jorcom voldoende belang, nu de rechtbank de tegen Jorcom gerichte vorderingen heeft afgewezen en het daartegen gerichte principale appel niet slaagt. De grieven in het incidentele appel zijn uitsluitend gericht tegen de gronden voor de afwijzing.
6. Slotsom
Nu alle grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van Lasmotec als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in hoger beroep (1 punt, tarief IV (€ 1.631,-)). In het incidenteel appel zal geen veroordeling in de kosten plaatsvinden om reden dat dit nodeloos is ingesteld.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Lasmotec in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Jorcom op € 313,- aan verschotten en € 1.631,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, G. van Rijssen en R.A. van der Pol en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 5 maart 2013 in bijzijn van de griffier.