Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00213
uitspraakdatum: 22 januari 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 1 maart 2012, nummer AWB 11/19, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum 1 januari 2009 - vastgesteld op € 758.000. Tegelijk met de beschikkking is de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2010 opgelegd.
1.2. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 22 november 2010 de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 maart 2012 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 6 april 2012, ingekomen bij het Hof op 7 april 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoort voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2012 te Arnhem. De hoger beroepen met de nummers 12/00213 en 12/00320 zijn met toestemming van partijen ter zitting gelijktijdig behandeld. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen tot bijstand vergezeld van taxateur B. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur C.
1.6. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. De onroerende zaak is in 1901 gebouwd tezamen met de belendende onroerende zaak, A-straat 2 en bestaat op de begane grond uit een winkelruimte (172 m²) en een opslagruimte voorzien van een pantry en sanitair (67 m²). De eerste verdieping is een opslagruimte/entresol (40 m²).
2.2. Met betrekking tot de onroerende zaak is met ingang van juli 2001 een huurovereenkomst gesloten tussen belanghebbende en D BV. De huurprijs bedraagt op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2009) € 51.936.
2.3. A-straat 2, is eveneens door belanghebbende verhuurd en wel per 16 juli 2007 voor een huurprijs van € 49.500. De huurprijs bedraagt op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2009) € 51.420. A-straat 2 bestaat op de begane grond uit een winkelruimte (180 m²) en een opslagruimte (38 m²). De eerste verdieping is een opslagruimte/entresol (78 m²).
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode en belanghebbende heeft ter zitting van het Hof ingestemd met een kapitalisatiefactor van 13,1. Partijen verschillen van mening over de huurwaarde.
3.3. Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde € 52.488 moet zijn en komt derhalve tot een waarde van (€ 52.488 x 13,1 =) € 687.592, afgerond € 687.000. Belanghebbende verwijst hierbij naar een taxatierapport van B van 21 juli 2010.
3.4. Ter staving van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van C van 2 november 2011 waarin de waarde is getaxeerd op (€ 57.922 x 13,1 =) € 758.778, afgerond € 758.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.
4.3. Als uitgangspunt heeft verder te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de dan geldende huurprijs die tussen niet-gelieerde partijen is overeengekomen. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52).
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het in 3.4 vermelde taxatierapport van C. In het taxatierapport worden de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
A-straat 1 172 m² € 233 € 40.093 67 m²
40 m² € 189
€ 129 € 12.663
€ 5.166 € 57.922 € 51.936
(per jan-09)
A-straat 3
47 m² € 341 € 16.027 44 m²
44 m²
€ 173
€ 143 € 7.652
€ 6.302 € 29.981 € 30.000
(per mrt-09)
A-straat 4
85 m² € 336 € 28.620 € 28.620 € 29.000
(per jan-10)
A-straat 5
79 m² € 248 € 19.624 21 m²
55 m² € 137
€ 113 € 2.892
€ 6.237 € 28.753 € 27.300
(per jan-07)
B-straat 1
109 m² € 506 € 55.187 54 m²
109 m²
109 m²
56 m²
€ 109
€ 311
€ 237
€ 189
€ 5.929
€ 33.910
€ 25.931
€ 10.590 € 131.547 € 1.795.000
vraagprijs
A-straat 6
130 m² € 231 € 30.030 33 m²
€ 180 € 5.940 € 35.970 € 36.000
(per sep-09)
A-straat 7
100 m² € 723 € 72.345 90 m²
€ 143
€ 12.879
€ 85.224 € 85.000
(per mei-07)
Verder verwijst de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep nog naar de volgende vergelijkingsobjecten:
.
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
A-straat 1 172 m² € 233 € 40.093 67 m²
40 m² € 189
€ 129 € 12.663
€ 5.166 € 57.922 € 51.936
(per jan-09)
B-straat 2
111 m² € 607 € 67.399 99 m²
€ 124
€ 12.296
€ 79.695 € 79.550
(per dec-09)
C-straat 1
195 m² € 376 € 73.320 21 m² € 329
€ 6.909 € 80.229 € 80.213
(per okt-08)
C-straat 2
85 m² € 430 € 36.598 57 m²
57 m² € 238
€ 196 € 13.605
€ 11.204 € 61.407 € 61.293
(per jan-09)
D-straat 1
175 m² € 420 € 73.616 80 m²
80 m²
80 m²
€ 261
€ 215
€ 92
€ 20.930
€ 17.237
€ 7.387
€ 119.170 € 119.000
(per jul-07)
D-straat 2 320 m² € 374 € 119.820 80 m²
€ 91
€ 7.286
€ 127.106 € 127.000
(per aug-10)
4.5. Het Hof overweegt hierover het volgende. A-straat 2 is nagenoeg identiek aan de onroerende zaak. Voor A-straat 2 bedraagt de huurwaarde op 1 januari 2008 € 49.500. Volgens partijen is deze huurwaarde in overeenstemming met de huurwaarde in het economische verkeer. Nu A-straat 2 nagenoeg identiek is aan de onroerende zaak is de huur van A-straat 2 eveneens van belang voor de huur die bij de waardering van de onroerende zaak gehanteerd dient te worden. De heffingsambtenaar bepleit voor de waardepeildatum 1 januari 2009 voor A-straat 2 een huurwaarde van € 59.124. In de door hem overgelegde stukken noch ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een afdoende verklaring gegeven waarom de huurwaarde in 2009 zo sterk is gestegen. Nu de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurstijging in 2009 niet kan verklaren, ontbreekt ook een verklaring voor de huur van € 57.922 die hij voor de onroerende zaak heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft ook niet met voornoemd taxatierapport en de extra aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt, dat de huur voor de onroerende zaak, in afwijking van de huur voor A-straat 2, € 57.922 moet bedragen. Hierbij merkt het Hof nog op dat de huurprijs van de onroerende zaak op de onderhavige waardepeildatum (€ 51.936) nauwelijks afwijkt van de huurprijs van A-straat 2 op laatstbedoelde datum (€ 51.420). Het enkele feit dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst van A-straat 2 verder van de waardepeildatum is gelegen dan die van andere vergelijkingsobjecten, doet hieraan niet af, nu de huurprijs van het nagenoeg identieke buurpand een goede indicatie vormt voor een huurprijs die in de markt voor de onroerende zaak bedongen kan worden.
4.6. Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite (huur)waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.7. Belanghebbende bepleit een waarde van € 687.000. Ter onderbouwing van de verdedigde waarde verwijst belanghebbende naar het in 3.3 vermelde taxatierapport van B.
4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Redengevend daarvoor is dat belanghebbende ter zitting van het Hof geen afdoende verklaring heeft kunnen geven voor de mate waarin van de huurprijs is afgeweken.
4.9. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 700.000.
4.10 Belanghebbende heeft zich nog beroepen op een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft toegegeven. Nu het hoger beroep gegrond is, ziet het Hof geen aanleiding om aan bedoeld motiveringsgebrek consequenties te verbinden.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 218 voor de kosten in de bezwaarfase, € 874 voor de kosten in beroep en € 944 voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.036.
Gelet op de aard van de onroerende zaak, acht het Hof een vergoeding van de taxatiekosten berekend op een bedrag van € 130 (2 uur x € 65, exclusief omzetbelasting) redelijk.
De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 2.166.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 700.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.166; en
– gelast dat de gemeente Arnhem aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt van in totaal € 764, te weten € 298 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2013.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.