Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
vestiging Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.102.622/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 115767 HA ZA 10-65)
arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken van 15 januari 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Gemeente Pekela,
zetelende te Oude Pekela,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. R.D. Lubach, kantoorhoudende te Amsterdam.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 7 december 2011 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 februari 2012 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de gemeente tegen de zitting van 28 februari 2012.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep, tevens bevattende de grieven, luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,
(1) te vernietigen het vonnis van de Rechtbank te Groningen van 7 december 2011, gewezen
onder zaaknummer/rolnummer 115767 / HA ZA 10-65 tussen appellant als eiser en
geïntimeerde als gedaagde en opnieuw rechtdoende;
(2) te verklaren voor recht dat de Gemeente jegens hem aansprakelijk is op grond van
onrechtmatige daad voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade als gevolg
van het door de Gemeente in het verkeer brengen van verontreinigde grond, meer
specifiek door het in het verkeer brengen van het Perceel, kadastraal bekend
Gemeente Oude Pekela, sectie E, nummer 177;
(3) de Gemeente te veroordelen tot vergoeding aan [appellant] van de onder sub (2) benoemde
schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
(4) de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van redelijke kosten die [appellant] heeft
moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid ex artikel 6:96, lid 2 sub b
BW, bestaande uit kosten voor het laten opstellen van het rapport van MUG met nummer
6-240-11-22 voor een bedrag van € 785,40 en kosten voor het opvragen van een zevental
luchtfoto's bij het kadaster voor een bedrag van € 287,-;
(5) de Gemeente te veroordelen in de kosten van beide instanties, vermeerderd met de
wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over deze proceskosten vanaf de 15e dag na de dag
van de uitspraak van het in deze te wijzen arrest tot de dag der algehele voldoening,
alsmede vermeerderd met de nakosten met een bedrag van € 131,- dan wel indien
betekening van het arrest plaatsvindt met een bedrag van € 199,-."
Bij memorie van antwoord is door de gemeente verweer gevoerd met als conclusie:
"1. te bekrachtigen het vonnis waarvan beroep;
2. [appellant] te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep,
een en ander uitvoerbaar bij voorraad."
Zowel bij de dagvaarding in hoger beroep als bij de memorie van antwoord is een aanzienlijke hoeveelheid producties in het geding gebracht.
Voorts heeft [appellant] een akte genomen waarbij wederom enige producties zijn overgelegd. Vervolgens heeft de gemeente een antwoordakte genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, vestiging Leeuwarden.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
De wijziging van eis
1. [appellant] heeft bij de appeldagvaarding zijn eis gewijzigd. Deze eiswijziging is mede gegoten in de vorm van een grief (grief II) De gemeente heeft zich tegen deze eiswijziging als zodanig niet verzet. Ook het hof acht geen termen aanwezig om deze eiswijziging buiten beschouwing te laten nu deze op het juiste tijdstip is ingediend. Het hof zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis. Grief II leidt als zodanig niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.
Ten aanzien van de feiten
2. Tegen de weergave van de feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van het beroepen vonnis is, behoudens grief I, geen grieven gericht.
3. Grief I betreft de datum van de koopovereenkomst tussen [Slooptechniek B.V.] en [appellant], die door de rechtbank ten onrechte op 2 juni 2004 (de datum van de levering) is gezet in plaats van op 28 mei 2004. Deze grief is in zoverre terecht voorgedragen, doch leidt evenmin tot vernietiging van het bestreden vonnis aangezien genoemde datum niet dragend is voor de door de rechtbank gehanteerde motivering.
4. Het hof zal hierna de door de rechtbank vastgestelde feiten herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
4.1. Op het perceel aan [adres] (verder: het perceel) stond van 1884 tot 1980 de strokartonfabriek "Union". In 1980 ging Union Papier en Verpakking B.V. failliet. De gemeente heeft het perceel met daarop staande opstallen uit de faillissementsboedel verworven. Pogingen van de gemeente om een nieuwe bestemming voor het complex te vinden hadden geen succes.
4.2. Omdat het complex verpauperde en een negatieve invloed had op de verkoopbaarheid van het naastgelegen industrieterrein, heeft de gemeente in 1985 besloten het Unioncomplex te laten slopen. Daartoe zijn eerst onderhandelingen gevoerd met Grontmij als sloper, en, toen die niet tot succes leiden, met [Slooptechniek B.V.].
4.3. [Slooptechniek B.V.] heeft op 3 januari 1989 van de gemeente opdracht gereken tot de sloop voor een "aanneemsom" van hfl 540.000,-, waarbij de funderingen in de grond mochten blijven zitten (behoudens de bovenste 30 cm). In de opdracht is verwezen naar de begroting van
11 november 1988. Daarin is ondermeer vermeld: Afvoeren dakplaten en isolatie 1500 m3 "inclusief stortkosten".
Laatgenoemde toevoeging komt niet voor bij de overige posten die verwijderd moeten worden. In eerdere versies van de begroting voor het slopen is vermeld dat het dak uit asbesthoudende eternietgolfplaten bestond.
In het bestek voor de sloopwerkzaamheden was opgenomen dat alle vrijkomende materialen moesten worden afgevoerd naar een legale stortplaats, waarbij de stortkosten voor rekening van [Slooptechniek B.V.] kwamen.
4.4. Op 20 april 1989 heeft de gemeente de sloopwerken opgenomen. De sloopwerkzaamheden zijn goedgekeurd zonder dat van gemeentewege aanmerkingen zijn gemaakt. Enige schuren van het Unioncomplex (bouwjaar 1962) zijn niet gesloopt.
4.5. [Slooptechniek B.V.] had zelf interesse gekregen in het perceel als bedrijfsterrein. Op verzoek van [Slooptechniek B.V.] heeft de gemeente het perceel op 30 november 1989 geleverd aan [Beheersmaatschappij 1] en [Beheersmaatschappij 2] (aandeelhouders van [Slooptechniek B.V.], verder: [Beheermaatschappij 1] en [Beheermaatschappij 2]) voor een koopsom van hfl. 50.000,- exclusief belastingen. In de koopakte is omtrent de gesteldheid van het perceel opgenomen:
"Het verkochte onroerend goed bestaat uit: ongeveer 1 hektare en 90 aren industriegrond, met de gedeeltelijk daarin achter te blijven funderingen van een voormalig fabriekscomplex gelegen op het voormalig "Union-terrein" te Oude Pekela, … de in het verkochte na sloping der opstallen achter te blijven funderingen zijn aan partijen voldoende bekend, zodat daarvan in deze akte geen nadere omschrijving of aanduiding wordt verlangd".
4.6. [Slooptechniek B.V.] heeft het perceel van 1989 tot 2004 gebruikt voor haar bedrijf. Op het terrein zijn diverse opslagtanks verschroot en ook zijn er diverse sloopmaterialen opgeslagen geweest.
4.7. Gedurende die periode heeft
- de gemeente [Slooptechniek B.V.] in 1995 aangeschreven omdat [Slooptechniek B.V.] het perceel gebruikte voor opslag van diverse goederen zonder milieuvergunning;
- het Openbaar Ministerie [Slooptechniek B.V.] bij bevelschrift van 11 november 1998 gelast om diverse overtredingen, waaronder opslag van puin en grond op de onbeschermde bodem, te staken;
- de Provincie Groningen op 14 januari 1999 een waarschuwing gegeven voor het wederom gebruiken voor het perceel voor het opslaan van afvalstoffen en verontreinigde grond zonder de daarvoor noodzakelijke vergunningen;
- de Provincie Groningen op 16 maart 2004 [Slooptechniek B.V.] gewaarschuwd voor het in strijd met vergunningvoorschriften handelen door sloopwerkzaamheden te verrichten en steenachtige materialen te vermengen zonder bodembeschermende maatregelen te treffen.
4.8. Voorts heeft op 19 februari 2004 een brand gewoed op het perceel.
4.9. [Slooptechniek B.V.] heeft het perceel zelf verworven van [Beheermaatschappij 1] en [Beheermaatschappij 2] bij notariële akte van levering van 29 december 1997 tegen een koopprijs van hfl 90.000,- . In deze akte zijn ondermeer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6
(…)
2. Voor zover aan de verkopers bekend:
a. is met betrekking tot het verkochte door de daartoe bevoegde instanties nooit een aanwijzing verkenend onderzoek naar verontreiniging uitgebracht;
b. zijn krachtens de Wet bodembescherming tot op heden ten aanzien van het verkochte door de daartoe bevoegde instanties geen beschikkingen of bevelen uitgevaardigd.
(.)
4.Voor zover aan de verkoopster bekend zijn in het verkochte geen asbesthoudende stoffen verwerkt.
4.10. [appellant] is eind 1985 in dienst getreden van [Slooptechniek B.V.]. Aanvankelijk als Sloper II. Als zodanig heeft hij in de jaren '80 sloopwerkzaamheden verricht aan de papierfabriek op het perceel. Via Sloper I heeft [appellant] zich - in 1994 - opgewerkt tot uitvoerder bij [Slooptechniek B.V.].
4.11. [Slooptechniek B.V.], dat in financiële moeilijkheden geraakte, heeft op 28 mei 2004 het perceel aan [appellant] verkocht voor een koopsom van € 300.000,-. Levering heeft op 2 juni 2004 plaats gevonden.
In de akte van levering is opgenomen:
Artikel 6
(…)
Het is de verkopers niet bekend dat er feiten zijn waaruit blijkt dat het verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
(…)
5. De verkoopster kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad worden aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen ten aanzien van het verkochte of naburige percelen, dan wel tot vergoeding van enige schade. De koper kan deze overeenkomst niet ontbinden of wegens dwaling vernietigen of doen wijzigen, indien blijkt van verontreiniging van het verkochte en deze verontreiniging niet aan de verkoopster bekend is bij het tot stand komen van deze overeenkomst en niet op dat moment op grond van haar bekende feiten bekend had behoeven te zijn.
4.12. [appellant] was van plan het perceel aan [Slooptechniek B.V.] in gebruik te geven tegen een vergoeding van € 12.829,56 per jaar. Daartoe is een overeenkomst opgesteld, ondertekend op 2 en 6 juni 2004.
4.13. [Slooptechniek B.V.] is op 17 augustus 2004 failliet verklaard.
4.14. Op 25 februari 2005 heeft [appellant] het bewijs van vakbekwaamheid verkregen voor deskundig toezichthouder Asbest en Crocidoliet DTA-A.
4.15. Op 1 april 2006 heeft er brand plaats gevonden op het perceel [adres]. Bij die brand is asbest vrijgekomen, ook op het daarnaast gelegen, in geding zijnde perceel. De sloopwerkzaamheden van [adres] hebben plaatsgevonden door [Slooptechniek B.V.] Sloop en Recycling B.V. ([Slooptechniek B.V.] - nieuw, ontstaan uit een overname uit het faillissement van [Slooptechniek B.V.]) waarbij het sloopplan de naam van [appellant] draagt.
4.16. [appellant] heeft in 2007 aan MUG-ingenieursbureau opdracht gegeven voor een verkennend bodemonderzoek van het perceel. Dit bureau heeft op 12 en 19 juli 2007 veldwerk verricht voor dit onderzoek.
De conclusies van het (concept)onderzoeksrapport van 19 september 2007 luiden, voor zover van belang, als volgt:
"Puin
Uit de asbestanalyses is gebleken dat het op deelgebieden I en II aanwezige puin moet worden aangemerkt als sterk asbesthoudend. De hergebruiksnorm van 100 mg/kg wordt ruimschoots overschreden. In het puin is zowel serpentijne asbest (Chrysotiel) als amfibole (Amosiet en Crocidoliet) asbest aangetroffen. In hechtgebonden en niet-hechtgebonden vorm. Ter plaatse van deelgebieden I en II is sprake van een ernstig geval van verontreiniging met asbest. De asbestverontreiniging is hoogst waarschijnlijk ontstaan tijdens de sloop van de voormalige strokartonfabriek, waarbij slooppuin van de fabriek op locatie is toegepast in het toegangspad. Ten aanzien van de overige parameters blijkt dat het puin ten hoogste licht verhoogde gehalten aan kwik, minerale olie, PAK 10 VROM en EOX bevat (indicatief categorie 1-bouwstof). Op basis van de gemeten asbestconcentraties dient het puin echter wel te worden aangemerkt als niet toepasbaar. Ter plaatse van deelgebied III is geen asbest geconstateerd en is tevens nauwelijks puin aangetroffen.
Grond
De op de onderzoekslocatie aanwezige bovengrond (…) bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan zink en minerale olie. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen.
(…)
Ten aanzien van de aangetroffen asbestconcentraties in deelgebieden I en II kan worden geconcludeerd dat nader bodemonderzoek naar de aard en omvang van de asbestverontreiniging noodzakelijk is".
4.17. Dit nader onderzoek heeft nimmer plaats gevonden. Een voorlopig deskundigenbericht dat door [appellant] was geëntameerd is tussentijds door hem afgeblazen vanwege de daaraan verbonden kosten.
4.18. Op 11 oktober 2007 heeft mr. P.A.M. van der Heijden namens [appellant] de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die hij geleden heeft als gevolg van het in omloop brengen van vervuilde grond.
4.19. De (verzekeraar) van de gemeente heeft bij brief van 10 maart 2008 de aansprakelijkheid afgewezen.
4.20. Op het perceel rust, ingevolge het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied Oude Pekela" (goedgekeurd 11 september 1989), de bestemming "Bedrijfsdoeleinden B". Deze bestemming staat gebruik voor industriële activiteiten, groothandels en transportactiviteiten toe, alsmede de bouw van bijbehorende gebouwen, waaronder per bouwperceel één bedrijfswoning met bijgebouwen.
In het (ten tijde van het nemen van het laatste processtuk) in voorbereiding zijnde bestemmingsplan "Oude Pekela" komt op het perceel de bestemming Bedrijfsterrein 2 te rusten. Bij die bestemming behoren niet langer bedrijfswoningen.
De procedure in eerste aanleg
5. [appellant] heeft in eerste aanleg gesteld dat de gemeente jegens hem, als opvolgend eigenaar, onrechtmatig heeft gehandeld door met asbest vervuilde grond in het verkeer te brengen. De grond die hij nu bezit is niet geschikt voor woningbouw. In eerste aanleg heeft hij gevorderd dat de gemeente veroordeeld wordt om de grond van hem te kopen tegen het bedrag dat hij ervoor heeft betaald en daarnaast tot vergoeding van schade, aanvankelijk begroot op bijna € 50.000,-.
5.1. De rechtbank heeft, na eerst een verjaringsverweer zijdens de gemeente te hebben verworpen, geoordeeld dat de gemeente niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Alleen onder bijkomende omstandigheden is het in omloop brengen van verontreinigde grond onrechtmatig jegens opvolgende kopers. Dergelijke bijkomende omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken.
5.2. Tegen dit oordeel richt zich grief III.
De beoordeling van de grieven
6. Het hof heeft hiervoor reeds de grieven I en II behandeld, die beide niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
7. In grief III betrekt [appellant] de stelling dat de gemeente jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door met asbest vervuilde grond in het verkeer te brengen.
8. Het hof zal alvorens die stelling te bespreken eerst het, door de gemeente gehandhaafde, verjaringsverweer bespreken. Het hof is van oordeel dat de rechtbank dit verweer op juiste wijze heeft verworpen. De schade waarvan [appellant] thans vergoeding vordert kon voor hem eerst ontstaan op het moment dat hij eigenaar van het perceel werd (2 juni 2004), de eerste aansprakelijkstelling dateert van 11 oktober 2007, dus ruim binnen de korte verjaringstermijn van vijf jaar van artikel 3:310 lid 1 BW Pro.
9. Het uitgangspunt van de vordering van [appellant] is dat de in het perceel aangetroffen asbestvervuiling in de bodem van het perceel is ontstaan in de periode dat de gemeente eigenares was, doordat [Slooptechniek B.V.] asbesthoudend puin van de Unionfabriek in de bodem heeft gebracht. Dit uitgangspunt - waarvan de bewijslast overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op [appellant] rust -staat in appel evenwel naar 's hofs oordeel niet vast. Het onderzoek van MUG-ingenieursbureau veronderstelt zulks wel (zie de conclusie, hiervoor onder 4.16 geciteerd) maar het rapport zelf bevat geen deugdelijke onderbouwing voor deze veronderstelling. De gemeente heeft voldoende feiten gesteld omtrent de bedrijfsvoering door [Slooptechniek B.V.] (zie 4.6 en 4.7) alsmede de brand op het naastliggende terrein, die mogelijk ook de oorzaak van de asbestverontreiniging kunnen zijn. Een toereikend bewijsaanbod op dit punt ligt ook niet voor. Dat met name de witte baksteen en het betonpuin van de Unionfabriek asbesthoudend zouden zijn - wat [appellant] een aantal malen veronderstelt - kan het hof niet uit de overgelegde bewijsstukken destilleren. Ook uit het rapport van AA&C Groningen d.d. 7 februari 1997 (productie 44 bij de memorie van grieven) dat de niet gesloopte schuren uit 1962 in beeld heeft gebracht kan die conclusie niet dragen. Hieruit blijkt dat de golfplaten daken en de beplating van de puntgevels, alsmede de goten en afvoeren, van asbesthoudend materiaal waren. Aangenomen dat de gesloopte bebouwing leek op deze schuren, blijkt niet - en dat ligt ook niet voor de hand - dat asbesthoudende golfplaten, gevelbeplating, goten en afvoeren van witte baksteen danwel beton waren opgetrokken.
10. Het bewijsaanbod dat [Slooptechniek B.V.] opdracht heeft gegeven om witte bakstenen en betonpuin afkomstig van de Unionfabriek toe te passen in de op het perceel aanwezige bouwweg, acht het hof in dit licht dan ook niet terzake doend. Een verder bewijsaanbod dat de asbestverontreining is ontstaan in de tijd dat de gemeente eigenares was van het perceel, ligt niet voor, zodat de vordering reeds daarop strandt.
11. Doch ook indien het hof er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat de asbestverontreiniging inderdaad wordt gevormd door asbesthoudend puin, afkomstig van de sloop van het Unioncomplex, dan nog baat dat [appellant] niet.
12. Het vertrekpunt is alsdan - gelijk ook de rechtbank heeft overwogen - dat het enkele feit dat een gemeente eigenaar geweest is van een perceel vervuilde grond en dat perceel op enig moment vervreemdt, niet maakt dat die gemeente aansprakelijk voor alle gevolgen van de verontreiniging, of het nu haar contractuele wederpartij of alle opvolgende eigenaren betreft (vgl. HR 4 maart 2005, LJN: AR6194, NJ 2005, 445).
13. Bijkomende omstandigheden kunnen evenwel wel leiden tot aansprakelijkheid van de gemeente. [appellant] heeft allereerst verwezen naar een reeks arresten waar een gemeente vervuilde grond als bouwgrond heeft uitgegeven, al dan niet met bouwverplichting en waar de Hoge Raad een onrechtmatige gedraging van de gemeente heeft aangenomen
(HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 286, HR 14 oktober 2002, NJ 2004, 127, HR 19 februari 1993, NJ 1994,290). Die arresten missen in dit geval toepassing omdat de gemeente het perceel niet als bouwgrond heeft uitgegeven maar heeft verkocht als industrieterrein, welke bestemming nimmer is gewijzigd.
14. Meer in concreto heeft [appellant] zich beroepen op het arrest Geldermalsen/Plameco
(HR 24 maart 2006, LJN: AU7492, NJ 2007, 377), waar de Hoge Raad als bijkomende omstandigheid doorslaggevend heeft geacht dat de gemeente geen mededeling had gedaan aan de oorspronkelijk koper van desbetreffende (industrie)grond - noch aan Plameco als opvolgend koper - dat daarop ooit een gemeentelijke vuilstortplaats was geweest, wat de gemeente wel wist. Volgens [appellant] is de asbestvervuiling in zijn terrein afkomstig van de sloop van de Unionfabriek en heeft de gemeente dat geweten - dan wel minst genomen had zij dat moeten weten - omdat de sloopwerkzaamheden nauwgezet gecontroleerd werden door de gemeente, in de persoon van de als deskundig opzichter aangewezen heren [A], [B] en [C]. Deze heren hebben gezien dan wel moeten zien dat asbesthoudend puin in het perceel is verwerkt.
De gemeente heeft al deze stellingen van [appellant] bestreden.
15. Het hof oordeelt dat, indien er, wederom veronderstellenderwijs, van wordt uitgegaan dat de gemeente bekend was met het verwerken van asbesthoudend puin op het perceel, dat in dit geval nog niet meebrengt dat zij daarmee onzorgvuldig heeft gehandeld tegenover haar contractuele wederpartij, [Beheermaatschappij 1] en [Beheermaatschappij 2]. [Slooptechniek B.V.] - met wie [Beheermaatschappij 1] en [Beheermaatschappij 2] op dit punt zijn te vereenzelvigen - wist minstens evenveel als de gemeente omtrent de gesteldheid van het perceel en de aanwezigheid van asbest in door haar gestort puin. Van enige voorsprong in kennis van de gemeente - laat staan van het voor zich houden van die kennis - was in dat geval hoe dan ook geen sprake, wat er toe leidt dat de eventuele wetenschap van de gemeente aangaande de aanwezigheid van asbest ten tijde van de verkoop aan [Beheermaatschappij 1] en [Beheermaatschappij 2] geen bijzondere bijkomende omstandigheid is die tot aansprakelijkheid leidt (vgl. ook HR 21 juni 2002, LJN: AE4392, NJ 2004, 128). Dat daarna een derde de grond verwerft die deze kennis omtrent de bodemgesteldheid niet bezit - al aangenomen dat [appellant] tot die categorie gerekend kan worden - maakt niet dat de gemeente alsdan wel onrechtmatig gehandeld zou hebben tegenover die derde. [appellant] heeft het perceel gekocht om het vervolgens aan [Slooptechniek B.V.] - die van de hoed en de rand wist - te verhuren. Dat het faillissement van [Slooptechniek B.V.] die opzet heeft verstoord en ook eventuele vorderingsrechten van [appellant] uit de koopovereenkomst tegenover zijn verkoper illusoir maakt, is onvoldoende reden om de gemeente aansprakelijk te houden.
16. Op het voorgaande stuit grief III van [appellant] af.
17. Het hof passeert dan ook zijn bewijsaanbod betreffende de taken van de heren [A], [B] en [C] als niet relevant.
Dat zelfde geldt voor zover het bewijs ziet op de stellingen dat puin van de Unionfabriek in het perceel is verwerkt en dat [appellant] daarmee niet op de hoogte was.
18. De grieven IV en V, die zich respectievelijk richten tegen de conclusie en het dictum, ontberen zelfstandige betekenis en delen het lot van grief III.
De slotsom
19. Het hof bekrachtigt het vonnis waarvan beroep en zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, voor wat het salaris betreft te begroten op 1,5 punt naar tarief naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de gemeente begroot op € 666,- aan verschotten en € 1.341,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel - van der Linde, voorzitter, J.H. Kuiper en
H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 15 januari 2013 in bijzijn van de griffier.