Uitspraak
GERECHTSHOF Arnhem - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Leeuwarden
nummer: 12/00048
uitspraakdatum: 8 januari 2013
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 11/960 van de rechtbank Assen van 9 februari 2012 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-laan 28 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 218.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 9 februari 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door haar echtgenoot en namens de Heffingsambtenaar A, gecertificeerd WOZ-taxateur.
2. Feiten
2.1 De beschikking is te naam gesteld van B, de echtgenoot van belanghebbende. Belanghebbende en haar echtgenoot zijn getrouwd in algehele gemeenschap van goederen en belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak en in die hoedanigheid gerechtigd tot het voeren van de onderhavige procedure.
2.2 De onroerende zaak betreft een twee-onder-één kapwoning met aangebouwde garage uit circa 1985. De inhoud van de woning is ongeveer 348 m³ en is gelegen op een perceel van ongeveer 343 m².
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat zij ernstige overlast ondervindt van haar buren. Belanghebbende vindt dat de waarde met tenminste € 50.000 moet worden verlaagd. Ter zitting heeft zij zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning nihil bedraagt.
3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.3 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Belanghebbende heeft aangevoerd dat zij in onmin leeft met haar buren. Dit uit zich in pesterijen van de kant van de buurvrouw waarbij onder meer door haar verwensingen richting belanghebbende worden geuit en door haar voorwerpen in de tuin van belanghebbende worden gegooid. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat zij door haar buren is bedreigd en bijna met de auto is overreden. Belanghebbende heeft meermalen aangifte tegen de buurvrouw gedaan bij de politie, maar dit heeft geen effect gesorteerd. Belanghebbende verwijt de gemeente AA en Hunze dat zij niet adequaat in deze kwestie heeft opgetreden. Belanghebbende vindt in het licht van haar ervaringen dat haar woongenot zodanig wordt aangetast dat de waarde van de onroerende zaak op nihil, althans – zo begrijpt het Hof - aanzienlijk lager, moet worden vastgesteld.
4.4 Nu belanghebbende de waardevaststelling gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport van 14 juli 2011 opgesteld door A, voornoemd, overgelegd. In dit taxatierapport worden vier referentieobjecten vermeld. Bij het taxatierapport is een waardematrix gevoegd waarin de kenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn verwerkt. De referentieobjecten zijn gelegen te Z, L, M en N. De woning in Z is halfvrijstaand, de andere woningen zijn van het type twee-onder-één kap.
4.6 Twee referentieobjecten zijn gebouwd in 1988 de andere twee in 1994 en 1996. De inhoud van de woningen bedraagt 315 m³ tot 365 m³, en de perceeloppervlakte is 235 m² tot 392 m². Bij alle woningen behoort een garage. De referentieobjecten zijn verkocht in de periode van 16 februari 2009 tot 1 december 2010. Twee woningen zijn verkocht voor € 229.000, de andere voor € 227.000 en € 194.000.
4.7 De Heffingsambtenaar is op de hoogte van het bestaan van het conflict tussen belanghebbende en haar buren. De Heffingsambtenaar stelt begrip te hebben voor de situatie van belanghebbende, maar kwalificeert belanghebbendes relaas als een subjectieve beleving.
De Heffingsambtenaar stelt dat potentiële kopers van de onroerende zaak zich niet door de gestelde overlast zouden laten beïnvloeden. Hij heeft hiervoor aangevoerd dat belanghebbende, zoals zij in deze procedure heeft betoogd en ter zitting van het Hof nog eens heeft bevestigd, de ervaren overlast bij verkoop niet zal melden. Dit betekent dat een potentiële koper onbekend zal zijn met de overlastproblematiek, nu deze overlast niet regionale of landelijke bekendheid heeft gekregen of anderszins is gebleken dat zij aan derden kenbaar is gemaakt. De Heffingsambtenaar wijst er voorts op dat belanghebbende heeft aangegeven dat niet alle buurtbewoners overlast van de desbetreffende buren van belanghebbende ervaren. Andere buren, zowel de gezinnen die aan de andere zijde naast de bedoelde buren wonen, als bewoners aan de overzijde van de straat ervaren geen of nagenoeg geen overlast. Het is om die reden, aldus de Heffingsambtenaar, waarschijnlijk dat geen sprake is van een objectieve omstandigheid die de waarde van de onroerende zaak negatief beïnvloedt. Een potentiële koper van de onroerende zaak zal waarschijnlijk de bedoelde overlast niet ervaren. De overlast vertaalt zich daarom, aldus de Heffingsambtenaar, niet in een lagere waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer en om die reden heeft de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde hiermee ook geen rekening gehouden.
4.8 De waarde van de onroerende zaak is op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting en aanvulling in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde ligt in de lijn van de verkoopgegevens van de referentieobjecten. Het Hof overweegt hierbij dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Referentieobjecten behoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. De onderhavige verschillen tussen de referentieobjecten en de woning zijn niet zodanig dat zij niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen.
4.9 Ook in het licht van de door belanghebbende aangevoerde burenoverlast is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde overlast overweegt het Hof dat overlast en hinder van buren, in het algemeen zijn grondslag vindt in de sfeer van de persoonlijke relaties. Slechts als sprake is van overlast waardoor ook potentiële kopers hierdoor zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de peildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen, dient de overlast in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te komen. Gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar ten aanzien van de gestelde overlast naar voren heeft gebracht, acht het Hof niet aannemelijk dat de door belanghebbende ervaren burenoverlast een waardedrukkende rol speelt bij de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op de onderhavige peildatum.
4.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. De beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van de
griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 8 januari 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (P. van der Wal)
Op 9 januari 2013 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.