Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.111.756/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 108559/ HA ZA 09-251)
arrest van de tweede kamer van 24 december 2013
in de zaak van
1.[appellant],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten in het principaal appel, geïntimeerden in het incidenteel appel
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. J. Faas, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appel, geïntimeerden in het incidenteel appel
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. P. van Wijngaarden, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 13 mei 2009, 9 juni 2010, 13 oktober 2010, 5 januari 2011, 21 september 2011 en 30 mei 2012 van de rechtbank Groningen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 7 augustus 2012, hersteld bij exploot van 3 september 2012,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties),
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten] in hoger beroep luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de vonnissen van de rechtbank te Groningen van 9 juni 2010, 13 oktober 2010,
5 januari 2011, 21 september 2011 en 30 mei 2012, gewezen tussen appellanten als gedaagden, en geïntimeerden als eisers, gedeeltelijk te vernietigen, en
2. opnieuw rechtdoende, geïntimeerden alsnog niet ontvankelijk te verklaren, althans de vorderingen van geïntimeerden alsnog volledig af te wijzen, althans haar vorderingen af te wijzen als het Hof in goede justitie zal vermenen te behoren,
3. alsmede om geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen om al hetgeen appellanten ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan gerequireerden hebben voldaan aan appellanten terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling,
4. met hoofdelijke veroordeling van gerequireerden in de kosten van het geding in beide instanties."
De conclusie van de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep luidt:
"IN HET PRINCIPAAL APPEL:
Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, moge behagen bij arrest principaal appellanten niet-ontvankelijk te verklaren in hun principaal appel, dan wel het principaal appel af te wijzen, met veroordeling van principaal appellanten in de proceskosten in beide instanties en voorts:
IN HET INCIDENTEEL APPEL:
Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de Rechtbank Groningen van 9 juni 2010, 13 oktober 2010, 5 januari 2011, 21 september 2011 en 30 mei 2012, gewezen tussen incidenteel appellanten als eisers en incidenteel geïntimeerden als gedaagden, gedeeltelijk te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van incidenteel appellanten, zoals geformuleerd bij inleidende dagvaarding d.d. 3 maart 2009 en voor zover door de Rechtbank afgewezen, geheel toe te wijzen, met veroordeling van incidenteel geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties."
3.De beoordeling
De feiten
3.1
De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Het volgende staat vast.
3.1.1
[geïntimeerden] hebben op 21 november 2006 van [appellanten] een woning gekocht,
zijnde een vrijstaand woonhuis met verdere aanhorigheden, de ondergrond en tuin, aan [adres]
(hierna: de woning) voor een bedrag van € 300.000,00
kosten koper.
3.1.2
Voorafgaand aan de koop hebben [geïntimeerden] de woning meerdere malen bezichtigd
in aanwezigheid van zowel de aankopend makelaar als de verkopend makelaar.
3.1.3
In de koopovereenkomst van 21 november 2006 is onder meer het volgende
opgenomen:
"Artikel 5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten
en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve
rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(...)
Artikel 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten
die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
(...)
Artikel 9.1 De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering
voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met
ingang van die dag overgaat op koper.
(...)
Artikel 20 Koper en verkoper zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst uiterlijk 15 december
2006 kan worden ontbonden wanneer na nog uit te voeren bouwtechnische keuring blijkt dat er direct
achterstallig onderhoud is als gevolg van constructieve gebreken welke het bedrag van
€ 15.000,00 te boven gaat.”
2.4.
In de aanvullende koopovereenkomst van 6 december 2006 is onder meer het
volgende opgenomen:
"1. verkoper zal de loze dakdoorvoeren t.b.v. de oude afzuiging en de geiser in het platte dak
verwijderen en afdichten
2. verkoper zal de zichtbare dakbedekking aan de binnenzijde (zolderruimte achterzijde voormalige
pizzeria) afwerken, de gehele zolderruimte strippen en de schuine dakvakken voorzien van isolatie
en betimmering (gekeurde spaanplaat)
(...)
5. verkoper zal op de zolder enkele elektra aansluitingen en een lichtpunt aanbrengen
7. verkoper zal het platte dak inspecteren. Wanneer er zichtbare lekkage is wordt de oorzaak hersteld
9. verkoper zal de afvoerpijp ter hoogte van de voordeur steviger bevestigen”
3.1.4
Op 14 december 2006 heeft een bouwtechnische keuring van de woning
plaatsgevonden door Woonscan Nederland. In het keuringsrapport van 15 december 2006 is
bij ‘Vlakheid hellend dak, opmerkingen inspecteur’ (p.7) het volgende opgemerkt: “Er is
lichte doorbuiging van de kap geconstateerd. Wij verwachten hiervan geen problemen.” Daaronder
is vermeld: “De kapconstructie van een pand kan na enkele jaren een lichte doorbuiging gaan
vertonen. Dit wordt veroorzaakt door de zogenaamde ‘kruip', dit is de zetting van het pand. Kruip
wordt niet veroorzaakt door te lichte constructies en is een normaal verschijnsel.”
Bij ‘Dakbedekking platdak’ (p.8) is vervolgens opgemerkt: “Enkele plooien in de
platdakbedekking geconstateerd. Er dient rekening te worden gehouden met vervanging binnen
enkele jaren.”
Met betrekking tot ‘Installatie technisch - Elektra’ (p. 26) is bij ‘Bedrading/buizen/ouderdom’
vermeld: “voldoende. Opmerkingen inspecteur: in het nog niet gerenoveerde deel zijn nog oude,
stalen buisleidingen aanwezig, Deze maken geen deel meer uit van de vernieuwde installatie.” Bij
Schakelmateriaal/wandcontactdozen/groepenkast is opgemerkt: “goed" en bij groepenkast:
“goed" Opmerkingen inspecteur: 24 groepen, aardlekschakelaar werkt naar behoren. In de woning is
krachtstroom aanwezig.”
3.1.5
De levering van de woning aan [geïntimeerden] heeft op 1 mei 2007 plaatsgevonden.
3.1.6
In een op verzoek van [geïntimeerden] opgesteld rapport van 20 september 2007 van
[Dakwerken B.V.] is het volgende opgemerkt: “Bevindingen: De
daken zijn in zeer slechte staat. De daken zijn op diverse plaatsen gerepareerd. Het afschot is zeer
slecht. Het bovendak buigt door (constructie laten beoordelen door een constructeur). Advies: het
dak op korte termijn renoveren. Constructie boven dak laten controleren of deze kon blijven bestaan
of in zijn geheel met dakbeschot en balklaag vervangen.”
3.1.7
Bij brief van 15 oktober 2007 aan [appellanten] heeft mr. P. van Wijngaarden het
volgende meegedeeld: “ (...)Gebleken is dat ondanks de bouwtechno keuring er diverse ernstige
gebreken aan de woning zijn, met name het dak en de elektra en de CV-installatie verkeren in slechte
staat. Bovendien heeft u aan mijn cliënt een defecte afwasmachine geleverd. Ik volsta op dit moment
met het maken van melding van de diverse gebreken en ik kom op korte termijn hierop bij u terug.
Namens cliënten stel ik u in ieder geval reeds thans aansprakelijk voor de schade welke cliënten
hebben geleden en mogelijk nog zullen lijden (...).“
3.1.8
Bij brief van 16 november 2007 aan [appellanten] heeft mr. P. van Wijngaarden
vervolgens meegedeeld: “(...) Cliënten hebben inmiddels moeten vaststellen dat zij door u bewust
onjuist zijn geïnformeerd omtrent de onderhoudstoestand van diverse zaken in de woning. Met name
de onderhoudsstaat van het platte dak is een ernstig gebrek (...). Daarnaast blijft het probleem van
de niet werkende vaatwasser. Cliënten zien graag dat u er voor zorgt dat de vaatwasser wel
functioneert. (...)“
3.1.9
Bij brief van 20 december 2007 van [Dakwerken B.V.] is het onder meer het
volgende meegedeeld: “Wij hebben in 2003/2004 reeds een offerte uitgebracht op het pand aan [adres]
. Wij zijn niet meer in het bezit van de offerte, want als het niet
doorgaat worden de offertes vernietigd. (...). Dat de vorige bewoner geen reparatie aan het dak heeft
uitgevoerd berust denk ik op waarheid want deze plekken waren toen (2003/2004) ook al aanwezig.”
3.1.10
In een logboek van Energiewacht is bij de datum 14 maart 2006 het volgende
genoteerd: “rookgas afvoer niet oké. bew ingelicht”. Bij januari 2008 is opgemerkt: “Storing cv,
gewaarschuwd door de monteur dat de “gevaarlijke toestand mbt de rookafvoer” moet worden
aangepast. Storingen hier verder door veroorzaakt worden in rekening gebracht.”
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.2
[geïntimeerden] vorderen om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
[appellanten] hoofdelijk, des dat de een betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, te
veroordelen om - tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te voldoen een bedrag van € 24.340,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der
dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en aan [geïntimeerden] te vergoeden de thans niet begrote schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening - de proceskosten te betalen.
De rechtbank heeft [appellanten] veroordeeld tot betaling van € 3.559,- aan schadevergoeding en € 715,53 (de helft van de kosten van het deskundigenbericht), onder afwijzing van het meer gevorderde en met compensatie van proceskosten.
Ontvankelijkheid
3.3
Grief I in het principaal appelhoudt in dat de rechtbank [geïntimeerden] niet-ontvankelijk had moeten verklaren in hun vorderingen, omdat na de overdracht het registergoed kadastraal is gesplitst in twee percelen, Het perceel K1581 met de daarop staande woning is eigendom van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Het perceel K1582 met de daarop staande woning is eigendom van [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4]. Volgens [appellanten] kan de eigenaar van de ene woning geen schade vorderen wegens gebreken aan de woning van de ander en zou in casu niet duidelijk zijn welke gebreken aan welk huis kleven.
3.4
Het hof verwerpt deze grief. Genoemde vier personen zijn allen als koper partij bij de koopovereenkomst en kunnen gelet op artikel 8 daarvan de daaruit voortvloeiende rechten gezamenlijk uitoefenen. Daarmee is in overeenstemming dat zij gezamenlijk een vordering hebben ingesteld (vergelijk het slot van artikel 6:15 lid 1 BW). De kadastrale splitsing doet daar niet aan af.
Verzuim
3.5
Met
grief II in het principaal appelklagen [appellanten] dat de rechtbank verzuim aan hun zijde heeft aangenomen. Het hof zal hierna per gestelde tekortkoming voor zover nodig onderzoeken of sprake is van verzuim.
grief II in het principaal appelklagen [appellanten] dat de rechtbank verzuim aan hun zijde heeft aangenomen. Het hof zal hierna per gestelde tekortkoming voor zover nodig onderzoeken of sprake is van verzuim.
Rookgasafvoer ten behoeve van de CV-installatie
3.6
Grief III in het principaal appelheeft betrekking op de rookgasafvoer ten behoeve van de CV-installatie. Volgens [geïntimeerden] is die afvoer van ondeugdelijk materiaal gemaakt. Zij verwijzen daartoe naar een opmerking in het logboek van de monteur van Energiewacht in 2006 (toen de woning nog eigendom was van [appellanten]) luidende: “Rookgasafvoer niet oké bewoner ingelicht”. [appellanten] hebben aangevoerd dat die opmerking betrekking had op iets anders, te weten een loszittend koppelstuk dat zij toen hebben vastgezet. Zij betwisten dat de afvoer, die door Essent is geplaatst, van ondeugdelijk materiaal is. Zij wijzen erop dat in het logboek bij de inspecties in 2007 geen opmerkingen zijn te lezen over de afvoer en dat de opmerking van januari 2008 door [geïntimeerden] zelf is geschreven. [geïntimeerden] hebben dat laatste erkend. Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken het gestelde gebrek in onvoldoende mate is onderbouwd en in elk geval nog niet vaststaat. Op dit punt ontbreekt een voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod van [geïntimeerden], op wie in deze de bewijslast rust. Het hof ziet ambtshalve geen aanleiding hen tot bewijs toe te laten. Nu het gebrek niet is komen vast te staan, slaagt de grief in zoverre.
Ventilatiefafvoer toiletgroep
3.7
Grief IV in het principaal appelheeft betrekking op de ventilatieafvoer van de toiletgroep. Deze eindigt onder het dak. Een doorvoer naar buiten ontbreekt. Volgens [appellanten] hebben zij [geïntimeerden] er voor de koop op gewezen dat zij aan het maken van een dakdoorvoer niet waren toegekomen en hebben [geïntimeerden] dat aanvaard. [appellanten] stellen voorts dat zij ten behoeve van het maken van een doorvoer ventilatiedakpannen hebben achtergelaten. [geïntimeerden] ontkennen een en ander. [appellanten] stellen verder dat zij ter zake niet in gebreke zijn gesteld. Het hof overweegt dat indien ten tijde van de koop [geïntimeerden] op het gebrek zijn gewezen en dit hebben aanvaard, van non-conformiteit geen sprake is. Indien zij daar niet op zijn gewezen, is mogelijk wel sprake van non-conformiteit, doch zijn
[appellanten] in beginsel eerst schadeplichtig als zij in verzuim zijn gebracht (art. 6:74 lid 2 BW). Uit het over en weer gestelde leidt het hof af dat herstel betrekkelijk eenvoudig mogelijk was. Gesteld noch gebleken is echter dat [appellanten] ter zake van dit vermeende gebrek op de voet van artikel 6:82 lid 1 BW deugdelijk in gebreke zijn gesteld, zoals in beginsel is vereist om verzuim te bewerkstelligen. Tevens is niet althans niet onderbouwd gesteld dat en waarom in dit concrete geval een ingebrekestelling achterwege kon blijven of dat het beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het vorenstaande brengt mee dat voor zover ten deze al sprake is van non-conformiteit, er geen sprake is van schadeplichtigheid. De grief slaagt derhalve.
Afwasmachine
3.8
Grief VII in het principaal appel en grief V in het incidenteel appelklagen over de beslissing van de rechtbank om inzake de niet goed werkende afwasmachine [appellanten] te veroordelen de helft van de overnameprijs van € 600, derhalve € 300,-, aan [geïntimeerden] te voldoen. Volgens [appellanten] dient dit bedrag nihil te zijn, volgens [geïntimeerden] het gehele bedrag van € 600,-. [appellanten] hebben onder meer gemotiveerd betwist dat de afwasmachine ten tijde van de levering niet goed werkte. Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] niet hebben gespecificeerd welk gebrek er ten tijde van de levering precies kleefde aan de afwasmachine, althans in welk opzicht de machine niet goed functioneerde. Het door hen gedane bewijsaanbod is wat dat betreft onvoldoende concreet en specifiek. Op die constatering strandt hun vordering op dit punt. Grief VII in het principaal appel slaagt en grief V in het incidenteel appel faalt.
Elektra
3.9
Grieven V en VI in het principaal appel en grieven III, VI en VII in het incidenteel appelhebben betrekking op de elektra. Ter zake van alle gestelde gebreken hebben [appellanten] betwist dat zij in verzuim zijn gebracht, onder verwijzing naar het gestelde in grief II in het principaal appel. Het hof stelt vast dat in de eerste brief van de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellanten], die van 15 oktober 2007 (prod. 2 bij memorie van grieven) kort melding wordt gemaakt van enkele problemen en aangekondigd wordt dat hierop wordt teruggekomen. Deze brief bevat geen ingebrekestelling. In de brief van 16 november 2007 (prod. 3 bij memorie van grieven) van [geïntimeerden] wordt met name aandacht gevraagd voor veronderstelde problemen aan het platte dak. Verder wordt kort geklaagd over de vaatwasser. Over andere gebreken wordt niet gesproken. In zijn brief van 18 november 2007 vraagt de heer [appellant] uitdrukkelijk om een specificatie van
allegeconstateerde gebreken. Vervolgens stuurt de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellanten] de offerte van [Dakwerken B.V.] Deze offerte (productie 6 bij inleidende dagvaarding) heeft uitsluitend betrekking op het leveren en aanbrengen van een dakbedekkingssysteem. Van een ingebrekestelling ter zake van vermeende gebreken aan de elektra is in de genoemde brieven van de advocaat van [geïntimeerden] geen sprake. [geïntimeerden] spreken nog over confraternele correspondentie, maar stellen niet dat deze ten aanzien van de elektra een ingebrekestelling bevat. Nu genoemde correspondentie evenmin concrete klachten bevat ten aanzien van de elektra, kan het hof niet inzien dat [geïntimeerden] uit mededelingen of de houding van [appellanten] mochten afleiden dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven of dat het beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Grief V principaal slaagt in zoverre (evenals grief II principaal) en behoeft voor het overige geen bespreking. De grieven III, VI en VII in het incidenteel appel stuiten hier op af en behoeven voor het overige geen bespreking.
Grief VI in het principaal appelklaagt erover dat [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van de helft van de deskundigenkosten. Nu die kosten betrekking hadden op de vermeende gebreken aan de elektra, slaagt deze grief.
allegeconstateerde gebreken. Vervolgens stuurt de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellanten] de offerte van [Dakwerken B.V.] Deze offerte (productie 6 bij inleidende dagvaarding) heeft uitsluitend betrekking op het leveren en aanbrengen van een dakbedekkingssysteem. Van een ingebrekestelling ter zake van vermeende gebreken aan de elektra is in de genoemde brieven van de advocaat van [geïntimeerden] geen sprake. [geïntimeerden] spreken nog over confraternele correspondentie, maar stellen niet dat deze ten aanzien van de elektra een ingebrekestelling bevat. Nu genoemde correspondentie evenmin concrete klachten bevat ten aanzien van de elektra, kan het hof niet inzien dat [geïntimeerden] uit mededelingen of de houding van [appellanten] mochten afleiden dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven of dat het beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Grief V principaal slaagt in zoverre (evenals grief II principaal) en behoeft voor het overige geen bespreking. De grieven III, VI en VII in het incidenteel appel stuiten hier op af en behoeven voor het overige geen bespreking.
Grief VI in het principaal appelklaagt erover dat [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van de helft van de deskundigenkosten. Nu die kosten betrekking hadden op de vermeende gebreken aan de elektra, slaagt deze grief.
De platte daken
3.1
Grief I in het incidenteel appelkomt op tegen de afwijzing van de vordering voor zover deze betrekking heeft op de platte daken. Volgens [geïntimeerden] verkeert het platte dak in slechte staat waardoor lekkages optreden. [geïntimeerden] vorderen vergoeding van de kosten voor het aanbrengen van een nieuwe dakbedekking.
3.11
De rechtbank heeft overwogen (rechtsoverweging 4.3 van het vonnis van 9 juni 2010) (i) dat [geïntimeerden] wisten hoe oud de dakbedekking was, (ii) dat [geïntimeerden] het dak en de staat waarin het verkeerde bij de bezichtiging hebben gezien, (iii) dat uit het bouwtechnisch rapport dat [geïntimeerden] voor de koop hebben doen opmaken bleek dat de dakbedekking “binnen enkele jaren moest worden vervangen” en (iv) dat partijen aanvullende afspraken hebben gemaakt over het verwijderen en afdichten van loze dakdoorvoeren in het platte dak en over inspectie van het dak. Door onder die omstandigheden geen verder onderzoek te doen, hebben [geïntimeerden] het dak geaccepteerd zoals het was en is er geen sprake van non-conformiteit, aldus de rechtbank.
3.12
In de toelichting op de grief voeren [geïntimeerden] aan dat [appellanten] de slechte staat van het dak hebben verzwegen. Zij stellen dat [appellanten] ooit offertes heeft opgevraagd om het dak te renoveren, doch dit niet aan [geïntimeerden] hebben gemeld. Ook stellen zij dat in de aanvullende overeenkomst van 6 december 2006 is overeengekomen:
“verkoper zal het platte dak inspecteren. Wanneer er zichtbare lekkage is wordt de oorzaak hersteld”. Volgens hen zijn partijen daarmee overeengekomen dat [appellanten] aan [geïntimeerden] informatie moesten geven over het platte dak, hetgeen zij hebben nagelaten. Kortom, zij beroepen zich op schending van een mededelingsplicht aan de zijde van [appellanten].
“verkoper zal het platte dak inspecteren. Wanneer er zichtbare lekkage is wordt de oorzaak hersteld”. Volgens hen zijn partijen daarmee overeengekomen dat [appellanten] aan [geïntimeerden] informatie moesten geven over het platte dak, hetgeen zij hebben nagelaten. Kortom, zij beroepen zich op schending van een mededelingsplicht aan de zijde van [appellanten].
3.13
Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] op zichzelf niet bestrijden dat zij wisten hoe oud de dakbedekking was, dat zij het dak en de staat waarin het verkeerde bij de bezichtiging hebben gezien en dat uit het bouwtechnisch rapport dat zij voorafgaand aan de koop hebben doen opmaken bleek dat de dakbedekking “binnen enkele jaren moest worden vervangen”. Zij beschikten daarmee in beginsel over dezelfde informatie als [appellanten] en er viel voor [appellanten] derhalve niets mee te delen, tenzij [appellanten] over meer informatie zouden hebben beschikt waarvan zij moesten beseffen dat die voor [geïntimeerden] relevant zou zijn. Het enkele feit dat zij ooit offerte hebben gevraagd voor vervanging van de dakbedekking valt daar naar ’s hofs oordeel niet onder, nu dat nog niet hoeft te impliceren dat de dakbedekking op dat moment acuut vervangen diende te worden. Eventuele hen bekende lekkages hadden [appellanten] naar het oordeel van het hof wel moeten melden. Door [geïntimeerden] is evenwel niet althans niet onderbouwd gesteld dat [appellanten] met lekkages op de hoogte was. De grief faalt.
Doorbuigen van het dak ter plaatse van de zolder boven het voormalige bedrijfsgedeelte
3.14
Grief II in het incidenteel appelis gericht tegen de afwijzing van de vordering voor zover deze betrekking heeft op de herstelkosten in verband met het doorbuigen van dit deel van het dak. Volgens de rechtbank hebben [geïntimeerden] ter zake van dit gebrek niet tijdig geklaagd. De grief bestrijdt dat. [geïntimeerden] stellen dat in de brieven van hun advocaat van
15 oktober 2007 en 16 november 2007 over dit gebrek wordt geklaagd en dat dit tijdig is. Het hof stelt echter vast dat in die brieven in onderling verband bezien uitsluitend wordt geklaagd over het platte dak (de dakbedekking en de zich daaronder bevindende dakconstructie) en niet over het schuine dakdeel bij de zolder. Wat daar echter van zij,
[appellanten] hebben de gestelde non-conformiteit gemotiveerd betwist en daarvan is door [geïntimeerden] geen bewijs aangeboden. Deze staat dan ook niet vast. Voorts is ook hier gesteld noch gebleken dat is voldaan aan het vereiste van verzuim (het hof verwijst naar hetgeen ter zake van de verzuimeis hiervoor is overwogen). De grief kan dan ook om meerdere redenen geen doel treffen.
Lekkage van het plafond
3.15
Grief IV in het incidenteel appelis gericht tegen de afwijzing van de vordering voor zover deze betrekking heeft op de herstelkosten in verband met de lekkage van het plafond. Volgens de rechtbank hebben [geïntimeerden] ter zake van dit gebrek niet tijdig geklaagd en hebben zij nagelaten [appellanten] een mogelijkheid te bieden zelf de mogelijke gebreken te herstellen. De grief bestrijdt dat. Het hof gaat ervan uit dat tijdig is geklaagd, nu dit is geschied ongeveer 3 maanden (standpunt [geïntimeerden]) dan wel circa vier maanden (standpunt [appellanten]) na ontdekking van het veronderstelde gebrek en [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende hebben onderbouwd dat zij in hun belangen zijn geschaad (vergelijk HR 8-2-2013, LJN BY4600). Dit laat onverlet dat [geïntimeerden] ook hier hebben nagelaten [appellanten] in gebreke te stellen, zoals [appellanten] terecht aanvoeren. Het standpunt van [geïntimeerden] dat [appellanten], nadat zij waren gedagvaard tot betaling van schadevergoeding spontaan herstel hadden moeten aanbieden, vindt geen steun in het recht. Het hof merkt op dat de dagvaarding niet als ingebrekestelling kan gelden, nu daarin geen nakoming/herstel wordt gevorderd doch (direct) schadevergoeding.
3.16
Bovendien is de non-conformiteit door [appellanten] betwist en is door [geïntimeerden], op wie in deze de bewijslast rust, ter zake geen voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod gedaan. De grief kan derhalve uiteindelijk geen doel treffen.
De slotsom
3.17
Het principaal appel slaagt; het incidenteel appel faalt. Het eindvonnis van
30 mei 2012 zal worden vernietigd, evenals de daaraan voorafgaande tussenvonnissen voor zover deze daaraan hebben bijgedragen. De vordering van [geïntimeerden] zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerden] zullen (zoals terecht betoogd in
principale grief VIII) als de in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties:
principale grief VIII) als de in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties:
- in eerste aanleg te begroten op € 1.250,53 aan verschotten en wat betreft het aan de zijde van
[appellanten] te liquideren salaris van de advocaat te begroten overeenkomstig 3 punten in tarief III
- in het principaal hoger beroep te begroten op € 381,64 aan verschotten en wat betreft het aan de zijde van [appellanten] te liquideren salaris van de advocaat te begroten overeenkomstig 1 punt in tarief I.
- in het incidenteel hoger beroep op nihil aan verschotten en wat betreft het aan de zijde van [appellanten] te liquideren salaris van de advocaat te begroten overeenkomstig ½ punt in tarief II.
De restitutievordering is eveneens als niet weersproken toewijsbaar.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het eindvonnis van 30 mei 2012 waarvan beroep, alsmede de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 9 juni 2010, 13 oktober 2010, 5 januari 2011 en 21 september 2011, voor zover deze vonnissen aan het vernietigde eindvonnis hebben bijgedragen
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [geïntimeerden] af;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten]:
in eerste aanleg op € 1.250,53 aan verschotten en € 1.737,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
in het principaal hoger beroep op € 381,64 aan verschotten en € 632,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
in het incidenteel hoger beroep op nihil aan verschotten en € 447,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellanten] van al hetgeen deze ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerden] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betaling tot aan de dag van terugbetaling.
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte vernietiging en veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. M.M.A. Wind en mr. R.A. van der Pol en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
24 december 2013.