Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.118.123
(zaaknummer rechtbank Arnhem, locatie Wageningen, 709649)
arrest van de pachtkamer van 24 december 2013
in de zaak van
1.[verpachter sub 1],2.[verpachtster sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [verpachter] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,
tegen:
[pachter],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [pachter],
advocaat: mr. G.J.M. de Jager.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 25 mei 2011 en 26 september 2012 die de pachtkamer van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen tussen [verpachter] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en [pachter] als eiser in conventie en verweerder in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 oktober 2012,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,
- de akte in het principaal hoger beroep, tevens memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. Hierna heeft het hof arrest bepaald. De griffier van het hof heeft partijen vervolgens bij berichten van 8 november 2013 een descente aangekondigd voor 12 november 2013 om 09.30 uur. Het proces-verbaal van descente ex artikel 1019r Rv maakt onderdeel uit van de stukken.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2.1 van het bestreden vonnis van 26 september 2013.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. [pachter] pacht van [verpachter] als verpachter de hoeve […] te [plaats], bestaande uit woning, erf, bedrijfsgebouwen en grond, groot 07.99.35 ha. De schriftelijke en goedgekeurde pachtovereenkomst dateert van 1971, maar de rechtsvoorgangers van [pachter] pachten de hoeve al ongeveer 200 jaar van de familie [verpachter]. De huidige pachtprijs bedraagt € 10.050 per jaar, te vermeerderen met de helft van de waterschapslasten.
4.2
Tussen partijen is onder meer een verlengingsprocedure gevoerd die geëindigd is met de beschikking van dit hof van 14 oktober 2008 waarbij de pachtovereenkomst is verlengd tot 22 februari 2014. In die procedure speelde onder meer de vraag of [pachter] zich als goed pachter gedraagt, mede in verband met de staat van onderhoud van de hoeve.
4.3
In onderhavig geding heeft [pachter] in eerste aanleg in conventie veroordeling van [verpachter] gevorderd om gebreken te verhelpen op straffe van verbeurte van een dwangsom alsmede vermindering van de verschuldigde pachtprijs totdat de gebreken zijn hersteld. Daarnaast heeft [pachter] gevorderd [verpachter] te veroordelen om toestemming te verlenen voor het verhuren van het zomerhuisje dat zich op het gepachte bevindt in de zomerperiode van ieder kalenderjaar, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom, een en ander vermeerderd met rente en kosten. In reconventie heeft [verpachter] de ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd met veroordeling tot ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4.4
In het bestreden vonnis van 26 september 2012 heeft de pachtkamer in reconventie de vorderingen afgewezen en [verpachter] veroordeeld in de proceskosten. De zaak in conventie is wat de gebreken betreft verwezen voor akte uitlating deskundige. In rov. 2.16 heeft de pachtkamer verder geoordeeld dat er geen grondslag is voor toewijzing van de vordering tot toestemming van verhuur van het zomerhuisje.
4.5
Het principaal beroep keert zich tegen de afwijzing van de reconventionele vordering. Het incidenteel hoger beroep keert zich tegen rov. 2.16.
In het principaal hoger beroep
4.6
[verpachter] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [pachter] zich als slecht pachter gedraagt door zowel het gepachte te verwaarlozen als het niet voor de uitoefening van de landbouw te gebruiken. [pachter] heeft beide gronden gemotiveerd betwist. De pachtkamer in eerste aanleg heeft haar oordeel gebaseerd op de bevindingen naar aanleiding van haar bezichtiging ter plaatse op 5 oktober 2011 en de beschikking van dit hof van 14 oktober 200,8 waaraan een descente is voorafgegaan. In die beschikking heeft het hof geoordeeld dat geen sprake is van een bedrijfsvoering in strijd met hetgeen een goed pachter betaamt, voor welk oordeel mede van belang was dat [verpachter] ernstig in zijn onderhoudsverplichting tekortschoot. Omdat de situatie volgens de pachtkamer in eerste aanleg niet wezenlijk is gewijzigd, kan niet worden geoordeeld dat [pachter] als pachter is tekortgeschoten in de bedrijfsvoering. Verder heeft de pachtkamer overwogen dat [pachter] voldoende heeft aangetoond dat hij nog steeds een agrarisch bedrijf exploiteert en daaruit inkomsten genereert.
4.7
Het hof overweegt als volgt, waarbij het zich mede baseert op hetgeen bij gelegenheid van de plaatsopneming ex artikel 1019r Rv is waargenomen en gebleken. Onderhavige hoeve bestaat uit een hoofdgebouw dat is ingericht als woning en stal (de deel). Op de deel houdt [pachter] op dit moment 17 melkkoeien. Het rieten dak van het hoofdgebouw heeft de verpachter deels doen vervangen en zal binnenkort volledig zijn vernieuwd. Op de begane grond heeft de verpachter kozijnen vervangen. Het interieur van het woongedeelte is redelijk onderhouden. In de woonkamer brandde de houtkachel. Het geheel maakte een bewoonde indruk. Tijdens de bezichtiging hebben de leden van de pachtkamer geen actuele lekkages waargenomen terwijl het in de weken voor de bezichtiging flink had geregend. Het binnenklimaat deed niet vochtig aan. Het hof houdt het er dan ook voor dat de vochtigheidsproblemen door onvoldoende stoken en/of lekkages, die hebben ingewerkt op de kwaliteit van het binnenklimaat en de houten kozijnen, tot het verleden behoren. Naar het oordeel van het hof is dit grotendeels te danken aan verpachter en is er in zoverre wel een wezenlijke wijziging ten opzichte van de situatie in 2008, toen leden van deze pachtkamer de hoeve hebben bezichtigd. In zoverre slaagt de tweede grief. De kelder laat het hof vooralsnog buiten beschouwing omdat het blank staan daarvan ook geweten kan worden aan de hoge grondwaterstand ter plaatse; de koekoek van de kelder is recent door verpachter vernieuwd. Bovendien heeft de pachter een pomp in de kelder geplaatst.
4.8
Het rieten dak strekt zich uit over de deel en in zoverre zal die ruimte profiteren van de vernieuwing van het dak. Het onderhoud van de stalinrichting in de deel, die sterk is verouderd en in het bijzonder beschadigingen vertoont in de voergoot, komt naar het zich laat aanzien niet voor rekening van de verpachter.
4.9
Verder heeft de verpachter een aantal bedrijfsgebouwen ter beschikking gesteld. Deze zijn sterk gedateerd. [pachter] gebruikt de kapschuur voor de opslag van hooi en de stalling van de fokstier en jongvee. Een varkensschuur gebruikt [pachter] voor het stallen van kalveren. Twee – door de pachter zelf gebouwde – schuren op het terrein staan vol met (onderdelen van) paardenkoetsen, allerhande gereedschappen en andere zaken. Een paardenschuur (voorheen melkhok) gebruikt [pachter] voor opslag. In een andere stalruimte van de pachter bevinden zich twee kippenhokken waarin op het moment van bezichtiging (maximaal) 50 kippen verbleven. De bedrijfsgebouwen, alsmede de mestplaat, zijn alle niet of nauwelijks onderhouden door de pachter noch de verpachter. De verpachter heeft recent wel een aantal staldeuren vervangen. Verder zijn onder meer nieuwe windveren en nieuwe putdeksels op de gierkelders geplaatst. De pachter heeft onder meer in 2005 en 2006 uitgaven gedaan aan waterleiding en elektra maar verder geen noemenswaardig onderhoud gepleegd. De in de jaarstukken opgenomen pachtersinvestering uit 2008 van € 15.000 betreft een investering in materialen voor de herbouw van de wagenloods, waarvan het nog niet is gekomen.
4.1
Hoewel de bedrijfsgebouwen wat zowel het interieur als het exterieur betreft een verwaarloosde indruk maken, maakten het erf en het gebruik van de bedrijfsgebouwen voor stalling en hooi een relatief geordende indruk. Dit geldt ook voor de woning. Aanwijzingen voor handel in goederen of ruwvoer hebben de leden van de pachtkamer niet aangetroffen. De leden van de pachtkamer hebben veelal - en in openheid - gesproken met [pachter] zelf en in mindere mate dan kennelijk voorheen tijdens descentes is gebeurd, met zijn zuster.
4.11
De stelling van [verpachter] dat [pachter] het land verwaarloost, is niet nader onderbouwd en is door [pachter] betwist onder verwijzing naar zijn productie 26 in eerste aanleg, een bodemrapport van Bolk. Tijdens de descente hebben de leden van de pachtkamer geen aanwijzingen voor verwaarlozing van het land aangetroffen.
4.12
Bij het oordeel van de vraag of [pachter] zich als goed pachter gedraagt, acht het hof van belang de omstandigheid dat onderhavige hoeve geen uitbreidingsmogelijkheden lijkt te hebben en dat het niet in de lijn der verwachtingen lijkt te liggen dat de hoeve na het einde van de pachtovereenkomst met [pachter] aan een nieuwe pachter ter beschikking kan worden gesteld, dit laatste niet alleen vanwege de geringe omvang van de hoeve maar zeker ook vanwege de onderhoudstoestand van de bedrijfsgebouwen. Het is hierbij overigens de vraag of van verpachter nog gevergd kan worden grote investeringen voor groot onderhoud aan die gebouwen te doen en van de pachter te eisen kleine herstellingen eraan te verrichten overeenkomstig artikel 7 van de pachtovereenkomst. Grief II slaagt ook in zoverre. Omdat het slagen van de grief niet meebrengt dat op [verpachter] geen enkele verplichting tot onderhoud meer zou rusten en de vordering tot herstel in eerste aanleg nog voorligt, laat het hof het hierbij.
4.13
In het licht van de hiervoor beschreven bevindingen en omstandigheden oordeelt het hof per saldo dat [pachter] niet strijdig handelt met zijn verplichtingen als pachter in de zin van artikel 7:347 BW door de hoeve te verwaarlozen.
4.14
Vervolgens is de vraag aan de orde of [pachter] het gepachte gebruikt voor de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. [verpachter] heeft zich beroepen op de rechtspraak van dit hof over bedrijfsmatige exploitatie. In het arrest van 12 mei 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361) heeft het hof onder 4.5 overwogen:
"Mede tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis van artikel 7:312 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, acht het hof de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval."
"Mede tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis van artikel 7:312 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, acht het hof de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval."
4.15
Het vorenstaande is inmiddels vaste rechtspraak van het hof. Anders dan [verpachter] kennelijk veronderstelt, is er niet alleen dan van bedrijfsmatige exploitatie sprake indien aan de onderdelen a. tot en met d. zou zijn voldaan. Genoemde onderdelen zijn
gezichtspuntenbij het oordeel of bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte aan de orde is, geen vereisten. Deze gezichtspunten moeten bovendien in onderling verband worden beschouwd, met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
gezichtspuntenbij het oordeel of bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte aan de orde is, geen vereisten. Deze gezichtspunten moeten bovendien in onderling verband worden beschouwd, met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
4.16
Onderhavig geval wordt hierdoor gekenmerkt dat [pachter], alleenstaand en kennelijk sober levend, een op alle onderdelen gedateerde hoeve marginaal exploiteert met een kleine kudde runderen (thans 17 koeien, een fokstier en acht stuks jongvee) en een beperkt aantal kippen (thans 50 op de hoeve en 50 elders). De melk levert [pachter] onder een KKM-registratie. De eieren zet [pachter] af bij restaurants en particulieren/een winkel waardoor hij een relatief hoge prijs ontvangt. Het land gebruikt [pachter] als weidegronden, grasland en op een klein deel teelt hij mais. Hij pacht nog 3 ha elders voor voederwinning en beschikt zo over ongeveer 11 ha grond. Met de exploitatie van het gepachte weet [pachter] zich jaarlijks een bescheiden inkomen te verwerven. De jaarstukken wijzen daar naar het oordeel van het hof voldoende op. Dat die jaarstukken gemanipuleerd zijn, heeft [verpachter] wel aangevoerd maar niet voldoende concreet toegelicht. Andere inkomsten dan die [pachter] genereert uit de exploitatie van de hoeve heeft [pachter] naar zijn zeggen niet. Weliswaar bezit hij onroerend goed, maar de huuropbrengsten evenaren de financieringslasten, aldus [pachter] tijdens de descente. In dit verband heeft [verpachter] in eerste aanleg een stuk overgelegd waaruit zou volgen dat [pachter] bezittingen hypotheekvrij zouden zijn, maar die productie 8 verwijst naar [adres], het adres van het gepachte. De bezittingen van [pachter] liggen volgens productie 7 alle aan de [adres] te [plaats]. Bij productie 19 in eerste aanleg heeft [pachter] bovendien de hypothecaire berichten van het Kadaster ten aanzien van zijn bezittingen overgelegd. Hieruit blijkt dat deze bezittingen zijn bezwaard met hypotheekrechten.
4.17
Mede in aanmerking genomen hetgeen het hof onder 4.12 heeft overwogen, oordeelt het hof dat [pachter] het gepachte bedrijfsmatig exploiteert. In zoverre sluit het hof zich aan bij de overweging van de pachtkamer in eerste aanleg onder 2.10. Ook de tweede grondslag van de vordering van [verpachter] faalt dus.
4.18
Voor (nadere) bewijslevering ziet het hof geen aanleiding. Wat het onderhoud betreft, verwijst het hof naar 4.7, 4.10, 4.11 en 4.12 waar de stellingen van [verpachter] afdoende zijn besproken. De stellingen dat [pachter] geen melk levert en vrijwel nooit op het gepachte aanwezig is, heeft [pachter] gemotiveerd weersproken. Bovendien hebben de leden van de pachtkamer tijdens de plaatsopneming geen bevestiging voor de stellingen waargenomen, integendeel. Het hof verwijst naar respectievelijk rov. 4.16 en 4.7. [verpachter] was bij die plaatsopneming samen met zijn rentmeester aanwezig en heeft bij die gelegenheid geen feitelijkheden aangeduid die bedoelde stellingen kunnen motiveren.
In het incidenteel hoger beroep
4.19
Het zomerhuisje in geding heeft [pachter] gebouwd. Hij onderhoudt dit ook zelf. Zoals de leden van de pachtkamer tijdens de descente hebben geconstateerd, bevindt het zomerhuisje zich in redelijke staat van onderhoud. [verpachter] heeft in het verleden toestemming gegeven aan [pachter] om het zomerhuisje te verhuren. [pachter] heeft dat ook jarenlang gedaan. Op het moment dat [verpachter] ervan op de hoogte kwam dat het zomerhuisje door een dame van/met lichte zeden werd gehuurd, heeft [verpachter] de toestemming ingetrokken. Niet valt in te zien dat [verpachter] daarmee misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheden of dat zijn handelen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat [verpachter] eerder op de hoogte was van het (promiscue) gebruik van het zomerhuisje en de toestemming louter heeft ingetrokken vanwege het verliezen van de verlengingsprocedure heeft [pachter] onvoldoende concreet toegelicht. Het hof onderkent wel dat [pachter] de huurinkomsten uit het zomerhuisje node mist, maar overweegt dat partijen hier alleen in overleg tot een nieuwe verhuur kunnen komen, mogelijk een zomerverhuur onder regie van [verpachter] of de rentmeester. Afdwingbare rechten heeft [pachter] op dit punt niet.
Slotsom
4.2
Zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep falen. Partijen zullen over en weer als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de respectieve hoger beroepen worden veroordeeld. De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [pachter] zullen worden vastgesteld op € 291 aan griffierecht en op € 1.788 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld. De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [verpachter] zullen worden vastgesteld op € 447 (1 punt x tarief II x 0,5).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal en in het incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen) van 26 september 2012;
in het principaal hoger beroep
veroordeelt [verpachter] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [pachter] vastgesteld op € 291 voor griffierecht en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [verpachter] in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
in het incidenteel hoger beroep
veroordeelt [pachter] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verpachter] vastgesteld op € 447 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
in het principaal en in het incidenteel hoger beroep
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ir. H.K.C. Roelofsen en mr. ing. H.J. Vinke en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 december 2013.