Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.114.433
(zaaknummer rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen 800947)
arrest van de tweede kamer van 24 september 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. B. Özates,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Becedo Vastgoed B.V.,
gevestigd te Doetinchem,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: Becedo,
advocaat: mr. A.D. Flesseman.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 11 april 2012 en 27 juni 2012 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen) tussen [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in (voorwaardelijke) reconventie en Becedo als eiseres in conventie tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 september 2012,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord in principaal appèl tevens memorie van grieven in incidenteel appèl,
- de memorie van antwoord in incidenteel appèl,
- de akte overlegging aanvullende producties tevens houdende eiswijziging van 7 mei 2013 van Becedo en de antwoordakte van 4 juni 2013 van [appellant].
2.2
Vervolgens heeft Becedo de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis van 27 juni 2012.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
In principaal en incidenteel hoger beroep
4.1
Het onderhavige geschil betreft het volgende. [appellant] huurt van (de rechtsvoorgangster van) Becedo krachtens een huurovereenkomst d.d. 1 juli 2003 een bedrijfsruimte in het pand aan de [adres] te [woonplaats]. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2003 voor de duur van vijf jaren, waarna deze is verlengd tot 1 juli 2013. [appellant] exploiteert in het gehuurde [naam onderneming]. [appellant] huurt tevens van (de rechtsvoorgangster van) Becedo krachtens een huurovereenkomst d.d. 15 september 2005 de naastgelegen bedrijfsruimte in hetzelfde pand. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2005 voor de duur van vijf jaren, waarna deze is verlengd tot 1 september 2015. [appellant] exploiteert hier de [naam onderneming]. Becedo heeft op 24 mei 2007 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de naast het gehuurde gelegen bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats], welke bedrijfsruimte is verhuurd aan een zustervennootschap van Becedo, Lunteren Have B.V., die daar als franchisenemer van Albert Heijn een supermarkt exploiteert. Becedo heeft voormelde gehuurde ruimtes op 2 november 2009 in eigendom verkregen. Becedo heeft bij brieven van 21 maart 2011 en 14 juni 2011 de huurovereenkomsten met [appellant] opgezegd tegen respectievelijk 30 juni 2013 ([soort onderneming]) en 31 augustus 2015 ([soort onderneming]), op grond van dringend eigen gebruik, waaronder begrepen een ingrijpende renovatie en langdurige herontwikkeling van het gebied (waaronder het pand aan de [adres] te [woonplaats]) die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Becedo vordert in conventie de beëindiging van de huurovereenkomsten per respectievelijk 30 juni 2013 en 31 augustus 2015 en de ontruiming van de gehuurde ruimtes per 30 juni 2013 op straffe van een dwangsom. Becedo legt aan haar vordering ten grondslag dat primair de huurovereenkomsten zijn opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, in het bijzonder wegens renovatie in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, althans subsidiair dat de huurovereenkomsten dienen te worden beëindigd op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. [appellant] vordert in (deels voorwaardelijke) reconventie de veroordeling van Becedo tot betaling van een schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen door het dichtspijkeren van het pand boven de door hem gehuurde bedrijfsruimten, betaling van een schadeloosstelling wegens afbraak in het algemeen belang op grond van artikel 7:309 BW, alsmede een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW.
4.2
De kantonrechter heeft in conventie de huurovereenkomst met betrekking tot de [soort onderneming] beëindigd per 30 juni 2013, de huurovereenkomst met betrekking tot de [soort onderneming] beëindigd per 31 augustus 2015 en [appellant] per die data veroordeeld tot ontruiming. De kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat Becedo aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen, dat zij daartoe de bedrijfsruimte dringend nodig heeft en dat de renovatie niet mogelijk is indien zij het gehuurde niet duurzaam in eigen gebruik kan nemen in de zin van artikel 7:296 BW. Voor ontruiming van de [soort onderneming] op een eerder tijdstip dan 31 augustus 2015 ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu de planvorming onvoldoende concreet is en onvoldoende is gebleken dat al per juni 2013 zal worden gesloopt. Waar geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer heeft de kantonrechter het vonnis in conventie niet op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De door Becedo tevens gevorderde (voorlopige voorziening tot) ontruiming van de [soort onderneming] per 30 juni 2013 heeft de kantonrechter afgewezen wegens ontbreken van het vereiste spoedeisend belang. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat onvoldoende is gebleken dat het dichtspijkeren van het pand onrechtmatig is en dat [appellant] voorts niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd wat het causaal verband is tussen het dichtspijkeren en de gestelde schade. Dat sprake is van afbraak in het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:309 BW heeft [appellant] evenmin voldoende onderbouwd. [appellant] heeft tot slot onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij gaat verhuizen en wat de omvang van de kosten hiervan zal zijn, zodat ook onvoldoende aanleiding bestaat om ter zake van de gevorderde verhuis- en inrichtingskosten te verwijzen naar de schadestaatprocedure.
4.3
Het principaal hoger beroep richt zich tegen het oordeel in conventie met betrekking tot het dringend eigen gebruik (grief I tot en met IV) en de proceskostenveroordeling (grief V) en het oordeel in reconventie met betrekking tot de schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen (grief VI), de schadeloosstelling wegens afbraak in het algemeen belang (grief VII), de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (grief VIII) en de proceskosten (grief IX). Het incidenteel hoger beroep richt zich tegen de afwijzing in conventie van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring (grief I) en de voorlopige voorziening tot ontruiming ter zake van de [soort onderneming] (grief II).
In principaal hoger beroep
4.4
Het hof stelt voorop dat de rechter ingevolge artikel 7:296 lid 4 juncto lid 3 juncto lid 1 aanhef en onder b BW de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen het einde van de termijn waarmee deze krachtens artikel 6:292 lid 2 BW is verlengd toewijst, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik mede wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimten die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Hierbij kunnen algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De vordering tot beëindiging is niet voor toewijzing vatbaar indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Niet kan echter worden verlangd dat de verhuurder aantoont dat alle nodige van overheidswege te verkrijgen vergunningen voor het voorgenomen gebruik van het verhuurde perceel ook inderdaad zijn of zullen worden verleend. Het beroep op dringend eigen gebruik faalt wel indien reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat deze vergunningen zullen worden verkregen. Het bestaan van alternatieven staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.
4.5
[appellant] betoogt met grief I dat de kantonrechter haar beslissing had dienen aan te houden totdat duidelijk is of het initiatief wetsvoorstel houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte (Tweede Kamer 2011-2012, 33 018) zal worden aangenomen, ingevolge welk voorstel artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW aldus zou worden gewijzigd dat een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte tegen het einde van de eerste huurtermijn niet in verband met renovatie kan worden beëindigd en tegen het einde van de huurtermijn waarmee de huurovereenkomst krachtens artikel 7:292 lid 2 BW is verlengd pas kan worden beëindigd na een belangenafweging.
4.6
Het hof oordeelt dat geen aanleiding bestaat de zaak in anticipatie op het aannemen van voormeld initiatief wetsvoorstel aan te houden, reeds omdat de parlementaire behandeling hiervan nog niet is afgerond en het derhalve onduidelijk is of en zo ja wanneer het wetsvoorstel zal worden aangenomen. Het voor onbepaalde tijd aanhouden van de zaak acht het hof gelet hierop in strijd met de rechtszekerheid en de eisen van een goede procesorde. Voor zover [appellant] tevens wenst te betogen dat thans reeds op de inhoud van het wetsvoorstel moet worden geanticipeerd, bestaat hiervoor geen aanleiding nu niet gezegd kan worden dat de voorgestelde regeling aansluit bij de opvattingen zoals die zich onder het huidige huurrecht in rechtspraak, literatuur en maatschappij hebben ontwikkeld, de voorgestelde regeling onmiskenbaar een breuk inhoudt met de huidige regeling waarin renovatie juist expliciet als duurzaam gebruik wordt aangemerkt, geen sprake is van een lacune in de huidige regeling, en de voorgestelde regeling voor wat betreft het overgangsrecht afwijkt van de in artikel 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voor Titel 4 van Boek 7 BW neergelegde eerbiedigende werking. Grief I faalt.
4.7
[appellant] betoogt in de toelichting op grief II dat de kantonrechter ten onrechte een groot gewicht heeft toegekend aan de financiële belangen van Becedo en dat verhuur aan een zustervennootschap niet kan worden aangemerkt als persoonlijk in gebruik nemen. Volgens [appellant] moet het dringend eigen gebruik worden afgewezen, reeds omdat Becedo bij aankoop van de panden wist dat [appellant] niet akkoord zou gaan met opzegging. Voorts is naast de brief van de directeur van de zustervennootschap geen enkele onderbouwing gegeven voor de noodzaak van dringend eigen gebruik en evenmin uiteen gezet waarom het voorzetten van de huurovereenkomsten de marktontwikkeling zou tegenhouden. Volgens [appellant] kan Becedo ook aan hem verhuren en is op geen enkele wijze aangevoerd dat de leegstand niet op een andere wijze kan worden opgelost. De toelichting op grief III strekt ten betoge dat niet bekend is of de plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen, nu niet is gebleken dat de bestemmingsplanwijziging er werkelijk zal komen en dat Becedo gesteld noch aannemelijk heeft gemaakt dat het pand gelegen aan de andere zijde van de supermarkt niet als verruiming van het winkeloppervlak kan dienen. Becedo heeft een en ander gemotiveerd weersproken.
4.8
Het hof oordeelt dat de door Becedo voorgenomen renovatie valt aan te merken als persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW. Becedo heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het dringend eigen gebruik niet is gelegen in de verhuur van de thans aan [appellant] verhuurde bedrijfsruimten aan haar zustervennootschap Lunteren Have B.V. als zodanig, maar in haar eigen (financiële) belang bij de door haar voorgenomen renovatie en herontwikkeling van het betreffende gebied, waaronder het pand aan de [adres] te [woonplaats], welke renovatie zonder meer kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik in voormelde zin. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat vaststaat dat Becedo een vennootschap is die mede is gericht op de renovatie van winkelvastgoed. Dat het pand waarin thans de door [appellant] gehuurde bedrijfsruimten zijn gelegen na de renovatie zal worden verhuurd aan Lunteren Have B.V. maakt dit het voorgaande niet anders. Of de verhuur aan een zustervennootschap als zodanig kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik kan derhalve in het midden blijven.
4.9
Met betrekking tot de noodzaak tot renovatie heeft Becedo, onder verwijzing naar de verklaring van Stroomberg Makelaardij O.G. (hierna: Stroomberg) van 13 januari 2012 (productie 11 bij inleidende dagvaarding), gesteld dat het pand waarvan de gehuurde ruimten deel uitmaken gelet op de staat en uitstraling daarvan dringend toe zijn aan renovatie. Voorts heeft Becedo gesteld dat sprake is van langdurige leegstand van de boven de gehuurde ruimten en de naastgelegen bedrijfsruimten gelegen appartementen respectievelijk woning. [appellant] heeft een en ander niet betwist. Becedo heeft gemotiveerd gesteld dat zij een groot financieel belang heeft bij de renovatie, dat uiteenvalt in vier aspecten: (i) meegaan in de marktontwikkeling naar grotere winkelruimten c.q. supermarkten, die blijkt uit genoemde verklaring van Stroomberg, (ii) tegemoetkomen aan de wens tot uitbreiding van de beoogde huurder Lunteren Have B.V., onder verwijzing naar de verklaring van de directeur van Lunteren Have B.V. van 12 januari 2012 (productie 10 bij inleidende dagvaarding), (iii) vinden van een oplossing voor de bestaande structurele leegstand van 875 m2 bedrijfs- en woonruimte, onder verwijzing naar een tekening van de panden (productie 3 bij inleidende dagvaarding) en de verklaring van Stroomberg, en (iv) verbeteren van het rendement met als gevolg een stijging van de beleggingswaarde, nu een einde wordt gemaakt aan leegstand terwijl het verhuurbaar oppervlak wordt vergroot, hetgeen resulteert in een aanzienlijk hogere huurprijs, onder verwijzing naar een rendementsberekening (productie 17 bij memorie van grieven). Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] hetgeen Becedo aldus heeft aangevoerd omtrent haar belang bij renovatie niet voldoende gemotiveerd weersproken.
4.1
Voor zover [appellant] zich beroept op het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN: BL0683, faalt dit beroep, nu dit arrest betrekking heeft op de beoordeling van de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW en voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst ter zake van bedrijfsruimte als de onderhavige op de voet van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW niet is vereist dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
4.11
De omstandigheid dat Becedo bij aankoop van de panden wist dat [appellant] niet akkoord zou gaan met opzegging is, anders dan [appellant] aanvoert, niet reeds voldoende om de vordering af te wijzen. De wettelijke regeling maakt immers als zodanig mogelijk dat de opvolgend verhuurder de huurovereenkomst na ommekomst van de in artikel 7:296 lid 2 BW neergelegde wachttijd van drie jaar nadat de rechtsopvolging ter kennis van de huurder is gebracht op de in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW genoemde grond beëindigt. De omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde heeft verworven met het vooropgezette doel na verloop van drie jaren na genoemde kennisgeving de ruimte in gebruik te nemen en vervolgens met inachtneming van de wettelijke beperkingen de huur opzegt, levert geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid op (HR 12 juli 2002, LJN: AE2338).
4.12
[appellant] voert aan dat Becedo de appartementen/ruimten boven het gehuurde ook aan hem kan verhuren. Naar het oordeel van het hof geldt dat hiermee slechts ten dele tegemoet wordt gekomen aan de door Becedo gestelde – en door [appellant] onvoldoende weersproken – belangen, nu de leegstand aldus slechts deels zou worden opgelost, de door Lunteren Have B.V. geëxploiteerde supermarkt niet althans in mindere mate zou kunnen uitbreiden en het rendement niet, althans niet in vergelijkbare mate zou verbeteren. Voorts heeft Becedo met betrekking tot de door [appellant] geopperde uitbreiding van de supermarkt naar de andere zijde gesteld dat de beoogde renovatie blijkens de als productie 3 en 5 bij inleidende dagvaarding overgelegde tekeningen reeds een uitbreiding naar die zijde omvat en dat een uitbreiding naar enkel die zijde onvoldoende is. [appellant] heeft gelet hierop onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Becedo andere mogelijkheden ten dienste staan waarvan het benutten voldoende in de rede ligt.
4.13
[appellant] voert verder aan dat niet bekend is of de plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen, nu niet is gebleken dat de bestemmingsplanwijziging er werkelijk zal komen. Naar het oordeel van het hof heeft Becedo echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomsten. Becedo heeft gesteld dat plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen, aangezien het gehuurde geheel zal verdwijnen c.q. opgaan in een groter geheel, waarbij de functie van het gehuurde zal wijzigen van horeca naar winkel. Volgens Becedo zullen de bestaande panden, waaronder het pand waar de gehuurde ruimten deel van uitmaken, volledig worden gesloopt, waarna op de percelen één groot nieuw pand zal worden gerealiseerd, bestaande uit één grote winkelruimte op de begane grond en appartementen met een binnentuin op de eerste verdieping. Becedo heeft hiertoe verwezen naar de door haar als productie 5 en 6 bij inleidende dagvaarding overgelegde plattegronden van de bestaande respectievelijk nieuwe situatie. [appellant] heeft dit als zodanig niet weersproken.
4.14
Met betrekking tot de benodigde vergunning heeft Becedo gesteld dat de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Ede op 21 november 2012 aan het College van Burgemeester en Wethouders heeft geadviseerd dat het bouwplan voldoet aan de welstandcriteria. Becedo heeft voorts de op 26 april 2013 ingediende aanvraag voor de omgevingsvergunning overgelegd, met als bijlage die hierbij behorende plattegronden en gevelaanzichten (productie 20 en 21 bij akte van 7 mei 2013). Volgens Becedo wordt de aanvraag in behandeling genomen indien en zodra er een gewijzigd bestemmingsplan van kracht is. Het ontwerpbestemmingsplan is op 27 februari 2013 ter inzage gelegd, waarna twee zienswijzen zijn ingediend. Volgens Becedo wordt het gewijzigde bestemmingplan naar verwachting in juli 2013 vastgesteld, waarna dit in beginsel zes weken na bekendmaking van die vaststelling in werking treedt en naar verwachting in november 2013 op de aanvraag kan worden beslist. Met betrekking tot de stelling van [appellant] dat nog een bodemonderzoek dient plaats te vinden, heeft Becedo onder verwijzing naar de e-mails van de gemeente Ede van 27 augustus 2012 en 29 januari 2013 (productie 24 en 25 bij de akte van 7 mei 2013) gesteld dat de gemeente er mee heeft ingestemd dat het bodemonderzoek wordt uitgevoerd nadat de huidige bebouwing is gesloopt. Het hof oordeelt dat gelet hierop aldus niet reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat de vereiste vergunning zal worden verkregen. Niet staat derhalve vast dat het gebruik waarvoor Becedo stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op juridische gronden is uitgesloten. Hetgeen [appellant] hieromtrent nog heeft aangevoerd bij antwoordakte maakt dat niet anders.
4.15
Naar het oordeel van het hof heeft Becedo gegeven het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft ten behoeve van de door haar voorgenomen renovatie, welke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomsten met [appellant], als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW.
4.16
Voor zover [appellant] in de toelichting op grief III nog betoogt dat de persoonlijke belangen van [appellant] een rol hadden moeten spelen bij de belangenafwezig, miskent hij dat als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en het daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. De grieven II en III falen.
4.17
Waar de grieven IV en V blijkens hun toelichting zelfstandige betekenis ontberen stranden zij gelet op het voorgaande eveneens.
4.18
Grief VI richt zich tegen het oordeel in reconventie met betrekking tot de schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen. [appellant] stelt dat Becedo na het beëindigen van de onderhandelingen over een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomsten het project kwaadschiks heeft opgestart en de appartementen/ruimten boven het door hem gehuurde met houten platen heeft dichtgespijkerd. Volgens [appellant] is sprake van de schending van een norm die strekt ter bescherming en het voorkomen van schade, zodat het causaal verband aanwezig moet worden geacht. [appellant] verwijst voorts naar de als productie 4 bij conclusie van antwoord overgelegde verklaring van [K]. Volgens [appellant] had de kantonrechter hem in de gelegenheid moeten stellen de gestelde feiten nader te bewijzen. Becedo heeft een en ander gemotiveerd betwist.
4.19
Het hof oordeelt dat [appellant], gelet op de gemotiveerde betwisting door Becedo, in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van enig onrechtmatig handelen van Becedo jegens [appellant]. Waar [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht komt het hof aan bewijslevering niet toe. Voor het toepassen van de omkeringsregel bestaat geen grond, reeds omdat niet vaststaat dat sprake is van enige relevante normschending. De grief faalt.
4.2
Grief VII richt zich tegen de afwijzing van de vordering tot schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 BW en formuleert de klacht dat [appellant] wel voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van afbraak in het algemeen belang. [appellant] beroept zich op het vermoeden van artikel 7:309 lid 3 BW.
4.21
Het hof oordeelt dat ingevolge artikel 7:309 lid 1 BW de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling is verschuldigd indien de verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW zijn overgegaan de huurovereenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Ten aanzien hiervan moet de eis worden gesteld dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd (HR 30 januari 2009, LJN: BG4017).
4.22
Becedo heeft aangevoerd dat er geen sprake is van een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) door de renovatie wordt gerealiseerd, nu het renovatieplan niet past in het geldende overheidsbeleid c.q. het geldende bestemmingsplan en het initiatief voor de wijziging van het bestemmingsplan uitsluitend lag bij Becedo en niet tevens bij de gemeente. Becedo verwijst hiertoe nog naar de tussen haar en de gemeente gesloten planschadeovereenkomst (productie 19 bij memorie van antwoord in principaal appèl tevens memorie van grieven in incidenteel appèl), waarin onder meer staat vermeld dat het plan voor de vernieuwbouw in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Becedo heeft aldus voldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van afbraak in het algemeen belang. [appellant] heeft gelet op deze betwisting zijn stelling dat sprake is van afbraak in het algemeen belang onvoldoende onderbouwd. Het vermoeden van artikel 7:309 lid 3 BW maakt zulks niet anders, nu dit er immers toe strekt de bewijspositie van de huurder te vergemakkelijken in gevallen waarin het oogmerk tot afbraak over te gaan niet bij de opzegging wordt vermeld. Hiervan is in het onderhavige geval echter geen sprake. De grief faalt.
4.23
Grief VIII richt zich tegen de afwijzing van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. [appellant] verwijst in de toelichting op de grief naar de door hem als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegde kostenraming voor een eventuele verhuizing en stelt dat hij niet meer in het geding kon brengen nu hij geen vervangende huurruimte(n) heeft kunnen vinden. Volgens [appellant] had de kantonrechter hem bewijs kunnen opdragen, een deskundige kunnen benoemen of hem in ieder geval in de gelegenheid moeten stellen nadere stukken in het geding te brengen. Volgens [appellant] kon de kantonrechter de beëindigingsprocedure schorsen totdat in de schadestaatprocedure omtrent de tegemoetkoming was beslist. Becedo heeft gemotiveerd betwist dat grond bestaat voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW.
4.24
Het hof oordeelt dat [appellant] in het licht van de gemotiveerde betwisting door Becedo ook in hoger beroep zijn vordering tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd. De stelling van [appellant] dat hij geen vervangende huurruimte(n) heeft kunnen vinden, heeft Becedo, onder overlegging van de brieven van Stroomberg Makelaardij van 27 april 2012 en 3 mei 2013 (productie 13 bij conclusie van antwoord in reconventie respectievelijk productie 26 bij akte van 7 mei 2013), gemotiveerd weersproken. De in eerste aanleg overgelegde kostenraming acht het hof voorts een onvoldoende onderbouwing van de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Gelet hierop komt het hof niet toe aan nadere bewijslevering of benoeming van een deskundige. Waar [appellant] zijn stelling dat grond bestaat voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten onvoldoende heeft onderbouwd – en derhalve geen sprake is van een verplichting tot schadevergoeding – is een verwijzing naar de schadestaatprocedure evenmin aan de orde. De grief faalt.
4.25
Grief IX heeft geen zelfstandige betekenis en moet het lot van de overige grieven delen.
In incidenteel hoger beroep
4.26
Grief I in het incidenteel hoger beroep klaagt dat de kantonrechter haar toewijzend vonnis ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.
4.27
Het hof oordeelt dat geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer als bedoeld in artikel 7:295 lid 1 BW. Het hof neemt voorts in aanmerking dat de rechter terughoudend dient te zijn met het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis of arrest waarbij de vordering tot beëindiging wordt toegewezen. Van misbruik van (proces)recht aan de zijde van [appellant] is evenmin sprake. De grief faalt.
4.28
Grief II richt zich tegen de afwijzing van de bij wege van voorlopige voorziening gevorderde ontruiming. Becedo betoogt dat zij rond 1 januari 2014 wenst te beginnen met de sloop zodat de gehuurde ruimten op die datum ontruimd dienen te zijn en dat slechts de huurovereenkomsten met [appellant] nog aan renovatie in de weg staan. Becedo heeft gesteld dat zij de door [appellant] door de vroegtijdige ontruiming te lijden schade volledig zal vergoeden. Becedo heeft in dit verband haar eis gewijzigd en bij wege van voorlopige voorziening (vroegtijdige) ontruiming van beide gehuurde ruimten gevorderd per 1 januari 2014, althans uiterlijk per de datum dat de vereiste omgevingsvergunning is verleend, althans per een in goede justitie te bepalen datum. [appellant] heeft zich verzet tegen de wijziging van eis en heeft de vordering voorts inhoudelijk bestreden.
4.29
Het hof verwerpt het bezwaar van [appellant] tegen de eiswijziging, nu gesteld noch gebleken is dat [appellant] ten gevolge hiervan onredelijk wordt bemoeilijkt in zijn verweer danwel het geding hierdoor onredelijk wordt vertraagd en de eiswijziging evenmin anderszins in strijd is met de eisen van de goede procesorde.
4.3
Het hof stelt voorop dat een opgezegde huurovereenkomst op grond van artikel 7:295 lid 1 BW voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering tot beëindiging is beslist en dat de rechter, indien hij de vordering tot beëindiging toewijst, conform artikel 7:296 lid 5 BW tevens het tijstip van de ontruiming vaststelt. De wetgever gaat er hierbij vanuit dat het ontruimingstijdstip samenvalt met het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (Tweede Kamer 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 6). Zoals het hof hiervoor heeft geoordeeld bestaat in het onderhavige geval geen grond de toewijzing van de vordering tot beëindiging op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gelet hierop en op hetgeen Becedo heeft aangevoerd omtrent haar belang bij en de stand van zaken van de voorgenomen renovatie (memorie van grieven in incidenteel appel, sub 91-105 en akte van 7 mei 2013, sub 4-9 en 13) en het belang van [appellant] bij het kunnen voortzetten van zijn broodwinning in de gehuurde ruimten, dient het belang van [appellant] bij het achterwege laten van ontruiming van de gehuurde ruimten totdat de huurovereenkomsten bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak zijn beëindigd naar het oordeel van het hof te prevaleren boven het belang van Becedo bij de gevorderde voorlopige voorziening. Daarbij merkt het hof op dat het – afgezien van de beoordeling of sprake is van een kennelijk ongegrond verweer – niet op zijn weg ligt uitspraken te doen over de kansen van een tegen zijn arrest te richten cassatieberoep. Ten aanzien van de [soort onderneming] geldt nog dat [appellant] hoe dan ook, ongeacht het slagen van een hogere voorziening, een huurovereenkomst heeft tot de beëindigingsdatum van 31 augustus 2015. Anders dan Becedo kennelijk meent, is niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt door te weigeren zijn contractuele rechten prijs te geven. De toezegging dat [appellant] zijn schade volledig krijgt vergoed, maakt dat niet anders. De grief faalt.
5.Slotsom
In principaal en incidenteel hoger beroep voorts
5.1
De grieven in zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. De in incidenteel hoger beroep gewijzigde eis van Becedo dient te worden afgewezen.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van Becedo zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 666,00
- salaris advocaat € 1.341,00 (1,5 punt x tarief II)
Totaal
€ 2.007,00
€ 2.007,00
5.3
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Becedo in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 670,50 (0,5 x 1,5 punt x tarief II) voor salaris advocaat. De nakosten zullen worden toegewezen zoals na te melden.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
In principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Wageningen van 27 juni 2012;
wijst af de in incidenteel hoger beroep gewijzigde eis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Becedo vastgesteld op € 666,00 aan verschotten en op € 1.341,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt Becedo in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 670,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt Becedo in de nakosten, begroot op € 131,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,00 in geval Becedo niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest voor wat betreft de daarin vervatte proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, F.W.J. Meijer en K.J. Haarhuis en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2013.