Uitspraak
30 januari 2009
Eerste Kamer
Nr. C07/174HR
RM/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. M. Ynzonides, thans mr. R.A.A. Duk,
t e g e n
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid BETER WONEN PATRIMONIUM,
gevestigd te Eindhoven,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en Beter Wonen.
1. Het geding in voorgaande instanties
Voor het verloop van het geding in voorgaande instanties verwijst de Hoge Raad naar zijn arrest van 14 december 2007, nr. C06/198HR, NJ 2008, 11. Bij dat arrest heeft de Hoge Raad het door [eiseres] ingestelde cassatieberoep tegen het tussenarrest van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 25 april 2006, waarbij het hof een incidentele vordering van [eiseres] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter te Eindhoven had afgewezen, verworpen.
Gedurende voornoemde cassatieprocedure heeft het hof de behandeling van de procedure in de hoofdzaak voortgezet. Bij eindarrest van 27 februari 2007 heeft het hof de vonnissen van de kantonrechter van 19 mei 2005 en 17 november 2005 bekrachtigd.
Het eindarrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het tweede geding in cassatie
Tegen het eindarrest van het hof heeft [eiseres] bij exploot van 25 mei 2007 beroep in cassatie ingesteld. Gelet op voormeld arrest van de Hoge Raad heeft [eiseres] bij brief van 22 januari 2008 de onderdelen 1 en 2 van de cassatiedagvaarding ingetrokken. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Beter Wonen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [eiseres] mede door mr. I.M. Walrecht, advocaat te Amsterdam.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.
3. Beoordeling van het cassatiemiddel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] heeft vanaf 1981 in Eindhoven bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW gehuurd van (de rechtsvoorgangster van) Beter Wonen.
(ii) Beter Wonen heeft de huurovereenkomst opgezegd, waarbij zij zich onder meer erop heeft beroepen dat zij de verhuurde ruimte dringend nodig had voor eigen gebruik, bestaande uit sloop ten dienste van de realisatie van een woningcomplex. [Eiseres] heeft niet ingestemd met beëindiging van de overeenkomst.
3.2 Beter Wonen heeft op de voet van art. 7:295 BW huurbeëindiging en ontruiming gevorderd als hiervoor in 1 vermeld. [Eiseres] vorderde in reconventie, voorzover thans van belang, een schadeloosstelling in verband met afbraak "met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang" in art. 7:309 BW.
De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen toegewezen en het vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De op art. 7:309 BW gebaseerde reconventionele vordering heeft de kantonrechter afgewezen.
In hoger beroep heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Daartoe heeft het hof in rov. 11.11.1 van het bestreden arrest met betrekking tot de door grief 9 van [eiseres] in appel opnieuw aan de orde gestelde vraag of [eiseres] aanspraak heeft op de in art. 7:309 lid 1 bedoelde schadeloosstelling het volgende overwogen:
"Artikel 7:309 BW voorziet in een schadeloosstelling in het geval sprake is [van] afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Naar het oordeel van het hof kan de voorgenomen nieuwbouw niet worden aangemerkt als een werk van algemeen belang als bedoeld in deze bepaling. De omstandigheid dat 'de burgers van Eindhoven' in aanmerking komen om een woning te huren, is daartoe onvoldoende. Om aan dit criterium te voldoen is nodig dat, na realisering, het gebouwde 'het publiek' dient. Hier zullen, na verhuur alleen Beter Wonen en de huurders degenen zijn die gebruik maken van de nieuwbouw. Terecht heeft de kantonrechter geoordeeld dat het ontbreken van een publieke of openbare functie van het gebouwde in de weg staat aan het aannemen van het vervuld zijn van het bepaalde in artikel 7:309 BW."
3.3 Hiertegen keert zich onderdeel 3 van het middel; de onderdelen 1 en 2 zijn ingetrokken. Het betoogt in de kern dat het hof, voor het kunnen aannemen dat de afbraak van het gebouwde waarin het gehuurde is gelegen zal geschieden "met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang", zoals art. 7:309 lid 1 als voorwaarde stelt voor het toekennen van de in dat artikel bedoelde vergoeding, ten onrechte de eis stelt dat het nieuw gebouwde het publiek moet dienen of een openbare functie moet hebben. Van nieuwbouw die voldoet aan de maatstaf dat het een werk is in het algemeen belang kan volgens het onderdeel ook sprake zijn in een geval als het onderhavige dat wordt gekenmerkt door een groot aantal in het middel onder (i) - (ix) genoemde feiten en omstandigheden.
Door deze omstandigheden niet mee te wegen geeft het oordeel van het hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting, of is dat oordeel onbegrijpelijk, aldus het onderdeel.
3.4.1 Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden vooropgesteld. Zoals naar voren komt uit de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 16-18 vermelde wetsgeschiedenis, heeft de wetgever met het in art. 7:309 geformuleerde criterium dat huurbeëindiging plaatsvindt in verband met de omstandigheid dat het gebouwde zal worden afgebroken "met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang", met name gedacht aan werken waarvoor in de regel ook onteigening kan plaatsvinden. Hoewel de reikwijdte van art. 7:309 te veel zou worden ingeperkt indien zou moeten worden aangenomen dat slechts aan het criterium wordt voldaan indien het uit te voeren nieuwe werk, waarvoor de afbraak plaatsvindt, berust op een of meer op het totstandbrengen van dat nieuwe werk gerichte overheidsbesluiten, zal wel de eis moeten worden gesteld dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.
3.4.2 Anders dan het hof kennelijk heeft geoordeeld, kan evenwel niet de eis worden gesteld dat het nieuwe werk zelf het publiek dient doordat het een openbare functie heeft. Immers ook onteigening kan - op grond van art. 77 Onteigeningswet - plaatsvinden met het oog op de realisering van bijvoorbeeld bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals ten behoeve van de volkshuisvesting of het ontwikkelen van winkelcentra.
3.5 Uit het voorgaande volgt dat het hof met het bestreden oordeel heeft blijk gegeven van een onjuiste opvatting aangaande het genoemde criterium in art. 7:309 lid 1. Het arrest kan niet in stand blijven en verwijzing moet volgen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 27 februari 2007;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Beter Wonen in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 452,03 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op
30 januari 2009.