Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00017
uitspraakdatum:
2 juli 2013
2 juli 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 13 december 2011, nummer AWB 11/1121, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 377.000. Daarbij is voorts een aanslag in de onroerendezaakbelastingen aan belanghebbende opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 363.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 december 2011 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens nog een nader stuk ingezonden dat op 24 mei 2013 ter griffie van het Hof is ingekomen.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 6 juni 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [.]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [.] en [A] (taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een geschakelde woning met een aangebouwde garage. De woning kent een typeaanduiding [aa] en heeft een inhoud van 474 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 334 m².
2.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het jaar 2011, per waardepeildatum 1 januari 2010, in het kader van de Wet WOZ bij beschikking vastgesteld op € 377.000.
2.3
Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar verminderd tot € 363.000
2.4
Ter onderbouwing van de hiervoor in 2.3 vermelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport, opgemaakt door [A], overgelegd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een door dezelfde taxateur verbeterd taxatierapport overgelegd. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2010 bepaald op € 386.752. De taxateur heeft ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde gebruik gemaakt van verkoopcijfers van in zijn optiek vergelijkbare panden. Ter indicatie heeft hij de transactiegegevens van het naast de onroerende zaak gelegen identieke pand [a-straat 2] opgenomen. Dit pand is op 29 oktober 2007 in eigendom overgedragen voor een bedrag van € 380.000.
2.5
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende gemaakt overzicht van volgens belanghebbende met de onroerende zaak vergelijkbare woningen in de [b-straat] in [Z]. In dit overzicht, waarin de straatnaam is afgekort tot “[b]”, heeft belanghebbende de voor deze woningen afgegeven WOZ-beschikkingen met betrekking tot het jaar 2011 opgenomen. Voor zover van belang luidt dit overzicht als volgt:
Woning
Type
Inhoud in m³
Inhoud garage in m³
Oppervlakte
Bijzondere kenmerken
Woz-waarde 2011
[b-1]
[aa]
430
56
392
Geen
€ 305.000
[b-2]
[bb]
430
56
407
Geen
€ 308.000
[b-3]
[bb]
430
110
466
Geen
€ 328.000
[b-4]
[cc]
426
45
324
Geen
€ 311.000
[b-5]
[cc]
428
54
275
Geen
€ 298.000
[b-6]
[cc]
428
54
305
Geen
€ 304.000
[b-7] bung.
[dd]
350
70
299
Carport
€ 301.000
[b-8]
[cc]
462
45
313
Dakopbouw
€ 336.000
2.6
De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende bij uitspraak van 13 december 2011 ongegrond verklaard.
2.7
De onroerende zaak is in maart 2013 door belanghebbende verkocht voor € 360.000.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarde van € 363.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende stelt dat de gezochte waarde € 315.000 bedraagt.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben partijen ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 315.000.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Bij de beoordeling van het onderhavige geschil stelt het Hof voorop dat de bestuursrechter in belastingzaken in WOZ-zaken tot taak heeft te beoordelen of de vastgestelde waarde van een onroerende zaak te hoog is. Daarbij is, anders dan waarvan belanghebbende kennelijk uitgaat, de rechter niet gehouden om in zijn uitspraak expliciet in te gaan op alle door partijen aangevoerde argumenten. In zoverre belanghebbende in hoger beroep erover klaagt dat de Rechtbank niet is ingegaan op alle argumenten die hij heeft aangevoerd, faalt die klacht derhalve.
4.2
Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.4
Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.5
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde per 1 januari 2010 van € 363.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich in hoger beroep op het onder 2.4 vermelde in hoger beroep overgelegde taxatierapport en op de prijs waarvoor de onroerende zaak in maart 2013 is verkocht. De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast, hangt mede af van de stellingen die belanghebbende heeft ingenomen en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.
4.6
Met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak stelt belanghebbende met name dat de taxateur van de gemeente een te hoge waarde heeft bepaald omdat hij gebruik heeft gemaakt van onvergelijkbare panden danwel van transactiegegevens die te ver van de waardepeildatum verwijderd zijn.
4.7
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in maart 2013 verkocht voor € 360.000. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoop onder zakelijke voorwaarden is geschied. Het Hof gaat er daarom van uit dat de in maart 2013 voor de onroerende zaak gerealiseerde prijs op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde.
4.8
Het Hof acht het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen (maart 2013) echter te ver van de waardepeildatum (1 januari 2010) verwijderd om zonder meer als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen. Niettemin werpt de overeengekomen verkoopprijs wel licht op de gezochte waarde. Door de heffingsambtenaar is onweersproken gesteld dat ook in de gemeente Zwolle de prijzen van het onroerend goed sinds het begin van de kredietcrisis, in het najaar van 2008, onder druk staan. In dat verband acht het Hof aannemelijk dat de in maart 2013 voor de onroerende zaak ontvangen koopsom ten bedrage van € 360.000 in een dalende markt tot stand is gekomen en dat het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2010 hoger lag. Dit laatste leidt het Hof mede af uit de in oktober 2007 ontvangen koopsom van € 380.000 voor het identieke buurpand aan de [a-straat 2]. Gelet op deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat de nader vastgestelde waarde (na bezwaar) van € 363.000 niet te hoog is. Aan de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten en de door belanghebbende daartegen ingebrachte grieven kan het Hof derhalve voorbij gaan.
4.9
Evenals in de procedure bij de Rechtbank stelt belanghebbende, zulks onder verwijzing naar het in 2.5 opgenomen overzicht, dat voor vergelijkbare en identieke woningen, gelegen in de [b-straat] in [Z], bij beschikking lagere WOZ-waarden zijn vastgesteld dan voor de onroerende zaak. Hij bepleit met een beroep op het gelijkheidsbeginsel ook voor de onroerende zaak een lagere waarde, namelijk: € 315.000.
4.1
De Rechtbank heeft in haar uitspraak terecht overwogen dat de vastgestelde (te lage) WOZ-waarde met betrekking tot het identieke pand [b-straat] [1] is ontstaan door een incidentele fout en dat niet aannemelijk is geworden dat de van de Wet WOZ afwijkende gunstige behandeling bewust is geschied. Tevens is niet aannemelijk geworden dat er sprake is geweest van een begunstigend beleid. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel met betrekking tot de situatie dat in de meerderheid van de gelijke gevallen een onjuiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel) kan belanghebbende niet baten. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen wordt bij toepassing van de meerderheidsregel in het kader van de Wet WOZ de relevante groep gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. De door belanghebbende genoemde woningen in de [b-straat], op nummer [1] na, en de onroerende zaak zijn echter niet identiek. Het Hof baseert dit oordeel op de verschillen tussen de in 2.1 genoemde objectkenmerken van de onroerende zaak en de in 2.5 vermelde objectkenmerken van de woningen in de [b-straat]. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel treft derhalve geen doel.
4.11
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar en de taxateur in strijd met de waarderingsinstructies 2011 en onzorgvuldig hebben gehandeld. Belanghebbendes grieven slagen echter niet. Naar het oordeel van het Hof brengt de omstandigheid dat bij de waardering van de woning wellicht niet voldaan is aan de waarderingsinstructies niet met zich dat de vastgestelde waarde op die grond dient te worden verminderd naar het door belanghebbende gewenste niveau. Toetssteen voor de rechter is de norm neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Zoals hiervoor overwogen heeft de heffingsambtenaar met de door hem nader vastgestelde waarde die norm niet miskend. Ook overigens heeft het Hof niet kunnen vaststellen dat de heffingsambtenaar en/of de taxateur dermate onzorgvuldig gedrag hebben getoond dat daar op enigerlei wijze consequenties aan verbonden dienen te worden.
4.12
Al het overige dat belanghebbende heeft gesteld doet aan de oordelen van het Hof niet af.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is op
2 juli 2013in het openbaar uitgesproken.
2 juli 2013in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M van der Waerden)
(A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.