ECLI:NL:GHAMS:2026:801

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 24 maart 2026
• Zaaknummer: 24/344
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg; F.J.P.M. Haas; M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde winkelobject 2022 na hoger beroep

Belanghebbende is eigenaar van een winkelobject uit 1899 met een verkoopruimte en opslagruimtes. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2022 vast op €259.000 via de huurwaardekapitalisatiemethode, gebaseerd op vergelijkingsobjecten en marktgegevens.

Belanghebbende voerde aan dat de waarde te hoog was, onder meer omdat vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn vanwege verschillen in opslagruimte en oppervlakte. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met deze verschillen en dat de gehanteerde waarderingsmethode juist was toegepast.

In hoger beroep bevestigde het Hof dit oordeel en wees het beroep van belanghebbende af. Tevens werd geoordeeld dat de gemachtigde van belanghebbende niet op correcte wijze had geprocedeerd, waardoor alleen tijdig en duidelijk ingebrachte argumenten in aanmerking werden genomen. Verzoeken om schadevergoeding wegens termijnoverschrijding en proceskostenvergoeding werden eveneens afgewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €259.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/344

10 februari 2026

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 29 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1620 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 259.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 3 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 maart 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft aanvullende stukken ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de niet-woning. Het object uit 1899 is in gebruik als winkel met een oppervlakte van 25 m², een opslag op de eerste verdieping van 24 m² en een opslag in de kelder van 45 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag, een waardematrix, huurinformatieformulieren, huurovereenkomsten alsmede akten van levering overgelegd. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde voor het object afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uit verkooptransacties van vergelijkingsobjecten (in onverhuurde staat) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor voor het object is gebaseerd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de niet-woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist:

“
De WOZ-waarde

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

5. [X] is eigenaar van het object, een omstreeks 1899 gebouwde winkel in [Z] ( [plaats] ), met een primaire oppervlakte van 25 m², een opslag op de 1e verdieping van 24 m² en een opslag in de kelder van 45 m².

6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld.

[X] bepleit een waarde voor het object van € 199.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 259.000,-.

7. De heffingsambtenaar heeft in een matrix met een aantal referentieobjecten, ook winkels in [Z] , de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd.

8. [X] constateert ter zake de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten in de matrix, dat geen van de drie vergelijkingsobjecten een opslagruimte in een kelder hebben en zijn winkel wel. Deze objecten kunnen dus niet ter vergelijking dienen.

9. De constatering van [X] is niet juist. Volgens de matrix heeft vergelijkingsobject Huur 3 ( [straat 2] ) ook een opslagruimte in de kelder. Verder heeft [X] nagelaten toe te lichten waarom het verschil in opslagruimte op de 1e verdieping dan wel in de kelder een relevant waardeverschil oplevert. Het betoog slaagt niet.

10. [X] voert verder aan dat de vergelijkingsobjecten veel groter zijn dan zijn winkel met een verkoopruimte van 25 m² en dus onvergelijkbaar zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar brengt daartegen in dat in de matrix rekening is gehouden met een afnemende waarde per m² naarmate de oppervlakte groter is. Immers, de gemiddelde huurwaarde van de grotere vergelijkingsobjecten (€ 351,- per m²), die in dezelfde straat zijn gelegen, hebben een lagere m²-prijs dan het object van [X] (€ 385,- per m²).

11. De rechtbank is van oordeel dat de objecten die de heffingsambtenaar voor de waardevaststelling heeft geselecteerd ter vergelijking met de winkel, in voldoende mate overeen komen met de winkel en dat ook met de verschillen tussen de winkel en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden door de heffingsambtenaar. Deze in de matrix opgenomen en geanalyseerde vergelijkingshuren en verkooptransacties zijn dus bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde.
De winkel heeft inderdaad een kleinere verkoopruimte dan de vergelijkingsobjecten (25 m² tegenover gemiddeld 107 m² (van de drie huurgegevens) en 66 m² (van de drie verkopen)), maar de heffingsambtenaar heeft daar in de matrix in voldoende mate rekening mee gehouden. Naast de hiervoor onder 10. genoemde hogere huurwaarde per m² van de vergelijkingshuren, is de kapitalisatiefactor van de vergelijkingstransacties ruim hoger (14,0 voor de winkel en 16,8 voor het gemiddelde van de vergelijkingsverkopen). Verkoop 2, die wat betreft oppervlakte van de verkoopruimte en de opslagruimte het dichtst in de buurt zit van de winkel (45 m² verkoopruimte en 67 m² opslag verdeeld over 1e verdieping en kelder) en dus het beste vergelijkingsobject vormt, heeft ten opzichte van de winkel een veel hogere huurwaarde (€ 575,-/m²) en - kapitalisatiefactor (18,2).

12. [X] heeft de voor de winkel vastgestelde huurwaarde van € 18.535,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 14,0 overigens niet bestreden en de door hem bepleite waarde van € 199.000,- in het geheel niet onderbouwd.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de geanalyseerde m²-prijs van het object uitkomt op € 5.370,- en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 7.281,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Immateriële schadevergoeding

13. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.

14. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [website] In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op

15 juni 2022. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar nog niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding.

Proceskostenvergoeding en griffierecht

15. Bij deze uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Wijze van procederen

5.1.

De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.

De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan nauwelijks iets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2).

5.3.

Voor zover belanghebbende met zijn verzoek om overlegging van iWOZ-informatie heeft bedoeld te betogen dat sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb, wordt deze grief verworpen. Naar het Hof eerder heeft geoordeeld (vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310) is iWOZ-informatie geen op de zaak betrekking hebbend stuk indien, zoals hier, deze iWOZ-informatie niet is gebruikt bij de waardering.

Opbrengstlimiet

5.4.

Belanghebbende heeft in haar nadere stuk in hoger beroep van 7 november 2025 voor het eerst (in deze procedure) een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430. De betreffende passage bevat geen concrete grond of klacht, maar plaatst enkele algemene opmerkingen over de opbrengstlimiet. Onduidelijk is daarom of belanghebbende met het opnemen van deze passage poogt het geschil in hoger beroep uit te breiden tot de aanslag rioolheffing (welke eveneens op het aanslagbiljet was vermeld). Voor zover dit inderdaad de bedoeling van belanghebbende is gaat het Hof daarin niet mee. Tegen de aanslag rioolheffing is namelijk geen bezwaar gemaakt en deze was geen onderwerp van het geschil in beroep. De wet biedt niet de mogelijkheid voor het eerst in hoger beroep op te komen tegen die aanslag. Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten (vgl. Hof Amsterdam 16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3469).

WOZ-waarde

5.5.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 3 tot en met 12) tot de zijne. In hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht ziet het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel.

Slotsom

5.6.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 10 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: