ECLI:NL:GHAMS:2026:333 - Gerechtshof Amsterdam - Huurprijsvermindering wegens lekkages souterrain en afwij...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.328.076/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam : 9822386 CV EXPL 22-5373 en 10056143 CV EXPL 22-10754

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 februari 2026

in de zaak van

[appellante],

gevestigd te [stad 1] ,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R. van Exter te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [stad 2] ,

geïntimeerde,

incidenteel appellant,

advocaat: mr. N. Hollander te Groningen.

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Huurster en verhuurder twisten over de vraag of verhuurder overeengekomen vergoedingen aan huurster verschuldigd is, omdat lekkages in het souterrain van het gehuurde niet tijdig zijn verholpen. Verder is in geschil of deze lekkages kunnen worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde, en of huurster recht heeft op huurprijsvermindering vanwege verminderd huurgenot. Zowel de kantonrechter als het hof beantwoordt die vragen bevestigend en wijst hiermee verband houdende vorderingen van huurster toe. Niet toewijsbaar zijn de vorderingen van huurster tot (i) herstel van het souterrain, (ii) huurkorting in verband met de coronacrisis en (iii) matiging van de huurindexering. Het hof wijst (ook) de vorderingen van verhuurder in hoger beroep af.

2.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 25 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 2 maart 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermelde zaaknummers gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 4 juli 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Op 5 september 2023, 14 november 2023 en 28 maart 2024 hebben mondelinge behandelingen na aanbrengen plaatsgevonden. De processen-verbaal van die zittingen bevinden zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en reactie op wijziging van eis, met producties.

Op 2 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar
eerste griefbetoogt [appellante] dat deze feitenvaststelling op onderdelen onvolledig is. Rekening houdend met deze grief en aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Bij notariële akte van 30 juni 2009 is het gebouw [straat] 23, 25 en 27 in [stad 1] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is ook de Vereniging van Eigenaars [straat] 23, 25 en 27 (hierna: de VvE) opgericht.

3.2.

[geïntimeerde] is sinds 2017 als eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte in de ‘kelder’ (hierna ook: het souterrain) en op de begane grond in de gemeenschap van de VvE gerechtigd voor 50/113e deel. I. [naam] (hierna: [naam] ) is als eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de andere verdiepingen in de gemeenschap van de VvE gerechtigd voor 63/113e deel.

3.3.

Sinds 1 december 2009 huurt [appellante] van (een rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] de bedrijfsruimte in het souterrain en op de begane grond (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is laatstelijk aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande 1 januari 2020. De huur bedroeg per 1 januari 2020 € 57.000,- per jaar. Het gehuurde is ongeveer 494,87 m² groot, met inbegrip van het souterrain, dat ongeveer 280 m² meet.

3.4.

[appellante] exploiteert in het gehuurde een koffieshop/café/restaurant, onder de naam [appellante] .

3.5.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (versie 2012) (hierna: de Algemene Bepalingen). Artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen sluit aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken uit. Artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen luidt:

het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

(…)

- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

3.6.

[appellante] heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) opdracht gegeven om vastgestelde lekkages in het souterrain te onderzoeken. [bedrijf 1] heeft op 24 maart 2020 een rapport opgesteld. Zij adviseerde diverse herstelwerkzaamheden.

3.7.

Op 30 november 2021 heeft [bedrijf 2] in opdracht van [appellante] een rapport opgesteld met betrekking tot de lekkages. Een rapport van [bedrijf 3] maakt hiervan deel uit. Beide partijen waren bij het door [bedrijf 2] verrichte onderzoek vertegenwoordigd. [bedrijf 2] adviseerde de volgende werkzaamheden:

De keldervloer dient in zijn geheel geïnjecteerd te worden.

De kelderwanden dienen vanaf de buitenzijde rondom ontgraven te worden zodat aan de buitenzijde een fundatieafdichting op de kelderwanden kan worden aangebracht.

De dakbedekking van de kelder vervangen inclusief loodafwerking.

De hemelwaterafvoer van de boven gelegen balkons en het kelderdak aanpassen zodat het hemelwater verder vanaf de kelderwanden wordt gekoosd [het hof begrijpt: geloosd].

3.8.

[appellante] en [geïntimeerde] hebben in een e-mail van 11 juni 2019 een minnelijke regeling getroffen (hierna: de minnelijke regeling). Deze houdt onder meer in:

2. De lekkages in de kelder aan de rechterzijde van de muur en onder de binnentrap wordt zo spoedig als mogelijk verholpen. Mochten deze lekkages niet zijn verholpen per 1 januari 2020 dan voldoet de heer [geïntimeerde] , als verhuurder, aan [appellante] , als huurder, een vergoeding van € 10.000,=. Indien de lekkages vervolgens ook nog niet blijken te zijn verholpen per 1 juli 2020 dan voldoet de heer [geïntimeerde] aan [appellante] een bedrag van € 5.000,=. In beide gevallen overigens ervan uitgaande dat voor de herstelwerkzaamheden van de lekkages de exploitatie van [appellante] niet behoeft te worden gesloten. Mochten ook per 1 januari 2021 de lekkages nog steeds niet zijn verholpen dan is [appellante] vrij in het nemen van de geëigende (rechts)maatregelen. (…)

3. Partijen hebben hierbij de kwestie van de herziening van de huurprijs en de consequenties van de hierbij bedoelde lekkages, ook voor het verleden, definitief vastgesteld.

3.9.

Tussen 15 maart 2020 en 25 februari 2022 zijn alle horecagelegenheden in Nederland op last van de overheid gedurende langere periodes gesloten of slechts beperkt open geweest. Dit in het kader van de strijd tegen het coronavirus. Bij prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad een methode vastgesteld voor de berekening van de huurkorting waarop ondernemers als gevolg van de coronacrisis recht hebben (hierna: de vastelastenmethode).

3.10.

In opdracht van [geïntimeerde] zijn in de jaren 2019, 2020 en 2021 werkzaamheden in het souterrain verricht die erop gericht waren (delen van) het souterrain waterdicht te maken. Volgens [geïntimeerde] heeft hij voor deze werkzaamheden € 59.591,20 betaald. De lekkages waren hiermee niet (volledig) verholpen. [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) heeft in opdracht van [geïntimeerde] in 2024 de gehele kelderbak geïnjecteerd. Toen vervolgens opnieuw lekkages optraden, heeft [bedrijf 4] gebreken aan de gevel hersteld. Deze werkzaamheden zijn op 28 november 2025 afgerond. Sindsdien hebben zich geen lekkages meer voorgedaan.

3.11.

[geïntimeerde] en [naam] zijn het binnen de VvE niet eens kunnen worden over een verdeling van de kosten voor de verrichte werkzaamheden. Dit heeft, na de bij de rechtbank gevoerde vrijwaringsprocedure in deze zaak, onder meer geleid tot een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter.

4.Procedure bij de kantonrechter

In conventie

4.1.

Samengevat heeft [appellante] bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis:

I. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 10.000,-, met rente;

II. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 5.000,-, met rente;

III. [geïntimeerde] te veroordelen om het souterrain duurzaam en deugdelijk te hebben hersteld in ieder geval conform het advies in de deskundigenrapporten en aanvullend wat nodig is om het souterrain droog te krijgen, waarbij het souterrain als duurzaam hersteld wordt beschouwd op het moment dat dat door een deskundige is bevestigd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

IV. te verklaren voor recht dat [appellante] het recht had de huurbetaling gedeeltelijk op te schorten en dat het opgeschorte bedrag kan worden verrekend met het onder V. gevorderde;

V. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 37.019,60 uit hoofde van huurkorting vanwege verminderd huurgenot, met rente;

VI. te verklaren voor recht dat [appellante] vanaf januari 2023 tot aan de dag van geheel en duurzaam herstel van het souterrain, recht heeft op een huurkorting van 12,5% op de dan geldende huurprijs;

VII. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 3.978,98 aan kosten deskundigenrapporten, met rente;

VIII. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 22.005,53 uit hoofde van huurkorting als gevolg van de coronacrisis, met rente;

IX. [geïntimeerde] te veroordelen voor de maanden januari 2022 tot en met april 2022 aan [appellante] , een huurkorting te verstrekken berekend volgens de vastelastenmethode;

X. de indexeringsclausule in de huurovereenkomst en Algemene Bepalingen te wijzigen zodanig dat het percentage van de indexering van de huurprijs per 1 januari 2023 niet hoger mag zijn dan 2,7% althans 4,5%; en

XI. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, met rente.

4.2.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellante] van:

- € 15.000,- aan overeengekomen boete;

- € 14.601,25 aan huurkorting;

- € 3.978,98 aan kosten deskundigenrapporten,

een en ander vermeerderd met wettelijke (handels)rente.

Daarnaast heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld om de huurkorting van 12,5% toe te passen vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat de kelder zal zijn hersteld. [geïntimeerde] is bovendien veroordeeld in de proceskosten in conventie.

De kantonrechter wees de andere vorderingen van [appellante] af.

4.3.

De kantonrechter heeft aan deze beslissingen het volgende ten grondslag gelegd.

4.3.1.

Tijdens de bezichtiging ter plaatse is het de kantonrechter gebleken dat de lekkages aan de rechtermuur en onder de trap niet afdoende zijn verholpen. [geïntimeerde] is daarom de overeengekomen bedragen van € 10.000,- en € 5.000,- aan [appellante] verschuldigd.

4.3.2.

Volgens de kantonrechter mag [appellante] als huurder een waterdichte kelder verwachten. Dit geldt ook in het geval de kelder niet bestemd zou zijn om als koffieshop te worden gebruikt maar “slechts” als opslagruimte. [geïntimeerde] moet dan ook in beginsel veroordeeld worden de werkzaamheden te laten verrichten, als door [bedrijf 2] geadviseerd. Enkel omdat de schil van de kelder eigendom is van de VvE en [geïntimeerde] daarom zonder toestemming van de VvE niet tot herstel mag overgaan, heeft de kantonrechter die vordering afgewezen.

4.3.3.

De kantonrechter is van oordeel dat [appellante] en [geïntimeerde] in de minnelijke regeling de gevolgen van de lekkages hebben verdisconteerd tot 1 januari 2021. Dit kan worden beschouwd als (een vervanging voor de) huurkorting, zodat pas vanaf 1 januari 2021 een aanspraak op huurkorting bestaat. [appellante] heeft substantieel verminderd huurgenot. De kantonrechter neemt hierbij tot uitgangspunt dat de kelder ook bestemd is om als koffieshop te worden gebruikt. Dat gebruik is door de lekkages niet mogelijk. Het beroep van [geïntimeerde] op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen baat hem niet, omdat de situatie zoals beschreven in artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen zich hier voordoet. De kantonrechter acht de gevorderde huurprijsvermindering van 12,5% passend. Deze bedraagt over de jaren 2021 en 2022 € 7.203,38 en € 7.397,87, tezamen € 14.601,25. Ook de vordering van [appellante] tot het toepassen van de huurkorting van 12,5 % over de periode van 1 januari 2023 tot de dag dat de lekkages in de kelder zijn verholpen, is toewijsbaar.

4.3.4.

Het beroep van [appellante] op verrekening is afgewezen omdat verrekening op grond van artikel 25 van Pro de Algemene Bepalingen niet is toegestaan.

4.3.5.

Onbetwist is dat [appellante] kosten heeft moeten maken om te laten vaststellen dat er gebreken zijn in de kelder en op welke wijze deze kunnen worden verholpen. Nu vast staat dat de kelder gebrekkig is, moet [geïntimeerde] deze kosten aan [appellante] vergoeden, aldus de kantonrechter.

4.3.6.

De kantonrechter oordeelde verder dat [appellante] geen aanspraak kan maken op huurkorting wegens de coronacrisis, omdat deze aanspraak onvoldoende onderbouwd is.

4.3.7.

Volgens de kantonrechter bestaat geen aanleiding de huurindexering te matigen. De hoogte van het maandprijsindexcijfer kan namelijk geen onvoorziene omstandigheid vormen. Partijen hebben deze mogelijkheid verdisconteerd in de (Algemene Bepalingen bij de) huurovereenkomst. Er doet zich geen omstandigheid voor van dien aard dat de wederpartij een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het hanteren van het (hoge) percentage ten aanzien van de huurprijsindexering is dan ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

In reconventie en in de vrijwaringsprocedure

4.4.

[geïntimeerde] heeft gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 27.918,44 aan huurachterstand, berekend tot en met de maand februari 2023.

[geïntimeerde] heeft bovendien de VvE in vrijwaring opgeroepen. In dat verband heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd dat de VvE zou worden veroordeeld om alle onderhouds- of herstelwerkzaamheden te laten verrichten waartoe hij in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.5.

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 27.918,44 aan huurachterstand tot en met februari 2023. Hij heeft de proceskosten gecompenseerd. De kantonrechter wees de vordering van [geïntimeerde] in vrijwaring af.

4.6.

Aan deze beslissingen heeft de kantonrechter het volgende ten grondslag gelegd.

4.6.1.

[appellante] heeft niet betwist dat er een huurachterstand is van € 27.918,44, berekend tot en met de maand februari 2023. Omdat het beroep van [appellante] op verrekening is afgewezen, is zij veroordeeld tot betaling van deze huurachterstand.

4.6.2.

De vordering in vrijwaring is afgewezen omdat voor deze vordering geen wettelijke grondslag is. Immers, [geïntimeerde] is lid van de VvE (en dus geen derde partij) en moet daarom ten aanzien van de herstel- en onderhoudswerkzaamheden de daarvoor voorgeschreven wettelijke regeling volgen. [geïntimeerde] moet het ertoe leiden dat er een ledenvergadering van de VvE komt, met de werkzaamheden op de agenda, en dat er een reservefonds wordt ingesteld. Indien de VvE vervolgens zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigert met betrekking tot onderhouds- en herstelwerkzaamheden, dan kan [geïntimeerde] de daarvoor bestemde procedure(s) starten, aldus de kantonrechter.

5.Het hoger beroep

In principaal hoger beroep

5.1.

Samengevat vordert [appellante] vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hiertegen een grief is gericht, en – uitvoerbaar bij voorraad –:

I. toewijzing, alsnog, van haar vorderingen en afwijzing van de vorderingen in reconventie;

II. te verklaren voor recht dat [appellante] vanaf 1 juli 2017 tot en met het moment van duurzaam herstel van het souterrain, recht heeft op een huurkorting van 50% op de huurprijs;

III. [geïntimeerde] te veroordelen tot het verlenen van een huurkorting van 50% tot het moment dat partijen gezamenlijk concluderen dat het souterrain duurzaam is hersteld;

IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van € 204.235,38 aan teveel betaalde huur uit hoofde van huurkorting vanwege verminderd huurgenot, verminderd met het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 14.601,25, met rente;

V. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de volledige proceskosten aan [appellante] te vergoeden, vanaf 1 juli 2017 tot en met het hoger beroep;

VI. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de volledige proceskosten tot op heden, ten bedrage van € 67.220,77, met rente; en

subsidiair:

VII. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en met rente.

5.2.

Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellante] afwijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en met rente.

In incidenteel hoger beroep

5.3.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] , samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis deels vernietigt en opnieuw rechtdoende – uitvoerbaar bij voorraad –:

verklaart voor recht dat [appellante] per 1 september 2024 geen recht meer heeft op een huurkorting en dat [appellante] in ieder geval per 1 september 2024 weer de volledige contractuele huurprijs aan [geïntimeerde] verschuldigd is;

verklaart voor recht dat indien [appellante] niet voldoet aan haar verplichting om vanaf 1 september 2024 weer de volledige contractuele huurprijs aan [geïntimeerde] te betalen, zij vanaf die datum de contractuele boetes en renten is verschuldigd als bedoeld in artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen;

verklaart voor recht dat [appellante] gehouden is om de kosten die [geïntimeerde] heeft gemaakt, maakt en nog zal maken voor het terugplaatsen/vervangen en stucen van de voorzetwanden in de kelder, aan [geïntimeerde] te vergoeden, met rente;

[appellante] veroordeelt tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van alles wat [geïntimeerde] uit hoofde van het bestreden vonnis aan [appellante] heeft voldaan, met rente;

[appellante] veroordeelt tot betaling aan [geïntimeerde] van alles wat [appellante] uit hoofde van de ten onrechte toegewezen huurkorting te weinig aan huur heeft betaald, met rente;

[appellante] veroordeelt in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en met rente.

5.4.

Volgens [appellante] moet het hof deze vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in – naar het hof begrijpt – incidenteel hoger beroep, inclusief nakosten en met rente.

6.Beoordeling

6.1.

Partijen hebben in hoger beroep ieder zes grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Met deze grieven liggen in hoger beroep alle beslissingen van de kantonrechter ter beoordeling voor, behalve voor zover deze zien op (i) de gevorderde huurachterstand (de vordering in reconventie), (ii) de verrekening hiervan met de vordering van [appellante] en (iii) de vrijwaringsprocedure.

De overeengekomen boetes zijn verschuldigd

6.2.

Met
grief I in incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de overeengekomen boetes aan [appellante] verschuldigd is. Volgens [geïntimeerde] ziet de minnelijke regeling enkel op lekkages aan de rechterzijde van de muur en onder de binnentrap. Die lekkages zijn op 6 november 2019 hersteld. De voorwaarden waaronder [geïntimeerde] gehouden zou zijn tot betaling, zijn dus niet in vervulling gegaan, aldus [geïntimeerde] .

6.3.

Deze grief slaagt niet. Aan dit oordeel legt het hof de volgende overwegingen ten grondslag.

6.4.

Het hof brengt in herinnering dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] een vergoeding van € 10.000,- aan [appellante] moest betalen als de lekkages aan de rechterzijde van de muur en onder de binnentrap niet per 1 januari 2020 zouden zijn verholpen. Als deze lekkages vervolgens per 1 juli 2020 nog niet verholpen waren, was [geïntimeerde] nog eens € 5.000,- aan [appellante] verschuldigd (zie 3.8 hierboven).

6.5.

[bedrijf 1] en [bedrijf 2] hebben op, respectievelijk, 20 februari 2020 en 20 augustus 2021 geconstateerd:

[bedrijf 1] :

Vochtkenmerken aan het stucwerk tegen de rechterwand in het trappenhuis geconstateerd (…).

(…)

De voorzetwanden langs de rechterwand zijn geheel weggehaald/gesloopt zodat de constructie zichtbaar is

In de wand zijn verticale haarscheuren zichtbaar op diverse plaatsen

We hebben geen lekkages waargenomen bij de vooropname, maar hier treedt bij regenval lekkage op geeft de opdrachtgever aan. (…)

De keldermuren zelf zijn slecht afgewerkt op de randen, de opstortingen kieren en zijn open gescheurd en watertoetreding door de slechte toestand sluiten we niet uit. Tevens zijn de keldermuren niet afgewerkt met een waterkerende laag, waardoor bij grondwaterdruk en aangewende regen lekkages in de kelder kunnen optreden. (…)

[bedrijf 2] :

Uit de metingen van [bedrijf 3] is gebleken dat de kelder rondom lek is en er water door vloer en wanden op minimaal 5 locaties de kelder kan binnendringen.

Het gaat dan niet om een spot waar water naar binnen komt maar betreft dit grote vlakken van de wanden en de vloer. (…)

De vloer en wanden vertonen nagenoeg door de gehele kelder vochtsporen (…). Met een indicatieve vochtmeter zijn de vloer en wanden gemeten en is een veel te hoog vochtgehalte gemeten. De vloer en wanden zijn nagenoeg geheel verzadigd met water.

(…)

De betonwanden van de kelder verkeren in een slechte staat (…).

Het hemelwater van de balkons en van het platte dak van de kelder worden direct naast de kelderwand geloosd (…) waardoor de kelderwanden fors met water worden belast. (…)

Gelet op onze bevindingen moet geconcludeerd worden dat de gehele kelder in een slechte staat verkeert. (…)

6.6.

Het hof heeft geen aanleiding om aan de constateringen en bevindingen van de deskundigen te twijfelen. [bedrijf 1] en [bedrijf 2] hebben hun rapporten uitvoerig gemotiveerd (onder meer aan de hand van foto’s) en hun conclusies zijn stellig. [geïntimeerde] (althans zijn zaakwaarnemer) was bovendien aanwezig bij het onderzoek dat [bedrijf 2] heeft verricht. Hij heeft toen dus input kunnen leveren. Tijdens de laatste mondelinge behandeling na aanbrengen heeft [geïntimeerde] bovendien toegezegd de keldervloer te zullen laten injecteren in overeenstemming met de rapportage van [bedrijf 2] . Dat is ook zo gebeurd (zie 3.10 hierboven). [geïntimeerde] heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat niet van de rapporten kan worden uitgegaan. De enkele stelling dat werklieden van [bedrijf 4] kunnen verklaren dat de rapportages conclusies en adviezen bevatten die onjuist zijn (grief V in incidenteel hoger beroep), volstaat in het licht van het voorgaande niet. Het hof gaat daarom voorbij aan dit bewijsaanbod.

6.7.

De kantonrechter heeft tijdens zijn bezichtiging van de kelder in 2023 geconstateerd dat de lekkages aan de rechtsmuur en onder de trap op dat moment niet afdoende waren verholpen. In het bestreden vonnis overwoog de kantonrechter in dit verband:

Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat in de kelder de lekkages aan de rechtermuur en onder de trap niet afdoende zijn verholpen. Er hebben weliswaar werkzaamheden plaatsgevonden, maar [appellante] heeft er terecht op gewezen dat er aan de bovenzijde van de muur en via de vloer nog steeds lekkages zijn.

[geïntimeerde] heeft deze constateringen niet bestreden.

6.8.

De herstelwerkzaamheden die op 6 november 2019 zijn verricht, volstonden dus kennelijk niet. [geïntimeerde] is de overeengekomen boetes verschuldigd.

Recht op evenredige huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot

6.9.

Tussen partijen is verder in geschil of de lekkages in het souterrain kunnen worden aangemerkt als gebrek, en of [appellante] recht heeft op huurprijsvermindering omdat zij hierdoor verminderd huurgenot heeft. Hierop zien
grief 3 in principaal hoger beroepen
grieven II tot en met IV in incidenteel hoger beroep.

6.10.

Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat de vergoedingen van € 10.000,- en € 5.000,- kunnen worden beschouwd als vervanging voor huurkorting uit hoofde van verminderd huurgenot over de periode tot 1 januari 2021. Deze bedragen zijn enkel in de minnelijke regeling opgenomen als prikkel voor [geïntimeerde] om zijn verplichtingen na te komen. Het is bovendien niet aannemelijk dat deze bedragen zijn te beschouwen als vervangende huurkorting. Het gaat immers om drie jaar aan verminderd huurgenot. Daarbij komt dat geen finale kwijting is verleend. Sterker, overeengekomen is dat [appellante] de geëigende rechtsmaatregelen mag nemen als de lekkages op 1 januari 2021 nog niet zouden zijn verholpen. Tot slot zou een afspraak die zou inhouden dat [appellante] afziet van huurkorting waarop zij recht heeft, in strijd zijn met artikelen 7:207 en 7:209 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [appellante] kan dus over de periode tot 1 januari 2021, naast op de overeengekomen vergoedingen, aanspraak maken op huurprijsvermindering, aldus steeds [appellante] .

6.11.

[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat [appellante] geen waterdichte kelder mag verwachten. Dit past namelijk niet bij de leeftijd en bouw van het pand. Het betreft een oude kelder, die nooit gebouwd is om volledig vochtwerend te zijn. In een taxatierapport van 12 februari 2020 is voor de kelderruimte een vierkantemeterprijs vastgesteld van € 35,-. Hieruit blijkt dat de kelder hooguit geschikt is voor gebruik als opslagruimte, niet als koffieshop. Voor het gebruik als opslagruimte was en is de kelder gewoon geschikt, aldus [geïntimeerde] . Voor een huurprijsvermindering bestond en bestaat dus geen aanleiding. Als dat wel het geval zou zijn, kan hooguit een korting van 12,5% op de huurprijs van de kelder worden berekend, of van 15% op de totale huurprijs, zo stelt [geïntimeerde] .

6.12.

De grieven van partijen hebben geen succes. Het hof overweegt in dit verband als volgt.

6.13.

Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

In artikel 7:207 lid 1 BW Pro is bepaald dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Ingevolge artikel 7:209 BW Pro kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van artikel 7:207 BW Pro voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.

Gebrek

6.14.

Volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW Pro (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 14) heeft het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen onder deze bepaling. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.

6.15.

[bedrijf 2] heeft gerapporteerd dat de vloer en wanden van de kelder nagenoeg geheel verzadigd waren met water. Zij schreef onder meer:
“De vloer en wanden zijn nagenoeg geheel verzadigd met water.”en:
“Het hemelwater van de balkons en van het platte dak van de kelder worden direct naast de kelderwand geloosd (…) waardoor de kelderwanden fors met water worden belast. (…)”.De oorzaak van de verzadiging met vocht (en dus, naar het hof begrijpt, de lekkages) was de slechte staat van onderhoud van de kelder:
“Gelet op onze bevindingen moet geconcludeerd worden dat de gehele kelder in een slechte staat verkeert.”(zie ook 6.5 hierboven). Ongeacht de leeftijd van een gebouw en de bestemming van een kelder mag een huurder verwachten dat een kelder bestand is tegen regenval. Dat was kennelijk niet het geval. Hiermee staat de gebrekkigheid van de kelder vast.

Huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2021

6.16.

Dit gebrek geeft recht op een evenredige huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2021. Het hof is namelijk, met de kantonrechter, van oordeel dat partijen in de minnelijke regeling alle consequenties van de lekkages in de kelder tot die datum hebben verdisconteerd. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de tekst van de regeling door de (toenmalige) advocaat van [appellante] is opgesteld. Als het de bedoeling was dat [appellante] , naast op de afgesproken bedragen, ook nog aanspraak zou kunnen maken op huurprijsvermindering, dan had het voor de hand gelegen dat dit ook zo zou zijn opgeschreven. De bepaling over “het nemen van de geëigende (rechts)maatregelen” ziet blijkens de daaraan voorafgaande woorden op de periode na 1 januari 2021:
“Mochten ook per 1 januari 2021 de lekkages nog steeds niet zijn verholpen dan is [appellante] vrij in het nemen van de geëigende (rechts)maatregelen.”Het hof brengt verder in herinnering dat artikel 3 van Pro de minnelijke regeling als volgt luidt:
“Partijen hebben hierbij de kwestie van de herziening van de huurprijs en de consequenties van de hierbij bedoelde lekkages, ook voor het verleden, definitief vastgesteld.”(zie 3.8 hierboven). Deze bepaling ziet nadrukkelijk wel op de herziening van de huurprijs en de consequenties van de lekkages. Kennelijk vond [appellante] de afgesproken bedragen destijds een evenredige compensatie. Artikel 7:209 BW Pro is bovendien niet van toepassing (en artikel 7:207 BW Pro is dus niet van dwingend recht), omdat zich bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2009 nog geen lekkages voordeden. Artikelen 7:207 en 7:209 BW staan dus niet aan het oordeel van het hof in de weg.

Hoogte huurprijsvermindering

6.17.

[appellante] heeft bij de kantonrechter een huurprijsvermindering gevorderd van 12,5%. In hoger beroep heeft zij deze vordering vermeerderd naar 50%. Het hof vindt een huurprijsvermindering van 25% passend, en wel gelet op het volgende.

6.18.

Uit het meetrapport dat deel uitmaakt van de huurovereenkomst blijkt dat het souterrain meer dan de helft beslaat van de totale oppervlakte van het gehuurde. De lekkages vorm(d)en een aanzienlijke belemmering van het gebruik van deze ruimte. In de bestemmingsbepaling is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende ruimten. [appellante] heeft voldoende onderbouwd dat zij van plan was om in ieder geval een deel van deze ruimte te gaan gebruiken als verblijfsruimte, dat wil zeggen als koffieshop/café/restaurant. Zij heeft in 2012 ook een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen voor de hierop gerichte verbouwing van het souterrain. [appellante] heeft (met foto’s onderbouwd) gewezen op de aanwezigheid van afzuigkappen in het souterrain, geplaatste en gestucte voorzetwanden en de aangebrachte lichtkoepels. [geïntimeerde] moet geacht worden een en ander te hebben gezien bij zijn bezichtiging(en) in 2017, toen hij eigenaar werd, en bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2020.

[appellante] heeft echter niet betwist dat in ieder geval een deel van het souterrain voor opslag zal moeten worden gebruikt, en dat zich achterin een wasruimte bevindt. Het hof houdt het er daarom voor dat het verminderde huurgenot betrekking heeft op een overeengekomen gebruik van het souterrain als koffieshop/café/restaurant én als opslag-/wasruimte.

6.19.

Voldoende gebleken is dat het souterrain voor geen van deze bestemmingen geschikt was. Het souterrain kon in ieder geval nog niet als verblijfsruimte gebruikt worden, daarover lijken partijen niet te twisten. Maar het ligt voor de hand dat ook het doen van was en opslaan van (bederfelijke) goederen niet mogelijk zijn in een souterrain dat lekt, zeker gelet op de ernst van de wateroverlast zoals deze het hof genoegzaam is gebleken uit de door [appellante] overgelegde rapporten, foto’s en video’s. [bedrijf 2] rapporteert in dit verband ook:
“De in de kelder opgeslagen goederen worden aangetast en (…) de kelder [is] al geruime tijd niet bruikbaar voor het doel waarvoor het bestemd is.”

6.20.

Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en ook op het moment dat de lekkages voor het eerst de kop op staken (juli 2017) was het souterrain nog niet in gebruik als koffieshop/café/restaurant. Er waren in de loop der jaren wel enkele voorbereidingen getroffen, maar er waren nog flinke investeringen nodig om dit gebruik te verwezenlijken. [appellante] heeft ter zitting in hoger beroep toegelicht dat zij hiervoor steeds spaarde, en werkzaamheden liet verrichten als het budget dat toeliet. Gelet hierop, en omdat niet het gehele vloeroppervlakte van het souterrain als verblijfsruimte zou worden gebruikt, gaat het hof niet mee in de gevorderde huurprijsvermindering van 50%.

6.21.

Het hof ziet geen aanleiding om uit te gaan van een aparte huurprijs voor de kelder, zoals [geïntimeerde] deze baseert op het makelaarsrapport van 12 februari 2020. Dat rapport dateert immers van na de huurprijsvaststelling en is voorafgaand aan deze procedure niet gedeeld met [appellante] . Daarbij komt dat in dat rapport kennelijk is uitgegaan van een kelder die bestemd is voor gebruik enkel als opslagruimte. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, gaat het hof uit van een ander overeengekomen gebruik.

6.22.

Het hof zal dus een huurprijsvermindering toewijzen van 25%, voor de periode 1 januari 2021 tot het moment van duurzaam herstel van het souterrain. Om welk moment dit gaat, zal blijken uit het volgende.

Afwijzing vordering tot herstel

6.23.

[appellante] heeft zich met haar
tweede grief in principaal hoger beroepgericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat haar vordering tot herstel van het souterrain moet worden afgewezen omdat [geïntimeerde] toestemming nodig heeft van de VvE. Volgens [appellante] speelt de VvE in de huurrelatie tussen [appellante] en [geïntimeerde] geen rol. De vordering is bovendien dusdanig ruim geformuleerd dat ook het eerst verkrijgen van toestemming van de VvE hieronder valt, aldus [appellante] . [appellante] heeft haar vordering tot herstel van het souterrain in hoger beroep gehandhaafd (zie 5.1 hierboven, vordering sub I, en 4.1 hierboven, vordering sub III).

6.24.

Het hof oordeelt dat deze vordering ook in hoger beroep niet toewijsbaar is, maar om een andere reden dan de kantonrechter aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd.

6.25.

Zoals hiervoor is overwogen, leveren de lekkages een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Op de voet van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is [geïntimeerde] daarom in beginsel verplicht dit gebrek te verhelpen. [geïntimeerde] heeft onderbouwd – en onbestreden – toegelicht dat [bedrijf 4] in 2024 de gehele kelderbak heeft geïnjecteerd, conform de aanbevelingen van [bedrijf 2] (zie 3.7 hierboven). Toen vervolgens opnieuw lekkages optraden, heeft [bedrijf 4] gebreken aan de gevel hersteld. Deze werkzaamheden zijn op 28 november 2025 afgerond, zo is ter zitting in hoger beroep door [bedrijf 4] toegelicht. [appellante] heeft ter zitting beaamd dat zich sindsdien geen lekkages meer hebben voorgedaan.

6.26.

Omdat hiermee voldoende aannemelijk is geworden dat inmiddels alle benodigde werkzaamheden zijn verricht, heeft [appellante] geen belang meer bij haar vordering tot herstel. Een en ander laat onverlet dat als opnieuw lekkages optreden, [appellante] zich zonodig weer tot de rechter kan wenden. Het hof houdt bij de verdere beoordeling en de beslissing 28 november 2025 aan als datum waarop het souterrain duurzaam is hersteld.

Geen huurkorting wegens de coronacrisis

6.27.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het volgende overwogen over de gevorderde huurkorting wegens de coronacrisis:

Geoordeeld wordt dat [appellante] geen aanspraak kan maken op huurkorting wegens de coronacrisis. Om te beginnen ontbreekt een verklaring van een accountant. Verder heeft [appellante] onvoldoende toegelicht hoe het kan dat de hier aan de orde zijnde vestiging aanmerkelijk omzetverlies heeft geleden door de coronamaatregelen, terwijl bij de andere vijf vestigingen van [appellante] juist sprake is van een aanmerkelijke verbetering van het resultaat in de coronaperiode. De vestigingen hebben in 2019 gezamenlijk een positief resultaat van € 6.053,50 gekend, in 2020 was dat € 36.372,53 en in 2021 was dat € 51.377,64. Dat verklaart weliswaar dat er geen aanspraak bestond op TVL, maar niet dat het met deze enige vestiging zoveel slechter ging ten opzichte van de blijkbaar goed draaiende vijf andere vestigingen. Terecht heeft [geïntimeerde] in randnummer 43 van de conclusie een aantal vragen gesteld, waarop [appellante] geen antwoord heeft gegeven. Onder die omstandigheden moet de onderdelen 2.VIII. en 2.IX. van de vordering van [appellante] worden afgewezen.

6.28.

[appellante] heeft met haar
vierde grief in principaal hoger beroepbetoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet bij zijn oordeel heeft betrokken dat andere vestigingen van haar onderneming niet of minder hard zijn getroffen door de coronacrisis. De omzetcijfers van deze vestiging moeten dus niet in relatie tot die van de andere vestigingen worden beschouwd. Bovendien heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het ontbreken van een accountantsverklaring moet nopen tot afwijzing van de vordering, aldus [appellante] .

6.29.

Ter onderbouwing van haar aanspraak op deze huurkorting heeft [appellante] definitieve jaarcijfers van 2019, 2020 en 2021 overgelegd. [appellante] heeft voor de berekening van de korting bovendien verwezen naar een productie (18) die in eerste aanleg is overgelegd. Nog los van dat producties stellingen enkel kunnen ondersteunen en niet vervangen, wordt met deze productie de berekeningswijze niet duidelijk. Hierbij komt dat de in hoger beroep overgelegde jaarcijfers afwijken van de in eerste aanleg overgelegde omzetcijfers voor zover die op dat moment bekend waren. [appellante] heeft die discrepanties ter zitting in hoger beroep niet kunnen verklaren. De vragen die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft opgeworpen, zijn in hoger beroep onbeantwoord gebleven. Omdat die vragen mede reden waren voor de kantonrechter om de vordering van [appellante] af te wijzen, had het wel op de weg van [appellante] gelegen hieraan in de memorie van grieven aandacht te besteden.

6.30.

Het voorgaande maakt dat ook het hof geen huurkorting wegens de coronacrisis zal toewijzen. Ook deze grief faalt dus.

Geen matiging van huurprijsindexering

6.31.

Met
grief 5 in principaal hoger beroepheeft [appellante] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte de huurprijsindexering niet heeft gematigd. [geïntimeerde] heeft de huur met ingang van januari 2023 geïndexeerd met 12,7%. Sinds de oorlog in Oekraïne is de CPI-index niet langer waarheidsgetrouw. [appellante] wordt door de indexering dubbel getroffen; alle exploitatiekosten stijgen en de huur ook. Dat schiet het doel van de indexeringsclausule voorbij, aldus [appellante] . De oorlog in Oekraïne en daarmee samenhangende inflatie zijn onvoorziene omstandigheden. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich ertegen dat de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet, aldus [appellante] .

6.32.

Deze grief slaagt evenmin. Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW Pro kan de rechter op vordering van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen, of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bij de beoordeling van de vraag of zich onvoorziene omstandigheden voordoen, is niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren, maar of partijen in de mogelijkheid van het optreden van onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien, met andere woorden: of onvoorziene omstandigheden in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Hoewel partijen bij het sluiten van de overeenkomst vermoedelijk niet hebben voorzien dat de oorlog in Oekraïne zou uitbreken, hebben zij wel rekening gehouden met de omstandigheid dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie. Juist voor die situatie bevat de huurovereenkomst immers een indexeringsclausule. De inflatiestijging is dus in de huurovereenkomst verdisconteerd en levert geen onvoorziene omstandigheid op, ongeacht of de concrete aanleiding voor die inflatiestijging voor partijen voorzienbaar was. Dat toepassing van de indexeringsclausule zoals opgenomen in de huurovereenkomst in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is onvoldoende onderbouwd. Vordering sub X in eerste aanleg (zie 4.1 hierboven) is dus niet alsnog toewijsbaar.

Kosten deskundigenrapporten en wettelijke handelsrente

6.33.

Onbetwist is dat [appellante] kosten heeft moeten maken om door [bedrijf 1] en [bedrijf 2] rapporten te laten opstellen. Het hof heeft deze rapporten tot uitgangspunt genomen bij de beoordeling van de vraag of de overeengekomen boetes verschuldigd zijn (zie 6.6 hierboven). In 6.15 hierboven heeft het hof op basis hiervan bovendien geoordeeld dat het souterrain gebrekkig is.
Grief V in incidenteel hoger beroep, waarbij [geïntimeerde] heeft betoogd dat de rapportages nodeloos zijn opgesteld en bovendien onjuist zijn, stuit hierop af.

6.34.

[appellante] heeft zich bij haar
zesde grief in principaal hoger beroepop het standpunt gesteld dat de kosten deskundigenrapporten vermeerderd hadden moeten worden met de wettelijke
handelsrente. Deze grief slaagt evenmin. De wettelijke handelsrente is immers niet toewijsbaar, omdat de verplichting deskundigenkosten te vergoeden niet kan worden aangemerkt als een verplichting die voortvloeit uit een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. Het betreft een schadevergoedingsverbintenis op grond van de wet (artikel 6:96 lid 2 onder Pro b BW).

Afwijzing vorderingen in incidenteel hoger beroep

6.35.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep vorderingen ingesteld die ertoe strekken dat [appellante] per 1 september 2024 geen recht meer heeft op een huurkorting en alles wat te weinig aan huur is of zal worden betaald, moet terugbetalen, vermeerderd met boetes en renten (zie 5.3 hierboven). Omdat [appellante] tot en met 28 november 2025 aanspraak kan maken op huurkorting wegens verminderd huurgenot, is geen van deze vorderingen toewijsbaar.

6.36.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep verder een verklaring voor recht gevorderd dat [appellante] gehouden is om de kosten die [geïntimeerde] heeft gemaakt, maakt en nog zal maken voor het terugplaatsen/vervangen en stucen van de voorzetwanden in de kelder, aan [geïntimeerde] te vergoeden.

6.37.

Deze vordering is evenmin toewijsbaar. Immers, ter zitting in hoger beroep is gebleken dat [geïntimeerde] met betrekking tot de plaatsing en het stucwerk van de voorzetwanden nog geen kosten heeft gemaakt. Hij heeft bovendien onvoldoende onderbouwd dat hij nog van plan is kosten hiervoor te maken en zo ja, tot welk bedrag. De conclusie is dat [geïntimeerde] bij deze vordering onvoldoende belang heeft, zoals artikel 3:303 BW Pro vereist.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.38.

Het hoger beroep heeft gedeeltelijk succes. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover [geïntimeerde] daarbij (onder II.) is veroordeeld om een huurkorting van 12,5% toe te passen vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat de kelder zal zijn hersteld. Het hof zal op dit punt opnieuw recht doen en (in verband met vorderingen II tot en met IV in principaal hoger beroep) (i) voor recht verklaren dat [appellante] vanaf 1 januari 2021 tot en met 28 november 2025 recht heeft op een korting van 25% op de huurprijs, (ii) [geïntimeerde] veroordelen tot het verlenen van een huurkorting van 25% over de periode 1 januari 2021 tot en met 28 november 2025, en (iii) [geïntimeerde] veroordelen tot terugbetaling van teveel betaalde huur uit hoofde van de hiervoor bedoelde huurkorting, verminderd met het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 14.601,25, en vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

6.39.

In verband met de laatstgenoemde beslissing overweegt het hof als volgt. [appellante] heeft in haar memorie van grieven de huurkorting tot en met juli 2024 becijferd, uitgaande van een kortingspercentage van 50%. Omdat het hof een lager kortingspercentage zal toewijzen, een einddatum zal vaststellen en niet over de benodigde huurprijsgegevens beschikt voor de berekening, laat het hof het aan partijen het juiste bedrag uit te rekenen. De wettelijke handelsrente is toewijsbaar omdat [geïntimeerde] als zakelijke partij handelt. Het hof wijst deze rente, net als de huurkorting, toe met ingang van 1 januari 2021 (zie 6.16 hierboven).

6.40.

Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] en [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

6.41.

[appellante] heeft onder V en VI (zie 5.1 hierboven) gevorderd (i) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de volledige proceskosten aan haar te vergoeden en (ii) [geïntimeerde] te veroordelen die proceskosten aan haar te betalen. [appellante] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat zij zeven jaar lang onnodig veel juridische kosten heeft moeten maken om [geïntimeerde] zover te krijgen dat hij het souterrain zou herstellen. [geïntimeerde] heeft zich iedere keer onttrokken aan zijn verplichting als verhuurder en had moeten weten dat zijn verweer in rechte geen stand zou houden, aldus [appellante] . Door het VvE-verweer op te werpen en een vordering tot oproeping in vrijwaring in te dienen, heeft [geïntimeerde] nog meer tijd gerekt. Hierdoor heeft [geïntimeerde] misbruik gemaakt van zijn procesrecht, zo stelt [appellante] .

6.42.

Het hof gaat hier niet in mee. Voor een veroordeling in de volledige proceskosten kan aanleiding bestaan indien misbruik van procesrecht is gemaakt. Het hof stelt voorop dat bij het aannemen van misbruik van procesrecht terughoudendheid moet worden betracht, mede in verband met het in artikel 6 EVRM Pro verankerde recht op toegang tot de rechter. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door een procedure te voeren is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Dit kan pas aan de orde zijn als een eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden.

6.43.

De door [geïntimeerde] ingenomen stellingen overtuigen weliswaar niet op alle punten – reden waarom hij onder meer in incidenteel hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld –, maar het hof is van oordeel dat deze stellingen evenmin als evident ongegrond moeten worden aangemerkt, of als stellingen waarvan [geïntimeerde] op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Dat [geïntimeerde] in eerste aanleg de VvE in de procedure heeft betrokken, maakt evenmin dat het hof een uitzondering zal maken op het uitgangspunt dat de verliezende partij wordt veroordeeld in een forfaitair bepaald bedrag aan proceskosten. Hoewel deze oproeping in vrijwaring de procedure in eerste aanleg enigszins heeft vertraagd, maakt die vertraging op zichzelf niet dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van procesrecht of onrechtmatig heeft gehandeld.

6.44.

Partijen zijn in principaal hoger beroep over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskosten in principaal hoger beroep te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het hof bekrachtigt de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, omdat [geïntimeerde] in eerste aanleg overwegend in het ongelijk is gesteld.
Grief VI in incidenteel hoger beroepslaagt dus evenmin.

6.45.

[geïntimeerde] is in het incidenteel hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten die hiermee gepaard gaan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- salaris advocaat € 1.290,- (tarief € 645,-, twee punten).

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [geïntimeerde] daarbij (onder II.) is veroordeeld om de huurkorting van 12,5% toe te passen vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat de kelder zal zijn hersteld;

en doet opnieuw recht:

- verklaart voor recht dat [appellante] vanaf 1 januari 2021 tot en met 28 november 2025 recht heeft op een korting van 25% op de huurprijs uit hoofde van verminderd huurgenot;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot het verlenen van deze huurkorting van 25% over de periode 1 januari 2021 tot en met 28 november 2025;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van teveel betaalde huur uit hoofde van de hiervoor bedoelde huurkorting, verminderd met het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 14.601,25, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

compenseert de proceskosten in principaal hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 1.290,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, I. de Greef en C.L.J.M. de Waal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.

Huurprijsvermindering wegens lekkages souterrain en afwijzing herstelvordering verhuurder

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.De zaak in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten

4.Procedure bij de kantonrechter

5.Het hoger beroep

6.Beoordeling

7.Beslissing