ECLI:NL:GHAMS:2026:1498

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.349.507/01

zaaknummer rechtbank : 10695692 \ EA VERZ 23-865

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2026

inzake

[appellante],

wonend in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S.A. van Doren te Den Haag,

tegen

DE VERENIGING VAN EIGENAREN [straatnaam] 70-72,

gevestigd in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.N. van Dam te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellante] verzoekt, achteraf, vervangende machtiging voor verrichte werkzaamheden aan een gebouw waarin hij enkele appartementsrechten in eigendom had. De kantonrechter heeft op twee punten machtiging verleend, maar de overige verzoeken afgewezen. Het hof bekrachtigt die beslissing. [appellante] , als individuele eigenaar, kan namelijk geen vervangende machtiging vragen voor de onderhavige beheerwerkzaamheden; hiertoe is slechts de VvE bevoegd. Het hof maakt geen uitzondering op deze hoofdregel, omdat niet is gebleken van een impasse in de VvE-vergadering of urgentie bij de uitvoering van de werkzaamheden. [appellante] had dus vooraf toestemming aan de vergadering kunnen en moeten vragen. [appellante] heeft met zijn verzoeken bovendien in strijd gehandeld met het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen mede-eigenaars beheerst.

2.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 3 januari 2025, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 4 oktober 2024 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).

Op 5 maart 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 16 april 2026 laten toelichten, [appellante] door mr. Van Doren voornoemd en de VvE door mr. Van Dam voornoemd en mr. G.H. de Vink, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [appellante] heeft bij deze gelegenheid nog één productie (70) overgelegd.

Uitspraak is bepaald op heden.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

Bij notariële akte van 19 oktober 1993 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met bijbehorende grond, thans plaatselijk bekend als [straatnaam] 70A tot en met 70D en 72A tot en met 72E te [woonplaats] , gesplitst in tien appartementsrechten.

3.2.

In juli 1998 heeft [appellante] samen met [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en drie anderen voornoemd pand gekocht, ieder voor 1/5e onverdeeld aandeel. Het idee was een rendementsverhoging van het gebouw te realiseren.

3.3.

Op 2 juli 2004 verkreeg [appellante] de appartementsrechten met index 1, 5, 8 en 10 en de twee dochters van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] (hierna gezamenlijk: de dochters [x] ), de appartementsrechten met index 2, 3, 4, 6, 7 en 9.

3.4.

In de loop van 2005 zijn er wrijvingen ontstaan tussen [appellante] en [naam 1] De samenwerking is beëindigd. Zij spraken af dat ieder zijn eigen appartementen zou renoveren en dat de gemeenschappelijke ruimtes door een gezamenlijk aan te wijzen aannemer zouden worden gerenoveerd.

3.5.

Vervolgens zijn [naam 1] en [appellante] over en weer diverse procedures tegen elkaar gestart. Zo begon [naam 1] begin 2014 een zaak om de splitsingsakte en -tekeningen te wijzigen. Partijen hebben tijdens de descente in die zaak een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst), die heeft geleid tot wijziging van de splitsingsakte (zie 3.6 en 3.7 hierna). Bij vonnis van 5 september 2014 in een andere zaak is [appellante] veroordeeld om (i) zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst, (ii) verrichte breekwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gang te herstellen en (iii) zijn medewerking te verlenen aan het activeren van de VvE.

3.6.

Bij notariële akte van 31 oktober 2014 (hierna: de wijzigingsakte) is de splitsingsakte gewijzigd. Bij de wijzigingsakte zijn de appartementsrechten genummerd met indices A2 en A11 tot en met A18. De appartementsrechten met indices A2, A13, A14, A16 en A17 behoren toe aan de dochters [x] en die met indices A11, A12, A15 en A18 aan [appellante] . De dochters [x] zijn in de gemeenschap gerechtigd voor een breukdeel van 51/100 en [appellante] voor een breukdeel van 49/100.

3.7.

Met de wijzigingsakte is ook de VvE opgericht. Het bij de splitsingsakte vastgestelde reglement is daarbij geheel gewijzigd en opnieuw vastgesteld. Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 is van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de wijzigingsakte omschreven (hierna: het splitsingsreglement). In het splitsingsreglement is onder meer bepaald dat, zolang alle appartementsrechten eigendom zijn van [appellante] en de dochters [x] , zij geacht worden een gelijk aantal stemmen uit te (kunnen) brengen voor de op hun naam staande appartementsrechten.

3.8.

Op 6 januari 2015 heeft de eerste vergadering van de VvE plaatsgevonden. [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) is daarbij benoemd als beheerder en bestuurder van de VvE. [bedrijf 1] heeft de samenwerking met de VvE per 1 juni 2019 opgezegd. [naam 2] is met ingang van 1 juli 2019 de enige bestuurder van de VvE.

3.9.

In een overeenkomst van 15 april 2016 hebben [appellante] en [naam 1] afgesproken dat Ulysses Holding B.V. (hierna: UH) een aantal posten zou uitvoeren van de offerte van Bouwbedrijf [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) van 15 september 2015 met betrekking tot de algemene ruimte/entree, overloop en het trappenhuis. UH is een organisatieadviesbureau waarvan [appellante] enig aandeelhouder en bestuurder is.

3.10.

[appellante] heeft door de jaren heen werkzaamheden aan het gebouw laten verrichten zonder hiervoor toestemming te vragen aan de VvE. Het betreft onder meer werkzaamheden aan:
(i) de bodemafsluiter en het souterrain, (ii) de achtergevel, (iii) het dak van het appartementsrecht 70-D (in verband met lekkage), (iv) de gevel aan de straatzijde, (v) de algemene ruimtes (schoonmaak), (vi) het trappenhuis en de entree en (vii) de pompput.

3.11.

In de periode april 2021 tot en met 1 september 2023 heeft [appellante] zijn appartementsrechten overgedragen aan derden. Sinds laatstgenoemde datum is hij geen lid meer van de VvE.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellante] heeft in eerste aanleg, na diverse wijzigingen van zijn verzoek en samengevat, verzocht om hem bij beschikking (achteraf) te machtigen om namens de VvE de onder 3.10 genoemde werkzaamheden aan het gebouw uit te mogen (laten) voeren overeenkomstig de door [appellante] overgelegde facturen en offertes, en aan deze machtigingen de bepaling toe te voegen dat de door UH, Kreeft Betonrenovatie & Injectietechnieken B.V. en Resinject Nederland B.V. gefactureerde kosten moeten worden verdeeld tussen de eigenaren die ten tijde van de uitvoering van de werkzaamheden eigenaar waren overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap althans dat de kosten voor rekening van de VvE komen.

4.2.

De kantonrechter heeft [appellante] gemachtigd in verband met de werkzaamheden die in opdracht van [appellante] zijn uitgevoerd inzake het weer waterdicht maken van de gemeenschappelijke pompput voor een totaalbedrag van € 6.226,79, inclusief btw. Daarnaast machtigde de kantonrechter [appellante] in verband met de door Pater Dak- & Timmerwerken verrichte werkzaamheden die zagen op het verhelpen van de lekkage aan het dak van het appartementsrecht 70-D voor een bedrag van € 5.848,00, exclusief btw, en € 2.613,60, inclusief btw. Hij bepaalde dat de genoemde kosten voor rekening komen van de VvE.

4.3.

De kantonrechter heeft de verzochte machtiging voor het plaatsen van een bodemafsluiter en alle in dat verband verrichte werkzaamheden geweigerd. Dit onder meer omdat de geplaatste betonwanden geen kenbaar verband hielden met een bodemafsluiter en omdat de VvE voldoende aannemelijk had gemaakt dat er al een bodemafsluiter bestond voordat [appellante] deze verwijderde. Verder kon volgens de kantonrechter niet worden aangenomen dat de VvE had moeten instemmen met de door UH verrichte werkzaamheden waarvoor een bedrag van ongeveer € 200.000,00 in rekening is gebracht.

4.4.

Voor een deel van de werkzaamheden aan de entree en het trappenhuis bestond al overeenstemming middels de overeenkomst van 15 april 2016 (zie 3.9 hierboven), zodat hiervoor geen vervangende machtiging nodig was. Omdat voor de andere werkzaamheden geen toestemming was verleend door de VvE-vergadering, en het dus eigenstandig uitgevoerd meerwerk betrof, heeft de kantonrechter geen vervangende machtiging gegeven.

4.5.

Dat laatste gold ook voor de werkzaamheden aan de achtergevel, de gevel straatzijde (de balustrades) en de schoonmaakkosten; [appellante] had eerst toestemming moeten vragen aan de VvE alvorens deze werkzaamheden zelf uit te laten voeren, aldus de kantonrechter.

4.6.

De verzochte machtigingen voor het verhelpen van de lekkage en de reparatie van de pompput zijn wel verleend, omdat deze gemeenschappelijke gedeelten van de VvE betroffen en de VvE de hoogte van de facturen die hierop betrekking hadden niet heeft betwist. Voor zover de werkzaamheden ten aanzien van de pompput nog moesten worden uitgevoerd, is het verzoek van [appellante] afgewezen omdat hij geen appartementseigenaar meer was.

5.Beoordeling

5.1.

[appellante] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd tegen de bestreden beschikking. De grieven richten zich tegen de beslissingen van de kantonrechter over de verzochte vervangende machtiging voor de werkzaamheden aan de bodemafsluiter en het souterrain (grieven I en I-B), de achtergevel (grief II), de entree en het trappenhuis (grief III), de balustrades (grief IV), de schoonmaakwerkzaamheden (grief V) en de lekkage van de pompput (grief VI). In verband met deze laatste post verzoekt [appellante] in hoger beroep alsnog vergoeding van enkele kostenposten die de kantonrechter niet in de berekening heeft betrokken. Daarnaast grieft [appellante] tegen de verwerping van zijn bij de kostenberekeningen gehanteerde uitgangspunten en, mede in dit verband, tegen het oordeel dat het verrichten van werkzaamheden aan het pand voor hem kennelijk een ‘verdienmodel’ zou zijn. De grieven behelzen diverse wijzigingen van het verzoek.

5.2.

[appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot het alsnog toewijzen van zijn verzoeken zoals geformuleerd in eerste aanleg en met inachtneming van hetgeen daarover in het beroepschrift is opgemerkt. Een en ander met veroordeling van de VvE in de proceskosten van beide instanties.

5.3.

De VvE heeft het hof, samengevat, verzocht de bestreden beschikking te bekrachtigen, althans de verzoeken van [appellante] af te wijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, inclusief nakosten en met rente. Zij heeft zich, onder meer, op het standpunt gesteld dat de verzoeken (en de daaraan gerelateerde vorderingen) zijn verjaard, dat deze misbruik van recht opleveren en bovendien in strijd zijn met de goede procesorde en de redelijkheid en billijkheid.

5.4.

Het hof zal de bestreden beschikking bekrachtigen. Dit oordeel berust op het volgende.

Vooraf

5.5.

Het hof stelt vast dat [appellante] in eerste aanleg het verzoek omtrent de schoorsteen heeft ingetrokken:
“(…) [appellante] [merkt] op dat hij de vordering onder viii inzake het schoorsteenkanaal wegens gebrek aan (eigen) belang laat vallen (…)”.Ter zitting in hoger beroep heeft [appellante] bevestigd dat dit verzoek is, althans wordt, ingetrokken, zodat het hof dit verder onbesproken laat.

Geen vervangende machtiging

Kader en hoofdregel

5.6.

[appellante] heeft zijn verzoeken gedaan op grond van artikel 5:121 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van dit artikel kan de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar vervangende machtiging verlenen voor de vereiste toestemming van (onder meer) de vergadering voor het verrichten van bepaalde handelingen, indien die toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Artikel 5:121 BW Pro is een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.

5.7.

Voor de toepassing van artikel 5:121 lid 1 BW Pro moet in de eerste plaats worden vastgesteld (a) wiens toestemming is vereist en (b) door wie vervangende machtiging kan worden verzocht. Wat betreft vraag (b) is van belang dat slechts een vervangende machtiging kan worden gegeven aan een individuele eigenaar in de gevallen waarin deze medewerking of toestemming nodig heeft voor het verrichten van een handeling. Dit betekent dat geen vervangende machtiging kan worden verzocht door degene die zelf niet bevoegd is tot het verrichten van de desbetreffende handeling.^[1]De verzoeken van [appellante] stuiten hier al op af. Immers, [appellante] stelt dat alle werkzaamheden zijn verricht ten behoeve van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. [appellante] , als individuele eigenaar, kan geen vervangende machtiging vragen voor een handeling waartoe slechts de VvE bevoegd is, zoals, op grond van artikel 5:126 BW Pro, een handeling in het kader van beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Geen uitzondering wegens een impasse in de vergadering

5.8.

Van deze hoofdregel kan onder omstandigheden worden afgeweken, met name wanneer de bij uitsluiting bevoegde VvE van haar beheersbevoegdheid geen gebruik kan of zal maken wegens een impasse in de vergadering van eigenaars. In de memorie van toelichting bij de wet tot Wijziging van boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars
(Kamerstukken II, 2008-2009, 31 991, nr. 3, p. 7) staat in dit verband:
“In het geval van een inactieve vereniging van eigenaars, waar wellicht geen bestuurder is benoemd of geen vergadering van eigenaars wordt gehouden, kan het moeilijk zijn om de medewerking of toestemming van de andere appartementseigenaar(s) te verkrijgen. In dat geval zou een eigenaar die onderhoud noodzakelijk acht kunnen verzoeken om de vervangende machtiging.”. Het hof begrijpt het standpunt van [appellante] aldus, dat hij stelt dat van een dergelijke impasse sprake was. Volgens [appellante] heeft [naam 2] het bestuur overgenomen en riep zij geen vergaderingen meer bijeen, waardoor het voor hem onmogelijk werd om nog iets ter vergadering in te brengen.

5.9.

Het hof volgt [appellante] hierin niet. De werkzaamheden aan de bodemafsluiter, de entree en het trappenhuis en de schoonmaakwerkzaamheden zijn namelijk verricht in de periode dat [bedrijf 1] nog beheerder en bestuurder van de VvE was. Ten aanzien van de in 2023 verrichte werkzaamheden stelt [appellante] zich op het standpunt dat ook deze al veel eerder hadden moeten worden verricht. [appellante] had deze dus al voor juni 2019 ter sprake kunnen brengen in de vergadering. [appellante] heeft bovendien weliswaar gesteld dat na juni 2019 geen vergadering van eigenaars meer heeft plaatsgevonden waarin hij het verrichten van de benodigde beheerwerkzaamheden aan de orde had kunnen stellen, maar hij onderbouwt dit niet. In het licht van de onweersproken stelling van de VvE dat ook sinds juni 2019 nog diverse VvE-vergaderingen hebben plaatsgevonden en besluiten zijn genomen, volstaat dit niet. [appellante] gaat er met zijn stellingen bovendien aan voorbij dat ook hij, als lid van de VvE, een vergadering bijeen had kunnen roepen. Hij heeft dat eenvoudigweg niet gedaan.

Geen uitzondering wegens urgentie

5.10.

Het hof ziet ook voor het overige geen aanleiding om van de hoofdregel af te wijken dat [appellante] , als individuele eigenaar, niet bevoegd was tot het verrichten van de beheerwerkzaamheden waarvoor hij een vervangende machtiging verzoekt.

5.11.

Vervangende machtiging kan ook worden verzocht nadat de werkzaamheden al zijn verricht, indien de verzoeker meent dat deze geen verder uitstel kunnen lijden (MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 51981, p. 399).

5.12.

[appellante] heeft gesteld dat het ging om achterstallig onderhoud en dat de werkzaamheden dringend noodzakelijk waren en geen verder uitstel konden lijden, onder meer omdat sprake was van acuut gevaar voor de bewoners en de constructie van het pand. [appellante] heeft deze stellingen echter onvoldoende onderbouwd. Dat die werkzaamheden in het rapport casco-funderingsonderzoek van de gemeente uit 2011 en het MJOP van 15 februari 2015 al zijn genoemd, er aanschrijvingen lagen van de gemeente en [appellante] wateroverlast ondervond, maakt op zichzelf nog niet dat de werkzaamheden dusdanig urgent waren dat deze niet nog in een VvE-vergadering opgebracht hadden kunnen worden. Zeker in een kleine VvE als de onderhavige had een vergadering betrekkelijk eenvoudig en op korte termijn bijeengeroepen kunnen worden. Niet gesteld of gebleken is bovendien dat de gemeente niet tot termijnverlenging zou zijn overgegaan als [appellante] haar had bericht dat de werkzaamheden nog aan de vergadering moesten worden voorgelegd.

Strijd met het beginsel van de redelijkheid en billijkheid

5.13.

In het licht van het hiervoor genoemde beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid, overweegt het hof bovendien als volgt.

5.14.

Aan [appellante] is meermaals duidelijk gemaakt dat het hem niet was toegestaan om op eigen initiatief werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten te verrichten, al vóór de oprichting van de VvE. Zo is in voornoemd vonnis van 5 september 2014 (in rov. 4.7) te lezen:
“Gebleken is dat [appellante] (…) is begonnen met het realiseren van de door hem gewenste algemene entree tot het pand. In de vaststellingsovereenkomst waren hierover echter geen afspraken gemaakt en [x] heeft daarna niet ingestemd met het voorstel van [appellante] op dit punt. Dit betekent dat [appellante] niet gerechtigd was de (slechts) door hem gewenste werkzaamheden al te (laten) verrichten. Het had op zijn weg gelegen om hierover (…) bindend advies aan te vragen, zoals partijen onder punt 10 van de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen. Het voorgaande leidt ertoe dat [appellante] gehouden is de (…) verrichte breekwerkzaamheden aan gemeenschappelijke zaken (…) te herstellen, zodanig dat de gemeenschappelijke gang weer in oorspronkelijke staat verkeert. (…)”.

5.15.

Tijdens de VvE-vergaderingen van 20 februari 2015 en 22 mei 2015 is [appellante] er bovendien op gewezen dat hij alle toekomstige plannen schriftelijk moet aanleveren en alle punten vooraf kenbaar moet maken aan de vergadering, omdat hij deze niet met terugwerkende kracht kan doen. Hem is gemeld dat hij over alle veranderingen aan de gemeenschappelijke delen in overleg met de vergadering moet treden en hij is gesommeerd reeds aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken. Bij kortgedingvonnis van 23 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter overwogen (in rov. 4.5):
“Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] na de descente van 15 januari 2015 eigenmachtig werkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimten heeft doen verrichten. Aangenomen kan worden dat beide partijen ervan doordrongen zijn dat dergelijke werkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd na instemming van de VvE en dat wanneer de stemmen staken, daaromtrent een deskundige dient te worden benaderd wiens advies bindend is.”.Ook nadien zijn nog procedures gevoerd en hebben vergaderingen plaatsgevonden waarin aan de orde is gesteld dat [appellante] niet op eigen houtje werkzaamheden mag verrichten en hiervoor achteraf bij de VvE facturen kan indienen.

5.16.

Ondanks dat [appellante] dus als een gewaarschuwd man moet worden beschouwd, is hij niettemin overgegaan tot het verrichten van de werkzaamheden waarvoor hij nu vervangende machtigingen verzoekt. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

5.17.

Bij het voorgaande komt dat [appellante] zijn - in de loop van deze procedure herhaaldelijk gewijzigde - verzoeken pas (vele) jaren na het verrichten van de werkzaamheden heeft gedaan (omdat hij de hiermee gemoeide kosten, naar eigen zeggen, heeft ‘opgespaard’) en de door hem gestelde kosten (op punten) nauwelijks heeft onderbouwd. Dit brengt de VvE in een lastige positie. Niet alleen omdat het daardoor voor haar zeer ingewikkeld, zo niet onmogelijk, is geworden om de noodzaak van de uitgevoerde werkzaamheden en de redelijkheid van de gestelde kosten te beoordelen en, zo nodig, te betwisten, maar ook omdat de kosten volgens [appellante] in totaal ruim € 500.000,00 belopen; een enorm bedrag. Ook dit strookt niet met het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen mede-eigenaars beheerst. De (in hoger beroep gewijzigde) verzoeken van [appellante] stranden daarom ook op deze grond.

Slotsom, bewijsaanbod en kosten

5.18.

Gelet op al het voorgaande falen de grieven van [appellante] , en wijst het hof de hierin vervatte gewijzigde verzoeken af. De overige stellingen van partijen, ook de verweren van de VvE, kunnen verder onbesproken blijven.

5.19.

De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellante] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten.

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 827,00 aan verschotten en € 2.580,00 aan salaris advocaat en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na deze beschikking dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mrs. F.J. van de Poel, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.

Afwijzing verzoek individuele eigenaar vervangende machtiging beheerwerkzaamheden VvE