Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)
zaaknummer : 200.355.228/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 11385902 \ CV EXPL 24-7745
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 mei 2026
in de zaak van
[appellant],
wonend in [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. H. Temel te Haarlem,
tegen
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Velserbroek,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.A. Fransen te Den Haag.
Partijen worden hierna [appellant] en Pré Wonen genoemd.
1.De zaak in het kort
Na het overlijden van een huurster vordert haar inwonende kleinzoon dat hij de huurovereenkomst mag voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en de tegenvordering van verhuurder tot ontruiming toegewezen. De kleinzoon komt hiertegen in beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter omdat het voor voortzetting van de huur vereiste bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet is komen vast te staan.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
[appellant] is bij dagvaarding van 1 mei 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van
2 april 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Pré Wonen als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
2 april 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Pré Wonen als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
2.2.
Bij tussenarrest van 15 juli 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast die niet heeft plaatsgevonden.
2.3.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord met producties;
- akte uitlating van Pré Wonen.
2.4.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. en 2.2. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten op het volgende neer.
3.1.
De grootmoeder van [appellant] is overleden op [datum] . Zij huurde van Pré Wonen de sociale huurwoning aan [straat] in [plaats] (hierna: de woning).
3.2.
[appellant] staat vanaf 18 februari 2019 ingeschreven op het adres van de woning in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente [plaats] .
3.3.
Bij e-mail van 24 september 2024 heeft de advocaat van [appellant] aan Pré Wonen gevraagd om de huur van de woning te mogen voortzetten. Dit verzoek is door Pré Wonen afgewezen op 1 oktober 2024.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat [appellant] de huur van de woning mag voortzetten, met veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten.
4.2.
Pré Wonen heeft verweer gevoerd en in reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
4.3.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en de vordering van Pré Wonen tot ontruiming toegewezen, behalve de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de ontruiming, en heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. De kantonrechter heeft in dit kader overwogen dat de vereiste duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant] en grootmoeder niet is komen vast te staan en dat een huisvestingsvergunning ontbreekt.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] concludeert, samengevat, tot vernietiging van het bestreden vonnis en
- toewijzing van de vordering van [appellant] en
- veroordeling van Pré Wonen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten en rente,
een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
5.2.
Pré Wonen concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
6.Beoordeling
6.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] de huur van de woning mag voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis twee grieven aangevoerd die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
6.2.
Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW Pro wijst de rechter de vordering in ieder geval af als a) de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet, b) de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en c) de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt wanneer die vereist is. Degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzetting van de huur vordert, draagt de stelplicht van de gemeenschappelijke huishouding. Bij de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Volgens vaste rechtspraak zijn zowel objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. In de regel is sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Bij de samenwoning van een grootouder en kleinkind geldt niet als uitgangspunt dat die situatie naar zijn aard aflopend is (HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281), maar wordt voor elke zaak aan de hand van de feitelijke omstandigheden beslist of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
6.3.
[appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hem ( [appellant] ) en zijn grootmoeder bestond. [appellant] heeft in dit verband verwezen naar de in eerste aanleg overgelegde bankafschriften om te onderbouwen dat hij meebetaalde aan het huishouden en de huur. In hoger beroep heeft hij ter verdere onderbouwing hiervan nog drie op zijn naam gestelde facturen overgelegd van de aankoop van een tv, een oven en gordijnen. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ook miskend dat de relatie tussen [appellant] en zijn grootmoeder wederkerig en duurzaam was. Pré Wonen heeft dit een en ander gemotiveerd bestreden.
6.4.
Het hof ziet aanleiding te beginnen met de beoordeling van de vraag of er een gemeenschappelijke huishouding is gevoerd. [appellant] heeft met het overleggen van bankafschriften in eerste aanleg willen onderbouwen dat hij meebetaalde aan de huishoudelijke lasten en de huur van de woning. In dit hoger beroep heeft hij in dit verband nog de drie voornoemde facturen overgelegd. Het hof overweegt als volgt. Uit de bankafschriften blijkt dat [appellant] over de periode 14 februari 2022 tot en met 25 maart 2024 in totaal elf betalingen heeft gedaan aan zijn grootmoeder, in hoogte variërend tussen € 320,00 en € 640,00. De overboekingen vermelden geen kenmerk of omschrijving en zijn zeer onregelmatig. Een cijfermatige uitwerking van de totale huishoudelijke lasten per maand, zoals van de huur, energie, water, telefoon/internet en van boodschappen, en de wijze waarop deze vervolgens tussen [appellant] en zijn grootmoeder zijn gedeeld en betaald, ontbreekt. Het hof kan uit de overgelegde bankafschriften dan ook niet afleiden in hoeverre [appellant] heeft bijgedragen aan de kosten van de huisvesting en aan de kosten van levensonderhoud. Meergenoemde facturen van de aankoop van een tv (2021), een oven (2023) en van gordijnen (2023) leiden niet tot een ander oordeel. Het gaat (kennelijk) om een enkele incidentele uitgave door [appellant] , terwijl bovendien niet blijkt dat deze zaken ten behoeve van de gemeenschappelijke huishouding zijn aangeschaft. Het hof is, kortom, van oordeel dat op basis van de overgelegde financiële stukken niet kan worden vastgesteld dat [appellant] en zijn grootmoeder gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van huisvesting en van levensonderhoud.
6.5.
Ter nadere onderbouwing van de wederkerigheid heeft [appellant] aangevoerd dat hij voor zijn grootmoeder zorgde, terwijl zijn grootmoeder hem onderdak en voorzieningen bood. In dit verband heeft [appellant] gewezen op de in eerste aanleg overgelegde foto en op de verklaring die door vijf buren is ondertekend. Hierin verklaren de buren, voor zover hier van belang:
dat [appellant] al van kinds af aan op het boven genoemde adres wonend is en hier ook bij zijn opa en oma is opgegroeid samen met zijn zus en broertje. Mede verklaren wij dat [appellant] gezamenlijk veel dingen met zijn oma deed en haar veel ondersteunden in het huishouden waar nodig was. [appellant] was altijd op tijd thuis om samen met zijn oma te gaan eten ‘s avonds, tevens zaten ze vaak samen in de tuin een bordspel te spelen waarbij ook vaak de moeder van [appellant] erbij was.
dat [appellant] al van kinds af aan op het boven genoemde adres wonend is en hier ook bij zijn opa en oma is opgegroeid samen met zijn zus en broertje. Mede verklaren wij dat [appellant] gezamenlijk veel dingen met zijn oma deed en haar veel ondersteunden in het huishouden waar nodig was. [appellant] was altijd op tijd thuis om samen met zijn oma te gaan eten ‘s avonds, tevens zaten ze vaak samen in de tuin een bordspel te spelen waarbij ook vaak de moeder van [appellant] erbij was.
6.6.
Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen vaststellen dat de relatie tussen [appellant] en zijn grootmoeder wederkerig was. De verklaring van de buren is hiervoor in te algemene bewoordingen gesteld. Uit de foto valt evenmin op te maken dat de relatie tussen [appellant] en zijn grootmoeder wederkerig was.
6.7.
De stukken en toelichting van [appellant] daarop zijn aldus onvoldoende om te kunnen concluderen dat [appellant] met zijn grootmoeder een gemeenschappelijke huishouding voerde.
6.8.
Het hof overweegt ten slotte dat ook van de duurzaamheid onvoldoende is gebleken. Ook al zou de duur van de samenleving (in ieder geval vanaf 2019, dus ruim vijf jaar) als een objectieve aanwijzing voor duurzaamheid kunnen gelden, dan ontbreekt in dit geval iedere onderbouwing van een daarop gerichte subjectieve intentie van zowel grootmoeder als van [appellant] zelf.
6.9.
[appellant] heeft onderbouwd gesteld dat het wonen bij zijn grootouders zijn oorzaak vindt in de problemen binnen het gezin waarin hij opgroeide. Feitelijk zou hij zijn opgevoed door zijn grootouders en hebben zij aldus een vervangende gezinssituatie geschapen. Het citaat uit de onder 6.5. aangehaalde verklaring van de buren bevestigt dit beeld. Dit brengt tevens mee dat, gelet op het specifieke gezinsvervangend karakter van deze samenleving, verwacht mocht worden dat deze eindig is op gelijke wijze als een samenleving van een kind met zijn ouder(s), namelijk tot het uitvliegen van het kind. Zonder nadere feiten en omstandigheden, die hier ontbreken, kan in ieder geval niet worden afgeleid dat de subjectieve intentie tot samenwoning van grootouders (en van grootmoeder na het overlijden van haar echtgenoot) en [appellant] verder reikte dan tot het moment waarop [appellant] , thans 26 jaar oud, zelfstandig zou kunnen gaan wonen. Daarentegen ziet het hof wel contra-indicaties in de door [appellant] uitgesproken wens om met zijn vriendin te gaan samenwonen en in zijn inschrijving als woningzoekende (per 7 december 2022).
6.10.
De conclusie luidt dat het beroep tegen het bestreden vonnis niet kan slagen bij gebreke van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant] en zijn grootmoeder. Bij deze stand van zaken behoeven de andere twee wettelijke afwijzingsgronden (financiële waarborg en huisvestingsvergunning) geen behandeling.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.11.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering omdat hij niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- dagvaarding (anticipatie) € 144,47
- griffierecht € 827,00
- salaris advocaat € 1.290,00 (tarief II, één punt)
Totaal € 2.261,47
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.261,47 en € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;
7.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, E.J. Bellaart en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.