ECLI:NL:GHAMS:2026:1292 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning 2022 na integrale heroverwe...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3313

24 maart 2026

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Y] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 4 juni 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5635 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Y] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 468.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 16 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 447.000.

1.3.

De rechtbank heeft als volgt op het beroep tegen de uitspraak op bezwaar beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het vergoeden van de door eiser geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 218,75;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de proceskosten en de immateriële schade vanaf vier weken na de openbaarmaking van deze uitspraak, dan wel, indien dit een later gelegen datum is, vier weken na de datum waarop de opgaaf van een bankrekening op naam van belanghebbende door verweerder is ontvangen, tot aan de dag van algehele voldoening.”

1.4.

Belanghebbende heeft op 16 juli 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 3 september 2024.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op 22 december 2025 heeft het Hof aan de gemachtigde verzocht een volmacht van belanghebbende niet ouder dan drie maanden voor de datum van instellen van het hoger beroep te overleggen. Op 6 januari 2026 heeft de gemachtigde die volmacht toegestuurd.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1905. De opstal van de woning is ongeveer 107 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.280 m². De woning beschikt over een carport (van ongeveer 15 m²), een schuur (van ongeveer 55 m²) en een buitenzwembad.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de (deels) in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] , alle vrijstaande woningen uit 1955-1970 te [Y] , naar (de gemachtigde van) belanghebbende gestuurd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix met foto’s overgelegd, waarin de woning wederom is vergeleken met de onder 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten en met de vrijstaande woningen aan de adressen [straat 5] (vermeld in het taxatieverslag) en [straat 6] te [Y] .

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is of de WOZ-waarde, na vermindering in bezwaar, te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof (bevestigd dat) zijn standpunt dat sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, en van artikel 7:4 Awb Pro, is ingetrokken.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep in geschil – als volgt overwogen en beslist:

“
De waarde van de woning

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in zijn matrix de verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Het zijn vrijstaande woningen die zijn gebouwd in de jaren 1955 tot en met 1970. Op dit punt verschillen deze objecten van de woning, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten wat betreft woningtype en grootte, voldoende vergelijkbaar met de woning en zijn de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet van dien aard dat de vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de juiste wijze rekening wordt gehouden.

12. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] , [straat 5] en [straat 6] . In de matrix bij het verweerschrift heeft verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en met verschillen in ligging, kwaliteit en staat van onderhoud, alsmede met het al dan niet aanwezig zijn van een berging, een schuur een dierenverblijf, een buitenzwembad, een garage of een dakkapel.

13. In de matrix zijn de ligging en de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als matig en de kwaliteit als slecht. Bij de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een matige tot gemiddelde ligging, een matige tot goede kwaliteit en een gemiddelde staat van onderhoud. Analyse van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 1.390 voor [straat 2] , van € 2.355 voor [straat 3] , van € 1.505 voor [straat 4] , van € 2.138 voor [straat 5] en van € 1.475 voor [straat 6] . Daarbij is rekening gehouden met het tijdsverloop tussen verkoopdatums en de waardepeildatum en met het al dan niet aanwezig zijn van een schuur, dierenverblijf, zwembad, garage of dakkapel. Het op gelijke wijze analyseren van de aan de woning toegekende waarde, heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 655. Deze waarde is dus veel lager dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en naar het oordeel van de rechtbank is daaruit op de maken dat met de slechte staat van onderhoud van de woning en met de mindere kwaliteit ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Tussen de nieuwe woonwijk en de woning ligt een strook grond met bomen en het oogcentrum ligt op enige afstand van de woning, aan de andere kant van de [randweg] . Omdat de ligging van de woning door verweerder is gekwalificeerd als matig, acht de rechtbank aannemelijk dat met de ligging aan de drukke [randweg] en nabij het oogcentrum ook voldoende rekening is gehouden.

14. Gelet op hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd acht de rechtbank aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten grote, maar vooral smalle en diepe percelen hebben. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat aan de grond van de vergelijkingsobjecten een relatief hogere waarde moet worden toegekend dan aan de grond bij de woning. Eiser heeft gesteld dat bij de woning sprake is van bosgrond. Verweerder heeft aangevoerd dat het gedeelte waar bomen staan geen bosgrond is, maar de bestemming tuin heeft en dat daar bomen zijn geplant. Een en ander is door eiser onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit gedeelte van het perceel terecht niet in aanmerking heeft genomen als bosgrond.

15. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft de door hem bepleite waarde van € 369.000 niet onderbouwd. Eiser heeft gesteld dat aan het zwembad geen waarde kan worden toegekend. De rechtbank overweegt dat de waarde van het zwembad ook aan de orde is geweest in de procedure over de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021. Bij uitspraak van 19 oktober 2022 heeft de rechtbank beslist dat het zwembad bestanddeel is van de woning en verweerder de waarde daarvan voldoende inzichtelijk had gemaakt. In zoverre zijn in deze procedure geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Voor het onderhavige jaar heeft verweerder de waarde van het zwembad gesteld op € 20.000. Eiser heeft zijn stelling dat het zwembad geen waarde heeft niet met enig stuk, zoals een foto, gestaafd. De rechtbank vindt in hetgeen partijen aangaande het zwembad over en weer hebben aangevoerd daarom geen reden om de vastgestelde waarde van de woning te verlagen.

Slotsom

16. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

5.1.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 9 t/m 16) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop die berust over en maakt ze tot de zijne.

5.2.

Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, te weten dat de uitspraak van de rechtbank integraal heroverwogen dient te worden, leidt dan ook niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met zijn beoordeling van de staat en ligging van de woning (slechte kwaliteit, matig onderhoud en matige ligging) en de in aanmerking genomen vierkante meterprijs van € 655 voor de opstal en € 81 voor de kavel, de WOZ-waarde van € 447.000 (na vermindering in bezwaar) aannemelijk gemaakt.

5.3.

De door belanghebbende in hoger beroep overgelegde foto’s van de woning en haar onderdelen, maken dit niet anders. Hierbij acht het Hof van belang dat in de matrix van de heffingsambtenaar zoals in beroep overgelegd (zie 2.3) de waarde per vierkante meter van de woning veel lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en dat de algehele waarde van de woning lager is dan op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te verwachten was. Hieruit volgt dat met de slechte staat van onderhoud en de mindere kwaliteit van de woning en haar onderdelen, ten opzichte van die van de objecten, voldoende rekening is gehouden. Het Hof overweegt verder dat de WOZ-waardering een inschatting van de woningwaarde als geheel is, welke niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend.

Overige klachten

5.4.

Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken en hetgeen belanghebbende ter zitting van het Hof aanvullend heeft verklaard, geen blijk geven van enige schending van de door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen.

5.5.

In dit kader wijst het Hof erop dat belanghebbende in hoger beroep voor het eerst heeft verzocht om IWOZ-kaarten en bouwtekeningen. Uit de gedingstukken volgt dat hier in bezwaar en in beroep niet eerder om is verzocht. Het standpunt van de gemachtigde dat deze stukken door de heffingsambtenaar hadden behoren te worden overgelegd en dat het niet overleggen hiervan leidt tot een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is voorts niet geconcretiseerd. Verder heeft belanghebbende zijn klachten over het niet voldoen aan de verplichtingen van de artikelen 40, lid 2, Wet WOZ en 7:4 Awb juist ingetrokken, omdat die verplichtingen volgens hem zijn nageleefd (zie 3.2 en het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank). Op belanghebbende rust bovendien de last om feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Het standpunt van belanghebbende dat hiervan sprake is, faalt aldus reeds bij gebrek aan onderbouwing.

Slotsom

5.6.

Het voorgaande betekent dat het hoger beroep ongegrond is.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenvergoeding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, H.E. Kostense en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier.

De beslissing is op 24 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: