Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/710
7 april 2026
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Y] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide)
tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5538 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Y] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 576.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 2020. De oppervlakte van de woning is 139 m² en de oppervlakte van het perceel is 2.235 m². De woning is voorzien van een vrijstaande garage en een tuinhuis/blokhut.”
2.2.
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning al dan niet te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
“5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling daarvan is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle vrijstaande woningen en wat type, oppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedatums en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte tussen de € 2.173 en € 2.563. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.347.
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning niet vergelijkbaar zou zijn met de vergelijkingsobjecten omdat de vergelijkingsobjecten niet in hetzelfde dorp zouden zijn gelegen. Verweerder heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten op zo’n 10 tot 15 kilometer afstand van de woning zijn gelegen en dat hij vanwege de beperkte keuze in vergelijkingsobjecten heeft gekeken naar het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten omdat een andere vergelijking een afwijkend prijsbeeld zou opleveren. De rechtbank is van oordeel dat de woning weliswaar niet in hetzelfde waardegebied is gelegen als de vergelijkingsobjecten, maar dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met dit verschil door voor de vergelijkingsobjecten andere grondstaffels te hanteren.
11. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de gehanteerde indexcijfers gebaseerd hadden moeten worden op de vier kwartalen van het jaar waarin de vergelijkingsobjecten zijn verkocht. De trend in Nederland was dat de verkoopprijzen van woningen pas in 2021 explodeerden. Door de hogere verkoopprijzen van 2021 in de berekening van de indexcijfers voor het jaar 2020 te betrekken, is de geïndexeerde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten die in 2020 zijn verkocht te hoog vastgesteld, aldus eiser.
12. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de indexcijfers tot stand zijn gekomen op basis van de verkopen van vergelijkbare woningtypen in de gemeente [Z] gedurende acht kwartalen, te weten van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2021. Op basis daarvan is een trendlijn bepaald die tot de gehanteerde indexcijfers per kwartaal heeft geleid. Verweerder verwijst naar de bij de taxatieverslagen overgelegde bijlagen ‘Waardeontwikkeling’. Dit omdat de gemeente [Z] een kleine tot middelgrote gemeente betreft, waarin in de periode van vier kwartalen onvoldoende aankopen tot stand zijn gekomen om te leiden tot een statistisch significant resultaat, aldus verweerder.
13. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. Indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de door verweerder gehanteerde methode om rekening te houden met een relatief gering aantal verkopen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).
14. Eiser voert aan dat verweerder een (gewogen) gemiddelde van de verkoopresultaten dient te nemen om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vierkantemeterprijs van de woning een gewogen gemiddelde van de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten betreft. Zoals de rechtbank onder 9 heeft opgemerkt, liggen de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten tussen de € 2.173 en € 2.563. De vierkantemeterprijs van de woning bedraagt € 2.347. De rechtbank is daarmee van oordeel dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een gewogen gemiddelde.
15. Voorts stelt eiser dat de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren zoals kwaliteit, luxe en staat van onderhoud onvoldoende tot uiting komen in de vastgestelde waarde. Uit de overgelegde matrix van verweerder blijkt hoe de WOZ-waarde van de woning tot stand is gekomen en op wijze er rekening is gehouden met onderlinge verschillen. Voorzover eiser stelt dat de kwalificaties van de woning naar benden bijgesteld dienen te worden, of kwalificaties van de vergelijkingsobjecten naar boven bijgesteld dienen te worden, oordeelt de rechtbank dat eiser niets heeft aangevoerd waar dit uit zou blijken.
16. Tevens voert eiser aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de subjectieve aspecten van de woning. Eiser verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Limburg van
20 december 2019, ECLI:NL:RBLIM:2019:11689. Echter blijkt uit de overgelegde matrix van verweerder dat hier voldoende rekening mee is gehouden. In de matrix van verweerder staan alle KOUDV-factoren van de woning, de vergelijkingsobjecten en hun bijgebouwen opgesomd. Op deze manier heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met deze subjectieve aspecten.
17. Eiser stelt voorts dat er onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Uit de door verweerder overgelegde staffels blijkt echter dat verweerder hier voldoende rekening mee heeft gehouden. Deze grief faalt.
18. Ten slotte stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verkoop van [straat 2] te [plaats] in oktober 2020 voor € 465.000 en met de verkoop van [straat 3] te [Y] in augustus 2020 voor € 460.000. Verweerder geeft aan het object [straat 2] niet te hebben gebruikt, omdat dit object is gebouwd in 1995, terwijl de woning is gebouwd in 2020. Daarnaast heeft dit object een gebruiksoppervlakte van 172 m² en de woning een gebruiksoppervlak van 139 m². Het object [straat 3] heeft verweerder niet gebruikt, omdat dit object is gebouwd in 1962. De rechtbank oordeelt dat verweerder volgens vaste jurisprudentie een zekere vrijheid heeft in de keuze welke transacties ten grondslag te leggen aan de onderbouwing van de waarde. Verweerder is dan ook niet verplicht gebruik te maken van bovengenoemde transacties.
19. De grieven van eiser met betrekking tot de overige in overweging 3 genoemde objecten behoeven geen nadere bespreking, nu deze objecten door verweerder in beroep niet langer zijn gebruikt.
Slotsom
20. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, overweegt het Hof verder als volgt.
5.2.
Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn door de rechtbank verworpen grief dat de referentieobjecten ongeschikt zijn om te dienen als basis voor de waardering van de woning: de heffingsambtenaar heeft ten onrechte referentieobjecten gebruikt die in andere plaatsen binnen de gemeente [Z] zijn gelegen. Volgens de WOZ Waardeinstructie dient te worden vergeleken met woningen die in dezelfde buurt zijn gelegen. Bovendien is de woning niet in een dorpskern, maar in de polder gesitueerd. Tot slot is belanghebbende het niet eens met de wijze waarop de indexering van de referentietransacties heeft plaatsgevonden.
5.3.
Indien belanghebbende zou worden gevolgd in zijn standpunten over de voorwaarden waaraan referentieobjecten dienen te voldoen om te kunnen dienen als basis voor de bepaling van de waarde van de woning, dan resteert er geen enkel referentieobject. Dit kan niet als juist worden aanvaard. De heffingsambtenaar zal moeten roeien met de riemen die hij heeft en dat heeft hij naar ’s Hofs oordeel op aanvaardbare wijze gedaan, door uit te gaan van transacties die elders in de gemeente hebben plaatsgevonden. Met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen de diverse plaatsen binnen de gemeente heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden: deze verschillen zijn verdisconteerd in de gehanteerde grondprijzen.
Aldus is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof tot een redelijke inschatting van de waarde gekomen. Gegeven voorts dat de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde nog € 13.000 lager is dan de waarde waartoe de heffingsambtenaar in zijn onderbouwing komt (€ 589.000), acht het Hof het alles afwegende aannemelijk dat de beschikte waarde niet te hoog is.
5.4.
Belanghebbende herhaalt in hoger beroep verder zijn door de rechtbank verworpen grief betreffende de wijze waarop de heffingsambtenaar de transacties van de vergelijkingspanden heeft geïndexeerd. Het Hof verwerpt deze grief omdat, zelfs als belanghebbende wordt gevolgd in zijn betoog dat in het bijzonder erop neerkomt dat de waardestijging van woningen in 2020 aanmerkelijk gematigder was dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, het Hof bij zijn oordeel blijft dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is in aanmerking genomen dat de eerste referentieverkoop dateert van bijna drie maanden na de peildatum, de tweede van vijf maanden daarna (in 2021) en (slechts) de laatste van vier maanden daarvoor (in 2020).
5.5.
Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
5.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenvergoeding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, J-P.R. van den Berg en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 april 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: