Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.346.808/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11204445 \ KK EXPL 24-493
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. Hennink te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.
1.De zaak in het kort
Rochdale vordert in kort geding ontruiming van een sociale huurwoning door [appellant] , lange tijd na het overlijden van de huurder, de grootmoeder van [appellant] . Anders dan de kantonrechter, wijst het hof de vordering af. In de inmiddels door [appellant] aanhangig gemaakte bodemprocedure is het aan de bodemrechter om te beslissen of aan alle vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst is voldaan, waarbij de wet voorschrijft dat de huur wordt voortgezet totdat die beslissing onherroepelijk is.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 1 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 4 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag heeft [appellant] overeenkomstig die dagvaarding geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, samengevat, zal bepalen dat [appellant] de huur zal voortzetten totdat onherroepelijk zal zijn beslist over diens eventuele huurrechten, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding (naar het hof begrijpt:) in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. Ook heeft [appellant] op deze datum producties in de procedure gebracht.
Rochdale heeft vervolgens een memorie van antwoord tevens vermeerdering van eis met een productie ingediend. Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met, bij wijze van eisvermeerdering, veroordeling van [appellant] in de werkelijke proceskosten van Rochdale in hoger beroep, waaronder een bedrag van € 2.700,00 exclusief btw aan salaris gemachtigde, inclusief de nakosten.
Hierna hebben partijen nog een akte en een antwoordakte ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.5. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze komen neer op het volgende.
3.1.
Rochdale heeft aan [naam] een sociale huurwoning in Amsterdam (hierna: de woning) verhuurd. [naam] was de grootmoeder van [appellant] .
3.2.
[naam] is op [datum] overleden.
3.3. In mei 2024 heeft Rochdale van de gemeente vernomen dat [naam] is overleden.
3.4.
Na een aangekondigde inspectie in de woning, heeft Rochdale de erven van [naam] per brief van 4 juni 2024 bericht dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven en de erven gesommeerd de woning uiterlijk op 10 juni 2024 te verlaten.
3.5.
Bij e-mailbericht van 7 juni 2024 heeft de gemachtigde van [appellant] aan Rochdale geantwoord dat [appellant] de huurovereenkomst van zijn grootmoeder wenst voort te zetten en dat hij de woning niet op 10 juni 2024 zal verlaten.
4.Eerste aanleg
4.1.
Rochdale heeft in eerste aanleg bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten. Rochdale heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en de grootmoeder van [appellant] van rechtswege is geëindigd op het einde van de tweede maand na haar overlijden. [appellant] is geen medehuurder van zijn grootmoeder en heeft ook niet om voortzetting van de huurovereenkomst verzocht binnen de in artikel 7:268 lid 2 BW gestelde vervaltermijn van zes maanden. [appellant] verblijft daarom zonder recht of titel in de woning.
4.2.
[appellant] heeft zich tegen de vorderingen verweerd.
4.3.
De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen op een (verlengde) termijn van zes maanden, te weten uiterlijk op 4 maart 2025. De kantonrechter heeft hiertoe, samengevat, het volgende overwogen. Tussen partijen staat vast dat [appellant] geen medehuurder is in de zin van artikel 7:268 lid 1 BW, zodat hij na het overlijden van zijn grootmoeder niet op die grond de huur als huurder voortzet. Ook staat vast dat [appellant] niet binnen de in artikel 7:268 lid 2 BW genoemde termijn van zes maanden na het overlijden voortzetting van de huur heeft gevorderd. Die termijn is dwingend en alleen zeer bijzondere omstandigheden kunnen meebrengen dat een beroep op overschrijding daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Die omstandigheden doen zich hier niet voor, zodat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op. Deze kunnen gezamenlijk worden behandeld. Volgens [appellant] moet in de door hem aanhangig gemaakte bodemprocedure ex artikel 7:268 lid 2 BW worden beslist of hij voldoet aan de wettelijke vereisten om de huur voort te zetten. Er zijn wel degelijk bijzondere omstandigheden op grond waarvan geoordeeld moet worden dat het beroep van Rochdale op overschrijding van de in dat artikel genoemde termijn van zes maanden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellant] moet in de gelegenheid worden gesteld om aan te tonen dat hij met zijn grootmoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De ontruiming is daarom ten onrechte toegewezen, aldus [appellant] .
5.2.
Volgens Rochdale falen de grieven.
5.3.
De grieven slagen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Volgens [appellant] heeft hij inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin hij vordert om de huur voort te zetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Rochdale heeft dat niet weersproken, zodat het hof daarvan zal uitgaan. In dit artikel is bepaald dat de huur na het overlijden van de huurder wordt voortgezet, zolang niet onherroepelijk op de vordering is beslist. Naar het oordeel van het hof kan de ontruiming van de woning daarom thans niet in kort geding worden toegewezen. Door in kort geding vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter, zou het hof de bescherming die de wetgever met artikel 7:268 lid 2 BW heeft beoogd doorkruisen. Of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Rochdale in dit geval een beroep doet op de in artikel 7:268 lid 2 BW genoemde vervaltermijn, zoals [appellant] betoogt, is één van de vragen die aan de bodemrechter ter beoordeling voorligt. Datzelfde geldt voor de vraag of [appellant] voldoende heeft aangevoerd voor het oordeel dat hij met zijn overleden grootmoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en de vraag of hij aan de overige wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst voldoet. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking.
5.4.
De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering tot ontruiming van Rochdale zal worden afgewezen. Rochdale is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
Proceskosten eerste aanleg:
- salaris advocaat
€ 543,00
€ 543,00
Totaal € 543,00
Proceskosten hoger beroep:
- explootkosten € 135,97
- griffierecht € 349,00
- salaris advocaat
€ 1.214,00(tarief II, 1 punt)
€ 1.214,00(tarief II, 1 punt)
Totaal € 1.698,97
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van Rochdale tot veroordeling van [appellant] in de werkelijke proceskosten van het hoger beroep onbesproken kan blijven.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van Rochdale af;
veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op:
- € 543,00 voor de eerste aanleg,
- € 1.698,97 voor het hoger beroep,
en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.