Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummers: 200.319.346/01
200.319.440/01
zaaknummers rechtbank Amsterdam: 9357222 EA VERZ 21-490 9440075 EA VERZ 21-577
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2025
inzake
(200.319.346/01)
[VvE],
gevestigd te [plaats] ,
appellante, tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
1.[geïntimeerde 1] en
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats] ,
geïntimeerden, tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. M. Oudriss te Rotterdam,
en
(200.319.440/01)
[Stichting monument],
gevestigd te [plaats] ,
appellante, tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] en
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats] ,
geïntimeerden, tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. M. Oudriss te Rotterdam.
1.Het verloop van beide gedingen
Appellanten worden hierna de VvE respectievelijk de stichting genoemd, geïntimeerden worden als [geïntimeerden] aangeduid.
De VvE en de stichting zijn bij onderscheiden beroepschriften met bijlagen, telkens ontvangen ter griffie op 29 november 2022, in hoger beroep gekomen van een beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 31 oktober 2022 (hierna: de bestreden beschikking), onder bovenvermelde zaaknummers gegeven tussen [geïntimeerden] als verzoekers en de VvE en de stichting als verweersters. De beroepschriften strekken ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de bij de bestreden beschikking toegewezen verzoeken van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nasalaris (VvE) respectievelijk nakosten en wettelijke rente (de stichting).
[geïntimeerden] hebben bij op 5 april 2023 ter griffie ontvangen verweerschrift tevens houdende incidenteel hoger beroep, met bijlagen, in beide zaken verweer gevoerd en incidenteel hoger beroep ingesteld, met conclusie, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking het beroep van de VvE respectievelijk de stichting zal verwerpen en – in het incidentele hoger beroep – de in eerste aanleg afgewezen verzoeken van [geïntimeerden] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE (met uitzondering van [geïntimeerden] ) en de stichting in de kosten van (kennelijk) het principale- en het incidentele hoger beroep, inclusief nakosten en met rente.
De VvE en de stichting hebben bij op 26 mei 2023 respectievelijk 25 mei 2023 ingekomen verweerschriften, met bijlagen onderscheidenlijk een bijlage, in het incidenteel hoger beroep verweer gevoerd en geconcludeerd tot verwerping van dat beroep, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten daarvan, met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.
Alle partijen hebben bewijs aangeboden.
De mondelinge behandeling van beide zaken heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2024. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunt nader doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. De Laat en mr. Oudriss deden dat aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen. De VvE en [geïntimeerden] hebben bij die gelegenheid nog producties respectievelijk – in de zaak tegen de stichting – een productie overgelegd.
Ten slotte is de mondelinge behandeling gesloten.
Nadat partijen hadden laten weten geen minnelijke regeling te hebben getroffen, heeft het hof een datum voor uitspraak bepaald. Hierna heeft de VvE en hebben – vervolgens – [geïntimeerden] stukken naar het hof gezonden, maar het hof heeft deze geretourneerd, omdat de behandeling was gesloten en voor het in het geding brengen van nadere stukken geen toestemming was verleend.
2. Feiten in beide zaken
De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.6 van de bestreden beschikking een aantal feiten als tussen partijen vaststaand vermeld. Omdat daartegen door geen van partijen bezwaren zijn geuit, zal ook het hof van deze feiten uitgaan. Zij komen neer op het volgende.
( a) [geïntimeerden] zijn (samen) lid van de VvE. Zij zijn sinds 2012 eigenaar van het op de tweede verdieping van het gebouw aan de [straat] te [plaats] gelegen appartementsrecht met indexnummer 8 en hebben zestien stemmen. De stichting is eveneens lid van de VvE. Zij is eigenaar van de overige zeven appartementsrechten in voormeld gebouw en kan 84 stemmen uitbrengen.
( b) De verhouding tussen de VvE en de stichting enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds is al geruime tijd slecht. Er zijn en worden diverse procedures tussen hen gevoerd. In verband met een en ander hebben [geïntimeerden] hun appartement geruime tijd geleden verlaten en zijn zij elders gaan wonen.
( c) Op 29 juni 2021 heeft een algemene ledenvergadering (hierna: ALV of vergadering) van de VvE plaatsgevonden. De agenda voor die vergadering luidt, voor zover in hoger beroep van belang:
“(…)
4. Bespreking en vaststelling jaarrekening 2020 en decharge bestuur
5. Bespreking en vaststelling begroting 2022
6. Stand van zaken dossier glazen dak [naam 1] / Gemeente [plaats]
7. Inschakelen juridische bijstand om inzake dossier genoemd onder punt 6. belang VvE [straat] jegens Gemeente [plaats] te verdedigen, kosten op basis van nacalculatie
(…)
10. Debiteurenbeheer; incassokosten en betaling per 1e van de maand
(…)”
( d) Ten aanzien van deze agendapunten zijn op de ALV van 29 juni 2021, waarbij [geïntimeerden] niet aanwezig waren maar per volmacht tegen de in stemming gebrachte voorstellen van het bestuur hebben gestemd, de volgende besluiten genomen (de nummering verwijst naar het desbetreffende agendapunt):
4. De jaarrekening over 2020 is vastgesteld en het bestuur is gedechargeerd. Met het oog op aankomende onderhoudskosten zal het uit het jaarverslag blijkende exploitatietekort van € 9.374,69 worden omgeslagen over de eigenaren naar rato van de voor hen geldende verdeelsleutel;
5. In een volgende vergadering zal een gewijzigde begroting ter goedkeuring worden voorgelegd;
7. De VvE zal juridische bijstand inschakelen om inzake het dossier inzake het glazen dak van de [naam 1] het belang van de VvE tegen de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) te verdedigen. De kosten zullen op basis van nacalculatie worden vastgesteld.
10. De VvE zal geen facturen voor de maandelijkse bijdrage aan de leden sturen. Bij niet-betaling zal, na een herinnering, de vordering uit handen worden gegeven aan een incassobureau. Alle daarmee samenhangende kosten zullen aan de debiteur worden doorbelast.
( e) Ook op 12 augustus 2021 heeft een ALV van de VvE plaatsgevonden. De agenda voor die vergadering luidt, voor zover in hoger beroep van belang:
“(…)
3. Bespreking en vaststelling begroting 2022
(…)
6. Bespreking en goedkeuring declaratie juridische kosten procedure glazen dak [naam 1] / Gemeente [plaats]
7. Bespreking en vaststelling extra bijdrage t.h.v. € 23.317,11 t.b.v. declaratie juridische kosten procedure glazen dak [naam 1] / Gemeente [plaats]
8. Bespreking en vaststelling extra bijdrage t.h.v. € 12.000,00 t.b.v. aanzuivering saldo
9. Bespreking en vaststelling extra bijdrage t.h.v. € 10.000,00 t.b.v. voorlopige juridische kosten (...) inzake hoger beroep in de procedure aangespannen tegen de VvE door (…) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
10. Bespreking en vaststelling extra bijdrage t.h.v. € 5.000,00 t.b.v. voorlopige juridische kosten (...) inzake verzoekschrift ingediend door (…) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] n.a.v. de notulen van de vergadering gehouden op 29-06-2021.
11. Bespreking onderhoudszaken; vaststellen mandaat bestuur voor onderhoudszaken
1. Offertes schilderwerk buitengevels; stelpost houtrot, kraan t.b.v. steigerwerk achtergevel
2. Vervangen goot zijgevel
3. Werkzaamheden [bedrijf 1] ; extra tijd steiger
4. Wijziging hekwerk
12. Bespreking en vaststelling extra bijdrage t.h.v. € 45.500,00 t.b.v. onderstaande onderhoudspunten.
* Schilderwerk voor en achtergevel € 22.000,00
* Kraan t.b.v. plaatsing steiger achterzijde € 3.000,00
* Stelpost houtrot € 5.000,00
* Aanvullende steigerhuur i.v.m. extra tijd overige werkzaamheden € 1.000,00
* Werkzaamheden [bedrijf 1] € 4.000,00
* Vervanging goot zijgevel € 7.000,00
* Wijziging hekwerk € 3.500,00
(…)”
( f) Uit de notulen van deze vergadering blijkt dat [geïntimeerden] , die niet aanwezig waren, bij volmacht tegen alle geagendeerde onderwerpen hebben gestemd en dat de hiervoor omschreven voorstellen van het bestuur telkens met 84 tegen 16 stemmen zijn aangenomen. Daarbij is telkens steeds besloten de desbetreffende bijdragen over de leden om te slaan, naar rato van de tussen hen geldende verdeelsleutel. De nummering van de besluiten in de notulen wijkt enigszins af van die van de agendapunten. Waar nodig, zal het hof dat concretiseren.
3.Beoordeling in beide zaken
Inleiding
3.1.1.
In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] , voor zover in hoger beroep van belang en afgezien van proceskosten, in de zaak EA 21-490 verzocht de hiervoor onder (d) genoemde besluiten 4, 7 en 10 te vernietigen. In de zaak EA 21-577 hebben zij verzocht de hiervoor onder (f) genoemde besluiten te vernietigen.
3.1.2.
Na verweer van de VvE en de stichting heeft de kantonrechter bij de bestreden beschikking als volgt beslist:
“
In de zaak EA 21-490
In de zaak EA 21-490
I. vernietigt de besluiten van de VvE van 29 juni 2021 tot vaststelling van de jaarrekening 2020, de begroting over 2022 en de décharge van het bestuur over 2020;
In de zaak EA 21-577
II. vernietigt de besluiten van de VvE van 12 augustus 2021, genoemd in de notulen onder 5., 6., 7., 8., 9, en 10;
In beide zaken
III. veroordeelt de VvE -met uitzondering van [geïntimeerden] - en de stichting (…) in de kosten van beide procedures (…);
IV. veroordeelt de VvE -met uitzondering van [geïntimeerden] - en de stichting (…) in de na dit vonnis ontstane kosten (…);
V. wijst af het meer of anders verzochte;
VI. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.”
Op het verzoek tot vernietiging van besluit 7 van de ALV van 29 juni 2021 en van het besluit naar aanleiding van agendapunt 3 van de ALV van 12 augustus 2021 heeft de kantonrechter niet beslist.
in zaak 200.319.346/01 voorts:
De ontvankelijkheid van de VvE in het hoger beroep
3.2.1.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat de VvE niet-ontvankelijk ‘lijkt’ in haar hoger beroep, omdat de volgens hen op grond van artikel 41 lid 4 van (lees:) het splitsingsreglement vereiste machtiging van de ALV aan de VvE om hoger beroep in te stellen er niet ‘lijkt’ te zijn.
3.2.2.
Daargelaten dat [geïntimeerden] niet hebben gesteld dát een procesmachtiging ontbreekt, acht het hof het in strijd met een goede procesorde dat dit tot niet- ontvankelijkheid strekkende verweer pas voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling is gevoerd, derhalve nadat [geïntimeerden] bij hun verweerschrift ampel tegen de door de VvE aangevoerde grieven verweer hadden gevoerd en hunnerzijds ook incidenteel hadden geappelleerd. Aldus hebben [geïntimeerden] de VvE de mogelijkheid onthouden om nog voor de mondelinge behandeling op dit punt gemotiveerd verweer te voeren en eventueel voor of tijdens die zitting alsnog een machtiging van de ALV in het geding te brengen. Het hof gaat daarom aan dit tardief geachte verweer van [geïntimeerden] voorbij.
Grief 1 in het principale hoger beroep (weergave verweer VvE)
3.3.
Met deze grief richt de VvE zich tegen overweging 13 van de bestreden beschikking. De VvE heeft bij deze grief geen belang, omdat de kantonrechter in de gewraakte overweging slechts een onderdeel van het verweer van de VvE heeft willen weergeven. Het betreft hier niet een (een of meer van de gegeven beslissingen) dragende overweging.
Grief 2 in het principale hoger beroep en grief 2 in het incidentele hoger beroep (besluiten vaststelling jaarrekening over 2020, vaststelling begroting voor 2022 en decharge van het bestuur over 2020)
3.4.1.
Deze grieven houden in dat de kantonrechter bij de bestreden beschikking (in zaak EA 21-490) ten onrechte de besluiten van de VvE van 29 juni 2021 tot vaststelling van de jaarrekening over 2020, de begroting voor 2022 en de decharge van het bestuur over 2020 heeft vernietigd (grief van de VvE), respectievelijk (in zaak EA 21-577) ten onrechte het besluit van de VvE van 12 augustus 2021 tot vaststelling van de begroting voor 2022 niet heeft vernietigd (grief van [geïntimeerden] ).
3.4.2.
De kantonrechter heeft ter zake als volgt geoordeeld:
“18. (…) Met betrekking tot het vaststellen van de jaarrekening 2020 voert de VvE aan dat deze de financiële situatie van de VvE aan het eind van het jaar toont, die mede wordt bepaald door een vordering van € 2.490,77 van de VvE op [geïntimeerden] wegens ‘achterstand’.
19. Dit betreft de afrekening over 2019, die [geïntimeerden] onbetaald hebben gelaten, omdat zij het daarmee niet eens zijn. [geïntimeerden] hebben onbetwist betoogd dat de afrekening over 2019 deel uitmaakt van het geschil dat onderwerp is van een procedure tussen partijen die thans stil ligt in verband met het ingestelde hoger beroep [in een andere zaak; hof].
20. De kantonrechter is van oordeel dat de jaarrekening over 2020 alleen al daarom niet kan worden vastgesteld en het bestuur niet kan worden gedéchargeerd. Dat betekent dat ook de begroting voor 2022 niet kan worden vastgesteld. Het verzoek tot vernietiging van deze besluiten is daarom toewijsbaar.”
3.4.3.
Op het verzoek van [geïntimeerden] (in zaak EA 21-577) tot vernietiging van het door de VvE op de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluit tot vaststelling van de begroting voor 2022 heeft de kantonrechter, zoals onder 3.1.2 vermeld, niet beslist. De reden daarvoor zal zijn dat zij heeft aangenomen dat de VvE de begroting voor 2022 (al) op de vergadering van 29 juni 2021 heeft vastgesteld. Op die vergadering is echter besloten een gewijzigde begroting voor 2022 in een volgende vergadering ter goedkeuring voor te leggen. Dat is op de ALV van 12 augustus 2021 (agendapunt 3) ook gebeurd, en toen is de begroting voor 2022 vastgesteld. De kantonrechter heeft dus in zaak EA 21-490 een non-existent besluit vernietigd en in zaak EA 21-577 (om voormelde reden) niet beslist op het verzoek van [geïntimeerden] het in de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluit tot vaststelling van de begroting voor 2022 te vernietigen. Overigens was de in de ALV van 12 augustus 2021 voorliggende begroting voor 2022 gewijzigd ten opzichte van die welke op de ALV van 29 juni 2021 voorlag.
3.4.4.
Met de VvE is het hof van oordeel dat de enkele omstandigheid dat niet vaststaat dat een in de jaarrekening over 2020 opgenomen vordering terecht is, niet impliceert dat die vordering niet in de jaarrekening kan/mag worden opgenomen. Dit wordt niet anders indien het, zoals hier, een vordering op een van de leden, [geïntimeerden] , betreft. Uitgangspunt is immers dat de (meerderheid van de) VvE van mening is dat de VvE per ultimo 2020 een vordering op [geïntimeerden] had van € 2.490,77. Om die reden moet die vordering in de jaarrekening over 2020, die immers een getrouw beeld moet geven van de rechten en verplichtingen van de VvE (zoals zij die ziet), worden opgenomen. Dit laat vanzelfsprekend onverlet dat in rechte kan blijken dat de litigieuze vordering ongegrond is. De kantonrechter heeft dus ten onrechte op de enkele grond dat de vordering van de VvE op [geïntimeerden] van € 2.490,77 niet vaststaat, geoordeeld dat de (ten dele vermeende) besluiten tot vaststelling van de jaarrekening over 2020, de begroting voor 2022 en de decharge van het bestuur over 2020 moeten worden vernietigd.
3.4.5.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg ook aangevoerd dat de hier aan de orde zijnde besluiten moeten worden vernietigd, omdat in de jaarrekening over 2020 additionele diensten ter grootte van € 8.896,52 zijn opgenomen die hoofdzakelijk bestaan uit advocaatkosten. Zij stellen dat van hen in redelijkheid niet verlangd kan worden een bijdrage te leveren aan die kosten, omdat zij door de stichting keer op keer in de positie worden gedwongen te procederen: voormelde kosten mogen hun niet worden doorbelast in de vorm van een extra ledenbijdrage, zo menen zij. Het hof oordeelt op dit punt als volgt.
3.4.6.
Uit een overzicht op bladzijde 9 van de jaarrekening over 2020 blijkt hoe het bedrag van € 8.896,52 wegens ‘additionele diensten’ is samengesteld. Het had op de weg van [geïntimeerden] gelegen per post aan te geven waarom de desbetreffende kosten niet ten laste van de VvE mogen worden gebracht en zij daaraan dus geen bijdrage behoeven te leveren. Dit hebben zij echter, ook in hoger beroep, niet gedaan. Indien en voor zover zij stellen dat dit bedrag geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op juridische kosten in verband met de hierna (3.6.1 e.v.) te bespreken (illegale) overkapping van de [naam 1] in het gebouw, merkt het hof op dat dit niet blijkt uit voormeld overzicht. Allereerst wordt die kwestie behandeld door [naam 2] Advocaten (hierna: [naam 2] ) en heeft slechts een bedrag van € 2.366,92 betrekking op kosten van dat advocatenkantoor. Daarnaast blijkt uit de omschrijving ‘bodemprocedure’ niet dat deze kosten met deze overkapping te maken hebben en komt het bedrag met geen van de door [naam 2] ter zake aan de stichting verzonden facturen overeen. Daar komt nog bij dat uit de agendapunten 6 en 7 voor de ALV van 29 juni 2021 blijkt dat (pas) op die vergadering zou worden besloten over het inschakelen van juridische bijstand voor de VvE ter zake. Omdat [geïntimeerden] , ten slotte, niet hebben betwist dat de VvE in 2020 daadwerkelijk een bedrag aan additionele diensten van in totaal € 8.896,52 heeft betaald, is dit bedrag terecht in de jaarrekening over dat jaar opgenomen. Gezien het voorgaande en gelet op het bepaalde in artikel 4 lid 4 van het splitsingsreglement, valt niet in te zien waarom het mede als gevolg daarvan ontstane exploitatietekort van de VvE over 2020 van € 9.374,69 niet op de leden, onder wie [geïntimeerden] , zou mogen worden verhaald.
3.4.7.
De slotsom is dat de grief van de VvE slaagt en dat de onderhavige (ten dele vermeende) verzoeken van [geïntimeerden] in zaak EA 21-490 ten onrechte zijn toegewezen. Gezien al het voorgaande bestaat er geen aanleiding het op de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluit tot vaststelling van de begroting voor 2022 te vernietigen. De grief van [geïntimeerden] faalt daarom.
Grief 1 in het incidentele hoger beroep (debiteurenbeheer)
3.5.1.
Met deze grief komen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing van hun verzoek (in zaak EA 21-490) het door de ALV op 29 juni 2021 genomen besluit met betrekking tot het debiteurenbeheer te vernietigen.
3.5.2.
De kantonrechter heeft dienaangaande als volgt geoordeeld:
“21. Ten aanzien van het agendapunt “Debiteurenbeheer” wordt overwogen dat dit niet gaat over de juistheid van de vordering die de VvE op [geïntimeerden] stelt te hebben, maar over de wijze waarop eventuele achterstallige maandelijkse bijdragen zullen worden geïnd. Daarin kan de kantonrechter geen onredelijkheid zien, zodat het verzoek om dit besluit te vernietigen zal worden afgewezen.”
3.5.3.
[geïntimeerden] zien bij hun inhoudelijke bezwaren tegen dit besluit over het hoofd dat het, wat daarover ter zitting in hoger beroep ook namens de VvE is verklaard, alléén betrekking heeft op de maandelijkse bijdrage en niet op (pretense) vorderingen van de VvE op haar leden in het algemeen, in welk geval de grief gegrond zou zijn geweest. Tegen een besluit waarbij de maandelijkse bijdrage wordt gewijzigd kunnen de leden van de VvE, dus ook [geïntimeerden] , op de bij de wet bepaalde wijze in het geweer komen als zij het daarmee niet eens zijn. Echter, zolang een dergelijk besluit niet in rechte is vernietigd (of nietig verklaard), dient van de geldigheid daarvan te worden uitgegaan. Tegen deze achtergrond is het besluit om voor de maandelijkse bijdrage geen facturen te versturen, de desbetreffende vordering (na een schriftelijke herinnering) aan een incassobureau uit handen te geven en de kosten daarvan op de debiteur te verhalen, niet in strijd met hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd ten aanzien van de vraag hoe de bij de VvE betrokken personen zich jegens elkaar moeten gedragen (vgl. artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Om die reden is het besluit niet op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW vernietigbaar.
3.5.4.
Voorts menen [geïntimeerden] dat het besluit vernietigbaar is op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub a BW: strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen. [geïntimeerden] hebben echter niet duidelijk gemaakt – en het hof ziet ook niet – welke wettelijke of statutaire bepaling(en) de VvE hier heeft geschonden. Aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat het hun voor de vergadering toegezonden machtigingsformulier geen melding maakt van het op dit punt te nemen besluit en dat hun dus niet (expliciet) de mogelijkheid is geboden om daartegen te stemmen, maar dat doet er niet aan af dat vaststaat dat het onderhavige besluit op de vergadering van 29 juni 2021 is genomen, ook als [geïntimeerden] geacht moeten worden daartegen te hebben gestemd. Dit verzuim van de VvE kan daarom niet leiden tot vernietiging van het onderhavige besluit, op welke grond dan ook. Hierbij dient, ten slotte, te worden bedacht dat het onderhavige onderwerp op de agenda stond en [geïntimeerden] voor de vergadering zijn uitgenodigd.
3.5.5.
De conclusie is dat de grief faalt.
Grief 3 in het principale hoger beroep (goedkeuring van de declaratie van € 23.317,11 wegens kosten van juridische procedures in verband met het glazen dak van de [naam 1] en vaststelling van een extra ledenbijdrage tot dat bedrag)
3.6.1.
Met deze grief keert de VvE zich tegen de beslissing van de kantonrechter (in zaak EA 21-577) waarbij vernietigd zijn de op de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluiten met betrekking tot de agendapunten 6 en 7, te weten het goedkeuren van de op een bedrag van € 23.317,11 sluitende declaraties met betrekking tot de juridische kosten van de procedure met de gemeente omtrent het glazen dak/de overkapping van de in het gebouw aanwezige [naam 1] (besluit 5) en het vaststellen van een extra ledenbijdrage ter grootte van dat bedrag, naar rato op de leden te verhalen (besluit 6). De VvE betoogt, kort gezegd, dat zij recht en (eigen) belang heeft om zich te verweren tegen het standpunt van de gemeente dat de overkapping onrechtmatig/illegaal is aangebracht, en daartoe kosten te maken, en dat de desbetreffende besluiten daarom ten onrechte zijn vernietigd.
3.6.2.
De kantonrechter heeft ter zake als volgt overwogen:
“22. Het eerste geschilpunt dat zal worden beoordeeld is de vraag of de VvE in redelijkheid juridische kosten heeft gemaakt om te voorkomen dat de gemeente (hier en hierna: de gemeente [plaats] ; hof) handhavend zou optreden tegen de [naam 1] in het pand. Uit de stellingen van [geïntimeerden] blijkt dat zij in het kader van het onderzoek naar de fundering van het pand tot de ontdekking kwamen dat de [naam 1] zonder vergunning was aangebracht. Zij hebben op 18 oktober 2018 een handhavingsverzoek bij de gemeente (…) ingediend, dat zij bij brief van 1 maart 2019 weer hebben ingetrokken. Bij brief van 5 maart 2019 heeft de gemeente aan de Stichting laten weten dat de overkapping van de patio van de woning niet de legale situatie is. De Stichting dient ofwel te proberen de situatie te legaliseren ofwel de oude toestand van een niet-overdekte patio te herstellen. De gemeente zal niet handhavend optreden, nu het handhavingsverzoek is ingetrokken, maar zij wijst erop dat de situatie illegaal is.
23. Aan de VvE kan worden toegegeven dat de [naam 1] , legaal of illegaal, het dak van het gebouw vormt ter plaatse van de patio en als zodanig behoort tot de gemeenschappelijke buitenschil, waarvan de kosten van onderhoud door de leden van de VvE naar verhouding tot hun aandeel in de gemeenschap moeten worden gedragen. Dat betekent echter niet dat de VvE een belang heeft om à raison van € 23.317,11 kosten van juridische bijstand te maken om de gemeente (…) te bewegen de [naam 1] te legaliseren. Slechts de Stichting als rechthebbende op het appartement waarvan de [naam 1] deel uitmaakt zou daarbij belang kunnen hebben, al lijkt dat belang niet dringend nu de gemeente gezien de hiervoor onder 22. genoemde brief niet zal handhaven zolang de Stichting eigenaar van het appartementsrecht is.
24. Dat betekent dat het verzoek tot vernietiging van de daarmee samenhangende besluiten 6. en 7. (bedoeld wordt: de besluiten 5 en 6 naar aanleiding van de agendapunten 6 en 7; hof) op de ALV van 12 augustus 2021 zal worden toegewezen. (…)”
3.6.3.
Het hof stelt voorop dat uit het verweer van [geïntimeerden] tegen de onderhavige grief blijkt dat zij beogen incidenteel te appelleren tegen het feit dat de kantonrechter, overigens zonder dat te hebben gemotiveerd, hun (in zaak EA 21-490) gedane verzoek tot vernietiging van het op de ALV van 29 juni 2021 genomen besluit tot het inschakelen van juridische hulp ter zake (besluit 7) heeft afgewezen.
3.6.4.
Als bijlagen bij de agenda van de ALV van 12 augustus 2021 zijn declaraties van [naam 2] ten belope van in totaal € 23.317,11 gevoegd. Al deze declaraties zijn gericht aan de stichting (die dus de opdrachtgever van [naam 2] was) en hebben dus betrekking op in opdracht van de stichting verrichte werkzaamheden. Op een post van € 45,83 na zijn al deze werkzaamheden bovendien vóór de ALV van 29 juni 2021 verricht. Naar het oordeel van het hof bestaat er geen goede grond waarom de VvE deze door de stichting zonder vooroverleg met haar (en met haar andere lid [geïntimeerden] ) gemaakte kosten voor haar rekening zou nemen, omdat het onder 3.6.3 genoemde besluit van 29 juni 2021 inhoudt dat de kosten op basis van nacalculatie zullen worden vastgesteld en de onderhavige kosten toen (behalve het bedrag van € 45,81) al waren gemaakt en (behoudens de rekening van [naam 2] van 1 juli 2021), vaststonden. Nog belangrijker evenwel is dat [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld dat de gemeente niet de VvE maar de stichting als eigenares van het desbetreffende appartement heeft aangeschreven en aan de stichting bovendien heeft laten weten vooralsnog niet handhavend te zullen optreden. Het staat de stichting natuurlijk vrij om te bepalen of zij in verband met mogelijke problemen met haar rechtsopvolgers nu al kosten in verband met deze kwestie wil maken, maar er bestaat – anders dan de VvE meent – geen reden te veronderstellen dat de VvE, als zij thans deze kosten niet voor haar rekening neemt en de gemeente alsnog tot handhaving zou besluiten, met succes door een of meer appartementseigenaren op grond van artikel 5:126 lid 1 BW zal kunnen worden aangesproken wegens het schenden van haar wettelijke beheersaak. Aangezien als gevolg van de onderhavige op de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluiten [geïntimeerden] als lid van de VvE moeten bijdragen aan deze nodeloos door de VvE op zich genomen kosten, zijn de onderhavige besluiten terecht (kennelijk) op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW vernietigd. Gezien het voorgaande bestaat er tevens grond het op de ALV van 29 juni 2021 genomen besluit tot het inschakelen van juridische hulp ter zake alsnog te vernietigen.
3.6.5.
De conclusie is dat de grief van de VvE faalt en de impliciete incidentele grief van [geïntimeerden] succes heeft.
Grief 4 in het principale hoger beroep (de besluiten tot het vaststellen van eigen bijdragen van de leden ter grootte van € 12.000,00, € 10.000,00 en € 5.000,00)
3.7.1.
Deze grief houdt in dat de kantonrechter (in zaak EA 21-577) de besluiten op de ALV van 12 augustus 2021 tot het vaststellen van extra bijdragen, naar rato bij de leden te incasseren, ter grootte van € 12.000,00, € 10.000,00 en € 5.000,00, ten onrechte heeft vernietigd.
3.7.2.
De kantonrechter heeft op dit punt als volgt overwogen:
“Het zelfde lot (als de onder 3.6.1 e.v. besproken besluiten; hof) treft de besluiten onder 8., 9. en 10. (bedoeld wordt: de besluiten 7, 8 en 9 naar aanleiding van de agendapunten 8, 9 en 10; hof) nu het daar onbetwist gaat om aanzuivering van het vermogen van de VvE omdat zij juridische kosten heeft gemaakt in kwesties waarin [geïntimeerden] in het gelijk zijn gesteld. Het gaat dan niet aan dat [geïntimeerden] aan die kosten zouden moeten bijdragen”.
Extra bijdrage van € 12.000,00
3.7.3.
De VvE voert aan dat het hier – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – niet alleen gaat om een aanzuivering van het saldo vanwege juridische kosten, maar ook om bijvoorbeeld beheer- en administratiekosten. Zij heeft echter nagelaten te concretiseren welk deel van de onderhavige extra bijdrage op laatstbedoelde kosten betrekking heeft. Evenmin heeft zij duidelijk gemaakt door welke juridische kosten precies het aan te zuiveren tekort is ontstaan. Reeds hierom acht het hof de grief op dit punt onvoldoende toegelicht, zodat deze in zoverre faalt.
Extra bijdragen van € 10.000,00 en € 5.000,00
3.7.4.
Deze posten kunnen tezamen worden besproken. De VvE stelt terecht dat het bij deze posten – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – niet gaat om aanzuivering van haar vermogen in verband met door haar van [geïntimeerden] verloren procedures, maar om nog te maken juridische kosten in verband met twee zaken. De eerste betreft het door de VvE ingestelde hoger beroep tegen tussen haar en onder anderen [geïntimeerden] gewezen vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 30 december 2020 en 21 april 2021. Dit hof heeft bij arrest van 16 mei 2023 deze vonnissen, voor zover aan zijn oordeel onderworpen, vernietigd en andere beslissingen gegeven. Daarbij heeft het geoordeeld (overweging 6) dat [geïntimeerden] grotendeels in het ongelijk zijn gesteld. Naar het hof ambtshalve bekend is heeft de Hoge Raad der Nederlanden bij arrest van 6 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1809) voormeld arrest vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof Den Haag verwezen. De tweede zaak betreft zaak EA 21-490, waarin [geïntimeerden] , anders dan zij wensten, in dit hoger beroep slechts ten dele gelijk hebben gekregen.
3.7.5.
Ongeacht hoe in de eerste zaak verder zal worden beslist en of het hoger beroep in de tweede zaak na het arrest van de Hoge Raad nog een vervolg zal krijgen, op grond van de gang van zaken in beide zaken kan niet worden gezegd dat de VvE (met de stichting in haar kielzog) alleen maar zinloos en onnodig aan het procederen is, zoals [geïntimeerden] in hun verweer tegen de grief betogen. Bij deze stand van zaken is het niet in strijd met het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub b BW (of anderszins) dat de VvE kosten in verband met deze procedures maakt en daartoe tot extra bijdragen van de leden besluit. De in de besluiten gekozen voorschotbedragen van € 10.000,00 respectievelijk € 5.000,00 acht het hof niet bovenmatig. Bij dit alles dient te worden bedacht dat, indien de VvE (uiteindelijk) van de rechter gelijk krijgt, een kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerden] zal terugvloeien in haar kas en, als zij ongelijk krijgt, denkbaar is dat [geïntimeerden] van een kostenveroordeling van de VvE worden uitgesloten, zoals de kantonrechter bij de bestreden beschikking ook heeft gedaan.
3.7.6.
De grief is daarom ten aanzien van deze twee besluiten gegrond en het hof zal de vernietiging ervan ongedaan maken.
Grief 3 in het incidentele hoger beroep (extra bijdrage van € 45.500,00 wegens onderhoud)
3.8.1.
Deze grief is gericht tegen de afwijzing van het verzoek van [geïntimeerden] (in zaak EA 21-577) om het op de ALV van 12 augustus 2021 genomen besluit tot vaststellen van een extra bijdrage van € 45.500,00 voor onderhoud te vernietigen. De kantonrechter heeft op dit punt in de bestreden beschikking het volgende overwogen:
“25 (…) [geïntimeerden] stellen dat de VvE niet aannemelijk heeft gemaakt dat het hier noodzakelijke kosten betreft. Zij hebben echter niet weersproken dat het pand in 2013 voor het laatst aan de buitenzijde is geschilderd, zodat het daarvoor de hoogste tijd lijkt. Overigens hebben zij alleen gesteld dat de voorgenomen werkzaamheden niet strikt noodzakelijk zijn. Dat is geen relevant criterium. Kenmerk van goed beheer van onroerend goed is, dat onderhoud wordt uitgevoerd voordat het strikt noodzakelijk is. [geïntimeerden] hebben geen concrete bezwaren aangevoerd tegen de begrote kosten van deze werkzaamheden, die de kantonrechter in het belang van het behoud van het pand bepaald aangewezen voorkomen. Het verzoek tot vernietiging van deze onderdelen zal worden afgewezen.”
3.8.2.
Tussen partijen staat vast – en het blijkt ook uit de desbetreffende notulen – dat het schilderwerk in een ALV van 7 maart 2018 aan de orde is geweest, dat de vergadering toen akkoord is gegaan met een offerte van [bedrijf 2] ter grootte van € 12.808,00 exclusief btw en dat toen tevens is besloten dat een en ander zou worden gefinancierd door middel van een eenmalige eigen bijdrage van de leden. Ook staat vast dat deze werkzaamheden niet zijn verricht en dat daarvoor geen opdracht is gegeven. [geïntimeerden] stellen in de toelichting op de grief echter tevens dat zij in verband hiermee reeds een eenmalige eigen bijdrage hebben voldaan. Onduidelijk is echter welke consequenties zij daaraan verbinden. Wat daarvan verder zij, deze stelling is door de VvE betwist en [geïntimeerden] hebben daarvan bewijs overgelegd noch aangeboden, zodat het hof aan deze stelling voorbijgaat.
3.8.3.
Verder betwisten [geïntimeerden] (op onderdelen) de noodzaak en de omvang van de begrote kosten voor de uit te voeren werkzaamheden. Zij hadden deze argumenten tegen het te nemen besluit echter vóór of op de ALV van 12 augustus 2021 aan de VvE kenbaar kunnen en moeten maken. Omdat zij dat niet hebben gedaan en de VvE – en de stichting – destijds dus niet hebben kunnen kennisnemen van die argumenten, valt niet in te zien waarom het onderhavige besluit op die ALV niet kon worden genomen en thans zou moeten worden vernietigd. De door [geïntimeerden] in hun verweerschrift in hoger beroep geïncorporeerde offerte van [bedrijf 3] leidt niet tot een ander oordeel.
3.8.4.
De conclusie is dat de grief geen succes heeft.
Grieven 5 en 6 in het principale hoger beroep (proceskosten eerste aanleg)
3.9.1.
De grieven houden in dat de kantonrechter bij de bestreden beschikking (in beide zaken) ten onrechte de VvE in plaats van [geïntimeerden] in de proceskosten heeft verwezen (grief 5) en daarbij bovendien [geïntimeerden] heeft uitgezonderd van de uit die kostenveroordeling voor de VvE voortvloeiende betalingsverplichting (grief 6).
3.9.2.
Gezien al hetgeen met betrekking tot de andere grieven is overwogen, moeten partijen als in eerste aanleg over en weer ten dele in het ongelijk gesteld worden aangemerkt en zal het hof de kosten van dat geding tussen hen compenseren als na te melden. Grief 5 is daarom ten dele gegrond en faalt voor het overige, terwijl de VvE als gevolg hiervan geen belang heeft bij een behandeling van grief 6.
Overige grieven in het principale hoger beroep
3.10.1.
Met grief 7 keert de VvE zich tegen de onder 3.14.1 te citeren overweging van de kantonrechter, waarin zij, kort gezegd, een negatief oordeel over (de handelwijze van) de stichting heeft gegeven.
3.10.2.
Bij een bespreking van deze grief heeft de VvE geen belang, omdat deze overweging niet haar, maar de stichting betreft. Deze overweging kan dan ook, anders dan de VvE meent, niet tussen haar en [geïntimeerden] gezag van gewijsde verkrijgen. Ten overvloede wijst het hof op hetgeen onder 3.14.4, tweede volzin, zal worden overwogen.
3.10.3.
De grieven 8 en 9 zijn gericht tegen het dictum van de bestreden beschikking en missen zelfstandige betekenis. Dat neemt niet weg dat vanwege het geheel of gedeeltelijk slagen van de grieven 2, 4 en 5 in het principale hoger beroep de desbetreffende onderdelen van het dictum niet in stand kunnen blijven.
Diversen: bewijsaanbod, conclusie, kosten van het hoger beroep
3.11.1.
Partijen hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot andere beslissingen dan hiervoor gegeven zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbiedingen worden daarom van de hand gewezen.
3.11.2.
Het hof zal vanwege de gegrondheid van de grieven 2, 4 en 5 in het principale hoger beroep en van de impliciete incidentele grief de bestreden beschikking op onderdelen vernietigen en opnieuw rechtdoen als in het dictum te melden. Voor het overige zal die beschikking worden bekrachtigd.
3.11.3.
Omdat partijen ten aanzien van zowel het principale- als het incidentele hoger beroep over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de desbetreffende kosten tussen hen compenseren als na te melden.
in zaak 200.319.440/01 voorts:
Relevantie van de beslissingen in zaak 200.319.346/01
3.12.
Omdat de besluiten van de VvE werking hebben jegens haar leden en dus ook jegens de stichting, zal het hof in deze zaak ten aanzien van de in hoger beroep ter discussie staande besluiten beslissen overeenkomstig de in zaak 200.319.346/01 gegeven oordelen, ook al hebben de grieven van de stichting daarop geen betrekking. Om die reden behoeven de incidentele grieven van [geïntimeerden] geen behandeling.
Grief 1 in het principale hoger beroep (stichting als procespartij)
3.13.1.
Met deze grief betoogt de stichting dat zij ten onrechte in eerste aanleg (in beide zaken) als zelfstandig procespartij is aangemerkt. Zij meent dat, waar het gaat om een verzoek tot vernietiging van door de VvE genomen besluiten, alleen de VvE in rechte had mogen worden betrokken en dat [geïntimeerden] reeds daarom in haar proceskosten moeten worden verwezen.
3.13.2.
Het behoeft geen betoog dat de stichting als lid van de VvE als belanghebbende met betrekking tot de beide door [geïntimeerden] geïnitieerde vernietigingsprocedures moet worden aangemerkt. Het stond [geïntimeerden] daarom vrij haar als zodanig in de beide gedingen te betrekken. Het enkele feit dat [geïntimeerden] dit hebben gedaan kan er daarom niet toe leiden dat zij de proceskosten van de stichting moeten voldoen. Daar komt nog bij dat de stichting ervoor heeft gekozen om in rechte te verschijnen en zich tegen de verzoeken van [geïntimeerden] te verweren. De grief faalt daarom.
Grief 2 in het principale hoger beroep (verwijten jegens de stichting)
3.14.1.
De kantonrechter heeft onder meer als volgt overwogen:
“28. Ten aanzien van de positie van de Stichting wordt als volgt overwogen. De Stichting houdt de meerderheid van de stemmen in de VvE. Zij heeft zich bij de besluitvorming ook in de onderhavige zaken stelselmatig laten leiden door haar eigen belang en zich met schending van de redelijkheid en billijkheid die appartementseigenaren tegenover elkaar in acht moeten nemen, niets gelegen laten liggen aan de belangen van [geïntimeerden] Daarmee heeft zij misbruik gemaakt van haar meerderheidspositie in de VvE en dat is onrechtmatig tegenover [geïntimeerden] De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat de Stichting de VvE aanstuurt aanleiding om de Stichting naast de VvE te veroordelen in de proceskosten, hoewel de Stichting geen zelfstandig verweer heeft gevoerd en zich bij het verweer van de VvE heeft aangesloten.”
3.14.2.
De grief houdt, kort gezegd, in dat de hier door de kantonrechter aan de stichting gemaakte verwijten misplaatst zijn.
3.14.3.
In zaak 200.319.346/01 is geoordeeld, voor zover relevant, dat de bestreden beschikking niet in stand kan blijven voor zover daarbij ten onrechte een aantal besluiten is vernietigd, één besluit ten onrechte niet is vernietigd en de VvE in de proceskosten is veroordeeld, alsmede, dat de beschikking voor het overige zal worden bekrachtigd. Voorts is in die zaak geoordeeld dat de kosten van de eerste aanleg tussen partijen moeten worden gecompenseerd. Er bestaat geen aanleiding in dit opzicht tussen de stichting als lid van de VvE en haar medelid [geïntimeerden] anders te beslissen. De bij de bestreden beschikking ten laste van de stichting uitgesproken kostenveroordeling, waartegen de stichting in dit hoger beroep opkomt, kan daarom geen stand houden en de kosten van de eerste aanleg zullen tussen partijen worden gecompenseerd als na te melden. In zoverre treft de grief doel.
3.14.4.
In dit licht bezien heeft de stichting voor het overige geen belang bij deze grief; zij wordt niet (langer) in de kosten van de eerste aanleg verwezen. Niettemin overweegt het hof dat het niet op basis van de onderhavige zaak de door de kantonrechter aan de stichting gemaakte verwijten kan onderschrijven en dat het over de andere tussen partijen gevoerde procedures niet kan oordelen.
Diversen: bewijsaanbod, conclusie, kosten van het hoger beroep
3.15.1.
Partijen hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot andere beslissingen dan hiervoor gegeven zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbiedingen worden daarom van de hand gewezen.
3.15.2.
Het hof zal beslissen overeenkomstig hetgeen onder 3.12 is overwogen.
3.15.3.
Omdat partijen ten aanzien van zowel het principale- als het incidentele hoger beroep als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld hebben te gelden, zal het hof de desbetreffende kosten tussen hen compenseren als na te melden.
4.Beslissing
Het hof:
in beide zaken:
vernietigt de bestreden beschikking voor wat betreft:
- het dictum onder I en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst de desbetreffende (ten dele vermeende) verzoeken van [geïntimeerden] in zaak EA 21-490 af;
- het dictum onder II voor wat betreft de besluiten 8 (extra bijdrage van € 10.000,00) en 9 (extra bijdrage van € 5.000,00) en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst de desbetreffende verzoeken van [geïntimeerden] in zaak EA 21-577 af;
- de afwijzing van het door [geïntimeerden] in de zaak EA 21-490 gedane verzoek tot vernietiging van het besluit van de ALV van 29 juni 2021 tot het inschakelen van juridische bijstand ten aanzien van het dossier als genoemd onder punt 6 van de desbetreffende agenda en, in zoverre opnieuw rechtdoende, vernietigt dat besluit en verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
- het dictum onder III en IV en, in zoverre opnieuw rechtdoende, compenseert de kosten van de eerste aanleg tussen partijen aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
bekrachtigt de bestreden beschikking voor al het overige;
compenseert de kosten van het principale hoger beroep en van het incidentele hoger beroep tussen partijen aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.J. Bellaart, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025.