ECLI:NL:GHAMS:2025:3408

• Datum uitspraak: 16 december 2025
• Publicatiedatum: 16 december 2025
• Zaaknummer: 200.332.986/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. de Graaf; R.A. van der Pol; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aannemer toerekenbaar tekortgeschoten in nakoming aannemingsovereenkomst, schadevergoeding voor herstelkosten

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 16 december 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen [appellant] en [bedrijf] betreffende een aannemingsovereenkomst. [appellant] had [bedrijf] ingeschakeld voor de realisatie van een aanbouw aan zijn woning, maar stelde dat de werkzaamheden niet voldeden aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Na een eerdere afwijzing van zijn vorderingen door de rechtbank, heeft [appellant] in hoger beroep schadevergoeding gevorderd voor de herstelkosten van de gebreken die tijdens de oplevering en in de serviceperiode zijn geconstateerd. Het hof oordeelde dat [bedrijf] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en dat zij aansprakelijk is voor de kosten van herstel van de gebreken. Het hof heeft een deskundige benoemd om de hoogte van de schadevergoeding vast te stellen. De zaak is complex door de verschillende rapporten van deskundigen en de discussie over de aansprakelijkheid voor de gebreken. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor verdere behandeling en het benoemen van een deskundige.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.332.986/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/15/329357/ HA ZA 22-381

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Velsen-Noord,

tegen

[bedrijf] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.R. van Breevoort te Nijmegen.

Partijen worden hierna [appellant] en [bedrijf] genoemd.

1. De zaak in het kort

[bedrijf] heeft als aannemer voor [appellant] een aanbouw gerealiseerd. Volgens [appellant] voldoet de aanbouw niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Hij heeft de aanbouw door een derde laten herstellen en vordert vergoeding van de herstelkosten en bijkomende schade. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, omdat hij onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat [bedrijf] fouten heeft gemaakt. Het hof oordeelt dat [bedrijf] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [bedrijf] moet daarom de kosten van herstel van de gebreken aan [appellant] vergoeden. Het hof gaat een deskundige benoemen om de hoogte van de schadevergoeding vast te kunnen stellen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

[appellant] is bij dagvaarding van 17 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 24 mei 2023 van de rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Alkmaar), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [bedrijf] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

2.2.

Het hof heeft bij arrest van 21 november 2023 een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 februari 2024 en daarvan is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt.

2.3.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met productie A;

- memorie van antwoord;

- H12-formulier van 7 mei 2025 met producties B en C aan de zijde van [appellant] .

2.4.

[appellant] heeft een (nadere) mondelinge behandeling verzocht, die is bepaald op 21 mei 2025. Partijen hebben de zaak tijdens deze mondelinge behandeling doen bepleiten overeenkomstig hun pleitaantekeningen.

2.5.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

3.1.

De rechtbank heeft onder 2. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil of de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende.

3.2.

[appellant] en [bedrijf] hebben op 10 december 2017 een aannemingsovereenkomst

met elkaar gesloten. Op grond daarvan zou [bedrijf] , kort gezegd, de bestaande aanbouw

aan de woning van [appellant] (hierna: de woning) slopen en een nieuwe aanbouw op de

benedenverdieping/het souterrain realiseren (met daarop een dakterras). De aanneemsom

bedroeg € 96.709,00 inclusief btw. In de aannemingsovereenkomst is vermeld dat [bedrijf] niet verantwoordelijk is voor de bestaande vochtproblemen in het souterrain en de woning. Op de aannemingsovereenkomst zijn de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting Bouwgarant 2020 (COVO 2010) van toepassing verklaard.

In de overeenkomst staat onder meer:

“(…)

5. Betaling van de aanneemsom vindt plaats in de volgende termijnen:

- 1e termijn 10% bij opdracht

- 2e termijn 25% bij start werkzaamheden

- 3e termijn 25% bij voortgang werkzaamheden

- 4e termijn 25% bij voortgang werkzaamheden

- 5e termijn 20% bij voortgang werkzaamheden

- Slot termijn 5% bij oplevering

(…) De bedoelde termijnen worden steeds opeisbaar veertien (14) dagen na de dagtekening van een door of vanwege de ondernemer gedaan betalingsverzoek. Een betalingsverzoek geeft aan op grond van welk feit de ondernemer recht heeft op betaling, welke termijn het betreft en dat de betaling uiterlijk veertien (14) dagen na de dagtekening door de ondernemer ontvangen dient te zijn.

(…)”

In de COVO 2010 staat onder meer:

“(…)

ARTIKEL 10 - Prijs en betaling

1. De prijs die de consument moet betalen kan na het moment van het tot stand komen van de overeenkomst niet meer worden gewijzigd, behoudens verrekening wegens meer- en minderwerk en stelposten, onvoorziene omstandigheden en in geval van wettelijke wijzigingen van de omzetbelasting.

2. Bij het verschuldigd worden van een termijn stuurt de ondernemer een rekening aan de consument. Deze rekening moet binnen 2 weken na ontvangst worden betaald.

3. Binnen een redelijke termijn na de oplevering stuurt de ondernemer een gespecificeerde eindafrekening aan de consument. Het saldo daarvan moet binnen 4 weken na ontvangst worden betaald.

4. De consument heeft het recht om vanaf de oplevering tot het einde van de serviceperiode een percentage van de aanneemsom in te houden. Van dit recht kan de consument alleen gebruik maken indien die inhouding in de overeenkomst is vastgelegd.

(…)

ARTIKEL 12 - Serviceperiode

1. Na de oplevering geldt een serviceperiode van 2 maanden. De ondernemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode aan de dag treden zo spoedig mogelijk en in ieder geval binnen redelijke termijn herstellen, met uitzondering van die waarvan hij

aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de consument.

(…)

ARTIKEL 13 - Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode

1. Na de serviceperiode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij:

a. het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de consument redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden;

b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als

ernstig aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

2. De consument zal van een tekortkoming binnen redelijke termijn na de ontdekking mededeling aan de ondernemer doen.

(…)”.

3.3.

Naast deze oorspronkelijke opdracht heeft [appellant] aan [bedrijf] opdracht gegeven om de keuken in het souterrain te verbouwen voor een aanneemsom van € 12.753,76 en is sprake

geweest van meer- en minderwerk.

3.4.

[bedrijf] heeft de werkzaamheden uitgevoerd in de periode januari 2018 tot

begin juni 2018. Op 23 juli 2018 heeft een (voor)oplevering van het werk plaatsgevonden.

In het proces-verbaal van oplevering staat dat de volgende onvolkomenheden zijn geconstateerd:

Wcd zitten er scheef op de wand

Spotjes nalopen aanbouw

Schilderwerk spotjes

H/S cv ruimte ro zetten algemeen

H/S Tuindeur nalopen

Enkele deur krap

Vocht cv ruimte

Kier van de trap voegen

Extra werk radiator schilderen

De werkzaamheden onder de punten 1 t/m 8 worden uitgevoerd vóórl op d.d.: week 31 op punt 7 na nader bepalen.

Het proces-verbaal van oplevering is namens [appellant] getekend door [naam 1] (hierna: [naam 1] ), die de werkzaamheden tijdens de [bedrijf] in opdracht van [appellant] heeft begeleid.

3.5.

Op 8 september 2018 heeft [appellant] bij [bedrijf] geklaagd over lekkage en vochtproblemen.

3.6.

Op 19 september 2018 heeft Lekrecherche Nederland in opdracht van [bedrijf]

in de woning een lekdetectie-onderzoek uitgevoerd. Volgens het verslag van Lekrecherche

Nederland was sprake van optrekkend vocht in zowel de bestaande wanden als in de wanden

van de nieuwe aanbouw. Lekkages worden in het verslag niet genoemd.

In het verslag staat onder andere:

“(…)

Met het metselwerk inmiddels inpandig en deels hier tegen voorzet wanden is het voormalige droog ventileren van het gevel werk aan de buitenlucht weggevallen. In algemeenheid is er in het souterrain sprake van te geringe ventilatie.

(…)

Op basis van meetresultaten tijdens het onderzoek en waarnemingen is er sprake van optrekkend vocht in de het gefundeerde gemetselde en deels voormalige uitpandige gevelwerk. Oudere gemetselde funderingen en metselwerken hierop aanwezig krijgen steeds meer capillairen en in een gebied met een hoger grondwaterpeil leidt dit het aanwezige schadebeeld. E.e.a. is in het gebied een veel voorkomend probleem bij ruimten gelegen onder het maaiveld.

(…)

Het metselwerk is bestaand werk en niet gewijzigd. Wel is het droog ventilerende vermogen aan de buitenlucht verdwenen. Gezien overige wanden in het souterrain met maatregelen tegen vocht zal ook hier sprake zijn van deze problemen echter met toename door minder droog ventilerend vermogen. Het is af te raden wanden met risico op vocht af te werken met een gips pleister.

Tegen optrekkend vocht kunnen wanden worden geïnjecteerd of verglaasd. Injecteren is sneller echter kans op niet geheel dekken. Middels verglazen zal het metselwerk worden volgezogen conform de opname van vocht. (Bijv. Koster afdichtingen drukloze injectie ) Andere optie zijn net als overig gefundeerde wanden te voorzien van vochtschermen. Enkel maskerende voorzet wanden is af te raden.

Ventileren van woningen is van belang maar zeker souterrains en kelders in gebruik als verblijfsruimten. In algemeenheid kan de ventilatie verbeterd worden.”

3.7.

In een e-mail van 22 september 2018 schrijft [bedrijf] :

“Zie de rapportage in de bijlage. Wil je dat we een offerte maken voor de herstelkosten?”

3.8.

In een brief van 8 oktober 2018 schrijft [bedrijf] onder andere:

“Wij hebben op onze kosten onderzoek laten doen naar het vochtprobleem. Het blijkt dat dit optrekkend vocht is uit de bestaande muren/fundering. Wij kunnen nadat alle openstaande betalingen zijn voldaan een offerte uit brengen voor het herstel hiervan. Dit hebben wij ook eerder aangegeven op 22-09-2018. In onze overeenkomst wordt expliciet genoemd dat bestaande vochtproblemen uitgesloten zijn.”

3.9.

[appellant] heeft vervolgens Bouwkundig Technisch Advies Bureau Bove (hierna: Bove)

ingeschakeld, dat de woning heeft geïnspecteerd. Van deze inspectie heeft Bove op

14 december 2018 een ‘opnamerapport visueel' en een ‘opnamerapport constructief’

opgemaakt. [bedrijf] heeft het opnamerapport visueel op 24 april 2019 van [appellant] ontvangen. In dat rapport staat als conclusie vermeld:

“
Bij de woning is een aanbouw gerealiseerd en de oude constructies zijn deels verwijderd.

De bestaande constructies die zijn gebleven veroorzaken hier problemen met lekkage in de constructie. In de nieuwe constructie aansluitend op de oude situatie heb je last van optrekkend vocht, echter ook op andere plaatsen in de ruimte zijn er problemen met vocht.

In het geheel moet met de gegevens die ik heb stellen dat er destructief onderzoek moet plaatsvinden in de dragende constructie, er is namelijk grote twijfel over de kwaliteit van het waterdichte deel van de aanbouw.

In het bestaande deel dat grenst aan de nieuwe aanbouw is het lood uit de muur gescheurd, degene die dit heeft gedaan heeft niet geweten welke gevolgen dit met zich mee brengt.

Bouwbedrijf [bedrijf] heeft toegezegd nog meerdere info te geven i.v.m. de aangebrachte loodconstructies.

In het geheel gezien is de beoordeling onvoldoende .”

3.10.

Naar aanleiding van voornoemd rapport en de daarover tussen partijen gevoerde gesprekken heeft [bedrijf] in de e-mail van 6 maart 2020 aan [appellant] geschreven dat zij bereid was bepaalde werkzaamheden vanaf 28 april 2020 uit te voeren, mits een aantal andere werkzaamheden eerst door derden waren verricht en mits het totaalbedrag van de op dat moment openstaande facturen (€ 38.916,73) voor aanvang van de werkzaamheden op een onafhankelijke derdenrekening was gestort.

3.11.

Op 12 mei 2020 heeft ARAG namens [appellant] aan [bedrijf] onder het andere het volgende geschreven:
“(…) Tijdens de oplevering zijn er verschillende gebreken aan de woning geconstateerd en genoteerd op het proces-verbaal van oplevering. Ook zijn er na de oplevering, binnen de serviceperiode gebreken bij u gemeld.

De volgende punten zijn tot op heden niet hersteld c.q. uitgevoerd:

- De waterdichtheid van de constructie op vloer en opgaand werk;

- Het loodwerk in de bestaande gevel;

- De dakconstructie met de koud dakconstructie;

- Optrekkend vocht op meerdere plaatsen;

- De detail van de muurafdekker op de opstand rondom de aanbouw.

(…)

Namens cliënt stel ik u aansprakelijk voor alle door client geleden en te lijden schade op grond van uw toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de overeenkomst. Ik verzoek, en voor zover nodig, sommeer ik u, om binnen 15 dagen na dagtekening de overeenkomst met client na te komen en over te gaan tot herstel naar de eis van goed en deugdelijk werk van alle hiervoor genoemde oplevergebreken en de in de serviceperiode gemelde gebreken. (…)

Voor de volledigheid merk ik u daarbij op dat client op grond van de wet en de overeenkomst recht heeft op kosteloos herstel van de gebreken. Bovendien is client bevoegd om betaling van de openstaande facturen op te schorten, totdat alle openstaande gebreken zijn opgelost.

Indien u bij het verstrijken van de gestelde termijn niet over bent gegaan tot bovenstaande, stel ik u reeds nu voor alsdan in gebreke en verzuim. In dat geval geef ik client in overweging om het herstel door een derde te laten uitvoeren en de kosten op u te verhalen. In dat geval zal client tevens aanspraak maken op de buitengerechtelijke incassokosten, expertisekosten, de wettelijke rente en eventueel de proceskosten. (…)”

3.12.

Daarna hebben (de gemachtigden van) partijen nog veelvuldig met elkaar gecorrespondeerd over (herstel van) de gestelde gebreken en (betaling van) de onbetaalde facturen. Bij brief van 30 juli 2020 heeft ARAG namens [appellant] ook het opnamerapport constructief aan [bedrijf] toegezonden. Daarin staat onder meer:

“(…) in de nieuwe aangebrachte muur hadden loodloketten door en door aangebracht moeten worden conform de verwerkingsrichtlijnen van stichting Bouwlood.

(…)

in de verdere constructie zijn zoals te zien dus geen folies (…) aangebracht, dit houdt in dat het vocht uit de gemetselde constructie direct intreed in de houten constructie en dit veroorzaakt direct een aantasting in het hout door rotting, schimmels en of zwam.

(…)

Deze aangebrachte constructie vraagt om deze problemen en mijns inziens zal het geheel moeten worden gesloopt en herbouwt.

(…)

Op bovenstaande foto’s is duidelijk te zien dat het houtskeletbouw binnendeel lager is geplaatst dan het maaiveld, de gevolgen zijn instroom vocht met als gevolgen rotting, schimmels en zwam.

Ook zie je dat er op het moment van metselen geen isolatie op essentiële onderdelen aanwezig is, gezien het geheel is er hier een ernstige afwijking aanwezig om te werken naar de eis van goed en deugdelijk werk.

Al het materiaal dat in contact komt met buitenomstandigheden is niet behandeld en voorzien van een beschermlaag.

(…) Op de muur is een natuurstenen afdekker geplaatst, deze afdekker loopt gelijk aan de buitenzijde van het metselwerk, zoals op de opname visueel te zien is dat er reeds een vervuiling op de muur aanwezig is, deze vervuiling voorkom je door een afdekker over de muur uit de laten steken met een sponning om het water voortijds van de afdekker te laten aflopen.

(…)

Er is twijfel over het gebruik van isolatie in de verschillende constructies, hier zijn geen foto’s over aangeleverd door de aannemer op enkele foto’s is de afwerking van het dak zichtbaar, bovendaks is ook geen isolatie aangetroffen, dan rest er alleen nog dat er een koud dak is aangebracht, ik zie geen dampdichte laag in de aangebrachte constructie die voldoet aan de eis van dichting, gevolgen zijn dan dat het hele dak verrot / schimmels en zwam.

(…)

Tevens kun je zien dat het loodwerk in de bestaande muur al tijdens het bouwen is verwijderd, volgens mij is dat dan niet door de tuinman verwijderd, zoals word aangegeven.

(…)

De loodaansluiting bovendaks horizontaal is niet aangebracht conform detaillering Stichting Bouwlood (…) dit heeft gevolgen zoals lekkage en vochtinwerkingen .”

3.13.

Eind 2020 heeft [appellant] een microbiologisch luchtonderzoek in de woning laten

uitvoeren. Uit dat onderzoek kwam naar voren dat op de benedenverdieping/het souterrain

schadelijke micro-organismen aanwezig zijn.

3.14.

Vervolgens heeft de rechtsbijstandsverzekeraar (ARAG) van [appellant] EXP Bouwadvisering & Schadebegeleiding (hierna: EXP) gevraagd om, kort gezegd, het werk van [bedrijf] te beoordelen. Ing. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van EXP heeft op 6 en 28 mei 2021 ter plaatse onderzoek gedaan. Bij het tweede bezoek was mevrouw [betrokkene] namens [bedrijf] aanwezig, bijgestaan door de heer [naam 3] van Top Expertise. [naam 2] heeft zijn bevindingen neergelegd in het rapport van 15 juni 2021.

In dat rapport staat onder meer:

“7.2 Eigen bevindingen ter plaatse :

Ten tijde van mijn bezoek heb ik waargenomen dat er sprake is van lekkages ter plaatse van het platte dak en de zijgevels en dat er sprake is van vochtintreding via de vloer van de aanbouw. De sporen van schimmel en aantasting van vocht duiden op langdurig aanwezige vochtbelastingen. Bij een nadere beoordeling van de aanbouw is gebleken dat de lekkages in verband staan met gebreken in de aanwezige bouwdetails. De vochtbelastingen in de muren van de bestaande kelderbouw heb ik buiten beoordeling van de kwestie gelaten.

Mij is gebleken dat de aanbouw niet aan de onderstaande eisen van het Bouwbesluit 2012 kan

voldoen :

- Afdeling 3.5. Wering van vocht.

o 1. Een te bouwen bouwwerk heeft zodanige scheidingsconstructies dat de

vorming van allergenen door vocht in verblijfsgebieden, toiletruimten en

badruimten voldoende wordt beperkt.

- Artikel 3.21. Wering van vocht van buiten:

o 1. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied, een toiletruimte

of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.

Daarnaast heb ik waargenomen dat de aanwezige stalen draagconstructie afwijkt van de

constructietekening en dat de staalconstructie bedenkelijke constructiedetails bevat. Uit een

beoordeling van een constructeur is gebleken dat de constructie onder andere door de

ondeugdelijk uitgevoerde verbindingen en vermoedelijk ook de dimensies van de toegepaste

staalprofielen, de draagconstructie niet voldoet aan de eisen vanuit het Bouwbesluit 2012:

- Afdeling 2.1. Algemene sterkte van de bouwconstructie.

o Artikel 2.1.: Het eerste lid geeft de functionele eis voor sterkte van de bouwconstructie van nieuwbouw. Gedurende een referentieperiode als bedoeld in

NEN 6700 en nader uitgewerkt in NEN 6702 met een in NEN 6700 aangegeven

betrouwbaarheid (ꞵ) mag een uiterste grenstoestand niet worden overschreden.

o Artikel 2.2.: Het doel van dit artikel is te waarborgen dat een bouwconstructie

duurzaam bestand is tegen de krachten die daarop werken. In het eerste lid is

geëist dat een bouwconstructie niet mag bezwijken als gevolg van fundamentele

belastingscombinaties.

Ter plaatse heb ik vastgesteld dat de oorzaken van de vochtbelastingen en de ondeugdelijke

draagconstructie in verband staan met foutief uitgevoerde details en foutief uitgevoerde

werkzaamheden, welke onderstaand worden omschreven en met beeldmateriaal worden

toegelicht. Op basis van mijn bevindingen is er sprake van werkzaamheden die niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De verplichting tot het leveren van een goed en deugdelijk werk maakt als verbintenis onderdeel uit van de aannemingsovereenkomst.”

EXP concludeert dat herstel van de gebreken mogelijk was en heeft de kosten daarvan voorlopig geraamd op € 82.699,69.

3.15.

Bij brief van 8 juli 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellant] dit rapport aan [bedrijf] toegezonden en geschreven:

“Nu u niet bereid en in staat bent gebleken om de gebreken deugdelijk te herstellen, zet cliënt zijn vordering op basis van artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek om in een vordering tot vervangende schadevergoeding.” [bedrijf] wordt vervolgens gesommeerd een bedrag van

€ 190.775,82 (inclusief btw) aan [appellant] te betalen.

3.16.

Op 4 april 2022 heeft de deskundige van EXP een aanvullend rapport uitgebracht, waarin hij de facturen voor de inmiddels in opdracht van [appellant] door een andere aannemer uitgevoerde sloop en herbouw van de aanbouw heeft beoordeeld. Daarin staat onder meer:

“Advies ten aanzien van een eventuele procedure:

In de praktijk is geleken dat de aannemer heeft besloten de gehele aanbouw af te breken en weer opnieuw met een andere bouwmethode (gemetselde spouwmuren i.p.v. HSB [bedrijf] ) weer op te bouwen. Daarmee is mijn begroting buiten spel komen te staan.

Gebaseerd op mijn begroting en de aanvullingen hierop met de posten waarvan in de praktijk is gebleken dat deze op een andere wijze dienden te worden uitgevoerd of te laag waren begroot, kom ik op een volgende specificatie, waarbij ik de posten heb geraamd omdat deze niet worden gespecificeerd door de aannemer:

Omschrijving Raming Kosten excl. btw.

- Herstelbegroting EXP d.d. 15 juni 2021 : € 82.699,69

- Waterdicht maken betonvloer door injecteren : € 15.000,00

- Opnieuw storten keerwand en verankeren : € 10.000,00

- 2x nieuwe staalconstructie: onder bestaande woning : € 15.000,00

en nieuwe aanbouw

- Aanleg nieuwe rookgasafvoer tot nok ivm : € 10.000,00

regelgeving

- posten aanpassen onvoorziene situaties : € 10.000,00

- post besmet werk 30% ipv 10% € 30.000,00

Totaal excl. btw €192.699,69

winst en risico 10% € 19.269,97

Totaal excl. btw : € 211.969,66

Totaal incl. btw : € 256.483,29

4. Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [bedrijf] te veroordelen tot betaling van

- een hoofdsom van € 183.098,18,

- een bedrag van € 2.775,- aan buitengerechtelijke incassokosten en

- € 7.677.73 aan expertisekosten,

- de wettelijke rente over deze bedragen

- de proceskosten (waaronder de nakosten).

4.2.

[bedrijf] heeft in eerste aanleg in reconventie, samengevat, gevorderd om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [appellant] te veroordelen tot betaling van een hoofdsom van

€ 38.915,75 (restant aanneemsom en meer/minderwerk) vermeerderd met (contractuele of wettelijke) rente en proceskosten (waaronder de nakosten).

4.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, omdat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [bedrijf] haar verplichtingen op grond van de aannemingsovereenkomst niet is nagekomen en niet is ingegaan op de gemotiveerde betwisting door [bedrijf] van de in het rapport van EXP opgesomde gebreken. Verder overwoog de rechtbank dat, voor zover in het ‘opnamerapport constructie’ van Bove van 14 december 2018 constructiefouten zijn vermeld, zonder nadere toelichting van [appellant] niet in te zien valt dat [bedrijf] voor deze constructiefouten aansprakelijk is te houden. [bedrijf] heeft namelijk onweersproken aangevoerd dat zij haar werkzaamheden heeft uitgevoerd op basis van ontwerp- en constructietekeningen en berekeningen die [appellant] dan wel diens bouwkundig adviseur [naam 1] hebben aangeleverd, terwijl [appellant] zich in deze procedure ook niet op het standpunt heeft gesteld dat [bedrijf] de aanbouw niet volgens deze aangeleverde tekeningen en berekeningen heeft gerealiseerd.

4.4.

De rechtbank heeft de vordering van [bedrijf] in reconventie toegewezen. De rechtbank oordeelde dat [appellant] de verschuldigdheid van de resterende aanneemsom op zichzelf niet had betwist. Verder oordeelde de rechtbank dat [appellant] zijn akkoord had gegeven voor het gefactureerde maar nog niet betaalde meerwerk en dat hij dit daarom alsnog moest betalen.

4.5.

[appellant] is zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.

5. Hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellant] heeft, samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [bedrijf] zal veroordelen om aan [appellant] te betalen:

- € 256.483,29 in verband met kosten voor herstel, althans vervanging van het door [bedrijf] uitgevoerde (ondeugdelijk) werk;

- € 115.000,00 in verband met gederfd woongenot;

- € 7.677,73 in verband met expertisekosten;

- € 2.775,00 in verband met buitengerechtelijke incassokosten;

- de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 17 juni 2022,

met veroordeling van [bedrijf] in de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

[bedrijf] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank en afwijzing van de vorderingen van [appellant] in hoger beroep, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.3.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

6. Beoordeling

De omvang van het geschil in hoger beroep

6.1.

De bezwaren van [appellant] richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat hij onvoldoende heeft onderbouwd dat [bedrijf] haar verplichtingen op grond van de aannemingsovereenkomst niet is nagekomen (grief 1, 2 en 3), dat [bedrijf] niet aansprakelijk is voor constructiefouten (grief 4) en dat [bedrijf] niet aansprakelijk is voor de schade die [appellant] als gevolg van de wanprestatie heeft geleden (grief 5).

6.2.

Bij grief 1 in de memorie van grieven heeft [appellant] ook opgemerkt dat hij het niet eens is met het oordeel van de rechtbank dat hij nog meerwerk aan [bedrijf] moet betalen. [appellant] heeft echter nagelaten te onderbouwen waarom hij het niet eens is met dit oordeel. [appellant] heeft dus niet kenbaar gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank in reconventie (dat wil zeggen tegen de toewijzing van de vordering van [bedrijf] tot betaling van een bedrag van

€ 38.915,73 en rente wegens nog openstaande facturen). De reconventionele vordering is daarom aan het oordeel van het hof onttrokken.

Productie A toegestaan

6.3.

[appellant] heeft bij memorie van grieven als productie A de reactie van EXP getiteld
MEMO EXP kwestie [appellant] versus [bedrijf] BV overgelegd. [bedrijf] heeft bezwaar gemaakt tegen deze productie A. Zij voert aan dat deze reactie een inhoudelijke reactie is op het bestreden vonnis en de conclusie van antwoord in eerste aanleg en dat de memorie van grieven en deze reactie samen 51 pagina’s tellen, wat meer is dan de in het procesreglement maximaal toegestane omvang van 25 pagina’s. Volgens [bedrijf] druist dit in tegen de beginselen van
fair play en
equality of arms , is dit strijdig met de goede procesorde en zou dit dus niet moeten worden toegestaan.

6.4.

Naar het oordeel van het hof is het overleggen van productie A niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. De productie betreft een reactie van de deskundige van [appellant] , EXP, waarin deze een nadere toelichting geeft op zijn eerdere rapportage en met name ingaat op bouwtechnische aspecten. De productie is daarom niet gelijk te stellen aan een memorie van grieven. Het staat partijen vrij om ter onderbouwing van hun stellingen bewijsmiddelen en andere stukken over te leggen, zoals (nadere) deskundigenberichten. [bedrijf] heeft ook voldoende gelegenheid gehad om inhoudelijk op de productie A van [appellant] te reageren, en heeft dat ook gedaan (MvA randnummers 54-71) en had desgewenst ook zelf een deskundigenbericht kunnen overleggen. Het hof zal daarom deze productie bij de beoordeling betrekken.

Het geschil in hoger beroep

6.5.

In hoger beroep gaat het, gelet op de memorie van grieven (de grieven 1-5) en de tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep door (de deskundige van) [appellant] gegeven toelichting, nog over twee categorieën van gebreken: 1. het - als gevolg van uitvoeringsgebreken - van buiten intredend vocht in de aanbouw en 2. de staalconstructie. [appellant] heeft ter zitting uitdrukkelijk gesteld dat hij problemen als gevolg van optrekkend vocht niet (meer) aan zijn vorderingen ten grondslag legt. Het hof moet daarom beoordelen of [bedrijf] op deze punten toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en of [appellant] recht heeft op (vervangende) schadevergoeding. [appellant] heeft zijn vorderingen in hoger beroep wat betreft de vervangende schadevergoeding primair gebaseerd op de nadere schadebegroting van EXP van 4 april 2022 en subsidiair op de schadebegroting van EXP van 15 juni 2021. De rapportages van EXP en hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zijn voor het hof daarom het uitgangspunt voor de beoordeling van de vraag of sprake is van gebreken. Gebreken die wel in de rapporten van Bove zijn vermeld, maar niet terugkomen in de rapporten van EXP, zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten.

Staalconstructie

6.6.

Onder verwijzing naar de bevindingen van EXP voert [appellant] aan dat [bedrijf] de stalen draagconstructie van de aanbouw ondeugdelijk heeft uitgevoerd. [bedrijf] heeft in het algemeen het verweer gevoerd dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd over de gestelde gebreken (artikel 6:89 BW) en haar ook niet overeenkomstig artikel 7:759 BW in de gelegenheid heeft gesteld de gestelde gebreken te herstellen. Deze verweren slagen wat betreft de gestelde gebreken aan de stalen draagconstructie. In de rapporten van Bove wordt geen melding gemaakt van gebreken aan de stalen draagconstructie en ook in de brief van ARAG van 12 mei 2020 wordt de stalen draagconstructie niet genoemd. Pas in het rapport van EXP van 15 juni 2021 wordt voor het eerst vermeld dat er gebreken zijn aan de stalen draagconstructie. In de brief van 8 juni 2021, waarbij dit rapport aan [bedrijf] werd toegezonden, heeft [appellant] op dit punt niet geklaagd en heeft hij [bedrijf] ook niet in de gelegenheid gesteld deze gestelde gebreken te herstellen. Daarentegen heeft hij direct zijn vordering tot nakoming omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Daaruit volgt dat [appellant] op dit punt ook geen nakoming meer van [bedrijf] verlangde. Hij heeft [bedrijf] vervolgens ook niet meer in de gelegenheid gesteld om alsnog na te komen en hij is kort daarna overgegaan tot het laten slopen en herbouwen van de aanbouw door een andere aannemer. Daarmee heeft hij [bedrijf] de kans ontnomen om zelf (nader) onderzoek te (laten) doen naar de gestelde gebreken aan de stalen draagconstructie en, zo nodig, deze gebreken zelf te herstellen. De consequentie hiervan is dat [appellant] op dit punt geen recht heeft op schadevergoeding.

Vochtproblemen

6.7.

Wat betreft de gestelde gebreken ten aanzien van de waterdichtheid van de aanbouw slagen de hiervoor genoemde verweren niet. Zoals [bedrijf] in de brief van 22 juli 2021 heeft bevestigd, heeft [appellant] al op 8 september 2018 voor het eerst bij [bedrijf] geklaagd over lekkage en vochtproblemen. Ook indien, zoals [bedrijf] aanvoert, er van moet worden uitgegaan dat de (voor)oplevering van 23 juli 2018 een oplevering was als bedoeld in artikel 7:758 BW, dan heeft [appellant] dus nog binnen de serviceperiode van twee maanden na de oplevering melding gedaan van de vochtproblematiek. Nadat [bedrijf] onderzoek had laten doen door Lekrecherche Nederland en had aangeboden een offerte uit te brengen voor herstel, heeft [appellant] zijn klacht meermaals herhaald. Zo heeft hij in april 2019 het opnamerapport Visueel van Bove aan [bedrijf] toegezonden, waarin onder meer melding wordt gemaakt van “grote twijfel over de kwaliteit van het waterdichte deel van de aanbouw”. Nadat gesprekken tussen partijen niet tot een oplossing hadden geleid, heeft [appellant] bij brief van 12 mei 2020 [bedrijf] gesommeerd tot herstel van een vijftal gebreken, waaronder die betreffende de waterdichtheid van de constructie. Ten slotte heeft [appellant] op 30 juli 2020 ook nog het opnamerapport Constructief van Bove aan [bedrijf] gezonden, waarin ook wordt vermeld dat sprake is van lekkage en vochtinwerking. [bedrijf] had aldus voldoende gelegenheid om deze klacht te onderzoeken en zo nodig te verhelpen, voordat [appellant] bij brief van 8 juli 2021 zijn vordering tot nakoming omzette in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

6.8.

Ook het verweer van [bedrijf] dat zij op grond van artikel 13 COVO en artikel 7:758 BW niet aansprakelijk is voor lekkages en vochtproblemen slaagt niet. Gesteld noch gebleken is dat al ten tijde van de (voor)oplevering op 23 juli 2018 vochtproblemen dan wel lekkages in de aanbouw zichtbaar waren, naast het in het proces-verbaal van oplevering vermelde vocht in de (al bestaande) cv-ruimte. Bovendien heeft [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van lekkages en vochtproblemen als gevolg van uitvoeringsfouten bij de [bedrijf] . [appellant] heeft terecht aangevoerd dat, indien blijkt dat dit inderdaad het geval is, sprake is van een ernstige tekortkoming als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub b COVO. Als de aanbouw niet waterdicht was door fouten van [bedrijf] , was de aanbouw immers niet geschikt voor haar bestemming, te weten woon/kantoorruimte. [bedrijf] blijft daar in dat geval dan voor aansprakelijk.

6.9.

Beoordeeld dient dan ook te worden of in de door [bedrijf] geplaatste aanbouw aan de woning van [appellant] , sprake was van vochtproblemen en/of lekkages, anders dan optrekkend vocht, als gevolg van aan [bedrijf] toe te rekenen uitvoeringsfouten in de [bedrijf] .

Ter onderbouwing van zijn stelling, heeft [appellant] verwezen naar de rapporten van EXP en Bove. In de rapporten wordt melding gemaakt van een aantal gebreken die tot binnendringend vocht, anders dan optrekkend vocht, in de aanbouw zouden hebben geleid. [bedrijf] heeft betwist dat op deze punten sprake is van aan haar toe te rekenen uitvoeringfouten.
Het hof heeft geen aanleiding om aan de deskundigheid van [naam 2] van EXP op het gebied van bouwtechniek te twijfelen. Uit zijn rapport blijkt dat hij [bedrijf] ook bij het onderzoek heeft betrokken en in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en vragen te stellen en dat Bost [bedrijf] daar ook gebruik van heeft gemaakt. [bedrijf] heeft op haar beurt zelf geen deskundigenrapport overgelegd. Een en ander leidt ertoe dat het hof in beginsel uitgaat van de juistheid van de bevindingen van EXP, voor zover die voldoende zijn onderbouwd en van de kant van [bedrijf] onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden. Met inachtneming daarvan, overweegt het hof ten aanzien van de in het rapport van EXP genoemde gebreken het volgende.

- Plat dak op de aanbouw

6.10.

EXP vermeldt in het rapport van 15 juni 2021 dat er vanaf het platte dak van de aanbouw lekkages waren, omdat het dak niet afliep naar de hemelwaterafvoer en omdat de dakdoorvoeren en de aansluitingen van het dak/balkon op het opgaand metselwerk niet waterdicht waren. Hierdoor ontstond vocht- en schimmelaantasting van dakbeschot. In het rapport Constructief van Bove wordt vermeld dat het loodwerk uit de bestaande muur is verwijderd, dan wel niet (conform detaillering Stichting Bouwlood) is aangebracht, met lekkage en vochtinwerking als gevolg.

6.11.

[bedrijf] heeft hier tegen ingebracht dat tijdens de uitvoering het bestaande dak geheel van beton bleek te zijn vervaardigd in plaats van deels uit hout en dat [appellant] toen heeft opgedragen dat bestaande dakvlak te handhaven. Dat het balkon niet zou afwateren naar de hemelwaterafvoer was volgens [bedrijf] daarom een bestaande situatie. [naam 1] zou verder het bestaande niveauverschil oplossen door middel van de door derden aan te brengen (en aangebrachte) vlonder. Lekkages zouden zijn ontstaan als gevolg van het door derden uitgevoerd werk aan de bestrating van het dakterras, waaronder het aanbrengen van een natuurstenen plint en/of het plaatsen van zware plantenbakken.

Ten aanzien van het ontbreken van loodslabben, wijst [bedrijf] op een verslag van het overleg met [appellant] en [naam 1] d.d. 30-04-2018 (productie 13, punt 1.7). Daaruit zou volgen dat [appellant] er zelf voor heeft gekozen deze aansluiting niet waterdicht te laten uitvoeren. [bedrijf] diende nadrukkelijk niet een loodslab aan te brengen.

De dakdoorvoeren waren volgens [bedrijf] bestaand en zijn niet door haar uitgevoerd.

De waterdichte kast die over deze dakdoorvoeren had kunnen worden gerealiseerd, is door [appellant] niet aan [bedrijf] opgedragen.

6.12.

Het verweer van [bedrijf] dat zij niet verantwoordelijk is voor de afwatering van het dak naar de hemelwaterafvoer kan haar niet baten. [bedrijf] diende er voor te zorgen dat het dak van de aanbouw een deugdelijk afschot had en voorzien was van een deugdelijke afwatering. Toen bleek dat het bestaande deel van het dak van beton was en gehandhaafd moest worden, had zij de uitvoering van het nieuw (daaraan) te plaatsen dak zodanig moeten uitvoeren dat er geen lekkages konden ontstaan. Dat er vlonders zouden worden geplaatst om het niveauverschil op te heffen, staat daar los van. [bedrijf] heeft verder haar verweer dat er lekkages zouden zijn ontstaan door werkzaamheden van derden en/of het plaatsen van (te) zware plantenbakken niet nader concreet onderbouwd. Het hof gaat daarom aan dat verweer voorbij. Dit geldt ook voor het verweer van [bedrijf] dat zij de loodslabben op verzoek van [appellant] heeft weggehaald dan wel weggelaten. Ook al zou [appellant] de wens hebben geuit om loodslabben achterwege te laten, dan lag het nog steeds op de weg van [bedrijf] om ervoor te zorgen dat de gehele constructie waterdicht was. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf] heeft gewaarschuwd dat het achterwege laten van de loodslabben tot lekkages zou kunnen leiden (vgl art. 7:754 lid 1 BW) en dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] dit risico accepteerde en voor zijn rekening nam. Het hof volgt de deskundige van EXP daarom in zijn bevindingen dat sprake is van een gebrek in de uitvoering.

Wat betreft de dakdoorvoeren verschillen partijen van mening of [bedrijf] de dakdoorvoeren heeft aangebracht. Uit het rapport van EXP blijkt niet op grond waarvan de deskundige ervan uit gaat dat [bedrijf] de dakdoorvoeren heeft aangebracht en dat als gevolg daarvan lekkages zijn ontstaan. [appellant] heeft op dit punt daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek in de uitvoering.

- Metselwerk

6.13.

EXP vermeldt in het rapport van 15 juni 2021 dat het door [bedrijf] aangebrachte metselwerk diverse gebreken vertoonde. Zo ontbraken volgens EXP open stootvoegen in het metselwerk en was waterkerende folie niet of op onjuiste wijze aangebracht. Verder bevond zich volgens EXP ter plaatse van de aansluiting van de muurdekker op het pand van de buren een opening, die zorgde voor vochtophoping tussen de muren. Omdat de muurdekkers geen afwatering/waterhol hadden, was sprake van waterbelasting op gevelsteen. Hierdoor ontstonden vocht- en schimmelaantasting van dakbeschot en vochtaantasting van de houten delen van de hsb-gevelconstructie. Ook in het rapport Bove Constructief wordt vermeld dat folie niet of op onjuiste wijze is aangebracht, met als gevolg dat vocht uit de gemetselde constructie direct in de houten constructie treedt. Bove vermeldt verder dat er vervuiling op de muur aanwezig was doordat de natuurstenen afdekker gelijk loopt met de buitenzijde van het metselwerk. Dit is volgens Bove te voorkomen door de afdekker over de muur te laten uitsteken met een sponning om het water voortijds van de afdekker te laten aflopen.

6.14.

[bedrijf] voert aan dat er geen open stootvoegen in het metselwerk zijn opgenomen omdat de instructie van [appellant] was om het gevelbeeld van de bestaande gevel, waarin ook geen open stootvoegen zaten, te kopiëren. De muurdekker bij de aansluiting naar de buren is volgens [bedrijf] na oplevering door [appellant] of derden beschadigd en derhalve niet aan [bedrijf] te verwijten. Dat de muurdekker geen afwatering had, was volgens [bedrijf] aan [appellant] en [naam 1] bekend en zij hebben daarmee ingestemd. [appellant] had [bedrijf] immers opgedragen de nieuwbouw identiek aan het oorspronkelijke beeld van de achtergevel uit te voeren.
Het aanbrengen van dpc-folies was volgens [bedrijf] niet opgedragen en had ook geen zin omdat de borstwering/gevel ter plekke bestaat uit een één steens muur. Er is volgens [bedrijf] elders wel degelijkfolie aan de binnenzijde aangebracht, maar dat is op de foto's van de rapportage niet te zien.

6.15.

[bedrijf] heeft niet weersproken dat het ontbreken van open stootvoegen in het metselwerk en een afwateringsmogelijkheid van de muurdekker, leidde tot waterbelasting van de gevel. Het hof volgt [bedrijf] niet in haar verweer dat zij de aanbouw op deze wijze mocht uitvoeren, omdat [appellant] had gevraagd het gevelbeeld te kopiëren. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf] heeft gewaarschuwd (art. 7:754 lid 1 BW) dat het achterwege laten van de stootvoegen en een afwateringsmogelijkheid van de muurdekker tot vochtbelasting zou kunnen leiden en dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] dit risico accepteerde en voor zijn rekening nam. Het hof volgt de deskundige van EXP daarom in zijn bevindingen dat sprake is van een gebrek in de uitvoering. Dit geldt niet voor de aansluiting van de muurafdekker op het pand van de buren. In reactie op het door [bedrijf] gevoerde verweer heeft [appellant] slechts opgemerkt dat niet is gebleken dat de beschadiging later is ontstaan. Daarmee heeft [appellant] , in het licht van het door [bedrijf] gevoerde verweer, onvoldoende onderbouwd dat de beschadiging al aanwezig was tijdens de (voor)oplevering en dat dus sprake is van een aan [bedrijf] toe te rekenen gebrek.

6.16.

Het hof volgt de deskundige van EXP ook in zijn vaststelling dat waterkerende folie niet of op onjuiste wijze was aangebracht. EXP heeft in het nadere rapport van 18 maart 2024 toegelicht dat het aanbrengen van folie in alle gevallen noodzakelijk is, ook bij een éénsteensmuur, omdat die op den duur water zal doorlaten. Dat [bedrijf] ook overigens onvoldoende, of op onjuiste wijze, folie had aangebracht heeft [bedrijf] onvoldoende weersproken. Hoewel het onderzoek van EXP inderdaad pas na ongeveer drie jaar na afronding van de werkzaamheden heeft plaatsgevonden, betekent dit niet dat niet van de juistheid van de bevindingen van EXP kan worden uitgegaan. Het rapport van EXP bevestigt de bevindingen van Bove, die al in december 2018 had geconstateerd dat folie niet of op onjuist wijze was aangebracht. Om de opbouw van de wanden te onderzoek was destructief onderzoek nodig. [bedrijf] heeft onvoldoende toegelicht dat daarbij of daarna folie is verwijderd of beschadigd is geraakt. Gelet op de bevindingen van Bove en EXP had het op haar weg gelegen om concreet toe te lichten op welke wijze zij dan wel folie had toegepast, te meer nu zij zelf over die gegevens beschikte.

- muur naast de (al bestaande) trap

6.17.

EXP vermeldt in haar rapport dat sprake is van inwatering en vochtbelasting in de spouw van de hsb-gevel door het ontbreken van een waterkering in het nieuwe gevelmetselwerk dat aansluit op bestaande trap. Ook Bove vermeldt in het rapport Constructief dat er vanaf de bestaande trap direct inloop naar de nieuwe buitenmuur plaatsvindt. In de nieuw aangebrachte muur hadden volgens Bove loodloketten aangebracht moeten worden conform de verwerkingsrichtlijnen van stichting Bouwlood.

6.18.

[bedrijf] voert aan dat [naam 1] ter plaatse nadrukkelijk geen waterkering wilde en dat de overgang tussen de trap en het nieuwe gevelmetselwerk moest worden afgevoegd.

Zij verwijst daarbij naar het proces-verbaal van (voor)oplevering, waarin staat vermeld "Kier van de trap dicht voegen". [bedrijf] stelt verder dat zij wel degelijk een waterdichte voorziening tussen de muur heeft getroffen hetgeen zij met foto's kan bewijzen.

6.19.

Het hof is van oordeel dat [bedrijf] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de aansluiting tussen de bestaande trap en het nieuwe gevelmetselwerk niet waterdicht was. Gelet op de bevindingen van Bove en EXP had het op haar weg gelegen om concreet toe te lichten op welke wijze zij de aansluiting dan wel waterdicht had gemaakt of waarom (alleen) voegen afdoende was, te meer nu zij zelf over die gegevens beschikte. Dit heeft zij niet gedaan. Uit de enkele vermelding “Kier van de trap dicht voegen" in het proces-verbaal van (voor)oplevering volgt nog niet dat [naam 1] nadrukkelijk geen waterkering wilde. Het verweer van [bedrijf] dat zij de aansluiting op verzoek van of namens [appellant] op deze wijze heeft uitgevoerd, wordt verworpen. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf] heeft gewaarschuwd dat dit tot lekkages zou kunnen leiden (art. 7:754 lid 1 BW) en dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] dit risico accepteerde en voor zijn rekening nam. Het hof volgt de deskundige van EXP daarom in zijn bevindingen dat sprake is van een gebrek in de uitvoering.

- betonvloer

6.20.

In het rapport van 15 juni 2021 heeft EXP boven een foto van de voorzijde van de aanbouw de opmerking geplaatst “betonvoer onjuist afgekant, bewapening zichtbaar”, maar niet toegelicht op welke wijze dit leidde tot wateroverlast in de aanbouw. In het rapport van 18 maart 2024 heeft EXP dit wel toegelicht. EXP schrijft daarin dat de betonvloer in ononderbroken contact staat met de buitenomgeving, waardoor een koudebrug ontstaat met condensvorming aan de binnenzijde. Dit had volgens EXP voorkomen kunnen worden door het plaatsen van een kantplank of isolatie.

6.21.

[bedrijf] heeft deze nadere toelichting niet weersproken en blijft bij haar aanvankelijke standpunt dat de situatie ten tijde van het onderzoek van EXP anders was dan toen zij het werk had uitgevoerd doordat er inmiddels destructief onderzoek had plaatsgevonden. Daarmee betwist zij niet dat door de wijze van uitvoering van de betonvloer een koudebrug ontstond, met condensvorming aan de binnenzijde. Dat [appellant] vervolgens het aansluitende straatwerk op een zodanig niveau heeft laten aanbrengen dat (ook) daardoor regenwater over de onderdorpel de aanbouw in kon lopen, staat daar los van en is dus niet relevant voor het hier bedoelde gebrek.

Aan [bedrijf] toe te rekenen gebreken

6.22.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof zal uitgaan van de volgende aan [bedrijf] toe te rekenen gebreken:

- er was onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer op het platte dak;

- de aansluiting van het dak/balkon op het opgaand metselwerk was niet waterdicht;

- in het metselwerk ontbraken open stootvoegen;

- op de muurafdekker ontbrak een waterhol en/of overstek;

- folie ontbrak of was niet correct aangebracht;

- de aansluiting tussen het nieuwe gevelmetselwerk en bestaande trap was niet waterdicht;

- de betonvloer stond aan de voorzijde van de aanbouw in ononderbroken contact met de buitenomgeving.

Verzuim / schuldeisersverzuim

6.23.

[appellant] vordert vervangende schadevergoeding. Artikel 6:87 lid 1 BW bepaalt dat voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis wordt omgezet in een tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldenaar hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert.

6.24.

Bij brief van 8 juli 2021 heeft [appellant] [bedrijf] schriftelijk medegedeeld dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. [appellant] heeft niet gesteld dat nakoming blijvend onmogelijk was. Voor omzetting op grond van artikel 6:87 lid 1 BW is dan dus verzuim aan de zijde van [bedrijf] vereist.

6.25.

Omdat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [bedrijf] en [appellant] [bedrijf] bij brief van 12 mei 2020 tevergeefs in gebreke heeft gesteld, is [bedrijf] na het verstrijken van de in die brief genoemde termijn van 15 dagen in verzuim geraakt. Het hof verwerpt het verweer van [bedrijf] dat zij op grond van artikel 6:61 lid 2 BW niet in verzuim kon raken omdat [appellant] al eerder in verzuim was. Volgens [bedrijf] is [appellant] medio maart 2018 al in verzuim geraakt door de op dat moment openstaande facturen niet te betalen en was zij daarom bevoegd haar werkzaamheden op te schorten. Bovendien heeft [appellant] volgens [bedrijf] haar voorstellen tot herstel nooit aanvaard.

6.26.

Het enkele feit dat [appellant] een achterstand had in het betalen van de door [bedrijf] gezonden facturen, brengt nog geen schuldeisersverzuim aan de zijde van [appellant] met zich. Het niet nakomen van de verplichting tot het betalen van de facturen verhinderde de nakoming van de aannemingsovereenkomst door [bedrijf] immers niet (artikel 6:58 BW). Dit is slechts het geval als [bedrijf] op die grond bevoegd was nakoming van haar verbintenis uit de aannemingsovereenkomst op te schorten (artikel 6:59 BW). Een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, is alleen bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten, indien tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat (artikel 6:52 BW). Een zodanige samenhang impliceert onder meer dat de tekortkoming van de wederpartij de omvang van de opschorting rechtvaardigt. Dat was naar het oordeel van het hof niet het geval. In de onjuiste veronderstelling dat het vochtprobleem (alleen) werd veroorzaakt door optrekkend vocht en dat [bedrijf] daarvoor niet aansprakelijk was, was [bedrijf] aanvankelijk alleen bereid om herstelwerkzaamheden te verrichten tegen betaling (e-mails van [bedrijf] van 22 september 2018 en 8 oktober 2018). Na ontvangst van het rapport Visueel van Bove, bood [bedrijf] in haar e-mail van 6 maart 2020 wel aan om bepaalde werkzaamheden uit te voeren, maar stelde zij daaraan wel de voorwaarde dat [appellant] eerst andere werkzaamheden door derden liet uitvoeren. Ook persisteerde zij in haar standpunten dat zij niet verantwoordelijk was voor herstel van de muurafdekker, de (niet waterdichte) aansluiting van het platte dak en de aansluiting tussen de trap en de nieuwe muur. [appellant] kon er op grond daarvan dus niet op vertrouwen dat [bedrijf] de gebreken, die tot vochtinwerking/lekkages hadden geleid, kosteloos zou herstellen, hetgeen [appellant] wel mocht verwachten. Kortom, de nakoming hokte het eerst bij [bedrijf] . Onder die omstandigheden was het gerechtvaardigd dat [appellant] de betaling van de openstaande facturen opschortte totdat [bedrijf] de hiervoor genoemde, niet geringe, gebreken, die tot wateroverlast/lekkages leidden, kosteloos had hersteld. De stelling van [bedrijf] dat zij die herstelwerkzaamheden mocht opschorten, slaagt dus niet.

6.27.

Dit betekent dat [bedrijf] na het verstrijken van de in de brief van 12 mei 2020 genoemde termijn in verzuim is geraakt en dat [appellant] zijn vordering tot nakoming mocht omzetten in een vordering tot schadevergoeding.

Schade

- Gederfd woongenot

6.28.

[appellant] vordert onder meer een bedrag van € 115.500,00 in verband met door hem geleden schade bestaande uit gederfd woongenot van het souterrain. Dat deel van de woning was volgens hem onbewoonbaar. [appellant] stelt dat bij de berekening van de schade moet worden aangesloten bij de huurwaarde van de ruimte, die volgens hem € 3.500,00 per maand bedroeg. Ter onderbouwing van deze schade heeft [appellant] een brief van makelaar [naam 4] overgelegd (productie B). Deze gaat uit van het volgende: het souterrain kon in de periode 1 september 2018 tot 1 juli 2021 (34 maanden) niet gebruikt worden. De totale oppervlakte van het appartement is circa 364 m2 ; het souterrain is 143 m2. De gemiddelde huurwaarde in de betreffende periode was € 32,63 per m2 per maand. [naam 4] komt dan uit op een bedrag van
€ 158.500,00, aldus nog steeds [appellant] .

6.29.

Het hof is van oordeel dat deze gevorderde schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. In de eerste plaats is gesteld noch gebleken dat [appellant] , doordat hij de aanbouw niet voor het door hem beoogde doel kon gebruiken, elders kantoorruimte heeft moeten huren. Evenmin is gesteld of gebleken dat het zijn bedoeling was om de aanbouw zelf te verhuren en aldus huurinkomsten is misgelopen. Het is daarom niet reëel om aan te knopen bij de huurwaarde van de ruimte om de waarde van het niet kunnen gebruiken van de aanbouw te kunnen vaststellen.

Tot slot heeft [appellant] ook niet onderbouwd waarom de aanbouw voor hem noodzakelijk was om als kantoorruimte te gebruiken. Gelet op de oppervlakte van het gehele pand (circa 364 m2) had het wel op zijn weg gelegen om dit nader toe te lichten. [appellant] heeft niet voldoende onderbouwd dat het gemis van een relatief zo klein deel van het pand (25 m2) gedurende een zekere tijd een schadepost vormt. De vordering op dit punt is daarom niet toewijsbaar.

- herstel van de gebreken

6.30.

[appellant] vorderde in eerste aanleg betaling van een bedrag van € 82.699,69 wegens de kosten van herstel van de aanbouw, zoals EXP had begroot in het rapport van 15 juni 2021. Thans voert hij aan dat gebleken is dat deze vordering te laag was, omdat de herstelkosten in werkelijkheid € 278.300,00 bedroegen, waarvan een bedrag van € 256.483,29, zoals begroot in het rapport van EXP van 4 april 2022, is aan te merken als schade. Subsidiair, voor zover geoordeeld zou worden dat herstel nog wel mogelijk zou zijn (inclusief garantie), meent [appellant] dat moet worden uitgegaan van de schadebegroting van EXP in het rapport van 15 juni 2021.

6.31.

Het hof stelt vast dat [appellant] de hoogte van zijn vordering primair heeft gebaseerd op de nadere schadebegroting van EXP in het rapport van 2 april 2022. Anders dan [appellant] stelt, heeft EXP niet geoordeeld dat de gehele sloop en herbouw van de aanbouw noodzakelijk waren om de door hem geconstateerde gebreken aan de aanbouw te herstellen. In zijn tweede begroting heeft hij immers zijn aanvankelijke herstelbegroting van 15 juni 2021 tot uitgangspunt genomen en daaraan diverse posten toegevoegd “
waarvan in de praktijk is

gebleken dat deze op een andere wijze dienden te worden uitgevoerd of te laag waren begroot ”. In het rapport van 18 maart 2024 schrijft de deskundige van EXP daarover “
Ik heb het herstel alsnog begroot op het aanpassen van de gebreken conform de overeenkomst. Niet het geheel opnieuw opbouwen van de aanbouw ”. Het hof zal er daarom vanuit gaan dat herstel van de gebreken mogelijk was, omdat [appellant] de noodzaak tot sloop en herbouw onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat in de begrotingen van EXP diverse posten zijn begrepen die niet behoren tot de gebreken waarvan het hof heeft vastgesteld dat [bedrijf] aansprakelijk is voor herstel, dienen de kosten van herstel opnieuw te worden begroot. Het hof zal daarvoor een deskundigenbericht bevelen.

6.32.

De deskundige dient bij de schadebegroting uit te gaan van het prijspeil op 8 juli 2021, de datum van de omzetting van de vordering tot nakoming in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

Het hof is (voorshands) van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige.

6.33.

Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

1. Wat waren, per peildatum 8 juli 2021, de redelijke kosten van herstel van de volgende gebreken aan de door [bedrijf] geplaatste aanbouw aan de woning van [appellant] :
- er was onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer op het platte dak;

- de aansluiting van het dak/balkon op het opgaand metselwerk was niet waterdicht;

- in het metselwerk ontbraken open stootvoegen;

- op de muurafdekker ontbrak een waterhol en/of overstek;

- folie ontbrak of was niet correct aangebracht;

- de aansluiting tussen het nieuwe gevelmetselwerk en bestaande trap was niet waterdicht;

- de betonvloer stond aan de voorzijde van de aanbouw in ononderbroken contact met de buitenomgeving?

2. Heeft u verder nog opmerkingen die van belang zijn?

6.34.

Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over het aantal en - bij voorkeur eensluidend - de perso(o)nen van de te benoemen deskundige(n). Verder kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van beide partijen gelijktijdig.

6.35.

Op grond van de hoofdregel van artikel 195 Rv komt het voorschot op de kosten van de deskundige ten laste van [appellant] als eisende partij.

Verwijzing naar de rol

6.36.

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 13 januari 2026 voor een akte aan de zijde van beide partijen met het hiervoor onder r.o. 6.34 omschreven doel;

7.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J. de Graaf, mr. R.A. van der Pol en mr. C.B.M Scholten van Aschat en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.