Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.336.467/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/712924 / HA ZA 22-84
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025
in de zaak van
[appellante],
gevestigd te [gemeente] ,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. L.W. Tellegen te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
gevestigd te [gemeente] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
gevestigd te [gemeente] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.
1.De zaak in het kort
Burengeschil over de aanwezigheid van afvoerpijpen die de erfgrens overschrijden en over het afvoeren van regenwater op het dak van de buren. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat de aanwezigheid van de pijpen niet behoeft te worden getolereerd. Wat betreft de hemelwaterafvoer volgt het hof het oordeel van de rechtbank dat de situatie onrechtmatig is en moet worden aangepast.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 11 december 2023 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 4 januari 2023 en 13 september 2023 van de rechtbank [gemeente] , onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde 1] als gedaagde in conventie en [geïntimeerde 2] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: de bestreden vonnissen).
Bij tussenarrest van 30 januari 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 18 april 2024 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties van [geïntimeerde 1] ;
- memorie van antwoord, tevens akte overlegging producties, met producties van [geïntimeerde 2] ;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Op 7 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben de zaak toegelicht. Mrs. Tellegen en Poot hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. De vertegenwoordigers van partijen hebben vragen van het hof beantwoord. [appellante] en [geïntimeerde 1] hebben nog producties overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1
In het bestreden tussenvonnis van 4 januari 2023 heeft de rechtbank de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 in principaal hoger beroep betoogt [appellante] dat de feitenvaststelling niet volledig is. Met de door [appellante] aanvullend aangevoerde feiten, voor zover relevant en vaststaand, zal het hof bij de beoordeling van de overige grieven rekening houden. Over de juistheid van de door de rechtbank wél vastgestelde feiten bestaat geen verschil van mening, zodat ook het hof daarvan uitgaat, zij het dat de feitelijke situatie inmiddels enigszins is gewijzigd. Met inachtneming daarvan en voor zover in hoger beroep nog van belang zijn de vaststaande feiten de volgende.
a. [appellante] is eigenaar van het pand aan de [straat 1] in [gemeente] . De begane grond en kelder van het pand van [appellante] werden ten tijde van het geding in eerste aanleg verhuurd aan een exploitant van een laser- en waxbar. Inmiddels is daar een makelaarskantoor gevestigd. De overige verdiepingen worden als woonruimte verhuurd aan particulieren. Achter het pand van [appellante] bevindt zich een patio.
b. [geïntimeerde 1] is eigenaar van het naastgelegen pand aan de [straat 2] . [geïntimeerde 1] verhuurt de begane grond en kelder van het pand aan [geïntimeerde 2] , die daar een visrestaurant met de naam [bedrijf] exploiteert.
c. De hemelwaterafvoer van het pand van [geïntimeerde 1] loopt gedeeltelijk via het dak van het pand van [appellante] .
d. [geïntimeerde 2] heeft op 18 mei 2018 bij de gemeente [gemeente] een vergunning aangevraagd voor het plaatsen van twee afvoerkanalen voor rookgasafvoer en afzuiging en een WTW-unit. In de aanvraag heeft de vertegenwoordiger van [geïntimeerde 2] onder het kopje ‘Eigendomssituatie’ aangekruist dat [geïntimeerde 2] eigenaar is van het perceel, in plaats van huurder. Verder heeft hij toegelicht dat het ten behoeve van de bedrijfsvoering noodzakelijk was om een afvoer bovendaks te plaatsen en dat de bovenliggende verdiepingen reeds waren verbouwd en niet in eigendom waren van de begane grond, waardoor het niet mogelijk was om het kanaal inpandig te laten lopen. Op 5 juli 2018 is de aangevraagde vergunning verleend.
e. Daarna heeft [geïntimeerde 2] twee afvoerpijpen, een uitlaat en ontluchtingsgaten aangebracht aan de zijgevel van het pand van [geïntimeerde 1] , die grenst aan de patio. De grootste afvoerpijp met een diameter van circa 55 centimeter liep eerst gedeeltelijk over het dak van het pand van [appellante] . Inmiddels is deze afvoerpijp aangepast en loopt deze recht omhoog lang de zijgevel van het pand van [geïntimeerde 1] . De huidige situatie ziet er als volgt uit:
f. [appellante] heeft [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in brieven van 14 november 2018 onder meer verzocht de vanaf de zijgevel van het pand van [geïntimeerde 1] over de patio hangende delen te verwijderen.
g. Op 7 december 2018 hebben partijen met elkaar overlegd over onder meer de afvoerpijp(en).
h. In brieven van 7 februari 2019 heeft (de advocaat van) [appellante] [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nogmaals verzocht de vanaf de zijgevel van het pand van [geïntimeerde 1] over de patio hangende delen te verwijderen.
i. Daarna hebben partijen overleg gevoerd om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Dat overleg heeft tot niets geleid.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [appellante] in conventie bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te gebieden binnen dertig dagen na het vonnis de afvoerpijp, de uitlaat en de ontluchtingsgaten zodanig aan te passen dat deze zich niet langer boven of op het eigendom van [appellante] bevinden;
- [geïntimeerde 1] te gebieden binnen dertig dagen na het vonnis de hemelwaterafvoer zodanig aan te passen dat deze niet langer loopt over of wordt afgevoerd op het eigendom van [appellante] ;
- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te verbieden andere bouwwerken te realiseren of op te richten boven of op het perceel aan de [straat 1] ;
een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.500,= per dag dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet aan de veroordelingen voldoen dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te veroordelen tot betaling van € 925,= aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben ieder voor zich de vorderingen van [appellante] bestreden. Daarnaast heeft [geïntimeerde 2] , voor het geval in conventie zou worden geoordeeld dat de afvoerpijp en ontluchtingsgaten zich boven het perceel van [appellante] bevinden en om die reden moeten worden verwijderd, in voorwaardelijke reconventie samengevat gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen tot medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste van [geïntimeerde 2] om de afvoerpijp en de ontluchtingsgaten te hebben en te houden, tegen schadeloosstelling van [appellante] .
4.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank in conventie [geïntimeerde 1] geboden binnen dertig dagen na de betekening van het vonnis haar hemelwaterafvoer zodanig aan te passen dat deze niet langer loopt over of wordt afgevoerd op het eigendom van [appellante] , op straffe van een dwangsom van € 500,= per dag dat zij niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van € 20.000,=, de gedingkosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen. Aan de reconventie is de rechtbank niet toegekomen.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellante] heeft in hoger beroep haar eis verminderd in die zin dat zij de verwijdering van de overhangende afvoeren, uitlaten en gaten nog slechts vordert jegens [geïntimeerde 2] . Zij vordert dat de bestreden vonnissen worden vernietigd en, uitvoerbaar bij voorraad, haar aldus gewijzigde vorderingen integraal worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties. In het incidentele hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde 1] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incidentele hoger beroep, met rente.
5.2
[geïntimeerde 1] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot verwerping van het hoger beroep en in incidenteel hoger beroep tot afwijzing van de vordering met betrekking tot de hemelwaterafvoer, een en ander met veroordeling van [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.
5.3
[geïntimeerde 2] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen en veroordeling van [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.
6.Beoordeling
6.1
Het principale hoger beroep van [appellante] gaat over de erfgrensoverschrijdende afvoeren, uitlaten en gaten (grieven 1 tot en met 9), over de buitengerechtelijke incassokosten (grief 10) en over de proceskostencompensatie (grief 11). Ook de enige incidentele grieven van [geïntimeerde 1] gaan over de grensoverschrijdende kanalen (grieven 2 tot en met 5) en de proceskosten (grief 6). Voor het overige (grief 1) ziet het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde 1] op de hemelwaterafvoer van haar pand. De grieven zullen hierna per onderwerp worden behandeld.
De erfgrensoverschrijdende afvoeren, uitlaten en gaten
6.2
Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Een inbreuk op het eigendomsrecht, zoals een erfgrensoverschrijding, is slechts in uitzonderingsgevallen niet onrechtmatig. Te overwegen dat het bij de beantwoording van de vraag of de inbreuk onrechtmatig is, aankomt op een belangenafweging waarbij alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen, zoals de rechtbank heeft gedaan, is daarom niet juist. Het gaat hier niet om een vrije belangenafweging. Als de inbreukmaker zich niet op een eigen recht kan beroepen, zal een vordering tot opheffing van de inbreuk uitsluitend worden afgewezen als de eigenaar misbruik van bevoegdheid kan worden verweten. Gegeven de aard van het eigendomsrecht zal het dan over het algemeen gaan om de situatie dat de eigenaar, in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van het recht en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
6.3
De rechtbank heeft het beroep op misbruik van bevoegdheid toegewezen op grond van de volgende overwegingen. De afvoerpijpen maken op zichzelf een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van [appellante] . Dat de afvoeren veel geluids- en geuroverlast veroorzaken en het uitzicht voor haar huurders verstoren, waardoor zij in haar financiële belangen wordt geraakt, is door [appellante] onvoldoende met concrete feiten onderbouwd. Hier tegenover staat dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tezamen ten minste € 95.110,14 aan kosten moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt.
6.4
In hoger beroep heeft [appellante] in aanvulling op de door haar in eerst aanleg al overgelegde verklaringen recente verklaringen overgelegd van huurders van haar, onder wie de gebruiker van de patio, inhoudend dat zij wel degelijk geluids- en geuroverlast ondervinden van de afvoeren en gaten. Ook heeft zij een rapport overgelegd van een makelaar, die verklaart dat het pand van [appellante] door de esthetische en functionele gevolgen van de aanwezigheid van de afvoeren sterk in waarde is gedaald, namelijk van € 1.650.000,= naar € 1.425.000,=. Hoewel [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de waarde van de door [appellante] overgelegde stukken hebben betwist, volgt daaruit naar het oordeel van het hof wel overtuigend dat de aanwezigheid van de afvoeren voor [appellante] nadelig uitpakt. Dat de afvoeren en pijpen een rommelige en ontsierende indruk maken kan het hof overigens zelf vaststellen aan de hand van de overgelegde foto’s. De conclusie uit een en ander is dat [appellante] een reëel belang heeft om zich tegen de aanwezigheid van de afvoeren en gaten te verzetten.
6.5
[geïntimeerde 1] heeft in eerste aanleg gesteld dat zij een bedrag van € 183.816,47 kwijt zou zijn als zij de afvoeren inpandig zou moeten maken. Van dit bedrag heeft de rechtbank € 73.651,14 realistisch geoordeeld. Van de door [geïntimeerde 2] opgevoerde kosten van ongeveer € 83.000,= heeft de rechtbank € 21.459,= aanvaard. [geïntimeerde 1] heeft incidentele grieven gericht tegen overwegingen van de rechtbank waarin deze is voorbijgegaan aan sommige van de door haar opgevoerde kostenposten. De vraag rijst welk juridisch belang [geïntimeerde 1] heeft bij die grieven, nu de vordering tot, kort gezegd, verwijdering van de afvoeren niet langer tegen haar is gericht. Maar ook als ervan wordt uitgegaan dat de opgevoerde kosten op de een of andere manier voor de beoordeling van de tegen [geïntimeerde 2] gerichte vordering van belang zijn, kunnen die grieven [geïntimeerde 2] niet baten.
6.6
In december 2017 heeft [geïntimeerde 1] een vergunning aangevraagd om in de onderste verdiepingen van haar pand horeca te vestigen. Op dat moment waren de renovatiewerkzaamheden aan de bovenverdiepingen van het pand nog in volle gang. Zij heeft toen niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om ten behoeve van de gewenste horecaonderneming inpandige afvoerkanalen te maken in haar pand, hoewel het gemeentebeleid ter plaatse voorschrijft dat afvoeren zo mogelijk inpandig moeten worden aangelegd. Ook toen zij in onderhandeling trad met [geïntimeerde 2] waren de werkzaamheden op de bovenverdiepingen nog niet voltooid, laat staan dat de desbetreffende appartementen al waren verhuurd en in gebruik genomen. [geïntimeerde 1] stelt dat zij in haar overleg met [geïntimeerde 2] ten onrechte ervan is uitgegaan dat vanaf de zijmuur nog een meter van de patio tot haar perceel behoorde. Waarop die veronderstelling was gestoeld, behalve de overtuiging dat [geïntimeerde 1] bij splitsingen van bouwblokken altijd een meter ruimte uit de gevel aanhoudt, is onduidelijk. De vorm van het pand moet immers een aanwijzing zijn geweest dat het bij het pand van [geïntimeerde 1] behorende deel van de patio in het verleden was volgebouwd. Hoe dan ook had het op de weg van [geïntimeerde 1] gelegen een behoorlijk onderzoek te doen naar de eigendomssituatie. Door haar nonchalante handelwijze heeft [geïntimeerde 1] zichzelf in de positie gebracht dat het aanbrengen van inpandige afvoerkanalen nu veel duurder is, dan het tijdens de renovatie zou zijn geweest; nu moeten bestaande indelingen worden gewijzigd, plafonds worden doorgebroken, huurders worden omgepraat en gecompenseerd etc. Ook het omzetverlies van [geïntimeerde 2] zelf had voorkomen kunnen worden als tijdig goed was nagedacht. Daar komt nog bij dat de bovenverdiepingen in 2020 respectievelijk 2022 opnieuw zijn verhuurd, voorafgaand waaraan [geïntimeerde 1] zich kosten en problemen zou hebben kunnen besparen door op de toen lege verdiepingen een (deel van een) intern afvoerkanaal aan te brengen, wat zij heeft nagelaten. Deze verwijtbaarheid telt in de afweging door het hof zwaar mee. Met de waardedaling van het pand van [geïntimeerde 1] door verlies van verhuurbare vierkante meters op de plaats van het inpandige kanaal, behoort in het geheel geen rekening te worden gehouden, omdat het willen voorkomen van dergelijke “kosten” nooit een rechtvaardiging kan vormen voor het gebruik van andermans perceel.
6.7
Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen leidt het hof tot de conclusie dat niet kan worden gezegd dat tussen het belang van [appellante] bij de uitoefening van haar eigendomsrecht en de belangen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] die daardoor worden geschaad, een zodanige onevenredigheid bestaat dat [appellante] naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Ook een andere vorm van misbruik van recht is het hof niet gebleken.
6.8
De vordering tot verwijdering van de afvoeren, uitlaten en gaten voor zover die zich boven het perceel van [appellante] bevinden is toewijsbaar, met dien verstande dat aan [geïntimeerde 2] een termijn van drie maanden wordt gegund en dat de dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd als hierna te melden.
6.9
Met het oordeel dat de afvoeren moeten worden verwijderd, is de voorwaarde vervuld waaronder [geïntimeerde 2] haar voorwaardelijke vordering heeft ingesteld. Haar vordering om [appellante] te veroordelen om medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid tot het hebben van deze erfgrensoverschrijdende kanalen wordt echter afgewezen, omdat het niet aan haar als huurder is om een dergelijke vordering in te stellen, maar aan [geïntimeerde 1] als eigenaar, die dat echter niet heeft gedaan.
6.1
Omdat haar vordering tot verwijdering van de overhangende delen in hoger beroep wordt toegewezen, heeft [appellante] geen belang meer bij de door haar ter zitting verzochte terugwijzing van de zaak naar de rechtbank en ook niet bij een beoordeling van haar betoog dat de rechtbank artikel 6 EVRM Pro en het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden door haar vordering af te wijzen op grond van een verweer waarop zij niet voldoende heeft kunnen reageren.
6.11
[appellante] heeft in hoger beroep gevorderd dat al haar vorderingen worden toegewezen. Zij heeft echter tegen de afwijzing van het gevorderde verbod om andere grensoverschrijdende bouwwerken op te richten, die zelfstandig is gemotiveerd, geen grief gericht. Dit onderdeel van de bestreden vonnissen moet daarom worden bekrachtigd.
De hemelwaterafvoer van het pand van [geïntimeerde 1]
6.12
[appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde 1] bij de renovatie van haar pand in 2016 een dakopbouw heeft geplaatst en kennelijk ook de hemelwaterafvoer heeft verlegd, zodat haar pand nu op twee plaatsen in strijd met artikel 5:52 BW Pro afwatert op het dak van het pand van [appellante] . Door de grote hoeveelheden water is lekkage ontstaan, aldus [appellante] . [geïntimeerde 1] heeft als verweer aangevoerd dat zij de afwatering niet heeft gewijzigd. Sinds jaar en dag watert het pand van [geïntimeerde 1] af op het buurpand. Zij heeft gewezen op een notariële akte uit 1910, waarin volgens haar over die afwatering afspraken zijn gemaakt. Zij stelt geheel onverplicht de afwatering van het dakhuisje te hebben aangepast, zodat die niet meer op het dak van [appellante] uitkomt.
6.13
De rechtbank heeft de toewijzing van de vordering tot aanpassing van de hemelwaterafvoer doen steunen op de redenering dat artikel 5:52 BW Pro de eigenaar verplicht zijn gebouw zo in te richten dat het water daarvan niet afloopt op het erf van een ander, dat [geïntimeerde 1] onvoldoende gemotiveerd had betwist dat haar pand afwatert op het dak van het pand van [appellante] en dat uit de akte uit 1910 niet kan worden afgeleid dat over de hemelwaterafvoer afspraken zijn gemaakt.
6.14
In hoger beroep heeft [geïntimeerde 1] aangevoerd dat de panden [straat 3] , [straat 1] ( [appellante] ) en [straat 2] ( [geïntimeerde 1] ) eind 19e eeuw zijn gebouwd als één bouwblok. Op de tekening bij de bouwvergunning is zichtbaar dat het pand van [geïntimeerde 1] naar beneden afloopt richting het pand van [appellante] . De panden hebben aan de straatzijde geen hemelwaterafvoer en aan de achterzijde watert het pand van [geïntimeerde 1] af op het lager gelegen dakvlak van het pand van [appellante] en van daar naar het dakvlak van [straat 3] , waar zich een hemelwaterafvoer bevindt die op de patio uitkomt. In de notariële akte uit 1910 staat vermeld: “bestaande gemeenschappelijke waterloozingen en rioleeringen met belendende perceelen moeten door den kooper bestendigd worden”. De situatie is altijd geweest dat het afschot van het dakvlak van de drie panden loopt van het hoogste dakvlak (het pand van [geïntimeerde 1] ) naar het laagste dakvlak (nr. [straat 3] ), waar zich de hemelwaterafvoer bevindt. Dit is door middel van de erfdienstbaarheid van waterloop en drop geregeld. Subsidiair beroept [geïntimeerde 1] zich ook in dit verband op misbruik van bevoegdheid. Zij voert hiertoe aan dat [appellante] sinds de levering van haar pand in 1995 tot de verhoging van het dakvlak vanwege isolatiewerkzaamheden in 2018 nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de afwatering, terwijl niet is gebleken dat het isoleren van het dak tot problemen met de afwatering heeft geleid. Al met al is de inbreuk die door de afwatering wordt gemaakt minimaal, terwijl het moeten realiseren van een andere hemelwaterafvoer [geïntimeerde 1] voor hoge kosten stelt, omdat het hele dak dan moet worden vernieuwd. Bovendien geeft de gemeente geen toestemming om aan de voorzijde van het pand een hemelwaterafvoer te plaatsen op een monument, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] .
6.15
In de notariële akte uit 1910 kan, nog daargelaten de gebruikte formulering, geen erfdienstbaarheid ten gunste van het pand van [geïntimeerde 1] ( [straat 2] ) ten laste van het pand van [appellante] ( [straat 1] ) zijn gevestigd, omdat het een akte is waarbij die beide panden gezamenlijk zijn verkocht aan één koper. Een erfdienstbaarheid kan niet bestaan tussen twee erven die in dezelfde hand zijn. Het is dan de vraag of die erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring in de jaren nadat de panden van [geïntimeerde 1] en [appellante] in verschillende handen zijn gekomen. Dat is in ieder geval sinds 1995 het geval, wat lang genoeg geleden is voor voltooiing van de twintigjarige verjaringstermijn.
6.16
[appellante] heeft betwist dat voor 2016 werd afgewaterd op haar pand. Zij heeft aangevoerd dat dat uit de door [geïntimeerde 1] overgelegde tekeningen en foto’s ook niet valt af te leiden. Uit de foto’s blijkt wel dat zich rond 2016 een dakopstand bevond tussen de daken van de beide panden en de functie daarvan is nu juist water tegen te houden, aldus [appellante] . Door de wijzigingen die [geïntimeerde 1] in 2016 in haar dakvlak heeft aangebracht is de hoeveelheid water op het dak van [appellante] vergroot, waardoor lekkageproblemen zijn ontstaan. Tegenover dit betoog van [appellante] heeft [geïntimeerde 1] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat en hoe haar pand al meer dan twintig jaar afwatert op het dak van het pand van [appellante] . De overgelegde tekeningen en foto’s acht het hof onduidelijk. Zo valt uit de overgelegde tekeningen niet af te leiden hoe de afwatering plaatsvond. Weliswaar heeft [geïntimeerde 1] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep desgevraagd de door haar overgelegde foto waarop een pijpje in de dakopstand tussen de dakvlakken van [appellante] en [geïntimeerde 1] te zien is, toegelicht (laatste foto bij productie 13 bij memorie van antwoord [geïntimeerde 1] ), maar zij heeft niet gesteld wanneer deze foto is genomen. [appellante] heeft onweersproken gesteld dat de foto omstreeks 2016 zal zijn gemaakt. Daarvan uitgaande kan ook daaruit niet worden afgeleid dat er al meer dan twintig jaar wordt afgewaterd op het dakvlak van [appellante] . Ook meergenoemde akte bevat geen aanwijzing voor de juistheid van de stelling van [geïntimeerde 1] , want daarin is aan de koper van de panden van [geïntimeerde 1] en [appellante] , kennelijk ten behoeve van pand nr. [straat 3] en niet ten behoeve van het pand van [geïntimeerde 1] , verzocht gemeenschappelijke waterlozingen in stand te houden, wat wijst op een waterlozing die, zoals nu nog het geval is, gemeenschappelijk is aan het pand van [appellante] en pand nr. [straat 3] . Aan de stelling van [geïntimeerde 1] wordt daarom voorbij gegaan.
6.17
Ook in dit geval slaagt het beroep op artikel 3:13 BW Pro niet. Het enkele feit dat [appellante] , naar onvoldoende gemotiveerd is weersproken, na 2016 lekkage heeft ondervonden door het van het dak van [geïntimeerde 1] afkomstige hemelwater, illustreert dat zij er een groot belang bij heeft dat [geïntimeerde 1] zorgt voor een eigen hemelwaterafvoer voor haar pand. Dat het onmogelijk is een eigen hemelwaterafvoer te creëren heeft [geïntimeerde 1] onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde 1] heeft ter zitting niet betwist dat de panden, anders dan zij heeft aangevoerd, niet monumentaal zijn. De gemeente zal vermoedelijk dus geen struikelblok zijn voor het vinden van een oplossing. Dat [geïntimeerde 1] hoge kosten zal moeten maken voor een wijziging van de hemelwaterafvoer is, zo al juist, onvoldoende reden om misbruik van bevoegdheid aan te nemen.
6.18
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat dit onderdeel van de bestreden vonnissen moet worden bekrachtigd.
De buitengerechtelijke incassokosten
6.19
De rechtbank heeft de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten afgewezen met de overweging dat niet was gebleken dat [appellante] buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht die meer inhouden dan een opmaat naar de procedure. In de toelichting op haar tiende grief wijst [appellante] erop dat haar advocaat niet alleen twee sommatiebrieven heeft gestuurd, maar ook achttien e-mails heeft gewisseld met de toenmalige advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in een poging om een regeling te treffen. Daarnaast voert zij aan kosten te hebben moeten maken voor een grensreconstructie. Uit deze stellingen, die niet zijn bestreden, volgt genoegzaam dat [appellante] kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW heeft gemaakt. De gevorderde kosten doorstaan de dubbele redelijkheidstoets; het was redelijk die te maken en ze zijn redelijk van omvang. De vordering is dus toewijsbaar.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.2
Het principale hoger beroep heeft succes, het incidentele hoger beroep niet. De vorderingen tot verwijdering van de overhangende afvoeren, uitlaten en gaten en tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten worden alsnog toegewezen.
6.21
Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde 1] of [geïntimeerde 2] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
6.22
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde 1] veroordeeld in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in conventie en reconventie in eerste aanleg en in principaal hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
in eerste aanleg in conventie (ten laste van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , ieder de helft):
- explootkosten € 226,98
- griffierecht € 676,=
- salaris advocaat € 1.495,= (2,5 punten)
Totaal € 2.397,98;
in eerste aanleg in reconventie (ten laste van [geïntimeerde 2] ):
- salaris advocaat € 598,= (1 punt);
in principaal hoger beroep (ten laste van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , ieder de helft):
- explootkosten € 224,30
- griffierecht € 798,=
- salaris advocaat € 3.642,= (3 punten)
Totaal € 4.664,30;
in incidenteel hoger beroep (ten laste van [geïntimeerde 1] ):
- salaris advocaat € 1.214,= (2 punten).
7.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen, voor zover betrekking hebbende op de vordering tot verwijdering van de overhangende afvoeren, uitlaten en gaten, op de buitengerechtelijke incassokosten en op de proceskosten;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
gebiedt [geïntimeerde 2] binnen drie maanden na betekening van dit arrest de afvoerpijp, de uitlaat en de ontluchtingsgaten zodanig aan te passen dat deze zich niet langer boven of op het eigendom van [appellante] bevinden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag dat [geïntimeerde 2] niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 100.000,=;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 925,= als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding tussen haar en [appellante] in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.198,99;
veroordeelt [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding tussen haar en [appellante] in conventie en in reconventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.796,99;
bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de proceskosten in het op haar betrekking hebbende deel van het principaal hoger beroep, tot heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 2.332,15 en in incidenteel hoger beroep, tot heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.214,=, dit laatste bedrag vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerde 2] in de proceskosten in het op haar betrekking hebbende deel van het principaal hoger beroep, tot heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 2.332,15;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, J.C.W. Rang en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.