ECLI:NL:GHAMS:2025:3176

• Datum uitspraak: 25 november 2025
• Publicatiedatum: 28 november 2025
• Zaaknummer: 200.331.161/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: K. van Dijk; J.C. Toorman; J.E. van der Werff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over terugbetaling teveel betaalde huur bij onzelfstandige woonruimte

De voormalige huurders vorderden terugbetaling van huur die zij teveel betaalden op grond van uitspraken van de huurcommissie, die de woonruimte kwalificeerde als onzelfstandig en de huurprijs als onredelijk hoog vaststelde. De kantonrechter wees deze vorderingen toe en wees de tegenvordering van verhuurder af.

De verhuurder stelde in hoger beroep dat de huurcommissie niet bevoegd was om de aard van de woonruimte vast te stellen en dat deze beslissing aan de rechter toekwam. Het hof oordeelde dat de huurcommissie wel bevoegd is om te bepalen of het gehuurde zelfstandige of onzelfstandige woonruimte betreft, en dat de vaststelling van de huurprijs en de kwalificatie van de woonruimte onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Omdat de verhuurder zich niet binnen de wettelijke termijn tot de rechter had gewend, werd de uitspraak van de huurcommissie bindend geacht. Het hof bekrachtigde daarom het bestreden vonnis en veroordeelde de verhuurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt verhuurder tot terugbetaling van teveel betaalde huur en in proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.331.161/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10275744 CV EXPL 23-518

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 november 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonend te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A. Oskamp te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonend te [plaats 3] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend te [plaats 3] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonend te [plaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. C.P. Visser te Utrecht.

Partijen worden hierna [appellant] en (tezamen) [geïntimeerden] genoemd.

1. De zaak in het kort

1.1.

[geïntimeerden] zijn voormalige huurders van [appellant] . Voorafgaand aan deze procedure hebben [geïntimeerden] de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie heeft de huurprijs vervolgens vastgesteld op een lager bedrag, waarbij zij ervan is uitgegaan dat [geïntimeerden] ieder onzelfstandige woonruimte huurden.

1.2.

In deze procedure vorderen [geïntimeerden] dat [appellant] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door hen op basis van de uitspraken van de huurcommissie teveel betaalde huur en tot betaling van bijkomende kosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 15 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 april 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 19 september 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 7 november 2023 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben vervolgens afgezien van de door het hof geplande mondelinge behandeling en zij hebben om arrest gevraagd.

3. Feiten

3.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.

a. a) [geïntimeerden] hebben een huurovereenkomst gesloten met [appellant] . Op grond van deze huurovereenkomst huurden zij van 1 december 2020 tot en met 28 februari 2022 woonruimte in [plaats 3] tegen een huurprijs van (in totaal) € 2.310,00. De huurovereenkomst houdt verder in, voor zover van belang:

HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE

(groepswoning)

(…)

(…) [appellant]

(…)

hierna te noemen ‘verhuurder’,

EN

(…)

en

(…) [geïntimeerde 1]

(…)

en

(…) [geïntimeerde 2]

(…)

en

(…) [geïntimeerde 3]

(…)

hierna (tezamen) te noemen ‘huurder’,

IN AANMERKING NEMENDE:

- dat verhuurder eigenaar is van de hierna in artikel 1.1 nader aan te duiden zelfstandige woonruimte, hierna te noemen ‘het gehuurde’: (…)

- dat deze zelfstandige woning bestaat uit verscheidene woon/slaapkamers, een keuken, een gemeenschappelijke ruimte (al dan niet gecombineerd met de keuken) en sanitaire voorzieningen;

(…)

- dat huurder bestaat uit de natuurlijke personen als vermeld in deze huurovereenkomst tezamen, zijnde de bewoners van het gehuurde;

- dat de uitgangspunten van de exploitatie van het gehuurde en van deze huurovereenkomst de navolgende zijn:

(…)

- dat de bewoners de totale huurbetalingsverplichting jegens verhuurder gezamenlijk dragen en daarvoor hoofdelijk aansprakelijk zijn;

- dat de bewoners onderling hebben bepaald wie welk aandeel van de totale huurbetalingsverplichting voor zijn rekening neemt;

(…)

b) [geïntimeerden] hebben zich tot de huurcommissie gewend om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De voorzitter van de huurcommissie is bij op 23 november 2021 verzonden uitspraken tot het oordeel gekomen dat de verzoeken kennelijk niet redelijk waren. Volgens de voorzitter was het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. De tussen partijen overeengekomen huurprijs bleef daarom ongewijzigd in stand.

c) [geïntimeerden] zijn vervolgens bij de huurcommissie in verzet gegaan. In de verzetprocedure is (opnieuw) de vraag aan de orde gekomen of de woonruimte gekwalificeerd diende te worden als één zelfstandige of als meerdere onzelfstandige woonruimten.

d) Bij op 2 mei 2022 verzonden uitspraken heeft de huurcommissie het verzet gegrond verklaard. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de woonruimte als onzelfstandig gekwalificeerd diende te worden en dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk was. Voor [geïntimeerde 1] was volgens de huurcommissie een bedrag van € 230,17 per maand met ingang van 1 december 2020 wel redelijk, voor [geïntimeerde 2] een bedrag van € 249,70 en voor [geïntimeerde 3] een bedrag van € 128,14.

e) Partijen hebben de beslissing van de huurcommissie niet voorgelegd aan de rechter.

f) Bij brieven van 8 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] [appellant] in gebreke gesteld en gesommeerd om in totaal € 16.197,49 te betalen wegens door [geïntimeerden] teveel betaalde huur.

g) Bij brieven van 26 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] [appellant] verzocht om binnen vijftien dagen tot betaling over te gaan, bij gebreke waarvan [geïntimeerden] hebben aangekondigd aanspraak te maken op buitengerechtelijke incassokosten.

h) [appellant] heeft niet aan de sommaties voldaan.

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1.

Samengevat hebben [geïntimeerden] bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 16.197,49 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten (begroot op € 1.133,73) en proceskosten. [geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de uitspraken van de huurcommissie onherroepelijk zijn geworden en dat de door de huurcommissie vastgestelde huurprijzen tussen partijen daarmee vaststaan. Op basis van de vastgestelde huurprijzen en de betaalde huurprijzen hebben [geïntimeerden] in totaal € 16.197,49 onverschuldigd betaald. Omdat [appellant] geen gevolg heeft gegeven aan de door [geïntimeerden] verzonden sommaties, is hij ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden.

4.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellant] , kort gezegd, heeft de huurcommissie ten onrechte bepaald dat het gaat om onzelfstandige woonruimte. De beslissing over de vraag of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is, is volgens [appellant] aan de kantonrechter. [appellant] heeft een tegenvordering ingesteld. Tegen deze vordering hebben [geïntimeerden] op hun beurt verweer gevoerd.

4.3.

Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en de vordering in reconventie van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen, voor zover van belang:

8. Op grond van artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen huurders aan de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Artikel 10 lid 1 en 11 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) bepalen het kader voor de Huurcommissie. De door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijs wordt op grond van artikel 7:262 BW geacht te zijn de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd.

9. [appellant] heeft geen beslissing van de rechter gevorderd binnen genoemde termijn van acht weken, [geïntimeerden] overigens evenmin. De door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijzen liggen daarmee vast, als ware zij tussen partijen overeengekomen.

10. Bij de beoordeling op grond van artikel 7:249 BW geldt het kader van artikel 10 lid 1 UHW en dient de Huurcommissie te bepalen of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is. Daarmee is die beslissing een beslissing als bedoeld in artikel 7:262 BW en wordt deze derhalve geacht onderdeel te zijn van wat partijen zijn overeengekomen als die beslissing niet binnen acht weken is voorgelegd aan de rechter. Dit is niet gebeurd, waardoor de beslissing, waarbij is bepaald dat het onzelfstandige woonruimte betreft en de Huurcommissie een redelijke huurprijs heeft bepaald, vast staat.

11. Dit betekent dat het de kantonrechter niet vrij staat alsnog te beoordelen of er sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. (…)

5. Vordering in hoger beroep

5.1.

Samengevat vordert [appellant] dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en zijn vordering in reconventie alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

Volgens [geïntimeerden] moet het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding (naar het hof begrijpt:) in hoger beroep.

6. Beoordeling

6.1.

Het in (de toelichting op) de grieven door [appellant] ingenomen standpunt laat zich als volgt samenvatten. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte zich niet erover uitgelaten om wat voor soort woonruimte het gaat, zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Het hof moet alsnog bepalen dat het gehuurde een zelfstandige woning is en dat het niet verhuur van kamers betreft. [appellant] meent dat de huurcommissie bij het vaststellen van de redelijkheid van de huurprijs ex artikel 7:249 BW niet de bevoegdheid heeft om te bepalen of de woonruimte zelfstandig of onzelfstandig is. Dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld als zij zich niet tijdig tot de rechter wenden, ziet niet op de aard van de woonruimte. De beslissing over de aard van de woonruimte is voorbehouden aan de rechter. Dat deze zienswijze meebrengt dat de huurder twee soorten procedures zal moeten voeren, een procedure bij de rechter om te laten vaststellen wat de aard van de woonruimte is en vervolgens een procedure bij de huurcommissie om de huurprijs te toetsen, is een kwestie die de wetgever heeft op te lossen, aldus (steeds) [appellant] .

6.2.

Volgens [geïntimeerden] kunnen de grieven niet slagen.

6.3.

Het hof volgt [appellant] niet in het door hem bij zijn grieven gevoerde betoog. Daartoe is het volgende redengevend. [appellant] heeft terecht geen grieven gericht tegen het wettelijk kader dat de kantonrechter in rechtsoverweging 8 van het bestreden vonnis heeft uiteengezet. Het hof verenigt zich met deze (hiervoor weergegeven) overweging van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Het hof voegt hieraan toe dat artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de in artikel 10 UHW bedoelde waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt aan de hand van (voor zover hier van belang) een tweetal afzonderlijke waarderingsstelsels, te weten een waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte en een waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Gelet op deze regelgeving dient de huurcommissie eerst vast te stellen of het gehuurde bestaat uit zelfstandige of onzelfstandige woonruimte, voordat zij de redelijkheid van de huurprijs kan beoordelen. Hieraan doet niet af dat in de artikelen 4, 4a en 5 UHW niet als specifieke taak van de huurcommissie staat beschreven dat deze zich uitlaat over de kwalificatie van de woonruimte in het kader van de beoordeling van de aanvangshuurprijs. Die bevoegdheid ligt naar het oordeel van het hof besloten in artikel 4 leden 1 en 2 UHW.

6.4.

Omdat [appellant] zich niet binnen de in artikel 7:262 BW gestelde termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie tot de rechter heeft gewend, wordt de door haar vastgestelde redelijke huurprijs geacht te zijn de huurprijs die partijen zijn overeengekomen. De beslissing of het gehuurde zelfstandig of onzelfstandig is, ligt aan die beslissing over de huurprijs ten grondslag en is daarmee dus onlosmakelijk verbonden. Hieruit vloeit voort dat het het hof niet vrijstaat om (opnieuw) de aard van de woonruimte vast te stellen, zoals ook de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft overwogen. Terecht zijn de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en is de tegenvordering van [appellant] afgewezen.

Conclusie en kosten

6.5.

Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. De grieven hoeven geen verdere bespreking. Omdat de kantonrechter [appellant] in eerste aanleg terecht in het ongelijk heeft gesteld, is hij ook terecht veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg.

6.6.

[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat
€ 2.248,00 (tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.031,00.

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.031,00;

7.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, J.C. Toorman en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.