Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.318.700/01
zaaknr./rolnr.: rechtbank Noord-Holland : 9787435 \ CV EXPL 22-1950
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 januari 2025
inzake
[appellant] ,
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam-Duivendrecht,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een huurovereenkomst van woonruimte. Tussen de verhuurder en de huurder speelt een aantal vragen. De eerste vraag is of de verhuurder tegenover de huurder aanspraak kan maken op bovenwettelijke huurverhogingen. De tweede vraag is of de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn onderhoudsverplichting en zo ja, of die tekortkoming een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De derde vraag is of de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege gestelde problemen met de verwarmingsinstallatie. Net als de kantonrechter beantwoordt het hof de eerste twee vragen bevestigend en de derde vraag ontkennend. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 2 november 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 19 oktober 2022 (hierna: het bestreden vonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met eisvermeerdering;
- memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024 door hun advocaten doen toelichten, mr. Doornbos aan de hand van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid ook nog aanvullende producties ingediend. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen, met uitzondering van de vordering tot het verschaffen van huurgenot van de woning aan [straat] te [plaats 1] (Noord-Holland). In aanvulling op zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen heeft [appellant] in hoger beroep verder gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade die [appellant] heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Ten slotte heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten, met wettelijke rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling. Het hof zal daarmee rekening houden bij de weergave van de feiten en bij de beoordeling van het geschil. Voor het overige is in hoger beroep niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Aangevuld met hetgeen in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
3.1.
[geïntimeerde] is eigenaar van de woning gelegen aan [straat] te [plaats 1] (Noord-Holland) (hierna: de woning).
3.2.
In verband met privéproblemen van [appellant] , waardoor hij op zoek was naar woonruimte, hebben partijen in 2016 besproken dat [appellant] de woning van [geïntimeerde] zou mogen huren vanaf april 2016. Aanvankelijk was het de bedoeling dat dit tijdelijk zou zijn en stelde [geïntimeerde] een huurprijs voor van € 250,00 per maand. Vanwege de financiële situatie van [appellant] op dat moment hebben partijen uiteindelijk afgesproken te beginnen met een huurprijs van € 200,00 per maand.
3.3.
Van 1 april 2016 tot 1 april 2017 heeft [appellant] maandelijks € 200,00 aan huur betaald. Vanaf 1 april 2017 tot 1 april 2018 heeft [appellant] maandelijks € 250,00 aan huur betaald en sinds 1 april 2018 heeft hij maandelijks € 300,00 aan huur betaald.
3.4.
Na daartoe in het bestreden vonnis te zijn veroordeeld, heeft [appellant] op 27 november 2022 het gehuurde ontruimd.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd:
a. a) een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 4.350,00, althans € 3.314,00 wegens onverschuldigde betaalde huur;
b) een verklaring voor recht dat de huur € 200,00, althans € 228,38 bedraagt;
c) een veroordeling van [geïntimeerde] tot het doen repareren van de cv-ketel in het gehuurde door een erkende reparateur en tot herstel van de oorzaak en de gevolgen van de hemelwaterlekkage in het gehuurde, binnen twee weken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
d) een vermindering van de huur tot 40% van de huurprijs met ingang van 1 oktober 2021 tot en met de maand waarin [geïntimeerde] heeft voldaan aan de veroordeling onder c);
e) een veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en nakosten.
4.2.
[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd, samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van de huurachterstand van € 4.250,00, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. In reconventie heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld om binnen dertig dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en de proceskosten gecompenseerd. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.
Uit foto’s blijkt dat de woning in verloederde staat verkeert. Er kan aansluiting worden gezocht bij artikel 7:224 lid 2 BW Pro, waarin is bepaald dat als bij de aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen waarin het verkeert bij het einde van de huur. Daartegen kan echter tegenbewijs worden geleverd en daarin is [geïntimeerde] hier geslaagd, zodat uitgangspunt is dat de woning bij de aanvang van de huur in betere staat verkeerde. De huidige staat van de woning komt bovendien voor rekening van [appellant] . Van hem mocht worden verwacht dat hij zou stoken, ventileren, de tuin zou bijhouden, de dakgoten zou vrijhouden en geen voedselresten zou laten liggen. Het is aannemelijk dat door dit laatste een rattenplaag is ontstaan. De ernstige verloedering van de woning is een ernstige tekortkoming van [appellant] en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Dat [appellant] recent wel onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden heeft verricht, neemt de tekortkoming in het verleden niet weg.
De huurverhogingen naar € 250,00 per maand en € 300,00 per maand zijn niet nietig. Het beroep van [appellant] op artikel 7:248 BW Pro is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat [appellant] bij wijze van vriendendienst na zijn echtscheiding de woning voor een lage aanvangshuur heeft mogen huren en hij met de huurverhogingen heeft ingestemd. De latere huurverhogingen boven € 300,00 zijn door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd.
Dat de cv-ketel een gebrek heeft dat voor rekening komt van [geïntimeerde] is niet komen vast te staan. Begin november 2020 deed de cv-ketel het weliswaar niet, maar dat kwam door werkzaamheden van Liander en is hersteld. [geïntimeerde] heeft [appellant] verder keer op keer verzocht de cv-ketel bij te vullen en niet de stekker eruit te trekken of de gaskraan dicht te draaien of de display te gebruiken voor het resetten. Dat [appellant] voor het vullen van de ketel veel meer waterkosten kwijt was, blijkt nergens uit. Het beroep van [appellant] op huurprijsverlaging is onvoldoende onderbouwd, aldus de kantonrechter.
5.Beoordeling
5.1.
[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. De grieven 1 en 4 gaan over de huurprijsverhogingen. De grieven 2 en 3 gaan over de staat van de woning en de vraag of op grond daarvan een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Grief 5 gaat over de gevorderde huurprijsvermindering vanwege een gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie.
De huurprijsverhogingen
5.2.
Zoals hiervoor onder 3.3 is weergegeven, bedroeg de huurprijs bij de aanvang van de huurovereenkomst € 200,00 per maand, is de huurprijs na het eerste jaar verhoogd naar € 250,00 per maand en na het tweede jaar naar € 300,00 per maand. Vast staat dat deze verhogingen hoger zijn dan op grond van artikel 7:248 lid 2 BW Pro is toegestaan. Partijen zijn het er niet over eens of bij de aanvang van de huurovereenkomst een afspraak is gemaakt over een huurverhoging na het eerste jaar en of [appellant] een beroep kan doen op artikel 7:248 lid 2 BW Pro.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] aanvankelijk een huurprijs van € 250,00 per maand heeft voorgesteld, maar dat dit voor [appellant] teveel was vanwege zijn financiële situatie. Om die reden hebben partijen uiteindelijk een huurprijs van
€ 200,00 per maand afgesproken, zoals blijkt uit een e-mail van [geïntimeerde] van 22 juni 2016 aan [appellant] .
5.4.
[geïntimeerde] heeft [appellant] in die mail erop gewezen dat hij voor dit bedrag elders niet zou kunnen huren. Uit een door [geïntimeerde] in deze procedure overgelegde verklaring van een makelaar blijkt ook de huursom van de woning exclusief energielasten wordt getaxeerd op € 1.250,00 per maand.
5.5.
Met een en ander heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat de huurprijs die hij met [appellant] heeft afgesproken ver beneden de markthuur lag, [appellant] dat ook wist, de reden voor de lage aanvangshuurprijs de financiële situatie van [appellant] was en de huurprijs na de huurprijsverhogingen nog steeds veel lager was dan de markthuur.
5.6.
[geïntimeerde] heeft verder voldoende onderbouwd dat hij de woning aan [appellant] heeft verhuurd om hem te helpen, aangezien [appellant] door zijn echtscheiding snel huisvesting nodig had en partijen met elkaar bevriend waren. De eerste twee redenen staan in de hiervoor genoemde e-mail van 22 juni 2016. De (toenmalige) vriendschappelijke band blijkt uit door [geïntimeerde] overgelegde foto’s waarop [appellant] te zien is op een feestje bij [geïntimeerde] thuis en uit een verklaring van de dochter van [geïntimeerde] dat partijen veel met elkaar optrokken.
5.7.
De hiervoor geschetste omstandigheden brengen (op zichzelf al) mee dat het beroep van [appellant] op artikel 7:248 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook zonder dat er een afspraak over een huurverhoging of een structureel verliesgevende exploitatie bestaat. Of partijen zijn overeengekomen dat de huur zou worden verhoogd als [appellant] de woning langer dan een jaar zou huren en of de exploitatie structureel verliesgevend is, kan dan ook in het midden blijven.
De staat van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst
5.8.
Zoals de kantonrechter onder 5.3 van het bestreden vonnis heeft overwogen, staat tussen partijen vast dat de woning in 2022 in een verloederde en deplorabele staat verkeerde. Op foto’s die partijen hebben overgelegd, is onder meer te zien dat er klimop is gaan woekeren ter plaatse van de gevel en het dak van de woning, dat er dakpannen loszitten en dat in de woning schimmel, zwammen en ratten aanwezig zijn. Tussen partijen is evenmin in geschil wat de oorzaken zijn van de schimmel en de zwammen in de woning. De schimmel is veroorzaakt door niet of nauwelijks stoken in de woning. De zwammen zijn het gevolg van lekkages, die weer zijn veroorzaakt doordat de klimop naar binnen is gaan groeien en de dakgoten en afvoeren niet bladvrij zijn gehouden. Wat partijen verdeeld houdt, is (i) de staat van de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst, (ii) of [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door niet te stoken, de klimop niet te snoeien en de goten en afvoeren niet bladvrij te houden en (iii) de verantwoordelijkheid voor de rattenoverlast.
De staat van de woning bij de aanvang van de huur
5.9.
[appellant] heeft gesteld dat de woning bij de aanvang van de huur al in een slechte verkeerde. De woning stond na de verhuizing van [geïntimeerde] naar [plaats 2] leeg in afwachting van verkoop aan en sloop door Schiphol. [geïntimeerde] deed niets meer aan het onderhoud en er was al langer een rattenplaag doordat de woning diverse openingen had. [geïntimeerde] heeft een en ander bestreden. De woning heeft volgens hem een half jaar leeggestaan. Gedurende die periode kwam hij er geregeld om de woning en de tuin te onderhouden en de temperatuur in de woning werd op peil gehouden. Bij de aanvang van de huur verkeerde de woning volgens hem in een ordentelijke staat.
5.10.
Aan [appellant] kan worden nagegeven dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:224 lid 2 BW Pro volgt dat is beoogd de bewijslast van de staat van het gehuurde bij de aanvang van de huur op de verhuurder te leggen als een beschrijving ontbreekt. Anders dan [appellant] heeft betoogd, is [geïntimeerde] echter erin geslaagd te bewijzen dat de woning bij aanvang van de huur in een (veel) betere staat verkeerde dan in 2022 het geval was en dat er toen geen rattenplaag was. [geïntimeerde] heeft zeven foto’s overgelegd die volgens hem dateren van 14 juni 2014, 21 juni 2014, 22 maart 2015, 2 juni 2015 en 2 april 2016. Op deze foto’s is te zien dat de buitenzijde van de woning, de tuin en het dak er goed onderhouden uitzien. Weliswaar heeft [appellant] betwist dat deze foto’s op de genoemde data zijn gemaakt, maar daaraan gaat het hof voorbij. Een aantal van de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s is namelijk voorzien van een toelichting, zoals de foto’s van 21 juni 2014, die volgens [geïntimeerde] zijn gemaakt tijdens het afscheidsfeestje van zijn kinderen. Dat correspondeert met de feestelijke aankleding van de tuin die op deze foto’s zichtbaar is. Gelet hierop en de specifieke data die [geïntimeerde] bij de foto’s heeft genoemd, mocht van [appellant] worden verwacht dat hij zijn betwisting nader zou onderbouwen, maar dat heeft hij nagelaten. Daarbij komt [geïntimeerde] twee schriftelijke verklaringen van zijn broer, M. [geïntimeerde] , heeft overgelegd over de staat van de woning bij de aanvang van de huur. Volgens [geïntimeerde] heeft hij met [geïntimeerde] de woning nagelopen kort voordat [appellant] daar ging wonen. Er was toen geen schimmel of zwam in de woning, geen woekerende klimop en de inrichting van de woning en het bedieningspaneel van de cv-ketel vertoonden geen gebreken. Ook heeft hij geen ratten, rattenkeutels of rattengaten gezien en evenmin ratten geroken. Ten slotte heeft [geïntimeerde] een e-mail overgelegd van [naam 1] , ongediertebestrijder bij afvalverwerkingsbedrijf Meerlanden (hierna: Meerlanden). Daaruit blijkt dat Meerlanden in de periode tussen 21 november 2014 en 6 maart 2015 vijf keer is langs geweest bij de woning vanwege ratten in de schuur, maar dat de bestrijding op 6 maart 2015 is beëindigd omdat er toen geen overlast meer was. Tegen de verklaringen van [geïntimeerde] en de e-mail van Meerlanden heeft [appellant] onvoldoende ingebracht.
Niet stoken
5.11.
[appellant] heeft gesteld dat er schimmel in de woning is ontstaan doordat de centrale verwarmingsinstallatie zichzelf uitschakelde vanwege onvoldoende waterdruk door een lekkage. Andere problemen met de centrale verwarmingsinstallatie benoemt [appellant] in hoger beroep niet. Volgens [geïntimeerde] was er inderdaad een lekkage in het leidingsysteem, maar bracht die slechts mee dat er eens in de twee weken een beetje water moest worden bijgevuld. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] [appellant] herhaaldelijk erop heeft gewezen dat de centrale verwarmingsinstallatie regelmatig moest worden bijgevuld (in 5.17 van het bestreden vonnis). Gelet hierop had het op de weg van [appellant] gelegen om nader te onderbouwen dat de centrale verwarmingsinstallatie door een lekkage in het leidingsysteem niet functioneerde en dat het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie niet van hem kon worden gevergd. Dat heeft [appellant] nagelaten, zodat niet is gebleken dat hij schimmelvorming in de woning niet heeft kunnen voorkomen omdat hij niet kon stoken.
S
noeien en bladvrij houden van goten en afvoeren
noeien en bladvrij houden van goten en afvoeren
5.12.
Het hof volgt [appellant] evenmin in zijn stelling dat van hem niet kon worden verwacht dat hij de klimop zou snoeien en de goten en afvoeren bladvrij zou houden. Die werkzaamheden staan immers vermeld in de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen onder l en s en brengen geen noemenswaardige kosten mee. [appellant] heeft gesteld dat die werkzaamheden hier (te) gevaarlijk waren omdat de woning een puntdak heeft waarvan het hoogste punt zeven meter hoog is en de klimop tot boven de vijf meter was uitgegroeid. Nog daargelaten of dit aan de hiervoor bedoelde werkzaamheden in de weg staat, zijn die omstandigheden voor de onderhavige beoordeling niet relevant. Uit de hiervoor onder 5.10 genoemde foto’s blijkt namelijk dat bij de aanvang van de huur nog helemaal geen klimop tegen de gevel of het dak van de woning groeide. De hoogte van het dak zegt bovendien niets over de hoogte en bereikbaarheid van de dakgoten en afvoeren. [appellant] heeft daarover verder niets gesteld, behalve dat voor het schoonmaken van de dakgoten en afvoeren een lange lader en voorbereidingen nodig zijn. Dat rechtvaardigt op zichzelf echter niet de conclusie dat die werkzaamheden niet van een huurder kunnen worden gevergd.
5.13.
[appellant] heeft ook nog aangevoerd dat van hem niet kan worden verwacht losliggende dakpannen te vervangen. [appellant] heeft bij die stelling echter geen belang. De overweging van de kantonrechter (in 5.8 van het bestreden vonnis) dat het terugleggen van een dakpan ook van een huurder kan worden verwacht, is namelijk een overweging ten overvloede. Dat blijkt uit het in die overweging gebruikte woord
overigens. Daarbij komt dat in ieder geval van [appellant] mocht worden verwacht dat hij zijn verhuurder zou waarschuwen voor een losliggende dakpan, als hij meende die niet zelf recht te kunnen leggen.
overigens. Daarbij komt dat in ieder geval van [appellant] mocht worden verwacht dat hij zijn verhuurder zou waarschuwen voor een losliggende dakpan, als hij meende die niet zelf recht te kunnen leggen.
Rattenoverlast
5.14.
Ook het bestrijden van ratten komt ingevolge de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen onder r voor rekening van [appellant] . Daarbij komt dat het ervoor moet worden gehouden dat [appellant] de aanwezigheid van de ratten in de schuur van de woning zelf heeft veroorzaakt. Uit een verslag van [naam 1] blijkt namelijk dat de aanwezigheid in de schuur van veel emmers en verpakkingen met onder andere frituurolie en broodresten de oorzaak was van de op 17 mei 2022 waargenomen hoge rattenactiviteit in de schuur van de woning. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] een broodjeskar exploiteert en dat de desbetreffende emmers en verpakkingen van hem afkomstig zijn. [appellant] heeft daar slechts tegen ingebracht dat de brooddozen en emmers leeg waren. Dat is in het licht van de bevindingen in het verslag van [naam 1] onvoldoende. Dat [appellant] , zoals hij ook nog heeft aangevoerd, de kantine die onderdeel uitmaakt van hetzelfde complex als de woning niet huurde, is niet relevant. De ratten en de voedselresten zijn immers niet in de kantine, maar in de schuur geconstateerd.
Ontbinding en ontruiming
5.15.
Uit het voorgaande volgt, samengevat, dat ook het hof vast stelt dat de woning bij aanvang van de huur in een (veel) betere staat verkeerde dan in 2022 het geval was en dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen om te stoken, te snoeien, schoon te maken en ongedierte te bestrijden. Gelet op de verloederde en deplorabele staat van de woning in 2022 zijn deze tekortkomingen zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn.
Huurprijsvermindering vanwege een gebrek aan de centrale verwarmingsinstallatie
5.16.
Hiervoor onder 5.11 kwam al aan de orde dat niet is gebleken dat de centrale verwarmingsinstallatie door een lekkage in het leidingsysteem niet functioneerde en dat het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie niet van hem kon worden gevergd. In het verlengde daarvan kan [appellant] geen aanspraak maken huurprijsvermindering.
Slotoverweging
5.17.
De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aangezien de ontbinding van de huurovereenkomst in stand blijft, bestaat er geen grond voor toewijzing van de bij wege van eisvermeerdering in hoger beroep gevorderde schadevergoeding. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 1.716,00 (tarief € 858,00, 2 punten)
Totaal € 2.059,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst af het door [appellant] in hoger beroep voor het eerst gevorderde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.059,00.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.