Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.338.199/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10485462 CV EXPL 23-6276
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 september 2025
in de zaak van
[appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. Hellinga te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerde] huurt een woning van [appellant] . In deze zaak vordert [appellant] dat het hof het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, omdat [appellant] stelt de woning dringend nodig te hebben voor eigen gebruik in verband met een door haar gewenste renovatie. Het hof wijst de vordering af en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Er is niet voldaan aan de vereisten voor dringend eigen gebruik, omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 26 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 5 december 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 23 april 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze mondelinge behandeling heeft geen doorgang gevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
[appellant] heeft het hof vervolgens verzocht een mondelinge behandeling te laten plaatsvinden. Het hof heeft deze bepaald op 28 augustus 2025.
Een kantoorgenoot van mr. Visser, de advocaat van [appellant] , heeft het hof op 28 augustus 2025 bij H16-formulier verzocht de mondelinge behandeling te verplaatsen wegens ziekte van mr. Visser. [geïntimeerde] heeft hiertegen uitdrukkelijk bezwaar gemaakt. Voor het geval dat mr. Visser geen waarnemer kon regelen, heeft [geïntimeerde] verzocht arrest te wijzen zonder mondelinge behandeling en zonder een tweede schriftelijke ronde. [appellant] heeft het hof vervolgens om arrest gevraagd, waarbij zij er rekening mee heeft gehouden dat [geïntimeerde] een punt conform het liquidatietarief wordt toegekend voor de mondelinge behandeling gelet op de late afmelding door [appellant] . De mondelinge behandeling heeft vervolgens geen doorgang gevonden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
a. a) [appellant] is eigenaar van een aantal woningen in [plaats] , die zij verhuurt.
b) [geïntimeerde] , nu 71 jaar oud, huurde vanaf 1980 (van de rechtsvoorganger) van [appellant] de woning aan de [straat] [nummer 1] te [plaats] . Per 1 april 2008 is [geïntimeerde] op verzoek van de toenmalige verhuurder verhuisd naar de woning in de [straat] 56-hs te [plaats] (verder: de woning). De woning is ongeveer 65 m2 groot. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2023 € 269,06 per maand. [appellant] heeft de woning in 2016 gekocht voor een bedrag van € 226.000,00.
c) [appellant] heeft bij brief van haar advocaat van 4 april 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2023 wegens dringend eigen gebruik. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang:
De opzeggingsgrond betreft “dringend eigen gebruik” ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro in de zin van een dringende eigen ingebruikneming van het gehuurde, mede omdat er onder meer sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het gehuurde en de huuropbrengsten. Dit is mede ingegeven door het feit dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt, aanzienlijk wordt gerenoveerd en verbeterd, waardoor de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.
(...)
Ik vermeen graag van u of u instemt met de opzegging.
Geheel tot slot, cliënte zal als gezegd overgaan tot een aanzienlijke vergroting van het gehuurde dat u thans huurt en zal daar ook een markthuurprijs voor gaan verlangen. Indien u wenst over te gaan tot aanhuur van de woning na renovatie tegen betaling van een markthuurprijs, dan is cliënte bereid om daartoe over te gaan en dan verneem ik dat graag van u.
d) [geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging van de huur ingestemd.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter op de voet van artikel 7:272 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 december 2025, onder de voorwaarde dat alsdan passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is, met de ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [appellant] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande in een noodzakelijke renovatie van de woning die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 1 sub c jo Pro. 7:274 lid 3 BW).
4.2.
[appellant] wenst bij de renovatie de indeling van de woning te wijzigen en deze te vergroten door het realiseren van een uitbouw. Mogelijk vindt ook een uitdieping van de kelder plaats. [appellant] verwacht de voor dat laatste vereiste vergunning eenvoudig te kunnen verkrijgen. De nieuw te creëren woning zal na de renovatie dermate groot zijn dat een geliberaliseerde huurprijs van zo’n € 2.500,00 per maand kan worden gevraagd. Het voornemen tot renovatie is dus mede ingegeven door financiële belangen. Door de renovatie wordt het rendement van de woning uit verhuur aanzienlijk hoger dan het huidige rendement, waarbij [appellant] volgens haar verlies lijdt. Ten slotte stelt [appellant] dat haar belangen, waaronder het financiële belang, zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
4.3.
Kort gezegd heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat niet aan de vereisten voor beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is voldaan. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen en is de vordering op dat punt, omdat zij voorwaardelijk is ingestoken, te onbepaald om te kunnen toewijzen.
Ook heeft [appellant] volgens de kantonrechter de dringendheid van de renovatie en de (op grond van de rechtspraak van de Hoge Raad in kwesties als deze vereiste) structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning, niet aannemelijk gemaakt. Een door [appellant] ter zitting in eerste aanleg overgelegde rendementsberekening heeft de kantonrechter buiten beschouwing gelaten, omdat [appellant] deze te laat in het geding had gebracht.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd. Deze luidt nu, voor zover van belang (waarbij [appellant] onder II en IV de ontruiming van het gehuurde vordert):
Primair:
I. Het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen terzake de woning aan de [straat] [nummer 2] te [plaats] wordt beëindigd, te weten op 1 december 2025, althans op een door [bedrijf] te bepalen datum;
II. (…)
Subsidiair:
III. Het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen terzake de woning aan de [straat] [nummer 2] te [plaats] wordt beëindigd, te weten op 1 december 2025, onder de voorwaarde dat alsdan passende woonruimte beschikbaar zal zijn, of zoveel eerder als passende woonruimte beschikbaar is, doch niet eerder dan 6 maanden na het in deze te wijzen vonnis, waarbij in ieder geval sprake zal zijn van passende woonruimte indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
a. de woonruimte is gelegen op een straal van 10 kilometer rondom het gehuurde;
b. de woonruimte een oppervlakte heeft van tenminste 40 m2;
c. er sprake is van sociale huur;
d. de woning geschikt is voor het verkrijgen van huurtoeslag;
IV. (…)
Meer subsidiair
V. Voor recht te verklaren dat [appellant] ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde aan de [straat] [nummer 2] te [plaats] zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, althans dat voor recht verklaard wordt dat de door [appellant] gepresenteerde renovatie en rendementsberekeningen maken dat sprake is van dringend eigen gebruik en dat het belang van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van geïntimeerde bij de voortzetting daarvan;
5.2.
[appellant] vordert verder vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar (gewijzigde) vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.3.
Volgens [geïntimeerde] moet het hof de (gewijzigde) vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
6.Beoordeling
De grieven
6.1.
Tegen de afwijzing van haar vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met vijf grieven op (waarvan de vijfde grief abusievelijk XI is genummerd). De grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken. Kort samengevat richten grieven I en II zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen en dat de vordering op dat punt te onbepaald is om te kunnen worden toegewezen. De grieven III en IV richten zich samengevat tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de dringendheid van de renovatie niet aannemelijk heeft gemaakt en de vijfde grief richt zich tegen de proceskostenveroordeling.
Het toetsingskader
6.2.
Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop (zoals ook de kantonrechter onder 13., 15. en 16. van het bestreden vonnis) dat de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro toewijsbaar is indien [appellant] aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, én ook blijkt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij staat voorop dat beëindiging van huur van woonruimte met een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Onder dringend eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In het zogenoemde Herenhuisarrest (Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in het geval dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet, aldus de Hoge Raad in genoemd arrest.
6.3.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat het in deze procedure (vooral) gaat om een door [appellant] voorgestane renovatie teneinde de woning te vergroten om zo, kort samengevat, aanspraak te kunnen maken op hogere huurinkomsten en een daarmee samenhangende rendementsverbetering.
Bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning een structurele wanverhouding?
6.4.
Het hof ziet aanleiding om eerst de grieven III en IV te bespreken. Volgens [appellant] heeft zij voldoende aangetoond dat zij een dringend belang heeft bij het door haar gewenste eigen gebruik. [appellant] heeft in hoger beroep opnieuw gesteld dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten van de woning, zodat is voldaan aan het vereiste van de dringendheid van het eigen gebruik zoals dat door de Hoge Raad in het Herenhuisarrest is bepaald. Haar vorderingen dienen daarom volgens [appellant] te worden toegewezen. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [appellant] verwezen naar een door een accountant opgestelde rendementsberekening (productie 2 bij de memorie van grieven). Uit deze rendementsberekening blijkt volgens [appellant] een negatief rendement van 679 procent, omdat tegenover de huurinkomsten van € 269,06 per maand exploitatiekosten van € 2.096,21 per maand staan. [appellant] lijdt zodoende een verlies van € 1.827,15 per maand en € 21.925,80 per jaar. Volgens [appellant] volgt hieruit dat de vereiste structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten evident aanwezig is. Met de voorgestane renovatie verwacht [appellant] deze structurele wanverhouding te kunnen oplossen, met als resultaat een positief rendement.
6.5.
Volgens [geïntimeerde] kunnen de grieven niet slagen. Hij heeft gemotiveerd betwist dat de rendementsberekening blijk geeft van de vereiste structurele wanverhouding. Daarnaast heeft [geïntimeerde] erop gewezen dat hij al sinds 1980 huurder is en groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.
6.6.
[appellant] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een zodanige structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten van de woning en de huuropbrengsten daarvan dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van haar kan worden verlangd. Op de door [appellant] in hoger beroep overgelegde rendementsberekening, waaruit volgens haar zou blijken dat het verlies 679 procent bedraagt, valt het nodige af te dingen. Zo heeft [appellant] bij de berekening van het rendement de aankoopsom van de woning in veertig jaar afgeschreven, met een restwaarde van veertig procent. Dat komt het hof niet plausibel voor in het kader van een dergelijke berekening. De woning is immers gelegen in [plaats] en zal naar verwachting minst genomen haar oorspronkelijke waarde behouden, gelet op de, algemeen bekende, ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Ook heeft [appellant] niet toegelicht waarom in de berekening is gerekend met een rente van acht procent over de aankoopsom, die uit eigen vermogen is gefinancierd. Het geven van een nadere toelichting lag wel op de weg van [appellant] . Dat de berekening is opgesteld door een accountant die daarbij gebonden is aan de regels van zijn beroepsgroep, zoals [appellant] nog heeft aangevoerd, ontslaat haar niet van haar gehoudenheid haar berekening te voorzien van een gemotiveerde onderbouwing. Het komt voor rekening en risico van [appellant] dat zij de financiële noodzaak van de renovatie op de genoemde onderdelen niet verder heeft toegelicht. Verder is nog van belang dat [appellant] niet heeft weersproken dat zij de woning heeft gekocht terwijl zij op de hoogte was van de maandelijkse huuropbrengst. De hoogte van de huurinkomsten vormde voor [appellant] destijds dus geen beletsel om tot de aankoop over te gaan. Zij heeft er kennelijk welbewust voor gekozen deze, in ieder geval op de korte termijn, kennelijk niet (voldoende) winstgevende investering te doen. Uit een en ander vloeit voort dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De grieven III en IV falen.
6.7.
Bij deze stand van zaken behoeven de grieven I en II geen bespreking, omdat zij niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Dat geldt ook voor de met die grieven samenhangende, in hoger beroep voor het eerst ingestelde vorderingen. Deze komen niet voor toewijzing in aanmerking. De vijfde grief heeft geen zelfstandige betekenis, zodat deze grief evenmin afzonderlijk hoeft te worden besproken.
Slotsom, bewijsaanbod en kosten
6.8.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde wordt afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, inclusief een punt voor de (niet gehouden) mondelinge behandeling in hoger beroep, gelet op het hiervoor weergegeven procesverloop. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep met inachtneming hiervan als volgt vast:
- griffierecht € 349,00
- salaris advocaat
€ 2.428,00(tarief II, 2 punten)
€ 2.428,00(tarief II, 2 punten)
Totaal € 2.777,00.
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2.
wijst het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde af;
7.3.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.777,00.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025.