ECLI:NL:GHAMS:2025:1647

• Datum uitspraak: 7 mei 2025
• Publicatiedatum: 23 juni 2025
• Zaaknummer: 24/231
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J.P.M. Haas; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

Op 7 mei 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning gelegen aan de [A-straat] 2-122 te [Z]. De belanghebbende, vertegenwoordigd door gemachtigde G. Gieben, had hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, die op 15 december 2023 het beroep van de belanghebbende ongegrond had verklaard. De rechtbank had eerder de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 265.000, wat door de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] was verdedigd. In hoger beroep was de centrale vraag of deze WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en of de heffingsambtenaar had gehandeld in strijd met artikel 40 lid 2 van de Wet WOZ door niet alle relevante stukken over te leggen.

Het Hof heeft de feiten en de argumenten van beide partijen zorgvuldig overwogen. De rechtbank had vastgesteld dat de belanghebbende genothebbende was krachtens het recht van erfpacht en dat de woning een vrijstaande recreatiewoning uit 1989 was. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en dat de vergelijkingsobjecten die waren gebruikt voor de waardebepaling voldoende vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond, waarbij het de argumenten van de belanghebbende niet overtuigend genoeg achtte om tot een ander oordeel te komen. De uitspraak werd openbaar uitgesproken en partijen kregen de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/231

7 mei 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 15 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6233 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de woning [A-straat] 2-122 te [Z] voor het jaar 2022 vastgesteld op € 265.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken. Op grond van deze procesafspraken is uitsluitend schriftelijk geprocedeerd. Belanghebbende heeft een conclusie van dupliek ingediend, de heffingsambtenaar een conclusie van repliek.

1.4.

Bij uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het Hof heeft het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is genothebbende krachtens het recht van erfpacht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning uit 1989. De oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning bedraagt 63 m². De kaveloppervlakte bedraagt 269 m². De woning is voorzien van een aangebouwde berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 lid 2 Wet WOZ heeft gehandeld en of hij de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil onder meer het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“(…)

9. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV-factoren en de matrices op 27 april 2022 naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ waarde.

(…)

De waarde van de woning

12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [A-straat] 2 106 , [B-straat] 8, [C-straat] 1 1018, [C-straat] 1 028 en [C-straat] 1 048. Dit zijn vrijstaande recreatiewoningen uit 1989, 2003, 2008, 2008 en 2008. Deze objecten en de woning verschillen onderling, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type, grootte en prijsklasse voldoende met de woning te vergelijken om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden. Dat, naar eiser heeft aangevoerd, verweerder in de beroepsfase gebruik maakt andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase, doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – mag in beroep ander bewijs worden aangedragen dan in de bezwaarfase en mogen daarom in de beroepsfase ook andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase worden genoemd.

14. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).

15. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is gesteld nog gebleken. In de matrix is de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedatums en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van een dakkapel en een berging. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per vierkante meter kaveloppervlakte van € 158 voor [A-straat] 2 106, van € 400 [B-straat] 8, van € 459 voor [C-straat] 1 1018, van € 495 voor [C-straat] 028 en van € 325 voor [C-straat] 1 048 en tot prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van respectievelijk € 2.512, € 4.975, € 3.782, € 3.499 en € 4.691. Het op gelijke wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 269 en een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.490. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het van algemene bekendheid is dat door de werking van de zogenoemde wet van het afnemend grensnut bij een grotere kaveloppervlakte de waarde per vierkante meter kleiner wordt. Naar het oordeel is met dit verschijnsel voldoende rekening gehouden en ziet de rechtbank voor een verdere verlaging geen aanleiding.

16. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden per vierkante kaveloppervlakte en gebruiksoppervlakte van de woning in een goede verhouding staan tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het object [A-straat] 2 106 qua grootte en bouwjaar het meest met de woning is te vergelijken. Van [A-straat] 2 106 is de ligging en de kwaliteit als matig en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. Dit object is op 16 december 2021 verkocht voor € 249.000. Analyse van de deze verkoopprijs heeft onder meer geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.512. Dit is hoger dan de waarde per vierkante meter van de woning. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit object in een slechtere staat verkeert en een slechtere ligging heeft dan de woning en dat de kavel kleiner is dan die van de woning. Daarom faalt de stelling van eiser dat deze verkoopprijs zou moeten leiden tot een lagere waarde dan de beschikte waarde en verweerder de waarde hiermee dus niet aannemelijk heeft gemaakt. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop ook af.

17. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd.

18. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

(…).”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40 lid 2 Wet WOZ, de op de zaak betrekking hebbende stukken

5.1.

Het doel van art. 40 lid 2 Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Art. 40 lid 2 Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.

Uit de stukken van het geding (bijlage 1 van de conclusie van repliek en bijlage 1 van de conclusie van dupliek, beide in eerste aanleg) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel – in de vorm van een grafiek – en een matrix heeft verstrekt.

5.3.

Uit de in de matrix vermelde gegevens, volgen de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over kavel, hoofdgebouw en bijgebouw en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in artikel 40 lid 2 Wet WOZ en zijn de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Hieraan doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van art. 40 lid 2 Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of deze nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek

5.4.

Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd, hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is.

WOZ-waarde

5.5.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard moet worden.

5.6.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 15 tweede en volgende volzin, r.o. 16 en 17) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. In hoger beroep heeft belanghebbende geen (andere) gronden aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt die tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 7 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: