ECLI:NL:GHAMS:2025:1552

• Datum uitspraak: 3 juni 2025
• Publicatiedatum: 16 juni 2025
• Zaaknummer: 24/6
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en motiveringsgebrek door de heffingsambtenaar

Op 3 juni 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in [Z]. De belanghebbende, vertegenwoordigd door gemachtigde G. Gieben, had hoger beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, die het beroep tegen de WOZ-beschikking ongegrond had verklaard. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 222.000, gebaseerd op vergelijkingsobjecten en taxatiegegevens. In hoger beroep werd betwist of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en of de heffingsambtenaar had voldaan aan de informatieplicht volgens artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende gegevens had verstrekt en dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De rechtbank had terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet in strijd had gehandeld met de wet en dat de waarde van de woning in verhouding stond tot de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/6

3 juni 2025

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 16 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/450 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 24 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [adres 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op
€ 222.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 29 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 21 mei 2025 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een maisonnette (bovenwoning) uit 1978. De oppervlakte van de woning is 99 m². De woning is voorzien van een berging en een privé parkeerplaats.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten naar de gemachtigde gestuurd. Eén van de vergelijkingsobjecten is de maisonnette aan het adres [adres 2] . Dit betreft een bovenwoning met een oppervlakte van 98 m² voorzien van een berging. Uit de bij het Kadaster ingeschreven akte van levering van 7 april 2020 blijkt dat de woning reeds op 20 december 2019 is verkocht voor € 202.000. De woning beschikte over energielabel C.

2.3.

In de ‘bijlage bezwaren en antwoorden’ bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar onder meer toegelicht dat voor de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 2.233, dat de waardestijging van woningen als de onderhavige door de taxateur is geraamd op circa 13% en hoe hoog de VVE-reserves van de vergelijkingsobjecten waren op het moment van verkoop.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport met een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin is vergeleken met drie verkooptransacties (alle maisonnettes/bovenwoningen) waaronder [adres 2] . Bij [adres 2] zijn de voorzieningen op 4 gewaardeerd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld en of hij de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Verstrekken gegevens

7. Voorts stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder de indexeringspercentages had moeten verstrekken op grond van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 (ECLI:HR:2023:1052). Uit de stukken van het geding (de uitspraak op bezwaar) leidt de rechtbank af dat in het te beslechten geschil de KOUDV-factoren en de grondstaffel op verzoek van eiser op 25 april 2022 zijn verzonden. Eiser heeft dit ook bevestigd in zijn beroepschrift. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank de toegepaste indexering af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bepaalde in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht niet heeft geschonden.

Waarde van de woning

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat ligging en oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal maisonnettes, net als de woning en komen uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

12. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen gecorrigeerd zijn. Eiser verwijst naar een uitspraak van de Hoge Raad van
17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR;2018:1318). De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit in zijn matrix duidelijk naar voren heeft gebracht. Hij heeft namelijk in de tabel bij het verweerschrift toegelicht hoe de correctiefactoren voor het onderhoud, de ligging en voorzieningen worden toegepast. Bij de kwalificatie ‘3’ wordt er geen correctie toegepast. Het onderhoud wordt met 10% gecorrigeerd, de kwaliteit met 5% en de ligging met 10%, indien het onderhoud, de kwaliteit of de ligging met een ‘2’ worden gekwalificeerd.

13. Voorts stelt eiser dat de woning in een slechte onderhoudstoestand verkeert. De woning beschikt over gedateerde voorzieningen, slechte isolatie en de schuifpui en de kozijnen verkeren in een slechte staat. Eiser verwijst hiervoor naar foto’s die zijn overgelegd in de beroepsfase. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand, de voorzieningen en de isolatie. De woning is gebouwd in 1978, daarbij past een minder goede isolatie en enkel glas. De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1979 en verkeren in dezelfde onderhoudstoestand en beschikken over dezelfde voorzieningen. Deze factoren zijn dus in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de foto’s al in de bezwaarfase overgelegd hadden moeten worden, aangezien verweerder in de bezwaarfase twee keer te vergeefs om deze foto’s heeft verzocht. Bijgevolg is de rechtbank van oordeel dat het standpunt van verweerder met betrekking tot de onderhoudstoestand dient te worden gevolgd.

14. Eiser stelt zich tevens op het standpunt dat het vergelijkingsobject [adres 2] in een betere staat is verkocht. Dit heeft eiser echter op geen enkele manier onderbouwd, deze grief faalt.

15. Eiser stelt zich daarnaast op het standpunt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gemiddelde eenheidsprijs die volgt uit de matrix die verweerder hanteert. Eiser stelt dat er een gemiddelde prijs per eenheid van afgerond € 2.163 voortvloeit uit de matrix van verweerder, maar verweerder hanteert een prijs per eenheid van € 2.233. Verweerder stelt dat de eenheidsprijs niet tot stand komt door een gemiddelde van de vierkantemeterprijzen van de woningen, want in dat geval zou geen rekening gehouden worden met de verschillen in KOUDV-factoren. De rechtbank oordeelt dat het standpunt van verweerder juist is en is van oordeel dat verweerder voldoende heeft onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs tot stand is gekomen, zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar.

Indexeringspercentages

16. Voor zover eiser heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en bijgevoegde matrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

Slotsom

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

18. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ, de op de zaak betrekking hebbende stukken

5.1.

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.

Uit de stukken van het geding (zie 2.2 en 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel (alhoewel het hier een bovenwoning betreft) en een matrix heeft verstrekt.

5.3.

Uit de in de matrix vermelde gegevens, volgen de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin (bij de benedenwoning), hoofdgebouw en bijgebouw en de gehanteerde “KOUDVL-factoren”. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ en zijn de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Hieraan doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of deze nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek

5.4.

Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd, hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is.

WOZ-waarde

5.5.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard moet worden.

5.6.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 8 tot en met 19) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende brengt in hoger beroep de opmerking van de rechtbank dat de foto’s van de onderhoudstoestand nogal laat zijn ingebracht ter discussie. De gemachtigde heeft op de zitting echter bevestigd dat de belanghebbende daar inderdaad ‘vrij laat’ mee was en de rechtbank heeft de foto’s nog beoordeeld ook, zodat er allerminst aanleiding is over deze opmerking te mopperen. Op de door belanghebbende in beroep overgelegde foto’s ziet het Hof, evenmin als de rechtbank, het door belanghebbende gestelde slechte onderhoudsniveau, maar eerder een niveau dat voor dergelijke woningen als gemiddeld kan worden beschouwd en waarvan dus ten opzichte van de verkoopcijfers van de referentieobjecten geen relevante waardedruk uitgaat. Verder heeft de taxateur van de heffingsambtenaar wel degelijk rekening gehouden met een modernere keuken bij [adres 2] , en heeft hij toegelicht dat uit het verkoopcijfer niet kan worden afgeleid dat een energielabel C een waardedrukkend effect had. Voorts beschikt belanghebbendes woning als enige over een privé parkeerplaats, hetgeen een waardeverhogend effect heeft. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 3 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: