Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.332.057/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/331822 / HA ZA 22-562
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 juni 2025
inzake
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. K.M. Janssen te Alkmaar,
tegen
1.[bedrijf] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
alsmede de maten,
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats 2] ,
de erven van [geïntimeerde 3],
bij leven wonend te [plaats 3] , Verenigde Arabische Emiraten,
2. [geïntimeerde 4],
wonend te [plaats 4] , China,
3. [geïntimeerde 5],
wonend te [plaats 5] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.F.M. Verheij te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en (gezamenlijk) [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
Geschil over strook grond. Door verjaring is de eigendom van een deel van een kadastraal perceel overgegaan op de eigenaar van een aangrenzend perceel. De verkrijger is langer dan twintig jaar bezitter geweest en was bovendien te goeder trouw.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 21 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 26 juli 2023 van de rechtbank Noord-Holland onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- producties van [geïntimeerden] ten behoeve van een door het hof gelaste mondelinge behandeling na aanbrengen, welke zitting niet is gehouden;
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De rechtbank heeft in 2.1. tot en met 2.7. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[appellant] is sinds 12 februari 2020 eigenaar van de onroerende zaak aan [straat 1] te [plaats 5] . Daarvoor was zijn vader, de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), hiervan eigenaar.
3.2.
De achterzijde van [straat 1] grenst aan de achterzijde van [straat 2] , een perceel met daarop een pand dat bestaat uit drie woonlagen. De Maatschap, geïntimeerde sub 1, is eigenaar van de bedrijfsruimte [straat 2] 7A op de begane grond. Zij verhuurde deze voorheen aan een derde die daarin een shishalounge exploiteerde. Het appartement [straat 2] 7B (eerste verdieping) is eigendom van geïntimeerden [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] . Het appartement [straat 2] 7C (tweede verdieping) is eigendom van de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ).
3.3.
In opdracht van [appellant] heeft het kadaster op 3 december 2020 een reconstructie
uitgevoerd van de grens tussen de percelen van partijen. Hieruit is gebleken dat de uitbouw aan [straat 2] 7A over de kadastrale grens met [straat 1] is gebouwd (hierna: de overbouw).
3.4.
In de overbouw bevinden zich een keuken en een toiletruimte. Bij het appartement
[straat 2] 7B hoort een dakterras dat zich op de overbouw bevindt.
3.5.
Op 9 december 2021 heeft [appellant] onder meer aan de Maatschap geschreven:
“Op 3 december 2020 heb ik het kadaster verzocht een grensreconstructie uit te voeren.
Daaruit is gebleken dat u een deel van mijn eigendom in gebruik heeft. Dat is ontstaan ten tijde van de ondersplitsing van [straat 2] conform de splitsingsakte van 12 mei 2017 (...).
Aangezien het gaat om een aanmerkelijke overschrijding kan ik met de huidige situatie niet akkoord gaan. Ik ben genoodzaakt op basis van de huidige meetresulaten hierbij aanspraak te maken op verwijdering van de grensoverschrijdende bebouwing in die zin dat ik weer kan beschikken over mijn volle eigendom.
Het alternatief zou zijn dat u, alsnog, een voorstel doet tot aankoop van de aan mij toebehorende meters zodat de grensoverschrijdende bebouwing kan blijven staan.”
3.6.
Op 20 december 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] aan [appellant] geschreven dat de huidige situatie al minimaal 43 jaar bestaat en dat [geïntimeerde 1] zich mede namens de andere eigenaren beroept op verkrijgende verjaring.
3.7.
[straat 1] is op 1 augustus 2022 gesplitst in twee appartementsrechten. Tot [straat 1] is sindsdien gerechtigd de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [appellant] is eigenaar van [straat 1] 6A.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van de overbouw op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
4.2.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en daartoe overwogen, samengevat, dat [geïntimeerden] gedurende meer dan tien jaar te goeder trouw bezitter zijn geweest van het perceelsdeel onder de overbouw.
5.Beoordeling
5.1.
Met de grieven bestrijdt [appellant] onder meer dat het bezit van [geïntimeerden] tien jaar heeft geduurd (grief II) en voorts dat [geïntimeerden] te goeder trouw waren (grief III).
5.2.
Het hof zal eerst beoordelen hoe lang het bezit door [geïntimeerden] heeft geduurd. [appellant] stelt dat de aanbouw pas in 2010 op zijn perceel is gebouwd, zodat het bezit door [geïntimeerden] en haar rechtsvoorgangers niet eerder dan in dat jaar moet worden geacht te zijn aangevangen. [geïntimeerden] stellen dat de aanbouw al veel langer op die plek stond, in ieder geval vanaf 1978.
5.3.
De rechtbank heeft de bestreden beslissing onder meer gebaseerd op de schriftelijke verklaring van [naam 4] , die het pand [straat 1] in 1978 kocht. [naam 4] heeft verklaard dat de omstreden aanbouw er in 1978 al was. Bij de descente heeft [naam 4] zijn schriftelijke verklaring ten overstaan van de rechter-commissaris bevestigd. Het oordeel van de rechtbank wordt bovendien ondersteund door de verklaring van [geïntimeerde 1] , die er toe strekt dat hij in 2010 niets aan de plaats van de aanbouw heeft veranderd, en de verklaring van [geïntimeerde 2] , dat voorheen op de [straat 2] 7A een reisbureau was gevestigd, en dat de huidige situatie toen ook al bestond.
In hoger beroep hebben [geïntimeerden] bovendien een schriftelijke verklaring in het geding gebracht van Margret Ursem, die, onder verwijzing naar een plattegrond van [straat 2] 7A, bevestigt dat de koelcel achterin het pand in 1982/1983 al aanwezig was. Met haar verwijzing naar het gearceerde gedeelte van de plattegrond is duidelijk dat zij hier op de omstreden aanbouw doelt.
[geïntimeerden] verwijzen tot slot naar een verklaring van Slabbekoorn, voormalig eigenaar van [straat 2] , die bevestigt dat zich in het achterste deel een koelcel bevond en dat hij deze heeft verbouwd tot kantoorruimte.
5.4.
[naam 1] heeft daartegenover schriftelijk verklaard dat er ten tijde van de koop in 2010 nog geen toiletgroep en keuken was in het pand, maar de rechtbank oordeelde daarover terecht dat [naam 1] daarover niet stellig is (‘voor zover ik weet’). De verklaring van [naam 5] gaat, zoals de rechtbank eveneens overwoog, over het dakterras en voor zover [naam 5] daaraan nog iets toevoegt over de uitbouw is dat (gelet op de gekozen bewoordingen: ‘volgens mij’ en ‘meen ik’) evenmin stellig.
5.5.
Het hof volgt daarom de rechtbank in de beoordeling van de verschillende verklaringen en concludeert daaruit dat de uitbouw van de [straat 2] 7A reeds in 2010 in de huidige omvang aanwezig was. Het hof concludeert gelet op de verklaring van [naam 4] en Ursem daarnaast dat deze aanbouw in die omvang ook al in 1978 althans 1982/1983 en derhalve langer dan 20 jaar aanwezig was voordat [appellant] op 9 december 2021 de verjaring stuitte. Grief II slaagt daarom niet.
5.6.
Met grief III betoogt [appellant] dat [geïntimeerde 1] bij zijn verkrijging in 2010 niet te goeder trouw was. [appellant] heeft zich in dit verband beroepen op een verschil in oppervlakte tussen de kadastrale omschrijving in de notariële akte van levering respectievelijk van splitsing en de werkelijke oppervlakte. Dit verschil was echter beperkt en bovendien beschikte [geïntimeerde 1] destijds over een taxatierapport van 23 maart 2010, waarin de op dat moment bestaande oppervlakte op 67m² was gesteld, derhalve slechts 1m² meer dan de kadastrale oppervlakte die in voorgaande aktes was vermeld. [geïntimeerden] hebben er onweersproken op gewezen dat een dergelijk klein verschil bij [geïntimeerde 1] ten tijde van de aankoop geen vragen behoefde op te roepen en geen aanleiding behoefde te zijn om te twijfelen of het pand wel geheel op eigen grond stond en de oppervlakte van het pand na te meten. Ook overigens is onvoldoende gebleken dat [geïntimeerde 1] zodanig moest twijfelen aan de juistheid van de oppervlakte dat hij niet te goeder trouw kon veronderstellen dat de opgegeven oppervlakte bij benadering juist was en dat de gehele bebouwing van de begane grond van het pand stond op het bijbehorende kadastrale perceel en niet op dat van de achterburen. Het hof concludeert uit een en ander dat [geïntimeerde 1] te goeder trouw was ten tijde van de verkrijging in 2010, zodat de grief faalt.
5.7.
Een en ander betekent dat ten tijde van de stuiting van de verjaring door [appellant] het perceelsdeel onder de overbouw zowel door de verkrijgende als door de bevrijdende verjaring eigendom van [geïntimeerden] was geworden.
5.8.
Grief I, waarmee [appellant] bestrijdt dat de panden op de beide percelen in het verleden één geheel hebben gevormd, kan aan dit oordeel niet afdoen. [appellant] heeft daarom bij de beoordeling van die grief geen belang.
5.9.
[appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
5.10.
Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 783,00
- salaris advocaat € 2.428,00
totaal € 3.211,00
6.Beslissing
Het hof:
6.1.
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
6.2.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 3.211,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
6.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. van Neck en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.