4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
Beoordeling van het geschil
Informatieverstrekking bezwaarfase
5. De stelling van eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om overlegging van de grondstaffels. Tijdens het hoorgesprek is de gemachtigde van eiser hier niet meer op teruggekomen en heeft hij een compromisvoorstel geformuleerd. Verweerder heeft uitspraak gedaan op basis van het nadere standpunt van eiser zoals dat tijdens het hoorgesprek is verwoord. Op die grond is de rechtbank van oordeel dat het niet overleggen van de grondstaffels verweerder niet in de beroepsfase kan worden tegengeworpen. Ook het vragen om de grondstaffels in het beroepschrift en het nadere beroepschrift brengt daarin geen wijziging. Verweerder heeft bij het verweerschrift de door eiser genoemde stukken, zoals de grondstaffels, ingebracht. De overige door eiser genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de woning in eerdere- en latere jaren - zijn geen op de zaak betrekking hebbende stukken. In zoverre is het beroep ongegrond ook met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. 6. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet Bestuursrecht (hierna: de Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221,
nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hoewel summier weergegeven, blijkt hieruit duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een afzonderlijk hoorverslag gevolgen te verbinden.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [B-straat] een aanzienlijk kleiner woonoppervlak heeft dan de woning en daarom niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing laten.
10. De rechtbank is verder van oordeel dat de resterende in het taxatierapport en waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle in [Z] gelegen rijwoningen zijn en de vergelijkingsobjecten wat omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder zijn de vergelijkingsobjecten, evenals de woning, alle gebouwd in 2002. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Met name het vergelijkingsobject [A-straat] 136, het buurpand dat op 3 december 2020 is verkocht voor € 416.000, laat zien dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht het buurpand dan ook het best met de woning vergelijkbaar.
11. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende waardematrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de staat van het onderhoud van de woning door het onderhoud in de waardematrix te kwalificeren als ondergemiddeld (2). Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud nog lager zou moeten worden gewaardeerd. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten hetzelfde bouwjaar (2002) hebben als de woning. De rechtbank ziet mede gelet hierop geen enkele aanleiding de waarde naar beneden bij te stellen. Dat sprake is van lokale verpaupering, en rekening zou moeten worden gehouden met een rompslompforfait en met de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren, heeft eiser slechts gesteld maar niet onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan deze stelling voorbij.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning bovengemiddeld (4) is. De woning heeft aan de achterzijde een vrij uitzicht op het weiland. Dat geldt ook voor het vergelijkingsobject
[A-straat] 136 die in dezelfde straat als de woning is gelegen. Het vergelijkingsobject [C-straat] heeft weliswaar een gemiddelde (3) ligging, maar dit komt doordat het object geen vrij uitzicht heeft aan de achterzijde.
COVID-19/Corona en oorlog in Europa
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onroerende zaak terecht gewaardeerd op de waardepeildatum. Waardering naar toestandsdatum kan naar het oordeel van de rechtbank enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank baseert dat enerzijds op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer:
“De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak. (…) Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden.” (Kamerstukken II 1992-93, 22 885, nr. 3, p. 45-47.)
“Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.’’ (Handelingen II 1993-94, nr. 84, p. 5741).
14. Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor wijziging van de toestandsdatum. Deze beroepsgrond faalt.
15. De stelling van eiser dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa faalt eveneens. Op de waardepeildatum was immers nog geen sprake van een oorlogssituatie in Europa.
16. Al hetgeen eiser overigens of anders nog heeft aangevoerd kan niet leiden tot een lagere waarde dan in de beschikking is vermeld.
17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Verzoek vergoeding immateriële schade
18. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van uitspraak in het beroep. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. Het bezwaarschrift is bij verweerder binnengekomen op 2 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 21 september 2023. Omdat er binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak wordt gedaan heeft eiser dus geen recht op vergoeding van immateriële schade. 19. Verweerder heeft verzocht om een kostenveroordeling van eiser. Verweerder is door onder meer de handelwijze van de gemachtigde van eiser en het grote aantal bezwaarschriften van andere gemachtigden gedwongen geweest om drie externe taxateurs in te schakelen om de afdoening van de bezwaarschriften mogelijk te maken. De kosten daarvan, voor zover toe te rekenen aan de voorliggende zaak, heeft verweerder berekend op 5 uren maal een tarief van € 75 exclusief BTW, waarvan 1 uur voor de bezwaarfase (advisering) en 4 uur voor de beroepsfase (opstellen taxatierapport). In het verweerschrift en tijdens de mondelinge behandeling van het beroep heeft verweerder zijn standpunt nader toegelicht. Verweerder heeft gewezen op de uitspraken van Hof Den Haag 22 februari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:672, rechtbank Rotterdam 3 maart 2023, 20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft onderbouwd dat de wijze waarop de gemachtigde van eiser procedeert verweerder op extra kosten heeft gejaagd. De wijze waarop de gemachtigde van eiser zowel in bezwaar als in beroep onvoldragen stukken inzendt maakt dat verweerder onnodig veel tijd in het voorliggende geschil (en andere beroepen met dezelfde gemachtigde) moet investeren. Dat zijn geen kosten van het eigen ambtelijk apparaat maar kosten van tegen betaling ingehuurde externe deskundigen. Ook in het voorliggende geval heeft (de gemachtigde van) eiser ondanks de gedegen onderbouwing van het standpunt van verweerder volstaan met een veelheid aan niet relevante betogen en stellingen over covid, de oorlog in Oekraïne, de crisis in Nederland en een zogenoemde pinpointbrief van 52 pagina’s, nagenoeg geheel bestaande uit een brij van niet ter zake dienende stukken. Eerst tijdens de mondelinge behandeling van het beroep worden stellingen ingenomen die enig raakvlak met het voorliggende geschil hebben. Tijdens de bezwaarfase heeft gemachtigde ondanks de hiervoor vermelde waarschuwing volhard in zijn reeds jarenlang volgehouden wijze van procederen en heeft daarmee onnodige kosten veroorzaakt bij verweerder. De rechtbank acht het haar taak om gegeven het bij voortduring niet naar behoren procederen de daarvoor in redelijkheid gemaakte kosten aan de zijde van verweerder, zoals deze naar het oordeel van de rechtbank geloofwaardig zijn gesteld en naar behoren onderbouwd door verweerder, toe te wijzen. Voor het volstaan met wederom een waarschuwing geven dan wel een matiging van het toe te wijzen bedrag ziet de rechtbank geen gronden. De rechtbank zal aldus beslissen en de gevolgen van de handelwijze van de gemachtigde aan eiser toerekenen.
Proceskosten en griffierecht
21. De rechtbank veroordeelt eiser in de door verweerder gemaakte proceskosten voor het bezwaar en beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 375.
22. Omdat het beroep ongegrond is hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden.”