ECLI:NL:GHAMS:2024:855

• Datum uitspraak: 9 april 2024
• Publicatiedatum: 3 april 2024
• Zaaknummer: 200.330.793/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Lieber; A.D.R.M. Boumans; B.J.M. Gehlen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen notaris over afwijkingen in leveringsakte en rectificatieakte

In deze zaak heeft klager in mei 2019 een bedrijfshal gekocht, waarbij de kandidaat-notaris op 11 juli 2019 de akte van levering heeft gepasseerd. Klager heeft de notaris verweten dat de leveringsakte op wezenlijke punten afwijkt van de koopovereenkomst. Op 9 januari 2020 heeft de notaris een rectificatieakte gepasseerd, waarin een correctie is aangebracht op de splitsing van het verkochte perceel. Klager heeft de klacht ingediend tegen de notaris, omdat hij meent dat de notaris zich verschuilt achter anderen en dat er geen hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden. De kamer voor het notariaat heeft de klacht ongegrond verklaard, maar klager heeft hiertegen hoger beroep aangetekend. Het hof heeft de zaak behandeld op 25 januari 2024, waarbij zowel klager als de notaris zijn verschenen. Het hof heeft vastgesteld dat de klacht over de leveringsakte niet-ontvankelijk is, omdat deze te laat is ingediend. De klacht over de rectificatieakte is wel ontvankelijk, maar het hof oordeelt dat de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. De beslissing van de kamer is deels vernietigd, maar de overige beslissingen zijn bevestigd.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.330.793/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/413659 / KL RK 23-1

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 april 2024

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

gemachtigde: mr. R.J. de Boer, advocaat te Assen,

tegen

mr. [geïntimeerde] ,

notaris te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1. De zaak in het kort

Klager heeft in mei 2019 een bedrijfshal gekocht. Een kantoorgenoot van de notaris (hierna: de kandidaat-notaris) heeft op 11 juli 2019 de akte van levering gepasseerd. Op 9 januari 2020 heeft de notaris een rectificatieakte gepasseerd waarbij een correctie is aangebracht op de splitsing van het verkochte en geleverde perceel. Klager verwijt de notaris dat de leveringsakte van 11 juli 2019 op wezenlijke punten afwijkt van de koopovereenkomst. Klager verwijt de notaris daarnaast dat hij zich verschuilt achter anderen en dat er geen hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 9 augustus 2023 een beroepschrift – met een bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 14 juli 2023 (ECLI:NL:TNORARL:2023:40). Op 25 augustus 2023 heeft hij dit beroepschrift aangevuld.

2.2.

De notaris heeft op 21 september 2023 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 25 januari 2024. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van mr. [naam], kandidaat-notaris te [plaats] (kantoorgenoot van de notaris) zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigde en de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

3. Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Op 6 mei 2019 heeft klager een bedrijfshal met grond (hierna: de bedrijfshal) gekocht. In de koopovereenkomst is een koopsom van € 120.000,- overeengekomen waarbij, aldus klager, is inbegrepen de koop van enkele roerende zaken ten bedrage van € 10.000,-.

3.2.

Op 24 juni 2019 zijn klager en de verkoper op het kantoor van de (kandidaat-) notaris geweest in verband met de levering van de bedrijfshal. Vanwege een verschil van mening tussen klager en de verkoper over de uitwerking van de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken heeft de beoogde levering op die datum echter geen doorgang gevonden

3.3.

Op 11 juli 2019 heeft de kandidaat-notaris de akte van levering met betrekking tot de bedrijfshal alsnog gepasseerd. In de leveringsakte staat, onder meer, het volgende:

“
De koopprijs van het verkochte is: honderddertigduizend euro (€ 130.000,00). In de koopprijs is een bedrag van tienduizend euro (€ 10.000,00) voor roerende zaken begrepen .”

3.4.

Op 9 januari 2020 heeft de notaris een rectificatieakte gepasseerd. In deze akte is een correctie aangebracht op de splitsing van het op 11 juli 2019 geleverde perceel.

4. De klacht

Klager verwijt de notaris onzorgvuldig handelen omdat:

de akte van levering van 11 juli 2019 op wezenlijke punten afwijkt van de koopovereenkomst van 6 mei 2019;

de notaris de gemaakte afspraken heeft genegeerd of niet heeft nagekomen en zijn aandeel in de gemaakte fouten niet heeft erkend;

de notaris hem aan het lijntje heeft gehouden en zich heeft verscholen achter anderen, die hij de schuld geeft. Ook heeft de notaris niet persoonlijk

gereageerd bij de behandeling van de eerder bij de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging (KNB) ingediende klacht; er is volgens klager geen vorm van overleg en van hoor en wederhoor geweest.

5. Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.

5.2.

Ter onderbouwing van zijn klacht voert klager het volgende aan. Volgens de akte van levering van 11 juli 2019 bedraagt de koopsom € 130.000,- terwijl in de koopovereenkomst van mei 2019 een koopsom van € 120.000,- is overeengekomen. Klager heeft de verkoper voorafgaand aan de levering van de bedrijfshal een bedrag van € 10.000,- in contanten betaald. Dit bedrag, dat volgens klager in mindering zou worden gebracht op de bij de levering nog te betalen restant koopsom, heeft klager vooruit betaald om nog voor de levering te kunnen verhuizen. In hoger beroep stelt klager dat hij door de vergissing van de kandidaat-notaris waarbij zij het zogenaamde verkoperskaartje in eerste instantie niet goed heeft verwerkt in de leveringsakte op het verkeerde been is gezet. Bij klager is daardoor de indruk kunnen ontstaan dat partijen hebben gedwaald over de omvang van het verkochte perceel. De verwijtbare handelwijze van de kandidaat-notaris dient, aldus klager, tuchtrechtelijk aan de notaris te worden toegerekend.

5.3.

De notaris stelt voorop dat het dossier is behandeld door zijn kandidaat-notaris. Zij heeft ook, als waarnemer van de notaris, op 11 juli 2019 de leveringsakte gepasseerd. De rectificatieakte is gepasseerd door de notaris. De notaris voert daarom zowel namens zijn kandidaat-notaris als voor zichzelf verweer.

De notaris stelt voorts dat het verkoperskaartje bij de koopovereenkomst doorslaggevend is voor wat er geleverd moest worden. De kandidaat-notaris heeft dit ook schriftelijk aan klager bevestigd. Dit kaartje is door de kandidaat-notaris in de Kadaster applicatie SPLITS digitaal verwerkt waarbij er in eerste instantie door haar een vergissing is gemaakt. In de rectificatieakte is deze vergissing gecorrigeerd; het kan immers niet zo zijn, aldus de notaris, dat door een – achteraf gezien – onjuiste weergave in de leveringsakte klager meer grond geleverd zou hebben gekregen dan dat er tussen klager en verkoper was overeengekomen. Er bestond geen enkele twijfel over de omvang van het over te dragen perceel omdat het aan de koopovereenkomst bijgesloten verkoperskaartje door partijen geel was ingekleurd. Van een misverstand of een dwaling kan, aldus de notaris, geen sprake zijn.

Ontvankelijkheid

5.4.

Het hof zal in het kader van de ontvankelijkheid van de klacht ambtshalve beoordelen of de klacht in eerste aanleg binnen de daarvoor in de wet gestelde vervaltermijn is ingediend. Deze vraag heeft het hof aan de orde gesteld bij de behandeling van het hoger beroep. Ingevolge artikel 99 lid 21 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde persoon kennis heeft genomen van het handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen jegens de notaris aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.

5.5.

Het onder a) geformuleerde verwijt van klager heeft betrekking op de leveringsakte van 11 juli 2019. De klacht van klager komt erop neer dat de inhoud van de leveringsakte afwijkt van de koopovereenkomst. Klager heeft op 11 juli 2019 kennisgenomen, althans redelijkerwijs kennis kunnen nemen van deze akte. Nu klager zijn klacht op 3 januari 2023 heeft ingediend was de genoemde klachttermijn van drie jaar op dit onderdeel van de klacht al verstreken. Dit betekent dat het hof dit onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk zal verklaren. Het hof voegt daaraan toe dat zelfs indien dit klachtonderdeel wél tijdig zou zijn ingediend de notaris in dit geval geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt, ook niet als werkgever, omdat de notaris geen bemoeienis heeft gehad met de leveringsakte waar de klacht op ziet (vgl. ook ECLI:NL:GHAMS:2020:2320). De leveringsakte is opgesteld en gepasseerd door de kandidaat-notaris als waarnemer van de waargenomen notaris. Zij heeft in deze hoedanigheid een eigen (tuchtrechtelijke) verantwoordelijkheid. Door de notaris kan deze verantwoordelijkheid niet worden overgenomen.

5.6.

De onder b) genoemde klacht – waarin het hof leest dat de notaris geen rectificatieakte had mogen passeren waarbij de omschrijving van het overgedragen perceel is aangepast – is naar het oordeel van het hof wél tijdig ingediend. Deze akte dateert van 9 januari 2020 en de klacht is, zoals eerder opgemerkt, op 3 januari 2023 ingediend. Ook de bejegeningsklachten zoals omschreven onder c) zijn naar het oordeel van het hof tijdig ingediend. Deze klachtonderdelen zijn ontvankelijk.

Inhoudelijk

5.7.

Ten aanzien van de klacht dat de notaris in de akte van rectificatie van 9 januari 2020 de erfgrens niet overeenkomstig de gemaakte afspraken heeft beschreven heeft de kamer, kort samengevat, geoordeeld dat niet van enig tuchtrechtelijk laakbaar handelen is gebleken. De notaris heeft op grond van het zogenaamde verkoperskaartje in redelijkheid tot de conclusie kunnen komen dat er een kennelijke fout is gemaakt bij het (digitaal) intekenen van het over te dragen perceel. Het hof heeft geen redenen om ten aanzien van deze klacht anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan; ter terechtzitting in hoger beroep heeft de notaris ook inzichtelijk gemaakt dat er bij het opmaken van de leveringsakte in eerste instantie een vergissing is gemaakt bij het intekenen van het perceel. Het beroep van klager dat er nadere afspraken zouden zijn gemaakt over de overdracht van extra grond moet worden afgewezen bij gebreke aan een concrete feitelijke onderbouwing. Naar het oordeel van het hof had de notaris geen redenen om te twijfelen over de bedoeling van partijen over de grootte van het over te dragen perceel. Dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.

5.8.

Voor wat betreft het verwijt van klager dat de notaris zich achter anderen zou hebben verscholen en dat er geen vorm van overleg is geweest heeft de kamer, samengevat, geoordeeld dat deze verwijten door klager onvoldoende feitelijk zijn onderbouwd. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen. Dit betekent dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.

5.9.

De conclusie is dat het beroep faalt. Omdat het hof ten aanzien van klachtonderdeel a tot een ander oordeel dan de kamer komt zal de beslissing van de kamer deels worden vernietigd.

6. Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing voor wat betreft klachtonderdeel a;

en in zoverre opnieuw beslissende:

- verklaart klachtonderdeel a niet-ontvankelijk;

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, A.D.R.M. Boumans en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024 door de rolraadsheer.