ECLI:NL:GHAMS:2024:825

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.308.328/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9015044 CV EXPL 21-2055

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 april 2024

inzake

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M. Raaijmakers te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] (gezamenlijk: [appellanten] ) en Rochdale genoemd.

1.De zaak in het kort

De moeder van [appellant 1] en [appellant 2] huurde vanaf 1 april 1987 een woning van Rochdale en woonde daar met haar kinderen. In de loop der jaren zijn de kinderen de deur uitgegaan, behalve [appellant 2] die steeds bij zijn moeder is blijven wonen. [appellant 1] heeft wel een tijd op zichzelf gewoond, maar is later naar de ouderlijke woning teruggekeerd. Moeder is in 2020 overleden. [appellanten] hebben voortzetting van de huurovereenkomst gevorderd op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, op de grond dat [appellanten] niet over een huisvestingsvergunning beschikten. [appellant 1] heeft deze vergunning kort na het wijzen van het bestreden vonnis van de gemeente [gemeente] verkregen. Het hof heeft te beslissen of [appellanten] aan de (overige) vereisten van artikel 7:268 leden 2 en 3 BW voldoen, te weten of zij met moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd en of zij uit financieel oogpunt voldoende waarborg bieden voor betaling van de huur. Het hof is van oordeel dat dat het geval is, zodat [appellanten] de huurovereenkomst kunnen voortzetten.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 7 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] (hierna: de kantonrechter) van 14 december 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en Rochdale als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). Rochdale heeft vervolgens een anticipatie exploot uitgebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 1 februari 2024 laten toelichten, [appellanten] door mr. Raaijmakers voornoemd en Rochdale door mr. L.C. Strating, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - hun vorderingen alsnog zal toewijzen en die van Rochdale zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.

Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende.

3.1.

Met ingang van 1 april 1987 heeft Rochdale de sociale huurwoning aan de [straatnaam] 5A te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd aan wijlen [naam] , de moeder van [appellant 1] (geboren op 13 november 1985) en [appellant 2] (geboren op 7 februari 1993). [appellant 2] heeft een aangeboren hersenafwijking.

3.2.

De woning is een vijfkamerwoning met tuin met een oppervlakte van 110 m2. De laatst bekende huur bedraagt € 674,45 per maand.

3.3.

[appellant 1] heeft in de periode 13 augustus 2004 tot en met 19 januari 2017 niet ingeschreven gestaan op het adres van de woning en elders gewoond. Sinds 20 januari 2017 staat [appellant 1] weer ingeschreven op het adres van de woning. [appellant 2] staat sinds zijn geboorte onafgebroken ingeschreven op het adres van de woning.

3.4.

[naam] (hierna ook: moeder) is op 1 augustus 2020 overleden.

3.5.

[appellanten] hebben Rochdale verzocht de huurovereenkomst van hun moeder te mogen voortzetten. Rochdale heeft dit verzoek afgewezen.

4.Beoordeling

De procedure bij de kantonrechter

4.1.

Samengevat hebben [appellanten] in eerste aanleg gevorderd, primair, dat zij de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voortzetten en, subsidiair, dat Rochdale wordt veroordeeld om zich in te spannen om voor hen een andere woning te vinden, met veroordeling van Rochdale in de kosten van de procedure. [appellanten] hebben aan hun primaire vordering ten grondslag gelegd dat zij met hun moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd en aan de overige voorwaarden voldoen om de huur na het overlijden van hun moeder voort te zetten. Ten aanzien van de subsidiaire vordering hebben [appellanten] aangevoerd dat hun woonbelang prevaleert boven het belang van Rochdale om de huurovereenkomst niet voort te zetten.

4.2.

Rochdale heeft zich in eerste aanleg tegen toewijzing van de vorderingen verweerd. Wat betreft de primaire vordering is volgens Rochdale niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:268 leden 2 en 3 BW. Ten aanzien van de subsidiaire vordering ontbreekt volgens Rochdale een juridische grondslag. Rochdale heeft in reconventie gevorderd dat [appellanten] , bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, worden veroordeeld tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellanten] tot betaling van de proceskosten.

4.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, uitvoerbaar bij voorraad. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van Rochdale toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft afgewezen en de proceskosten heeft begroot op nihil. De kantonrechter heeft daartoe voor zover in hoger beroep nog van belang onder meer geoordeeld dat de vordering tot voortzetting van de huur diende te worden afgewezen, omdat [appellanten] niet over de benodigde huisvestingsvergunning beschikten en er niet van kon worden uitgegaan dat zij daar op korte termijn over zouden beschikken. Bij die stand van zaken behoefden de overige wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst ex artikel 7:268 leden 2 en 3 BW (onder meer het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en het bieden van voldoende financiële waarborg voor het betalen van de huur) geen bespreking.

De procedure bij het hof

4.4.

Tegen de beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vijf grieven op. De grieven kunnen deels gezamenlijk worden besproken.

4.5.

Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW wijst de rechter de vordering in ieder geval af als a) de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet, b) de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en c) de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt wanneer die voor de woning vereist is.

4.6.

Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning zal het samenleven van een kind en een ouder niet zonder meer als duurzaam kunnen worden aangemerkt. Bij deze beoordeling kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.

4.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] de vordering tijdig hebben ingesteld en dat zij hoofdverblijf in het gehuurde hebben.

Huisvestingsvergunning, artikel 7:268 lid 3 sub c BW

4.8.

[appellanten] beklagen zich in hoger beroep erover dat de kantonrechter hun primaire vordering heeft afgewezen op de grond dat zij niet over een huisvestingsvergunning beschikten, terwijl ook niet te verwachten was dat zij deze op korte termijn zouden verkrijgen. [appellant 1] heeft echter kort na het wijzen van het bestreden vonnis bij de gemeente [plaats] een huisvestingsvergunning aangevraagd voor de woning en de gemeente heeft deze vergunning op 23 december 2021 verleend.

4.9.

Rochdale heeft aangevoerd dat het haar verbaast dat [appellant 1] de vergunning heeft verkregen. Normaal gesproken dient bij de aanvraag bij de gemeente een akkoordverklaring van de eigenaar van de woning te worden overgelegd, maar Rochdale is daar niet om gevraagd en heeft die dan ook niet afgegeven. Rochdale zou (desgevraagd) geen toestemming hebben gegeven, omdat [appellant 1] niet aan de passendheidscriteria voor de woning voldoet. Het gaat om een (vijfkamer)woning waarbij gezinnen met drie of meer minderjarige kinderen voorrang hebben. Dat [appellant 1] inmiddels over een huisvestingsvergunning beschikt, brengt volgens Rochdale niet mee dat [appellant 2] voldoet aan het vereiste van het hebben van een huisvestingsvergunning voor de woning. De vergunning is persoonsgebonden en [appellant 2] komt daar niet voor in aanmerking, aldus Rochdale.

4.10.

Het hof verwerpt het betoog van Rochdale. Rochdale heeft haar stellingen onvoldoende gemotiveerd in het licht van hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd. [appellanten] hebben onweersproken aangevoerd dat de gemeente [plaats] op haar website in de toelichting bij de procedure om een huisvestingsvergunning aan te vragen vermeldt dat deze gebonden is aan het adres én aan de bewoners die er wonen. Verder staat in de begeleidende brief bij de huisvestingsvergunning, die [appellanten] hebben overgelegd, dat deze pas geldig is
‘als alle leden van uw huishouden in de gemeentelijke basisadministratie (BRP) op het adres zijn ingeschreven’. Onvoldoende is bestreden dat [appellant 2] in dit kader als lid van het huishouden van [appellant 1] kan worden beschouwd. Uit het dossier blijkt dat zowel [appellant 1] als [appellant 2] op het adres van de woning staan ingeschreven. Bij deze stand van zaken hebben zowel [appellant 1] als [appellant 2] naar het oordeel van het hof voldaan aan het vereiste van het hebben van een huisvestigingsvergunning zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 3 sub c BW.

Gemeenschappelijke huishouding

4.11.

Volgens [appellanten] voldoen zij aan het vereiste dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met hun moeder hebben gevoerd. Zij hebben de vaste lasten, zoals de huur, de boodschappen en nutsvoorzieningen samen gedragen. Zij kookten en aten samen en gingen gezamenlijk op vakantie. Daarnaast hielpen [appellanten] actief mee in de huishouding en in de onderneming van hun moeder, die in de woning een gastouderbureau exploiteerde. Verder hebben zowel [appellant 1] als [appellant 2] hun moeder maandenlang verzorgd en begeleid bij medische controles en behandelingen. Als bewijs van de gemeenschappelijke huishouding hebben [appellanten] bankafschriften, WhatsApp-berichten en reisdocumenten overgelegd. Ook hebben zij een groot aantal verklaringen van buurtbewoners en derden overgelegd, die getuigen over de samenwoning van [appellanten] en hun moeder. Daarnaast hebben zij foto’s en filmpjes ingebracht waarop zij onder meer te zien zijn bij gezamenlijke activiteiten en uitstapjes.

4.12.

Naar het oordeel van het hof komt uit deze stukken een overtuigend beeld naar voren van het bestaan van een daadwerkelijke gemeenschappelijke huishouding. Zo kan uit de bankafschriften financiële verstrengeling tussen [appellant 1] en [appellant 2] en hun moeder worden afgeleid met betrekking tot het gezamenlijk voorzien in de kosten van huisvesting en levensonderhoud. Uit deze afschriften blijkt dat zowel [appellant 1] als [appellant 2] regelmatig bedragen hebben overgeboekt naar de rekening van moeder, [appellant 1] een aantal keren onder de vermelding ‘huishuur’. [appellanten] hebben ter zitting desgevraagd meegedeeld dat zij op verzoek van hun vorige advocaat slechts over een beperkte periode (2019-2020) bankafschriften hebben overgelegd, maar dat het beeld hetzelfde zou zijn wanneer zij afschriften over een langere periode zouden overleggen. Het hof ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Ook is afdoende gebleken dat [appellanten] en hun moeder huishoudelijke taken samen hebben verdeeld en verricht, zoals het doen van boodschappen en het schoonhouden van de woning, ook in het kader van het door moeder in de woning geëxploiteerde gastouderbedrijf, en dat zij veel tijd met elkaar doorbrachten. Rochdale heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist.

4.13.

Op vorenstaande gronden concludeert het hof dat zowel [appellant 1] als [appellant 2] met hun moeder een gemeenschappelijke huishouding voerden.

Had de gemeenschappelijke huishouding van [appellanten] met hun moeder een duurzaam karakter?

4.14.

Vervolgens heeft het hof te beoordelen of de gemeenschappelijke huishouding een duurzaam karakter droeg. Hierbij maakt het hof onderscheid tussen de omstandigheden van [appellant 2] en [appellant 1] , omdat hun situatie zeer verschillend is.

4.15.

Ten aanzien van [appellant 2] staat vast dat hij sinds zijn geboorte (dus sinds 1993) met zijn moeder en sinds 2017 wederom met zijn broer [appellant 1] in de woning woont. Ook staat naar het oordeel van het hof vast dat zich ten aanzien van [appellant 2] bijzondere omstandigheden voordoen en dat niet voor de hand ligt dat [appellant 2] ‘uit zal vliegen’. Er is geen sprake van een reguliere ouder-kind situatie, waarbij [appellant 2] op enig moment op eigen benen zou gaan staan. Het hof gaat voorbij aan het, niet nader gemotiveerde, betoog van Rochdale dat ondanks de beperkingen van [appellant 2] zich een aflopende samenleving voordoet. [appellant 2] heeft blijkens de stukken een aangeboren hersenafwijking, waardoor hij functioneert als een zes- tot twaalfjarige. [appellanten] hebben voldoende onderbouwd dat [appellant 2] voortdurend (inwonende mantel-) zorg nodig heeft en vanwege zijn beperkingen niet in staat is om zelfstandig te wonen. [appellanten] hebben daartoe onder meer verwezen naar een brief van een psychiatrisch verpleegkundige en verklaringen van de huisarts. Ook blijkt uit deze stukken dat het naar verwachting grote nadelige consequenties voor [appellant 2] zal hebben wanneer hij en [appellant 1] uit elkaar gehaald worden en wanneer hij zijn vertrouwde woonomgeving moet verlaten, gezien zijn behoefte aan veiligheid, voorspelbaarheid en geborgenheid. Verder volgt uit het dossier dat sprake is van enige wederkerigheid. Het hof acht aannemelijk dat [appellant 2] op eigen wijze een bijdrage heeft geleverd aan het huishouden en zoveel als voor hem mogelijk is, heeft meegeholpen bij het in de woning gevestigde gastouderbedrijf. Datzelfde geldt voor het verlenen van zorg aan moeder toen zij ziek werd. Op grond van een en ander is het hof van oordeel dat wat betreft [appellant 2] aan het vereiste van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding is voldaan.

4.16.

Samengevat is ten aanzien van [appellant 1] in dit verband het volgende aangevoerd. [appellant 1] heeft ter zitting in hoger beroep uiteengezet dat hij de ouderlijke woning in 2004 heeft verlaten. Hij heeft achtereenvolgens bij zijn broer, bij iemand met wie hij een relatie had en vervolgens (in de periode 2008-2017) in de woning van zijn zus gewoond, dit laatste omdat zij met haar man, die profvoetballer was, naar het buitenland ging. Toen zijn zus terugkwam, heeft [appellant 1] besloten om weer bij zijn moeder en [appellant 2] te gaan wonen en sindsdien staat hij opnieuw ingeschreven op het adres van de ouderlijke woning. Het was zijn bedoeling en die van zijn moeder om samen te blijven wonen, samen met [appellant 2] , aan wie in het begin vooral zijn moeder zorg verleende. [appellant 1] had geen plannen om de woning te verlaten. [appellant 1] is een homoseksuele man van kleur en hij voelde zich volledig geaccepteerd door zijn moeder, die tevens zijn beste vriendin was. Ook voelde hij zich veilig in de buurt waar de woning ligt, hetgeen niet geldt voor alle buurten in [plaats] . Dat hij niet meer van plan was om uit te vliegen, blijkt volgens [appellant 1] ook uit het feit dat hij plannen had om, naast zijn eigen baan in het ziekenhuis, een grotere rol in het gastouderbedrijf van zijn moeder te gaan spelen. Overigens is hij nu nog steeds voornemens om het gastouderbedrijf weer op te zetten; hij beschikt inmiddels over de vereiste papieren. Ook was het de bedoeling dat zijn moeder op zijn kind zou gaan passen, wanneer zijn wens om vader te worden via een co-ouderschapsconstructie zou worden verwezenlijkt. [appellant 1] heeft daarbij verwezen naar een co-ouderschapscontract uit januari 2020. Een en ander heeft volgens [appellant 1] door het overlijden van zijn moeder nog geen vervolg gekregen. Toen [appellant 1] bij zijn moeder introk, was zij nog niet ziek. Zijn moeder heeft in november 2018 de diagnose van haar ziekte te horen gekregen. Tijdens haar ziekte heeft [appellant 1] voor haar gezorgd en heeft hij ook de mantelzorg voor zijn broer [appellant 2] verder overgenomen, toen moeder niet goed meer voor [appellant 2] kon zorgen. In deze procedure zijn voor [appellant 1] de woonvereisten van [appellant 2] leidend, gezien diens medische gesteldheid. Voor [appellant 1] is het van het grootste belang dat [appellant 2] geen verdere nadelige gevolgen zal ondervinden van het overlijden van hun moeder en dat hij mantelzorg aan hem kan blijven verlenen.

4.17.

Het hof is van oordeel dat de terugkeer van [appellant 1] naar de woning van zijn moeder niet als tijdelijk was bedoeld. Het hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. Uit de stukken blijkt dat moeder nog niet ziek was, toen [appellant 1] weer in de woning ging wonen, zodat het hof [appellant 1] volgt in zijn stelling dat zijn terugkeer niet was ingegeven door de wens om haar te verzorgen. Ook de overige door [appellant 1] genoemde redenen om niet meer ‘uit te willen vliegen’ als hiervoor vermeld acht het hof geloofwaardig en voldoende gemotiveerd. Uit de stukken volgt dat [appellant 1] reeds een rol speelde bij het gastouderbedrijf van moeder; dat hij een groter aandeel op zich wilde gaan nemen kan worden afgeleid uit het feit dat hij daartoe een opleiding heeft afgerond. Ook blijkt uit het dossier dat hij, samen met moeder, de mantelzorg voor [appellant 2] op zich heeft genomen. Daarnaast heeft [appellant 1] voldoende toegelicht dat hij, voordat moeder kwam te overlijden, voornemens was om een gezin te stichten waarbij moeder een rol zou gaan spelen door op het kind te gaan passen, als het vaderschap hem gegeven was.

4.18.

Ook overigens concludeert het hof dat [appellant 1] voldoende heeft aangetoond dat hij met moeder een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, die in de loop der tijd een duurzaam karakter heeft gekregen. Rochdale heeft gewezen op een aantal feiten die volgens haar contra-indicaties voor dat duurzame karakter zijn. Zo heeft Rochdale erop gewezen dat [appellant 1] in 2020 aanspraak heeft gemaakt op een voorrangsregeling voor huurwoningen voor personen werkzaam in de onderwijs- en zorgsector en toen dus getracht heeft om een andere woning te verkrijgen, hetgeen in strijd is met een duurzame samenleving. [appellant 1] heeft aangevoerd dat hij destijds vanwege de coronacrisis en zijn werkzaamheden als verpleegkundige op de longafdeling van het ziekenhuis, het risico op besmetting wilde beperken en daarom getracht heeft om ander onderdak te vinden, hetgeen niet gelukt is. Na een aantal maanden (maart-juli 2020) te hebben rondgezworven en bij familie, vrienden en collega’s te hebben geslapen, is hij weer teruggekeerd in de woning, ook om voor zijn moeder en broer [appellant 2] te zorgen omdat zijn moeder dat destijds niet meer aankon. Deze uitleg is plausibel en doet gelet op de omstandigheden (de onzekere situatie bij het uitbreken van de coronacrisis, het feit dat [appellant 1] werkzaam was op de longafdeling van een ziekenhuis en dat zijn moeder vanwege haar ziekte in de risicogroep viel) niet af aan de intentie van [appellant 1] om duurzaam met zijn moeder te wonen. Ook het feit dat [appellant 1] sinds 2011 bij Woningnet staat ingeschreven, welke inschrijving hij heeft laten voortduren, doet in dit geval geen afbreuk aan het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Een en ander past bij de door [appellant 1] gestelde gang van zaken, waarbij hij aanvankelijk niet de bedoeling had om bij zijn moeder te blijven wonen. Ook is niet gebleken dat hij, afgezien van in de eerste helft van 2020, op woningen heeft gereageerd. Rochdale heeft verder nog aangevoerd dat uit het door [appellant 1] overgelegde co-ouderschapscontract blijkt dat [appellant 1] voornemens was om op korte termijn een gezin te stichten en dat hij in dat kader met de andere ‘wensouder’ (de moeder) zou gaan samenwonen wanneer zij zwanger zou geraken, hetgeen niet strookt met de wens om bij zijn moeder te blijven wonen. Het hof volgt [appellant 1] in zijn stelling dat het niet zijn bedoeling was om samen te wonen met de moeder van zijn kind; het hof leest in die overeenkomst geen verplichting tot samenwonen, nog afgezien van het feit dat het om een (niet-ondertekend) ontwerp van het contract gaat. Ook hetgeen Rochdale overigens nog heeft aangevoerd, brengt het hof niet tot een ander oordeel omtrent de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding voor wat betreft [appellant 1] .

4.19.

Naar het oordeel van het hof is aldus voldoende komen vast te staan dat zowel [appellant 2] als [appellant 1] de bedoeling hadden om blijvend samen te wonen met hun moeder (en ook met elkaar). De hiervoor besproken omstandigheden waaronder [appellanten] met hun moeder woonden, zijn in onderling verband beschouwd voldoende bijzonder om de samenlevingssituatie van moeder en haar beide zonen het karakter van een aflopende gemeenschappelijke huishouding te ontnemen.

Onvoldoende financiële waarborg? Artikel 7:268 lid 3 onder b BW

4.20.

Wat betreft het vereiste van het bieden van voldoende financiële waarborg voor het betalen van de huur, overweegt het hof het volgende. Aan dit vereiste is voldaan. Dat het inkomen van [appellant 2] , die naast zijn vaste baan bij een supermarkt aanvullend een Wajong-uitkering ontvangt, ontoereikend is, staat daaraan niet in de weg. Vast staat immers dat [appellant 1] over voldoende inkomen beschikt om de huur te kunnen voldoen. Sinds het overlijden van moeder, hebben [appellanten] de huur ook aan Rochdale betaald. Rochdale heeft een en ander niet weersproken.

Bewijsaanbod

4.21.

Rochdale heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

Slotsom

4.22.

De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en het hof zal voor recht verklaren dat [appellanten] de huurovereenkomst als huurders kunnen voortzetten. Rochdale zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

5.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [naam] en Rochdale door [appellanten] en Rochdale is voortgezet op grond van artikel 7:268 leden 2 en 3 BW en tegen gelijkblijvende huurvoorwaarden;

wijst de vorderingen (in reconventie) van Rochdale af;

veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg (in conventie en reconventie) aan de zijde van [appellanten] begroot op € 188,83 aan verschotten en € 374,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 474,18 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris, en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.