ECLI:NL:GHAMS:2024:82

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.328.794/01 KG

zaak-/ rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/734273/KG ZA 23-452

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 januari 2024

inzake

GRASWEG 46 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: thans geen, voorheen: mr. B. Coskun te Amsterdam,

tegen

TER STEEGE BOUW VASTGOED APELDOORN B.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C. Beltman te Enschede.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Grasweg 46 en Ter Steege genoemd.

Grasweg 46 is bij dagvaarding van 19 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 2 juni 2023 (hierna: de voorzieningenrechter), onder bovenvermeld zaak- /rolnummer bij mondelinge uitspraak in kort geding gewezen tussen Grasweg 46 als eiseres en Ter Steege als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven, met als bijlage een productie.

Op de eerstdienende dag heeft Grasweg 46 geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. Ter Steege heeft een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Grasweg 46 heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de door Grasweg 46 gevorderde voorlopige voorzieningen zal toewijzen, met veroordeling van Ter Steege in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

Ter Steege heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Grasweg 46 in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis enige feiten genoemd die in hoger beroep niet in geschil zijn en die het hof ook tot uitgangspunt zal nemen, aangevuld met andere feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.

2.1

Op 6 april 2023 hebben Grasweg 46 als verkoper en Ter Steege als koper een koopovereenkomst gesloten betrekking tot drie percelen bouwgrond in Amsterdam (hierna: de percelen bouwgrond). De koopovereenkomst bevat diverse voorwaarden, waaronder de volgende:

Artikel 10 – Ontbindende en opschortende voorwaarden

(…)

10.2

Deze overeenkomst zal worden aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat:

(1) Ter Steege Holding in moet stemmen met de inhoud van deze koopovereenkomst;

(2) er door Koper[hof: Ter Steege]
overeenstemming voor 10 mei 2023 – in de vorm van een intentieovereenkomst of een hieraan gelijkwaardige overeenkomst – wordt bereikt met de beoogde exploitant en eindbelegger.

10.3

Ongeacht bovenstaande ontbindende en opschortende voorwaarden is Koper[hof: Ter Steege]
na ondertekening van onderhavige koopovereenkomst verplicht om de financieringskosten (rentebetalingen) aan Verkoper[hof: Grasweg 46]
te voldoen. De eerste rentevergoeding is verschuldigd vanaf 22 maart 2023. (…) De renteverplichting over de maand maart 2023 bedraagt € 29.109,87. De renteverplichtingen per maand vanaf april 2023 bedragen € 28.644,50 per maand tot aan datum levering van het perceel danwel tot aan het moment dat Koper[hof: Ter Steege]
de hiervoor in 10.1 en 10.2 genoemde voorwaarden inroept.

2.2

Bij factuur van 17 april 2023 heeft Grasweg 46 bij Ter Steege een bedrag van € 28.429,01 in rekening gebracht met de mededeling:
Rentekosten Periode 22-4-2023 tot 22-5-2023 volgens koopovereenkomst inzake Grasweg 46 Amsterdamen met een betalingstermijn die verstreek op 22 april 2023.

2.3

Bij factuur van 3 mei 2023 heeft Grasweg 46 bij Ter Steege een bedrag van € 55.000,00 exclusief btw in rekening gebracht onder vermelding van ‘vergoeding gemaakte kosten voor architect en makelaar’.

2.4

Op 4 mei 2023 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), werkzaam voor Ter Steege, aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ), werkzaam voor Grasweg 46, onder meer geschreven:

Met Yays is inmiddels een intentieovereenkomst gesloten, maar met Bouwinvest helaas nog niet. Volgende week donderdag 11 mei heb ik hierover een afspraak met Bouwinvest. Derhalve wil ik je vragen om akkoord te gaan met de wijziging van de in artikel 10.2 genoemde datum van 10 mei en deze te wijzigen in 19 mei.

2.5

Op 8 mei 2023 heeft [naam 2] onder meer geantwoord aan [naam 1] :

Je gaf aan dat je morgen een afspraak hebt met eindbelegger Bouwinvest. Ik kan de datum wijzigen naar 12 mei, niet naar 19 mei.

2.6

Hierop heeft [naam 1] op 8 mei 2023 onder meer de volgende reactie geschreven:

Dit betreft een opschortende voorwaarde oftewel de overeenkomst komt pas tot stand indien overeenstemming is bereikt. Is deze overeenstemming niet bereikt dan is er ook geen overeenkomst. Ik ga er vanuit dat ik na donderdag nog een week nodig heb om definitief overeenstemming te bereiken, vandaar mijn verzoek.

2.7

[naam 2] heeft hierop op 8 mei 2023 onder meer geantwoord:

Als compromis kan ik akkoord gaan met 16 mei 2023.

2.8

Op 9 mei 2023 heeft [naam 1] aan [naam 2] onder meer geschreven:

Dank voor de verleningen tot 16 mei.

2.9

Bij e-mail van 12 mei 2023 heeft [naam 2] aan [naam 1] onder meer geschreven:

Omdat uitdrukkelijk is overeengekomen dat het bedrag van EUR 55.000,- ex btw buiten de cessie valt, dient aan Grasweg betaald te worden. De wederpartij zal dit separaat nog aan u bevestigen, opdat met een gerust hart overgestoken kan worden.

2.1

Op 17 mei 2023 heeft [naam 2] aan [naam 1] onder meer geschreven:

Heb gesproken met FIDUCIAM. Ze zijn akkoord met Groninger Akte. Jullie zullen dan wel voorwaardelijk mede schuldenaar zijn. (…) Is dit akkoord?

2.11

Op diezelfde datum heeft [naam 1] aan [naam 2] onder meer geantwoord:

Dat is goed nieuws.

2.12

Op 22 mei 2023 heeft [naam 1] aan [naam 2] onder meer geschreven:

Op basis van de in artikel 10.2 van de koopovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarden moet ik vaststellen dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit heeft onder andere tot gevolg dat er door Ter Steege uit hoofde van de koopovereenkomst geen betalingen meer kunnen worden verricht en geen overeenkomsten meer kunnen worden gesloten.

2.13

Op 23 mei 2023 heeft [naam 1] aan [naam 2] geschreven, voor zover hier van belang:

Voor wat betreft onze keuze. Deze is duidelijk. De overeenkomst is niet tot stand gekomen als gevolg van het verstrijken van de opschortende voorwaarden. (…) Wij willen graag een nieuwe koopovereenkomst sluiten indien jij ervoor zorgt dat het probleem Idefix niet ons probleem kan worden.

2.14

Op 24 mei 2023 heeft [naam 2] aan [naam 1] geschreven, voor zover hier van belang:

Jouw e-mail is vrij teleurstellend te noemen. (…) Kennelijk wil jij nog steeds niet begrijpen dat jouw e-mails niet meenemen het feit dat vandaag de rente voldaan dient te worden aan Fiduciam.

2.15

Op 24 mei 2023 heeft [naam 1] aan [naam 2] onder meer geschreven:

Ik ben volgens mij heel duidelijk met betrekking tot de status van de koopovereenkomst. Deze is op basis van de opschortende voorwaarde niet tot stand gekomen.

3.Beoordeling

3.1

In deze procedure vordert Grasweg 46, samengevat:

( i) veroordeling van Ter Steege om medewerking te verlenen aan het kunnen verlijden van een Groninger Akte inzake, naar het hof begrijpt, de percelen bouwgrond, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

(ii) veroordeling van Ter Steege om de samenwerking en overeenkomsten met Bouwinvest en Yays voort te zetten inzake de percelen bouwgrond, teneinde een definitieve levering te kunnen effectueren, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

(iii) veroordeling van Ter Steege tot nakoming van de toezegging tot betaling van

de rente zoals gefactureerd in productie 3 (factuur van 17 april 2023 inzake rentekosten 22 april 2023 tot 22 mei 2023 ter hoogte van € 28.429,01),
de specifieke factuur van 3 mei 2023, ingebracht als productie 10, ter hoogte van € 55.000,- exclusief btw terzake vergoeding gemaakte kosten voor architect en makelaar,
en de factuur van de Gemeente Amsterdam (productie 11) ter hoogte van € 10.197,09.

Aan deze vorderingen heeft Grasweg 46 ten grondslag gelegd dat Ter Steege de overeenkomst dient na te komen.

3.2

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en Grasweg 46 veroordeeld in de proceskosten. Hiertoe heeft de voorzieningenrechter onder meer overwogen dat Ter Steege op 22 mei 2023 de opschortende voorwaarde heeft ingeroepen en dat zij daartoe vrij stond. Hierdoor is de overeenkomst vervallen en is er geen grondslag meer om Ter Steege te veroordelen tot medewerking aan de levering van de percelen bouwgrond en tot voortzetting van de samenwerking met Bouwinvest en Yays. Verder heeft de voorzieningenrechter overwogen dat Ter Steege de rente verschuldigd over de periode tot 22 mei 2023 zoals in rekening gebracht bij de factuur van 17 april 2023 heeft voldaan. Ter Steege heeft op grond van de laatste zin van artikel 10.3 van de koopovereenkomst geen verplichting meer om verdere rentelasten te dragen. Tot slot heeft de voorzieningenrechter overwogen dat Ter Steege niet heeft ingestemd met de voorwaarde om de factuur van € 55.000,00 te betalen en dat Grasweg 46 geen grondslag heeft aangevoerd voor betaling van de factuur van de Gemeente. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Grasweg 46 met vier grieven op.

3.3

Anders dan Ter Steege betoogt, is niet gebleken dat het spoedeisend belang van Grasweg 46 bij de gevraagde voorlopige voorzieningen inmiddels is komen te vervallen. Grasweg 46 streeft met de gevraagde voorlopige voorziening immers er nog steeds naar dat Ter Steege de percelen bouwgrond afneemt. Er bestaat echter, naar het oordeel van het hof, geen grond voor toewijzing van de verschillende gevraagde voorlopige voorzieningen. Het volgende is daartoe redengevend.

Leverings- en samenwerkingsplicht

3.4

Het hof is het met de voorzieningenrechter vooralsnog eens dat het Ter Steege vrij stond om zich op 22 mei 2023 te beroepen op het niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarde. Tussen partijen kan er geen misverstand zijn geweest over de vraag of deze voorwaarde tussen hen gold en hoe die voorwaarde moest worden uitgelegd. Grasweg 46 hield hier immers zelf aan vast, zoals blijkt uit de reactie van [naam 2] van 8 mei 2023, die inhield dat hij als compromis akkoord kon gaan met 16 mei 2023 als uiterste datum als bedoeld in artikel 10.2 van de overeenkomst (zie hiervoor onder 2.7). Ter Steege, dat wil zeggen [naam 1] , had in de daaraan voorafgaande e-mail van 8 mei 2023 aan Grasweg 46 duidelijk gemaakt dat er geen overeenkomst zou zijn als er niet (tijdig) zou zijn voldaan aan de opschortende voorwaarde (zie hierover onder 2.6). Grasweg 46 heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen aannemen dat partijen afstand hadden gedaan van de opschortende voorwaarde. Het feit dat Ter Steege op 17 mei 2023, dus daags na het verstrijken van de termijn van 16 mei 2023, nog openstond voor overleg over de mogelijkheid van een levering middels een Groninger Akte betekent niet dat Ter Steege afstand had gedaan van de opschortende voorwaarde. Grasweg 46 heeft verder niet betwist dat deze voorwaarde niet tijdig is vervuld. Dit heeft tot gevolg dat ervan moet worden uitgegaan dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Ter Steege heeft zich hierop op 22 mei 2023 naar het voorlopig oordeel van het hof dus terecht beroepen. Dit maakt dat er geen grond is voor een veroordeling van Ter Steege tot (verdere) naleving van die overeenkomst en dus tot medewerking – kort gezegd – aan levering van de percelen bouwgrond en/of tot voortzetting van de samenwerking met Bouwinvest en Yays.

Renteverplichting over de periode 22 april 2023-22 mei 2023 (factuur van 17 april 2023)

3.5

Onder punt (iii) van het petitum in de inleidende dagvaarding heeft Grasweg 46 verzocht om Ter Steege te veroordelen tot
‘nakoming van de toezegging tot betaling van de toegezegde rentebetaling in productie 3’.Deze productie 3 betreft een factuur van 17 april 2023 (zie hiervoor, onder 2.2). In rov. 2.6 van het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter hierover overwogen dat Ter Steege deze factuur aan Grasweg 46 heeft voldaan. Grasweg 46 heeft tegen deze overweging geen grief gericht, zodat ook het hof hier voorshands van uitgaat. Dit brengt met zich dat er geen grond is voor toewijzing van de desbetreffende voorlopige voorziening.

3.6

Grasweg 46 heeft wel een grief gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat Ter Steege op grond van de laatste zin van artikel 10.3 van de overeenkomst geen verplichting heeft om verdere rentelasten te dragen, maar heeft daar geen vordering aan gekoppeld. Om die reden heeft Grasweg 46 geen belang bij bespreking van deze grief. Ten overvloede wordt opgemerkt dat het hof het oordeel van de voorzieningenrechter op dit punt voorshands onderschrijft. Uit het laatste zinsdeel van artikel 10.3 van de overeenkomst volgt immers, zo begrijpt het hof, dat de renteverplichtingen slechts gelden tot aan het moment dat Ter Steege zich op het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde beroept. Dit brengt met zich dat er vanaf 22 mei 2023 geen nieuwe renteverplichtingen meer kunnen zijn ontstaan voor Ter Steege.

Overige facturen

3.7

Met betrekking tot de facturen inzake de kosten voor architect en makelaar respectievelijk de factuur van de Gemeente heeft Grasweg 46 geen grondslag aangevoerd. De enkele e-mail van [naam 2] van 12 mei 2023 waarop Grasweg 46 zich in dit verband beroept (zie hiervoor, punt 2.9) volstaat in dit verband niet. Om die reden komt ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

3.8

De grieven hebben geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Grasweg 46 zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Grasweg 46 in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ter Steege begroot op € 2.135,00 aan verschotten en € 2.157,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024.