ECLI:NL:GHAMS:2024:726

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/30

30 januari 2024

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 18 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/6749 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met dagtekening 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [straatnaam A] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 468.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 1 november 2021 afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 18 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 28 december 2022 en nader aangevuld bij brief van 8 februari 2023.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

In het verweerschrift van 7 april 2023 heeft de heffingsambtenaar het Hof toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling uitspraak te doen. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende laten weten dat geen zitting zou plaatsvinden, tenzij hij daarom zou verzoeken. De gemachtigde heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten en partijen bij brief van 19 december 2023 bericht dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“
Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1989 met een aangebouwde garage, twee dakkapellen en een overkapping/luifel. De woning heeft een inhoud van 364 m³.
De oppervlakte van het perceel is 323 m².”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 468.000 een taxatierapport verstrekt, opgesteld door taxateur [naam] van Thorbecke B.V. Volgens dit rapport bedraagt de waarde van de woning
€ 482.000. Een in het taxatierapport opgenomen matrix luidt als volgt:

2.3.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift een fotoblad overgelegd. Op dit fotoblad is de ligging van de woning en de referentieobjecten aan het water weergegeven.

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt beslist en overwogen:

“
Beoordeling van het geschil

De waarde van de woning

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn alle dichtbij de woning gelegen en dus wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening houdt met de verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank het navolgende.

10. Verweerder heeft met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Dat er meer gebreken zijn aan de woning, in afwijking van de bevindingen van de digitale inpandige opname, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Opgemerkt wordt overigens nog dat de keuken in 2010 is vervangen en derhalve niet als gedateerd kan worden geduid.

Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject [straatnaam B] [1] voor onderhoud en kwaliteit op 2 is gewaardeerd. De woning [straatnaam B] [2] is in 2017 geheel gerenoveerd en verkeert daarom in een betere staat dan de woning, hetgeen de rechtbank alleszins aannemelijk acht. De woning [straatnaam A] [2] heeft een extra badkamer hetgeen de rechtbank aannemelijk acht een positieve invloed heeft op de waarde. Dit alles vertaalt zich in de waarde per kubieke meter van de woning respectievelijk de vergelijkingsobjecten. De verwijzing naar een notitie van de Waarderingskamer uit 2009, geschreven tijdens een geheel andere woningmarkt dan geldt op de waardepeildatum, mist naar het oordeel van de rechtbank relevantie voor het voorliggende geschil.

De ligging aan het water van de drie vergelijkingsobjecten dragen naar het oordeel van de rechtbank niet bij aan hogere waarde nu verweerder onweersproken gebleven heeft gesteld dat het een ligging aan een sloot betreft en niet aan doorgaand vaarwater.

Gelet op het voorgaande kan alles afwegende niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

11. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de indexeringscijfers inzichtelijk te maken en dat niet bekend is hoe verweerder tot het toegepaste indexeringspercentage is gekomen. Verweerder heeft toegelicht dat verkoopcijfers binnen de gemeente rond de waardepeildatum worden geanalyseerd en dat uit deze analyse een gemiddelde is ontstaan van verkoopprijzen van vrijstaande woningen per kwartaal in de gemeente [Z] . In de bijlage bij de waardematrix is weergegeven op welke wijze de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met juistheid opgemerkt dat gelet op de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten een indexering naar de waardepeildatum moet plaatsvinden. Verweerder heeft dat bevestigd en zich op het standpunt gesteld dat voor de gemeente [Z] een index van zeven percent is gehanteerd en dat dit bij de cijfermatige informatie in de matrix ook is gehanteerd. Dat op grond van de informatie welke is gebaseerd op de gerealiseerde transacties in de lokale woningmarkt. Eiser kan dat desgewenst ook terugrekenen uit de informatie in de matrix.

De rechtbank is van oordeel dat dit percentage op zichzelf niet onaannemelijk is. Voorts is gelet op de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten te weten 23 oktober 2019, 24 oktober 2019 en 24 december 2019 sprake van een verwaarloosbare periode met beperkte gevolgen voor de eindwaarden, ook in een oplopende woningmarkt. Ook in zoverre is het beroep ongegrond.

13. Voorts merkt de rechtbank nog het volgende op. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. Indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).

14. Eiser heeft zich tijdens de mondelinge behandeling nog op het standpunt gesteld dat sprake is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht) en een motiveringsgebrek nu verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten heeft aangedragen. De rechtbank merkt allereerst op dat het verweerschrift reeds in februari 2022, aangevuld in juli 2022, aan de gemachtigde is toegezonden zodat deze ruim de tijd heeft gehad zich daarop voorafgaand aan de mondelinge behandeling van het beroep voor te bereiden. Het staat verweerder maar ook eiser vrij ter staving van zijn standpunt andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan in de voorafgaande fase mits de goede procesorde niet wordt geschonden. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. Ook overigens acht de rechtbank de gestelde schending niet onderbouwd. Het verzoek van eiser om een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase wijst de rechtbank dan ook af.

15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en bepleit een lagere waarde van € 429.000. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
De ligging van de referentieobjecten is volgens belanghebbende vanwege de ligging aan het water en het vrije uitzicht bovengemiddeld. De ligging van de referentieobjecten kan derhalve niet kwalificeren als gemiddeld, maar moet volgens belanghebbende worden gekwalificeerd als bovengemiddeld. Belanghebbende is voorts van mening dat de KOUDV-factoren van de referentieobjecten te laag zijn gekwalificeerd. Evenals in eerste aanleg voert belanghebbende in hoger beroep enkele formele grieven aan.

5.2.

De heffingsambtenaar is van mening dat hij in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is getaxeerd en op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De KOUDV-factoren en de correcties hierop, de grondstaffels en de knikpunten met betrekking tot die staffels zijn alle afgeleid uit een permanente marktanalyse. Uit het taxatierapport volgt volgens de heffingsambtenaar voorts genoegzaam de gehanteerde correcties en de grondstaffels met hun knikpunten. Tot slot acht de heffingsambtenaar de door belanghebbende toegepaste methode van waardevermeerdering onjuist om de WOZ-waarde van de woning mee te bepalen.

5.3.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

5.4.

De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door de inbreng van de matrix (zie 2.2) en het fotoblad (zie 2.3). Volgens de heffingsambtenaar is de ligging gemiddeld, omdat de referentieobjecten niet aan vaarwater liggen.

5.5.

Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank heeft overwogen in de onderdelen 6 tot en met 14 van haar uitspraak, behoudens hetgeen is vermeld in de laatste twee zinnen van rechtsoverweging 10, maakt deze overwegingen tot de zijne, en voegt hier nog het volgende aan toe.

5.6.

Voor wat betreft de ligging acht het Hof de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde kaart blijkt dat de referentieobjecten aan het water liggen en een vrij uitzicht hebben; de heffingsambtenaar heeft dit ook niet betwist. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk gemaakt dat het geen verschil maakt voor de waardering van de woning of – zoals het geval is bij de referentieobjecten – de ligging aan het water is met een vrij uitzicht. Naar het oordeel van het Hof vormen deze omstandigheden veeleer een waardeverhogende factoren, waarmee de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning van belanghebbende rekening had behoren te houden. Dat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, het water waaraan de referentieobjecten gelegen zijn, niet de functie heeft van doorgaand vaarwater, acht het Hof niet relevant, omdat van de aanwezigheid van water of een waterpartij met vrij uitzicht die niet als doorgaand vaarwater fungeert, niet zonder meer kan worden aangenomen dat het een factor is die er voor de waardebepaling niet toe doet; terwijl het juist in de rede ligt te veronderstellen dat deze factor ter zake van – in dit geval – de referentieobjecten een waardeverhogend effect heeft. Op deze grond komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.7.

Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het de vraag of de door belanghebbende verdedigde WOZ-waarde aannemelijk is. Belanghebbende heeft, naar het oordeel van het Hof, met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum € 429.000 bedraagt. Daartoe heeft belanghebbende die waarde onvoldoende onderbouwd; de foto’s die de slechte staat van de woning moeten aantonen zijn naar het oordeel van het Hof voor de door belanghebbende gestelde waarde van onvoldoende gewicht, terwijl ook overigens, en mede gelet op hetgeen de rechtbank onder 10 heeft overwogen, met de staat van onderhoud naar het oordeel van het Hof in de waardebepaling van de heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden.

5.8.

Nu noch de door de heffingsambtenaar gestelde waarde, noch de door belanghebbende gestelde waarde kan worden gevolgd, zal het Hof de WOZ-waarde van de woning in goede justitie vaststellen, rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, alsmede met hetgeen hiervoor omtrent de ligging van de referentieobjecten is overwogen. Daarvan uitgaande dient de waarde van de woning naar het oordeel van het Hof te worden vastgesteld op € 448.000.

Slotsom

5.9.

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6.Kosten

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht op:

- voor de bezwaarfase: 2 punten (bezwaarschrift en verschijnen hoorzitting) x € 310 x 1 (wegingsfactor) = € 620;

- voor de beroepsfase: 2 punten (beroepschrift en verschijnen zitting) x € 875 x 1 (wegingsfactor) = € 1.750;

- voor de hogerberoepsfase: 1 punt (hogerberoepschrift) x € 875 x 1 (wegingsfactor) = € 875.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak in bezwaar;
vermindert de vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot € 448.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 3.245 te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende, en
gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende voor het instellen van beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 185 aan hem te vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van belanghebbende.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 30 januari 2024 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: