ECLI:NL:GHAMS:2024:575

• Datum uitspraak: 12 maart 2024
• Publicatiedatum: 12 maart 2024
• Zaaknummer: 200.325.214/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; E.K. Veldhuijzen van Zanten; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke beoordeling gemengde zorg- en huurovereenkomst met overlast

De zaak betreft een geschil tussen Stichting perMens en de bewindvoerder van [X] over de beëindiging van een gemengde overeenkomst van huur en zorg- en dienstverlening. Stichting perMens verhuurde een woning aan [X] in het kader van zorgverlening, waarbij de zorgafspraken het overheersende element vormden. Na herhaalde overlastklachten van omwonenden en meerdere waarschuwingen, beëindigde Stichting perMens de zorg- en onderhuurovereenkomst.

De bewindvoerder voerde aan dat de huurovereenkomst los stond van de zorgovereenkomst en dat [X] aanspraak had op wettelijke huurbescherming. Tevens werd gesteld dat de overlast door derden werd veroorzaakt en dat Stichting perMens tekort was geschoten in haar zorgplicht. Het hof oordeelde dat de zorg- en huurovereenkomst een onlosmakelijk geheel vormen waarbij de zorgafspraken overheersen, waardoor wettelijke huurbescherming niet van toepassing is.

Het hof vond dat Stichting perMens voldoende aannemelijk had gemaakt dat [X] de afspraken niet nakwam en dat de overlast ernstig was. Het belang van de zorginstelling om de woning aan een andere cliënt beschikbaar te stellen, woog zwaarder dan het belang van [X] bij behoud van de woning. Het hof bekrachtigde het vonnis van de voorzieningenrechter en wees de grieven van de bewindvoerder af.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter en bevestigt dat de zorgafspraken overheersen waardoor de huurovereenkomst eindigt met de zorgovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.325.214/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/728791 / KG ZA 23-56

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2024

inzake

STICHTING CENTRALE ADMINISTRATIE VOOR VOORZIENINGEN OP HET GEBIED VAN DE GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG

(hierna: de bewindvoerder)

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [X]

(hierna: [X] ),

gevestigd te Amsterdam,

appellante in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri te Amsterdam,

tegen

STICHTING PERMENS ,

(hierna: Stichting perMens)

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat: mr. L.L.M.M. Smeets te Amsterdam.

1. De zaak in het kort

Deze zaak betreft een gemengde overeenkomst. De huurafspraken en de zorg- en dienstverleningsafspraken vormen een onlosmakelijk geheel, waarbij de zorgafspraken overheersen. [X] heeft daarom geen aanspraak op wettelijke huurbescherming.

2. Het geding in hoger beroep

De bewindvoerder is bij dagvaarding van 30 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 8 maart 2023, in kort geding gewezen tussen Stichting perMens als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven en een incidentele vordering. De bewindvoerder heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eisen als vervat in de dagvaarding. Stichting perMens heeft hierna een memorie van antwoord tevens houdende antwoord in incident, met producties, ingediend.

De bewindvoerder heeft gevorderd
in het incident dat het hof op de voet van artikel 351 Rv de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis zal schorsen tot daarop, naar het hof begrijpt, in dit hoger beroep is beslist en
in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, zo begrijpt het hof, alsnog de vordering van Stichting perMens zal afwijzen en Stichting perMens zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen de bewindvoerder ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van Stichting perMens in de kosten van beide instanties, met nakosten en wettelijke rente.

Stichting perMens heeft
in het incident geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en
in de hoofdzaak tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het hoger beroep en het incident, met nakosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. De
grieven 1 en 2 betreffen deze feiten, maar weerspreken slechts concreet het aanvangsjaar van de begeleiding van [X] door Stichting perMens. Daarmee hieronder rekening houdend, zal het hof verder uitgaan van de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten. Bij de beoordeling van de zaak zal het hof terugkomen op hetgeen de bewindvoerder in deze grieven verder nog heeft opgeworpen. De feiten, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep aannemelijk zijn geworden, zijn de volgende.

a. Stichting perMens is een zorginstelling die als missie heeft om haar cliënten te begeleiden om op een duurzame wijze zelfstandig te kunnen wonen en leven.

b. In 2015 is Stichting perMens gestart met het begeleiden van [X] . In de beginfase van de zorgverlening woonde [X] in een zo geheten herstartstudio aan de [straatnaam 1] in [plaats] , die hij huurde van Stichting perMens.

c. Stichting perMens huurt van Woningbouwvereniging Stadgenoot de woning aan de [straatnaam 2] 249H in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een zogeheten omklapwoning. Dit is een woning die in eerste instantie door Stichting perMens aan de cliënt in het kader van de (woon)begeleiding wordt onderverhuurd, waarna de begeleiding stap voor stap wordt afgeschaald, met de bedoeling dat de cliënt volledig zelfstandig in de woning gaat wonen en de huurovereenkomst tussen Stichting perMens en Stadgenoot ‘omklapt’ doordat deze wordt voortgezet op naam van de cliënt.

d. Op grond van een op 1 april 2020 tussen (de rechtsvoorganger van) Stichting perMens en [X] gesloten “Onderhuurovereenkomst zelfstandige woonruimte als onderdeel van zorg- en dienstverlening Stichting Volksbond Streetcornerwork” heeft Stichting perMens vanaf die dag de woning aan [X] verhuurd. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

Partijen nemen het volgende in aanmerking:

(…)

Verhuurder heeft uitdrukkelijk niet tot doel als reguliere verhuurder woningen te verhuren.

Alleen in het kader van deze zorg- en dienstverlening stelt verhuurder woonruimte ter beschikking, waarbij het zorgelement te allen tijde voorop staat, hetgeen door huurder ondubbelzinnig wordt onderkend.

(…)

Door de woonruimte gecombineerd met zorg- en dienstverlening aan te bieden, biedt verhuurder de mogelijkheid aan cliënt / huurder om met deze zorg- en dienstverlening zelfstandig te wonen.

Huurder heeft zorg- en dienstverlening nodig in het dagelijkse leven. In verband met landelijke ontwikkelingen zal deze zorg- en dienstverlening geregeld worden in een aparte met verhuurder ondertekende overeenkomst zorg- en dienstverlening, zie bijlage 2.

(…)

In de relatie tussen huurder en verhuurder zal het zorgelement overheersend zijn. De zorg- en dienstverlening door verhuurder en het in huur geven van de woonruimte zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden. De onderhuurovereenkomst zal derhalve worden beëindigd wanneer de overeenkomst zorg- en dienstverlening eindigt.

(…)

Huurder onderschrijft de redelijkheid van bovenstaande en is bereid het gehuurde onder deze voorwaarden te huren.

e. Partijen hebben op 6 april 2020 een overeenkomst zorg- en dienstverlening getekend, die per 1 april 2020 is ingegaan. In deze overeenkomst is vastgelegd dat Stichting perMens de overeenkomst kan opzeggen als een of meer voor [X] uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet of niet behoorlijk door hem worden nagekomen, of als zich een andere gewichtige reden voordoet, zoals het plegen van een strafbaar feit door [X] .

f. De begeleiding door Stichting perMens heeft zich vooral gericht op de ondersteuning in het vinden van dagbesteding, het afbouwen van methadongebruik en het op afstand houden van onstabiele contacten.

g. Stichting perMens ontvangt sinds maart 2021 klachten van met name één omwonende over door [X] veroorzaakte overlast. De klachten gaan over het zich ophouden van verslaafde personen in of rond de woning en over geluidsoverlast (in de nachtelijke uren).

h. Bij brieven van 14 april en 22 juli 2022 heeft Stichting perMens [X] een eerste respectievelijk tweede waarschuwing gegeven. In deze brieven staat, samengevat, dat [X] moeilijk te begeleiden is, hij begeleidingsafspraken herhaaldelijk niet nakomt en hij moeilijk meewerkt in het oplossen van overlastklachten.

i. Bij brief van 6 oktober 2022 heeft Stichting perMens [X] een derde en laatste waarschuwing gegeven. In die brief staat, samengevat, dat hij moet stoppen met het veroorzaken van overlast, bij gebreke waarvan Stichting perMens de zorgovereenkomst zal beëindigen. In de brief staat uitgelegd dat dit betekent dat ook de onderhuurovereenkomst zal eindigen en daarmee voor [X] het recht op het gebruik van de woning zal eindigen.

j. Op 24 oktober 2022 is de voordeur van de woning in brand gestoken. [X] heeft hiervan op 25 oktober 2022 aangifte gedaan bij de politie. Stichting perMens heeft aan [X] een zogenaamde time-out gegeven waarbij hij tijdelijk is teruggeplaatst naar de herstartstudio aan de [straatnaam 1] in [plaats] . Gedurende de time-out mocht [X] niet in de woning aanwezig zijn. Hij heeft zich hieraan niet gehouden.

k. Bij brief van 24 november 2022 heeft Stadgenoot, voor zover van belang, het volgende geschreven aan Stichting perMens:

Overlast/brand/drugsdelicten

Uw cliënt veroorzaakt veel problemen. Deze zijn drugs-gerelateerd. Er komen veel junks/drugsgebruikers bij de heer [X] over de vloer. Zo blijkt uit verklaringen van diverse omwonenden (woonachtig op meerdere adressen). Uit hun verklaringen blijkt onder meer dat;

- er wordt gedeald en drugs gebruikt in de woning;

- er veel wordt gevochten in en bij de woning door uw cliënt en door zijn bezoek;

- er wordt veel geschreeuwd;

- er wordt met voorwerpen gegooid;

- om de haverklap wordt er op ramen gebonkt door personen die op bezoek komen bij uw cliënt. Soms kloppen bezoekers ook op de ramen van omwonenden;

- uw cliënt en zijn bezoek uiten bedreigingen naar omwonenden toe;

- regelmatig komt er politie bij uw cliënt over de vloer; en

- er is tot twee keer toe sprake geweest van brand/brandstichting bij de woning van uw cliënt (op 11 januari 2022 en recent, op 25 oktober 2022).

De overlast vindt zowel overdag als diep in de nacht plaats.

De overlast heeft een grote impact op de buurt; omwonenden – huurders van Stadgenoot – voelen zich niet meer veilig, slapen slecht en zijn angstig. (…)

(…)

Sommatie

Gezien het bovenstaande sommeer ik uw organisatie namens Stadgenoot om de heer [X] onder te brengen op een ander adres en om de woning vervolgens leeg en ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten aan Stadgenoot op te leveren. Het is niet mogelijk om een nieuwe cliënt in de woning onder te brengen. De omwonenden hebben de laatste tijd te veel last gehad van agressief en overlast-gevend gedrag. Stadgenoot wil nu grip hebben op de toewijzing van de woning (zij wil zelf een bewoner uitzoeken die passend is voor de woning). Een bewoner waarvan Stadgenoot de overtuiging heeft dat deze zich niet schuldig zal maken aan overlast-gevend gedrag.

l. Bij brief van 29 november 2022 heeft Stichting perMens de overeenkomst zorg- en dienstverlening en de onderhuurovereenkomst met [X] opgezegd tegen 29 december 2022, omdat het [X] ondanks meerdere waarschuwingen en een laatste kans niet is gelukt zijn gedrag te verbeteren en hij tijdens de time-out toch in de woning is geweest. Vanwege de feestdagen is de einddatum van de overeenkomsten verzet naar 16 januari 2023.

m. Op 14 februari 2023 zijn twee medewerkers van Stichting perMens langs geweest in de [straatnaam 2] om te spreken met omwonenden. Drie omwonenden wilden geen verklaring afleggen. Een omwonende heeft anoniem verklaard veel overlast te ondervinden van junkachtige types en zich hierdoor minder veilig te voelen. Een andere omwonende heeft anoniem verklaard dat er veel junks aan de deur van [X] komen en dat zij ’s nachts aanbellen bij [X] waardoor de nachtrust wordt verstoord. Verder verklaart deze omwonende sinds de brand bij [X] met kleren aan te slapen, zodat de woning snel kan worden verlaten. Nog een andere omwonende, die wel haar naam heeft genoemd, heeft onder meer over [X] als volgt verklaard:

Ik ben woest en dat weet hij (…). Hij is zo’n nare man, hij licht ze op. Ik heb laatst een gesprek gehad met een verslaafde die mij vertelde dat hij bij de buurman naar binnen gaat en dan geld moet geven en dat hij over een uur terug moet komen. Vervolgens komt hij na een uur terug en dan is de buurman er niet. Dan ontstaat ruzie en wanhoop waardoor de verslaafden overal gaan aanbellen en overlast veroorzaken. Ik snap het wel dat zijn deur in de fik is gezet, hij licht ze op! En die verslaafden zijn ziek hè, hij misbruikt ze gewoon. En dat er mensen in de straat zijn die gaan verhuizen hierom, daar kan ik niet bij met mijn hoofd.

n. De bewindvoerder is bij beschikking van 27 februari 2018 van de kantonrechter te Amsterdam benoemd tot bewindvoerder van [X] .

4. De beoordeling

In de hoofdzaak :

4.1

Stichting perMens heeft gevorderd, kort samengevat, de bewindvoerder te veroordelen:

I. tot ontruiming van de woning;

II. tot betaling € 649,83 per maand tot en met de dag van de ontruiming;

III. in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Stichting perMens heeft hiertoe gesteld dat [X] uitsluitend in het kader van de zorgverlening en begeleiding door Stichting perMens de woning in onderhuur heeft gekregen. De overeenkomst van perMens met [X] bevat de elementen verzorging en bewoning en is daarmee een gemengde overeenkomst. In de tussen partijen gesloten overeenkomst staat vermeld dat de zorgverlening het overheersende element is. [X] komt daarom geen beroep op huurbescherming toe. [X] stelt zich niet begeleidbaar op. Hij is onvoldoende weerbaar gebleken om de aanloop van drugsgebruikers naar de woning een halt toe te roepen. Hiervan ondervinden omwonenden al langere tijd overlast. De overlastmeldingen houden aan en zijn van dien aard dat Stadgenoot de huurovereenkomst met Stichting perMens niet wil voortzetten. Stichting perMens heeft [X] tevergeefs gewaarschuwd dat als de overlast niet zou stoppen, hij de woning zal moeten verlaten. Door opzegging van de overeenkomst zorg- en dienstverlening is ook de onderhuurovereenkomst geëindigd, aldus Stichting perMens.

4.2

De bewindvoerder heeft verweer gevoerd en in dit verband voorop gesteld dat Stichting perMens geen spoedeisend belang heeft, omdat de overlast al maanden geleden is gestopt. [X] veroorzaakte zelf geen overlast. Die werd veroorzaakt door derden die bij hem op bezoek kwamen, toen zijn broer tijdelijk bij hem inwoonde. Zijn broer was terminaal ziek en is eind 2022 overleden. De overlast gevende bezoekers waren vrienden van zijn broer. [X] probeert deze personen nu uit de woning te weren en zij komen steeds minder vaak langs. Het is steeds dezelfde persoon geweest die over [X] heeft geklaagd, namelijk zijn buurman en die mag hem niet. Met de andere omwonenden heeft [X] normaal contact. [X] heeft van Stichting perMens onvoldoende steun gekregen om de problemen op te lossen. Ook heeft Stichting perMens hem onvoldoende geholpen bij het vinden van een dagbesteding, aldus de bewindvoerder.

4.3

De voorzieningenrechter heeft vermelde vorderingen van Stichting perMens toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de bewindvoerder met acht grieven op, genummerd 1 tot en met 7, waarbij twee grieven met nummer 4 zijn geformuleerd. Bij de bespreking van de grieven zullen de stellingen van Stichting perMens worden betrokken voor zover die aan de orde zijn.

4.4

Met de
grieven 1 tot en met 5 heeft de bewindvoerder het volgende aangevoerd. [X] kan niet in staat worden geacht zijn eigen vermogensrechtelijke belangen behoorlijk te behartigen. Bij Stichting perMens was ook bekend dat [X] onder bewind stond. De bewindvoerder is echter niet betrokken geweest bij genoemde met [X] gesloten overeenkomsten. De bewindvoerder is daarom niet gebonden aan de afspraken uit deze overeenkomsten. De bewindvoerder heeft slechts ingestemd met de betaling van de huur. De waarschuwingen en opzegging zijn ook niet aan de bewindvoerder gericht, terwijl deze correspondentie wel aan de bewindvoerder had moeten worden gericht omdat het huurgenot een vermogensrecht is. Volgens de bewindvoerder is met haar instemming tot betaling van de huur een huurovereenkomst tot stand gekomen waarop de wettelijke huurbescherming van toepassing is. Deze overeenkomst dient afzonderlijk van de zorg- en dienstverleningsovereenkomst te worden gezien. De begeleidingsovereenkomst doet niet af aan het uitgangspunt van huurbescherming. Feitelijk werd geen begeleiding aan [X] verleend, zoals ook erkend door Stichting perMens, zodat de zorg- en dienstverleningsovereenkomst in dit geval niet overheerst. Uit de feiten blijkt dat de huurovereenkomst en de zorg- en dienstverleningsovereenkomst ook niet gelijktijdig zijn opgezegd. Onduidelijk is althans per wanneer de huurovereenkomst is beëindigd. [X] heeft bovendien daarna toch nog begeleiding gekregen. Door [X] wordt overigens nadrukkelijk betwist dat hij zich onvoldoende behandelbaar heeft opgesteld. Door de ernstige tekortkoming van Stichting perMens in de uitvoering van de zorg- en dienstverleningsovereenkomst dient Stichting perMens zelf mede verantwoordelijk te worden gehouden voor hetgeen zij [X] verwijt. Met de
grieven 6 en 7 heeft de bewindvoerder weersproken dat de omwonenden aanhoudend ernstige overlast ondervinden van [X] en benadrukt dat de gestelde overlast niet door [X] maar door derden werd veroorzaakt. Dat derden de woning zonder instemming van [X] blijven bezoeken kan hem niet worden tegengeworpen.

4.5

Stichting perMens heeft in aanvulling op haar eerdere stellingen onder meer naar voren gebracht dat de woning inmiddels op 3 april 2023 is ontruimd.

4.6

Het hof overweegt dat deze zaak een gemengde overeenkomst betreft. De huurafspraken en de zorg- en dienstverleningsafspraken vormen een onlosmakelijk geheel, waarbij het hof voorshands oordeelt dat de zorgafspraken overheersen. [X] heeft daarom geen aanspraak op wettelijke huurbescherming, zodat met de beëindiging van de zorg- en dienstverleningovereenkomst ook de huurovereenkomst kon worden beëindigd. Het zorgelement in de afspraken tussen Stichting perMens en [X] gaat boven het vermogensrechtelijke huurelement en daarmee ook buiten de rol van de bewindvoerder.

4.7

Dat [X] de afspraken van zijn zijde niet is nagekomen heeft Stichting perMens voldoende aannemelijk gemaakt. [X] heeft dit weliswaar betwist, maar de door Stichting perMens ter zake aangevoerde feiten onvoldoende concreet weersproken. De door Stichting perMens gestelde en onderbouwde overlast heeft [X] slechts concreet betwist met een verklaring van een omwonende die als volgt luidt:

Ik moet eerlijk zijn dat (…) de laatste tijd bij geen overlast meer veroorzaakt. Echter heeft dit in het verleden wel vaker plaats gevonden, en toen ging hij op een gegeven moment toch weer overlast veroorzaken. Maar voor nu gaat het gelukkig goed!!

Voor zover dit laatste juist is, bevestigt ook deze verklaring dat er vaak overlast is ervaren door deze omwonende. Daarentegen heeft de bewindvoerder zijn stelling dat Stichting perMens ernstig te kort is geschoten in de uitvoering van de zorg- en dienstverleningsovereenkomst te veel in het vage gelaten en de door Stichting perMens opgesomde verrichte inspanningen onvoldoende feitelijk betwist.

4.8

Het belang van [X] bij het behoud van de woning weegt naar het voorlopig oordeel van het hof onvoldoende op tegen het belang van Stichting perMens bij het ter beschikking kunnen stellen van de woning aan een op de wachtlijst staande andere hulpzoekende. In de gestelde overlast voor de omwonenden is ten slotte voldoende spoedeisend belang gelegen voor toewijzing van de vordering van Stichting perMens. De grieven falen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd en de bewindvoerder zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

In het incident

4.9

Aangezien in deze uitspraak in de hoofdzaak wordt beslist, heeft de bewindvoerder geen belang meer bij een beslissing in het incident. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen. De bewindvoerder zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het incident, die het hof aan de zijde van Stichting perMens op nihil zal stellen, gelet op de samenhang met de hoofdzaak.

5. De beslissing

Het hof:

in de hoofdzaak :

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

in het incident :

wijst de vordering af;

in de hoofdzaak en in het incident :

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep en het incident, tot op heden aan de zijde van Stichting perMens begroot op € 783,00 aan verschotten, € 1.183,00 voor salaris in de hoofdzaak, € 0,00 voor salaris in het incident en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.